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부동산재테크
'특례주택' 혜택 지방 인구감소지역을 주시하라 [박합수의 부동산 끝판]
다주택자 양도세 중과 유예 시한이 오는 5월 9일로 성큼 다가왔다. 부동산시장에서는 큰 변곡점인 셈이다. 그 이후에는 다주택자의 매물 잠김이 바로 나타날 수 있다. 그렇게 되면 시장에서는 1주택 비거주자 등의 매물과 다주택자 중에서 주택임대사업자, 상속주택 등 중과세 예외 물건 위주로 형성될 수 있다. 4월 말 공시가격 확정과 함께 곧바로 보유세 개편 논의도 급물살을 탈 수 있다. 이런 여러 상황을 종합해 다주택자와 1주택자의 대응 방안과 투자전략을 살펴보자. 시장에서는 다주택자 매물의 잠김으로 거래량이 줄어들면 그동안 낮춰졌던 가격이 다시 올라갈 여지도 있다. 물론 지역마다 다를 수 있다. 강남 등의 지역은 1주택 비거주자 등의 매물이 어느 정도까지 나올지가 관심 사항이다. *당분간 강북지역 가격 상승률이 높고 중저가 중심 거래 많아질 가능성1주택 고령자 중 현금 보유가 많지 않은 경우는 보유세 부담과 양도 시 비거주자의 장기보유특별공제 조정 등을 우려하고 있다. 또한 이들이 보유한 재건축 아파트는 신축 후 입주까지 물리적인 시간이 많이 남아 더욱 그렇다. 매년 6월 1일 현재 소유자가 보유세 납세의무를 지므로 5월 말까지 잔금을 받으려는 매매도 나타날 수 있다. 물론 이런 매물은 서울의 상당수 매수자와는 상관이 없는 영역이다. 서울 강북 등 외곽지역에서는 주택가격 15억원 이하 물건이 강세를 보일 여지가 크다. 매수심리는 아파트입주 물량이 감소하고, 전월세가격 상승 우려로 커질 수 있다. 당분간은 강북 지역의 가격 상승률이 강남보다 높고 중저가 위주의 주택 거래가 많아질 수 있다. 특히 세입자는 보유세 강화 시 주택소유자의 세금 전가 움직임도 부담이다. 한편 다주택자 규제가 삼엄한 가운데 2026년 말까지 한시적으로 정부가 장려하는 투자처(?)가 있다. 1주택자가 추가로 매입해도 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외라는 특례주택 혜택을 받을 수 있다. 한마디로 규제의 역설이다. 새로운 다주택 포트폴리오의 재편이 필요한 시기다. 우선 비수도권 준공 후 미분양 주택이다. 2026년 2월 말 현재 전국의 준공 후 미분양 주택은 3만호를 넘었다. 2026년 1월 29,555호에서 2월에는 31,307호로 늘었다. *전체 미분양의 47%에 달하는 비수도권 준공후 미분양 주택 관심전체 미분양 주택 66,208호의 약 47.3% 수준이다. 절반에 가까운 물량이 준공 후 주택이라는건 보기 드문 현상이다. 준공 후 미분양 주택 중 비수도권에 소재한 물량은 약 86.3% 수준이다. 준공 후 미분양 주택은 즉시 입주가 가능하다는 측면에서 공급 부족을 해결할 대안으로 매력적이다. 비수도권도 2026년부터는 지역별 편차는 있으나, 공급 부족이 가시화될 수 있다.전반적인 주택가격도 소폭 상승할 것으로 전망된다. 미분양 주택이 극심했던 대구광역시는 2022년 말에 13,445호였으나, 2026년 2월에는 5,256호로 감소했고, 그중 4,296호가 준공 후 주택이다. 대구는 올 하반기부터 내년까지는 입주 물량이 급감하는 상황 등을 고려하면 가격은 상승세를 보일 확률이 높다. 기존 1주택자가 추가로 매입한다면 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있다. 토지거래허가구역이 아니므로 전세를 끼고 매입하는 것도 가능하다. 준공 후 미분양 주택은 비수도권 지역에서 2026년 말까지 매입하는 주택가격 7억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하가 대상이다. *전국 89개 시군 인구감소지역 주택은 공시가격 기준 면적 제한 없어 준공 후 미분양 주택과 유사한 인구감소지역과 인구감소관심지역에 대한 주택 매입도 검토 대상이다. 인구감소지역은 전국의 89개 시군 등이 해당한다. 역시 2026년 말까지 매입해야 하며, 주택가격은 공시가격 9억원(시세는 약 12억원) 이하이다.준공 후 미분양 주택은 면적 제한이 있고 대부분 아파트로 가격은 분양가격인 시세다. 하지만 인구감소지역은 공시가격 기준으로 면적 제한도 없고, 신축과 구축, 주택 종류도 상관없다는 점에서 폭이 넓다. 실수요자의 세컨드주택 개념으로 5도 2촌을 실현할 최적 수단이 된다. 대표적으로 서핑의 명소로 유명해진 강원도 양양, 충북 단양 등이 있다.특히 수도권에서는 인천광역시 강화군과 옹진군이 해당돼 매력적이다. 이곳은 서울 서부지역 거주자들의 접근성이 양호하다. 옹진군에는 다리 연결로 육지화된 영흥도와 영종도 북쪽의 신도(2026년 개통)가 대표적이다. 강화군은 계양~강화 고속도로 착공으로 교통 개선이 이뤄진다. 물론 수도권 중에서 옹진군, 강화군, 연천군은 접경 지역으로 기존의 저가주택(종합부동산세 주택 수 제외, 공시가격 4억원 이하)과 농어촌주택(양도소득세 주택 수 제외, 공시가격 3억원 이하)이 적용되는 지역이다. *인구감소관심지역은 강릉, 속초, 경주 등이 해당 인구감소관심지역은 주택 공시가격 4억원 이하다. 역시 주택 종류와 면적에서 자유로운 장점이 있다. 18개 시군으로 대표적인 곳은 강릉과 속초, 경주 등이 해당한다. 강릉과 속초는 2029년경 제2의 동해안 시대가 오면 가격 상승에 대한 기대감도 커질 수 있다. 특히 속초는 2029년 춘천에서 속초행 ITX 철도가 개통하면 청량리에서 더욱 쉽게 접근할 수 있다. 강릉도 같은 시기에 인천발 광명, 인덕원, 판교 경유 KTX 개통을 앞두고 있다. 기존 서울발 KTX와 더불어 수도권 지역에서 접근성이 대폭 개선된다. 경주는 설명이 필요없는 역사문화 관광도시다. 포항과 울산 등 배후 산단 및 도시들과의 연결성이 양호하여 관심이 높다. 이곳들도 인구가 감소하지만, 일정부분 자산 가치에 대한 방어가 가능해 보인다. 정부의 다주택자 예외 혜택을 누릴 수 있는 곳이다. 정부는 2026년 4월 17일부터 시행하는 다주택자의 대출 연장 제한을 4월 1일 발표했다. 수도권과 규제지역의 아파트 담보대출이 해당한다. 만기일시상환 대출 약 4.1조 원(1.7만건), 2026년 말까지 만기도래분 약 2.7조원(1.2만건)이 주요 대상이다.다만 법령상 의무(전매제한, 실거주 등) 등으로 즉시 매도가 불가능한 경우 의무종료일까지 만기를 연장할 수 있다. 이번 대책으로 추가 매물 출회를 기대하지만, 5월 9일 이후에는 양도세 중과 상태이므로 이를 감수하고 매도에 나설지는 미지수다.*새로운 수요 꾸준한 전월세시장 활성화 대책도 필요 정부의 다주택자 정책 방향은 명확해졌다. 아파트 신규 공급 확충은 물리적인 시간상 쉽지 않기 때문에, 재고 물량을 회전해 가격 상승을 억제하겠다는 의도다. 다주택자 물건이 무주택자로 손바뀜되는 것은 주택 소유 가구의 증가로 주택시장 안정에 도움이 된다. 하지만 다주택자의 매물에 거주하는 세입자는 그 집을 매입하지 않는 한 새로운 곳으로 이주해야 한다.정부는 매수자인 무주택자가 거주하던 전월세 물건이 비기 때문에, 그 집으로 대체하면 문제가 없다는 시각이다. 하지만 지역과 구매력이 다를 수 있는데다 전월세 시장은 신규 수요가 결혼 등 가구 분화로 꾸준히 유입되는 분야다. 더 많은 전월세 주택이 필요하다는 의미다. 신규 입주 물량 부족을 해결하기 위해서는 서울시 주택의 30% 비중을 차지하는 다세대 등에 관심을 가져야 한다. 서울시는 이미 2028년 5월 18일까지 조례상의 용적률을 50% 상향해 법상의 용적률까지 지을 수 있도록 한시적으로 완화했다. 공급은 통상 1년 정도면 가능하다. 물론 다세대 주택도 토지가격 급등과 공사비 상승으로 공급이 만만치 않다. 추가로 일조권, 도로 등 사선제한과 주차장 기준 등 종합적인 관점에서 개선이 필요하다.또한 3종 일반주거지역의 건폐율 50%도 다른 용도지역과 마찬가지로 60%로 상향해야 한다. 주거용 오피스텔을 빠르게 공급해 1~2인 가구 위주로 주택 공백기를 해결해야 한다. 현실에서는 주거용 오피스텔을 주택으로 취급해 분양받을 예정자가 거의 없다. 아울러 전용면적 60㎡ 이하는 3개 호까지 주택 수에서 제외하는 등의 전략적 접근이 필요하다. 사업자는 분양에 대한 우려가 없어야 공급을 할 수 있다. 수요자인 은퇴 계층 등에게 월세소득을 수입원으로 활용하도록 하는 것은 상생의 조건이다. 1주택 비거주자 규제는 신중히 다뤄야 할 부분이다. 불가피한 사유로 거주하지 못하는 1주택자도 많을 수 있다.직장, 교육, 질병 등 다양한 형태의 사유가 있다. 문제는 이것을 구별하기 쉽지 않다는 점이다. *1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는게 현실적사실 1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는 것이 현실적이다. 이미 양도소득세에서 비거주에 대한 공제(연 4%)는 제외하고 있다. 향후 1주택자가 비거주로 불이익을 받게 된다면, 개발 호재가 있는 서울 역세권 다세대 주택이나 세제 혜택이 명확한 지방 미분양 등으로 분산 투자해 리스크를 관리하는 것이 합리적이다. 다주택자에 대한 혜택을 잘 활용할 수 있는 준공 후 미분양 주택과 인구감소지역 등에 대한 포트폴리오 전략도 검토해야 한다. 한편 작금의 주택시장을 해결할 방법은 도심의 정비사업에 대한 규제를 전폭적으로 개선해 공급물량 확대와 속도를 높여야 한다.공공택지인 3기 신도시에 대한 용적률 확대와 공원녹지와 자족용지 축소를 통한 공급 확대야말로 가장 빠르고 쉬운 길이다.하지만 이미 용지 분양이 시작되고 있어 변경을 서둘러야 한다. 강력한 수요 억제만으로는 시장 안정에 한계가 있다. 아주 빠른 공급 확대가 병행돼야 한다.
박합수
2026.04.08
엠플TV
"담장 없으면 안 불안해?" 미국 부자는 집을 요새로 만든다
"담장 없으면 안 불안해?" 미국 부자는 집을 요새로 만든다 | 홍키자의 美쿡 | 홍성용 특파원
월가월부
2026.04.06
경제흐름읽기
지표의 역설 ... 공포의 정점과 '마사다호(魔事多好)'의 원칙 [김한진의 뷰]
역사적으로 대다수의 경제지표나 시장의 여러 심리지표는 그 해석에 주의가 필요하다. 지표가 최악의 수준을 기록했을때, 시장은 높은 확률로 반등하며 강세장의 서막을 알렸다. 따라서 투자자들은 숫자 자체에 너무 매몰되기보다는 각 지표의 의미와 속성 등을 면밀하게 들여다봐야 한다. 차선책으로 가장 쉬운 방법은 너무 좋은 지표의 연속으로 대중이 도취감에 빠졌을때 오히려 경계심을 깨우고, 악화된 지표의 연속으로 공포가 정점에 달했을 때에는 분할 매수하는 역발상적 유연함을 발휘하는 것이다.모든 경제지표는 양면 거울과도 같다. 안 좋은 지표의 연속은 현재의 어려운 상황을 알리는 경고등이지만, 역설적으로는 ‘회복의 봄’이 멀지 않았다는 희망의 신호탄이기도 하다. 매월 발표되는 구매자관리지수(PMI)나 소비자심리지수가 특히 그렇다. 일례로 최근 미시간대 미국 소비심리지수를 보면 2025년 말 이후 최저치를 기록해 숫자로만 보면 암울하기 그지없다. 하지만 시계를 2022년 9월로 되돌려보면 흥미로운 사실을 발견하게 된다. 당시는 연방준비제도의 금리 인상 여파로 거의 모든 경제지표와 심리지표가 고꾸라졌다. 하지만 주가는 바로 그 ‘바닥’에서 보란 듯이 튀어 올랐다. 만약 액면 그대로 지표의 연속된 하락만 보고 주식을 팔아 치웠더라면, 이후 2024년 말까지 이어진 70%의 주가지수 상승 랠리를 그저 지켜만 봐야 했을 것이다. ◆ 86%의 확률 ... 공포지수가 속삭이는 '진실'시장의 온도를 알려주는 변동성지수(VIX), 일명 ‘공포지수’도 마찬가지다. 최근 이란 전쟁 여파로 국제유가가 오르면서 미국증시의 VIX는 30선까지 치솟았다. 통상 30 이상은 ‘패닉 구간’으로 불리지만, 지난 35년간의 역사는 전혀 다른 이야기를 들려준다.놀랍게도 1990년 이후 VIX가 30을 넘나드는 고공 행진을 보일때, 주가가 실제 추세적으로 꺾였던 경우는 단 한 번(1998년)에 불과했다. 반대로 공포지수가 극에 달했던 2002년, 2008년, 2020년 등 일곱 번의 사례 중에서 무려 여섯 번은 VIX의 최고점(공포의 극점)에서 주가가 강세로 돌아섰다. 즉 86%라는 압도적인 확률로 ‘공포의 정점’이 ‘강세장의 출발점’이 됐던 셈이다.오히려 우리가 경계해야 할 때는 모두가 안심하는 ‘VIX 20 미만’의 낙관론이 지배할 때였다. 2026년 초부터 지난 2월 28일 이란 전쟁이 시작되기 전까지 VIX는 줄곧 20 미만의 평온한 영역에서 움직였다. 악재는 사람들이 모두 안도감에 젖어 있을때 예기치 않게 오곤 하는데 그런 사례는 비단 이번만이 아님을 기억해야 한다. ◆ 투자자를 위한 실전 솔루션: 지표 함정을 넘어서는 법물론 숫자가 거짓말을 하는 것은 아니다. 다만 해석이 문제이고, 잘못된 해석이 우리를 속일 수 있다는 것이다. 객관적인 지표를 무시하기 보다는 각 지표가 지닌 여러 측면의 의미를 곱씹어 보자는 뜻인데, 가장 간단한 접근 방법으로는 다소의 역발상 접근이 확률상 유용하다는 것이다. 경제지표와 시장지표를 수익으로 연결하기 위한 다음 세 가지 실천 전략을 제안한다. 1. ‘임계점’을 분할 매수의 기준으로 삼자경제는 사이클이 있어 나쁜 경제지표는 한동안 지속된다. 지표가 나쁠때 한 번에 베팅하는 것은 위험하다. 가령 VIX가 30을 넘어서는 구간부터는 ‘공포의 프리미엄’이 붙기 시작하는 시점이다. 이때부터 시장을 떠나는 것이 아니라, 평소 눈여겨본 우량주를 몇 차례에 걸쳐 분할 매수하는 ‘공포 매집’ 전략이 유효하다. 2. ‘심리 지표’와 ‘매크로 환경’을 분리해 보자 소비자와 기업의 설문조사에 기반한 심리 지표(소프트 데이터)는 당시의 경제 상황과 사람들의 감정 반응에 민감하다. 하지만 기업의 이익 사이클이나 고용 지표가 견고하다면 심리 지표의 하락은 일시적인 ‘과매도 구간’일 가능성이 높다. 지표가 나쁘게 나올때, 그것이 기업의 펀더멘털을 파괴할 정도로 지속적인 것인지, 아니면 단순한 심리적인 위축을 가져다 주는 작은 파동인지를 냉정하게 구분하는 연습이 필요하다. 3. 호사다마(好事多魔), 마사다호(魔事多好)의 원칙을 세우자 모든 지표가 장밋빛일때, 지나고 보면 그 때가 가장 위험한 구간이었고, 앞이 전혀 안보일 정도로 미래가 암울할 때가 늘 매수 기회였다. 주식 비중을 줄이는 시점은 시장의 분위기가 안도감을 넘어 도취감에 빠져 있을 때이고, 주식을 조금씩 낙관적으로 바라봐야 할 때는 모두가 시장의 방향성을 도무지 몰라 우왕좌왕할 때이다. 선혈이 낭자할 정도로 투자심리가 붕괴된 상태라면 더 큰 절호의 기회다. 시장의 지나친 자신감은 시차만 다소 있을 뿐 크고 작은 조정을 불러오고, 시장의 공포는 곧 크고 작은 반등을 알리는 신호다. 물론 세상에 완벽하고 절대적인 지표는 존재하지 않는다. 완벽한 해석도 있을 수 없다. 다만 지표의 숫자에만 얽매이기 보다는 그 너머에 있는 의미와 시장의 심리, 그리고 보다 긴 추세 속에서 현재의 위치를 읽으려고 노력해야 한다.악재의 끝단에서 호재의 싹을 발견하고, 호재의 정점에서 경계심을 잃지 않는 유연함이야말로 투자의 거친 파도를 헤쳐 나갈 가장 단단한 구명보트가 될 것이다.
김한진
2026.04.06
재테크기초
1년 탔는데 10년 탄듯? … 봄맞이 세차 잘못하면 '헌차' [돈되는 카있슈]
봄에는 겨울보다 자동차 세차장이 붐빕니다. 한결 따뜻해진 날씨에 나들이도 많아지고 덩달아 세차 욕구도 샘솟기 때문이죠. 미세먼지, 황사, 봄비 등이 차체에 남긴 얼룩도 세차 욕구를 불러일으킵니다. 차체는 사람의 피부와 같습니다. 세수처럼 세차는 차체를 부식시키는 제설약품, 나무수액, 새똥, 벌레 사체, 미세먼지 등을 없앨 수 있습니다.그러나 독한 세제를 사용하거나 너무 자주하면 오히려 차체에 트러블을 일으키고 부식도 심해질 수 있습니다. 비누칠을 잘못 하거나 과다하게 하면 오히려 보습·면역 역할을 담당하는 ‘피부장벽’이 손상돼 노화 현상이 발생하는 것과 마찬가지라고 보시면 됩니다. 잘못된 세차는 차에 독(毒)입니다. 차체도 늙고, 결국 나중에 중고차로 팔 때 제 값을 받지 못하니 경제적으로도 손해가 됩니다. 돈은 돈대로 쓰고 차도 버리는 셈이죠. 봄을 맞아 10년 타도 1년 탄 것처럼 차를 관리할 수 있는 세차 상식을 알려드리겠습니다.셀프 세차 자료 사진. ◆ 터치 VS 노터치 ... 장단점은자동세차장. 참 편리합니다. 5~10분이면 쉽고 빠르게 차를 닦아낼 수 있습니다. 옷이 더럽혀지거나 땀을 흘릴 필요도 없습니다. 주유소 내에 설치된 자동세차장은 할인권을 이용하면 대개 무료나 1000~3000원 정도 싼값으로 이용할 수도 있습니다. 자동세차장은 크게 터치식과 비터치식으로 구분할 수 있습니다. 두 방식 모두 장단점이 있습니다.터치식 세차는 천으로 된 롤러나 브러시로 오염물을 제거합니다. 터치식 자동세차를 자주 이용하면 차체 표면에 잔 흠집이 많이 생길 수 있습니다. 짧은 시간에 때를 없애기 위해 독성이 강한 세제를 쓰는 곳이 있기 때문입니다.일반 세차는 물을 뿌려 차체 표면에 달라붙은 먼지와 때를 불린 다음 씻어내므로 독하지 않은 세제로도 충분합니다. 하지만 자동세차기에서는 때를 불릴 만한 시간적 여유가 없어 강력한 세제를 쓰는 곳이 있습니다. 일부 세제는 때 뿐만 아니라 차 표면 광택층까지 벗겨내기도 합니다.자동세차장 자료 사진. 차 표면은 철판, 녹을 방지하는 일반도막, 방청도료막, 메탈릭수지층(페인트), 광택층(왁스층) 등으로 이뤄져 있습니다. 이 중 차체 노화를 막는 보호막인 광택층이 벗겨지면 광택이 사라지는 것은 물론 페인트면도 보호받지 못합니다.형식적으로 뿌린 물로는 표면에 달라붙은 흙과 먼지가 떨어지지도 않습니다. 여기에 브러시가 표면을 문지르면 흠집이 날 수 있죠. 브러시도 문제입니다. 고회전하며 차를 닦아주는 브러시는 잔 흠집을 남기기도 합니다. 자동세차 횟수가 늘어날수록 흠집도 많아집니다.세차장 측이 브러시를 자주 교환해주면 이 문제는 상당부분 해결됩니다. 대신 교체비용이 수백만원에 달해 교체를 소홀히 하는 곳도 있습니다. 터치식 세차장을 이용할 때는 브러시나 천의 관리 상태를 파악하는게 좋지만 일반 이용자 입장에서는 알아내기 쉽지 않죠.터치식 문제를 해결하기 위해 등장한게 비접촉식 세차입니다. ‘노터치’ 또는 ‘노브러시’라는 용어를 씁니다. 프리미엄 세차로 여겨져 가격은 비싼 편입니다. 1만원 이상이죠.비접촉식 세차는 고압수와 세제를 이용해 차체를 씻어냅니다. 브러시나 천이 차체에 닿지 않아 흠집 걱정을 덜어줍니다. 대신 찌든 오염물이나 기름때 제거 능력은 떨어집니다.자동차 손세차장. 사진촬영=최기성 매경 디지털뉴스룸 기자 >◆ 손세차, 잘못하면 ‘독’손세차는 단순히 차를 깨끗하게 만드는 수준을 넘어 내 차 상태를 자세히 파악하고 피해를 최소화하는데 도움을 줍니다. 자동차 마니아들이 손세차에 흠뻑 빠져드는 이유도 여기에 있습니다. 다만 잘못된 방식으로 세차를 하는 것은 안 하느니만 못할 때가 많습니다. 봄 햇살이 좋다며 햇볕 아래에서 세차를 하는 것은 피해야 합니다. 물방울이 볼록렌즈 작용을 해 차체 표면에 트러블이 생길 수 있어서죠. 세차는 그늘에서 해야 하는게 원칙입니다.세차할때 가장 먼저 할 일은 차체에 묻어 있는 오물을 제거할때 도장면이 손상되지 않도록 물을 뿌려가며 조심해서 닦아내는 것입니다. 물을 사용할 때도 ‘왕도’가 있습니다. 물은 위에서 아래로 뿌려줘야 합니다. 밑에서부터 뿌리면 아래 먼지가 튀어 오르고 호스에 묻은 먼지와 흙이 차체에 닿기 때문이죠.물을 뿌린 뒤에는 세제를 이용해 차를 닦아냅니다. 세차할 때마다 세제를 이용할 필요는 없습니다. 세차한지 얼마 안 됐다면 물을 뿌려 먼지를 털어내고 때를 불린 뒤 깨끗하고 고운 천으로 물기만 훔쳐내도 됩니다.자동차 광택. 사진촬영=최기성 매경 디지털뉴스룸 기자 >직접 세차를 하다 보면 구석구석 살펴볼 수 있어 차를 좀 더 잘 관리할 수 있습니다. 문콕, 날카로운 금속이나 나뭇가지 등으로 흠집이 난 곳, 눈에 잘 보이지 않았던 하체 손상 등을 발견할 수 있죠. 차를 깨끗하게 유지하려면 평소에 먼지떨이개로 차를 자주 털어주는게 좋습니다.세제를 이용한 세차는 한두 달에 한 번 정도만 실시하고 중간 중간에 세제 없이 물세차를 해주면 됩니다.세차를 해도 차체가 탁해 보인다면 흠집이 많기 때문입니다. 맑은 날 차 표면을 살펴보면 미세한 흠집이 원형이나 직선으로 퍼져 있는 것을 볼 수 있습니다. 이런 흠집은 빛을 난반사시켜 도장 면을 뿌옇고 탁하게 보이게 합니다.셀프세차장. 사진출처=연합뉴스 >실내 세차를 할 때는 문과 트렁크를 열어 통풍을 시키고 말려줍니다. 실내나 트렁크에 배어 있는 음식물 냄새는 물론 흙이나 모래도 제거합니다. 실내 매트는 꺼내서 청소하고, 물에 젖었다면 잘 말린뒤 넣어야 퀴퀴한 냄새로 고생하지 않고 오랫동안 깨끗하게 쓸 수 있습니다.자동차는 누가 언제 어떻게 관리하느냐에 따라 상태가 천차만별이 됩니다. 동안이 될 수 있고 노안이 될 수도 있습니다. 차 가치도 덩달아 달라집니다.
최기성
2026.04.02
절세노하우
공시가 급등과 보유세 인상 ... '매도의 기술'이 필요한때 [제네시스박의 1분 절세]
3월 발표된 공동주택 공시가격(안)의 경우 서울 평균 18%, 강남 3구와 한강벨트는 20% 이상 상승폭을 보이면서 보유세 부담이 커질 것으로 전망된다. 여기에 다주택자 양도세 중과까지 적용될 경우 부동산 세부담은 상당해질 것이다. 이런 상황에서 다주택자의 매도 전략 그리고 보유세 인상에 대비하는 방안에는 무엇이 있는지 살펴보자. ◆ 강남 3구 등 보유세 40% 이상 상승 지역 많을듯공시가격은 연 1회 정부에서 발표하는 가격으로, 공동주택 공시가격의 경우 3월 발표를 하고 열람 및 이의신청 과정을 거쳐 4월 말 최종 결정된다. 재산세, 종부세(종합부동산세) 등 보유세를 계산하는 과정에서 그 기준이 되는 것은 공시가격이므로 공시가격이 올랐다는 것은 보유세 자체가 올랐다는 것을 의미한다. 아직 최종 확정은 되지 않았지만, 전국 공동주택 공시가격(안)은 9.16%, 서울의 경우 18.67%이며, 강남 3구와 한강벨트 중 성동구가 29.04%로 가장 높다. 주의할 점은 이 값이 ‘평균가격’이라는 것으로 특정 단지를 보면 이보다 높은 30% 혹은 40% 인상도 꽤 많은 것으로 알려져 있다. 그렇다면 공시가격이 30% 정도 오르면 보유세도 딱 그만큼 오르는 것일까? 안타깝지만 그렇지 않다. 국토교통부 보유세 모의계산에 따르면 강남구 ‘신현대 9차’ 전용 111m2 공시가격은 전년 대비 36% 오른 47억 2600만원이 예상되는데 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 상승할 것으로 보인다. 서초구 ‘래미안원베일리’ 전용 84m2 역시 공시가격은 33% 오른 45억 6900만원으로 집계되지만 올해 보유세는 2855만원으로 56.1% 상승이 예상된다. 그 외 한강벨트에 위치한 마포, 성동구 주택 역시 공시가격 상승에 따라 보유세는 30% ~ 40% 오른 경우가 많을 것으로 보인다. 이렇듯 1주택자라 하더라도 보유세가 상당히 올라갈 수 있기에 주택수가 많은 다주택자의 경우에는 세부담 인상에 따른 대비가 필요하다. 특히 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과 시행으로 일반과세 대비 양도세 중과 적용시 세부담이 상당히 늘어날 것으로 보인다. 그렇다면 어떻게 대비하는 것이 좋을까? 이미 주택을 보유한 경우 그리고 현재 무주택 상태에서 내 집 마련을 하는 경우로 나누어 살펴보기로 한다. 먼저 이미 주택을 보유한 경우이다. 이 경우 다시 1주택 그리고 다주택으로 구분할 수 있는데, 1주택인 경우라면 세부담이 늘어난다 하더라도 딱히 할게 없다. 경우에 따라서는 단독명의를 공동명의로 변경하기도 하는데, 오히려 절세되는 금액보다 거래비용(취득세 등)이 더 늘어날 수 있기에 특별한 경우가 아니라면 현 상태를 유지하길 권한다. 다만 장기적 관점에서 추후 자녀 등에게 증여하거나 저가양도를 할 수도 있을 것이다. ◆ 중과세율 적용되는 종부세 과표 12억원은 대략 시가 40억원 수준2주택 이상 다주택이라면 이야기다 달라진다. 먼저 보유세의 경우 세대기준 주택수가 아닌 ‘인별 주택수’를 기준으로 판단하는데 종부세의 경우 1세대1주택 단독명의가 아니라면 명의자별 9억씩 공제를 한다. 따라서 2주택인 경우 본인이 보유한 주택 지분에서 공시가격 9억원을 차감하고 난 금액에 대해 종부세가 부과된다. 따라서 개인이 보유한 주택수가(지분 포함) 많을수록 세부담은 커진다. 특히 현행 종부세 과세체계에서는 개인이 보유한 주택수가 3채 이상이면서 종부세 과표 12억원을 초과하는 경우 중과세율이 적용된다. 참고로 종부세 과표 12억원은 대략 40억원 수준으로, 고가주택을 보유하고 있다면 이중 일부를 매도할 경우 주택수도 줄이고 과표를 낮추므로 중과세율을 피할 수 있다. 따라서 2주택 이상 다주택자, 특히 3주택 이상인 경우에는 일단 종부세 중과세율을 피해야 하기에 이중 일부를 처분해야 할 수 있다. 이때 처분이란 제3자에게 매각, 혹은 다른 가족 등에게 증여하는 것을 의미한다. ◆ 매도 계획이라면 물건을 빨리 내놓는게 유리할 듯먼저 매각의 경우, 5월 9일까지 매도계약서를 작성하고 계약금 지급을 증빙(계좌이체 등)할 수 있어야 하는데, 토지거래허가구역 약정서 등을 고려한다면 4월 초, 늦어도 4월 중순까지는 약정서 신청이 들어가야 한다. 따라서 매도를 계획하고 있다면 차라리 지금이라도 일찍 물건을 내놓는 것이 더 유리할 수 있다. 막판 급매가 나올 경우 본의 아니게 가격을 낮춰 거래해야 할 수도 있기 때문이다. 오히려 이러한 급매를 기다리는 다주택자도 있다. 왜 그럴까? 낮은 가격으로 거래될 경우, 해당 가격을 반영해 더 낮은 가액으로 증여가 가능하기 때문이다. 물론 증여시 별도의 감정평가를 받는 것이 안전한데, 시세 대비 낮은 가액으로 거래가 된다면 이를 반영해 감정가액을 다소 낮출 수 있다. 따라서 증여를 고려한다면 이런 거래를 기다렸다가 하는 것도 방법이다. 참고로 부담부증여가 아닌 일반증여의 경우 5월 9일 양도세 중과 시행과는 무관하다. 즉 지금 증여하나 5월 9일이 지나서 중과가 시행된 후 증여하나 동일하기에 급매 거래 여부를 살펴본 후 증여를 해도 될 것이다. 물론 증여자의 보유세 부담을 낮추고 싶다면 보유세 과세기준일인 6월 1일 이전에 증여하는 것이 더 유리하다. 다시 다주택자 매각으로 돌아가보자. 앞서 5월 9일까지 매도 계약서 작성을 해야 양도세 중과를 피할 수 있다고 했는데, 사실 다주택자 양도세 중과는 무조건 다주택이라고 해당하는 것은 아니다. 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할때 양도세 중과가 적용된다. 따라서 주택수가 아무리 많다고 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우에는 양도세 중과와 무관하다. 예를 들어 서울 1채, 부산 1채, 이렇게 2주택인 경우에는 비조정대상지역인 부산을 먼저 매각하면 비록 5월 9일이 지났다고 할지라도 양도세 중과에 해당하지 않는다. 이후 남은 서울 1채를 매각하면 비록 서울은 조정대상지역이지만 다주택이 아니므로 양도세 중과에 해당하지 않고 심지어 1주택 비과세도 가능하다. 즉 다주택자라고 해서 무조건 중과에 해당하는 것은 아니므로 이러한 ‘매도의 기술’이 앞으로는 매우 중요해질 것이다. 대표적으로 비조정대상지역에 위치한 주택부터 매각하면 중과에 해당하지 않고(단, 2년 이상 보유하는 것을 권한다. 그렇지 않을 경우 60%, 70% 등 단기 양도세율이 적용되므로), 수도권/광역시 외 기준시가 3억 이하 주택 역시 중과에 해당하지 않는다. 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자 주택 역시 그러하고 상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년 내 매각하는 경우에도 중과에 해당하지 않는다. 그 외 일시적 2주택 등 비과세에 해당하는 경우 역시 중과와 무관하다. 다만 위에서 열거한 중과제외 주택은 그 요건을 꼼꼼하게 따져야 하기에 반드시 매도 계약서 작성 전 세무사 등과 검증을 거친 후 매각하는 것을 권한다. ◆ 무주택자라면 지금 나오는 급매물을 잡는 것이 나을수도이제 반대로 매수자를 생각해보자. 현재 1주택 상태라면 여기에서 주택수를 더 늘리는 것은 일단 권하지 않는다. 최소한 7월 정도로 예상되는 세제개편을 보고 판단해도 늦지 않다고 생각한다. 그렇다면 무주택자라면 어떨까? 지금 나오는 다주택자 급매를 노리는 것이 좋을까, 아니면 추후 세제개편이 나오고 추가로 나올 수 있는 저가 매물을 잡는 것이 좋을까? 과거 문재인 정부 당시를 떠올려 보면, 양도세 중과 시행 후 매매 가격이 더 오른 경우가 많았다. 이는 양도세 중과로 인한 세부담을 매매가격에 일부 전가해서 그런 것인데 이번에도 그럴 가능성이 높다. 따라서 여력이 된다면 지금 나오는 급매를 잡는 것이 더 나을 수도 있다고 판단된다. 여기에 추가 대출규제가 나올 수도 있다는 점, 1주택의 경우 실거주라는 점을 고려한다면 내 집 마련 시기를 굳이 늦출 필요가 있을까 하는게 필자의 생각이다. 여기에서 한 가지만 기억한다면 ‘공동명의’로 취득하는 것을 권한다. 종부세에 있어서도 1주택 단독명의가 받을 수 있는 세제혜택이 가능하고(매년 9월 특례 신청 가능), 추후 양도세에 있어서도 더 유리하기 때문이다. 특히 명의 선정은 처음 매수할때 명확히 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 도중에 변경시 오히려 불필요한 거래비용(취득세 등)이 더 들 수도 있어서이다. 부동산 시장 뿐만 아니라 최근 중동 사태 등 어수선한 시장이다. 지금은 다소 보수적으로 그리고 안정적으로 자산 운용을 할 필요가 있다. 최소한의 안전장치(실거주 등)를 걸어두고 침착하고 냉정한 판단이 필요할 때이다.
박민수 (제네시스박)
2026.04.01
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부동산재테크
지식산업센터 대출 연체가 내 아파트로 불똥 튀는 이유 [경매 NPL 컷]
올해 공동주택 공시가격이 서울 기준 약 18% 뛰었다. 세금 고지서가 나오기도 전에 서울 아파트 매물이 단기간에 수천 건 단위로 급증했다. 시장은 지금 '세금이 올랐다'는 사실에 반응하고 있다. 그런데 진짜 위험은 아직 수면 아래에 있다.◆ 세금만이 아니다 ... 3중 압박의 구조보유세 충격 하나만으로도 버티기가 힘들어지는데, 지금 다주택 임대사업자를 조이는 고리는 세 개다.첫째, 수도권·규제지역에서 임대사업자가 새로 부동산 담보대출을 받는 것은 이미 막혔다. 새 돈을 끌어올 방법이 없다.둘째, 규제지역 다주택자의 신규 주택담보대출은 제한적으로만 허용된다. 추가 레버리지가 사실상 어렵다.셋째, 기존에 빌린 돈의 만기를 연장하는 것도 막히려 하고 있다. 금융당국이 다주택자·임대사업자의 기존 대출 만기 연장 제한을 검토 중이다. 아직 확정된 것은 아니지만 3월 말~4월 발표가 거론된다. 구체적인 적용 범위와 강도는 최종안에 따라 달라질 수 있다.추가 한도를 원하지만 돈도 못 빌리고, 기존 대출 만기도 안 늘어나고, 세금은 오른다. 버티기의 출구가 단계적으로 닫히는 구조다. 물론 법인 전환이나 증여로 세금 구조를 바꾸는 방법도 있다. 하지만 시간과 비용이 든다. 지금 당장 쓸 수 있는 즉각적인 카드는 아니다.◆ '지산'이 흔들리면 아파트가 흔들린다여기서부터가 대부분의 투자자가 모르는 지점이다.지식산업센터(지산)는 사무실·공장·연구소 등이 입주하는 수익형 부동산이다. 최근 수도권 지산 거래량이 20% 중후반대 줄었고, 서울 지산 가격도 10% 안팎 하락했다는 통계가 나온다. 경매 물건도 빠르게 늘고 있다.그런데 지산 대출이 부실해지면 그 피해가 지산에서 끝나지 않는다. 이유는 금융 시스템의 작동 방식에 있다.지산 대출이 연체되면 신용정보원에 연체 기록이 등록된다. 이 순간 모든 금융기관이 해당 차주의 신용 이상을 동시에 인지한다. 연체 기록을 인지한 금융기관은 내부 여신 심사를 재개할 수 있다. 아파트 담보대출을 보유한 금융기관도 마찬가지다. 심사 결과에 따라 해당 차주의 아파트 담보대출에 대한 상환 압박이 확산될 수 있다.쉽게 말하면 이렇다. 카드 A를 못 갚으면, 다른 은행도 내 신용 기록을 본다. 담보가 달라도 차주(빌린 사람)가 같으면, 그 사람의 신용이 흔들리는 순간 모든 대출이 동시에 흔들릴 수 있다."한정근담보라서 괜찮다"고 생각하는 사람도 있다. 한정근담보는 특정 대출만을 담보로 잡는 구조다. 하지만 연체 기록은 담보 구조와 무관하게 차주 신용 사건으로 전이된다. 담보가 따로 잡혀 있어도, 신용정보원에 연체 기록이 올라가는 순간 다른 금융기관이 내부 여신 심사를 재개하고 상환 압박을 확산시킬 수 있다.결과는 이렇다.지산 연체 → 신용정보원 연체 등록 → 전 금융기관 동시 인지 → 내부 여신 심사 재개 → 아파트 담보대출 상환 압박 확산 → 상환 불가 → 아파트 임의경매 신청. 그 아파트에 세입자가 살고 있다면, 세입자의 보증금도 위협받는다.단, 이 경로는 지산과 아파트 대출을 동시에 보유한 다중 대출 차주에 한한다. 모든 지산 연체가 아파트 경매로 이어지는 것은 아니다. 하지만 이 구조를 모르고 있으면, 어느 날 갑자기 아파트에 경매가 들어오는 상황을 예측하지 못한다.◆ 부실이 퍼지는 순서경매·부실채권(NPL) 시장의 흐름은 순서가 있다.먼저 지산·오피스텔이 흔들린다. 이미 진행 중이다. 다음은 신용정보원 연체 등록을 통해 동일 차주의 아파트가 후행 경매로 나올 수 있다. 마지막으로 "아파트도 경매 나온다"는 심리가 퍼지면서 서울 아파트 전반의 낙찰가율에 하방 압력이 생긴다.다만 이 순서는 가능한 전이 경로일 뿐, 정책 대응과 금리·경기 흐름에 따라 속도와 범위는 크게 달라질 수 있다.지금 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2월 기준 101.7%다. 가격이 크게 떨어져서 경매에 나오는 구조는 아직 아니다. 그러나 가격 하락 없이도 신용정보원 연체 등록이라는 경로로 경매에 나오는 가능성이 열려 있다는 점이 핵심이다.NPL(부실채권) 시장도 단순하지 않다. 물량이 쏟아지면 투자 기회처럼 보이지만, 세 단계로 나눠서 봐야 한다.단기에는 NPL 공급이 늘어난다. 중기에는 담보가치가 하락하면서 실제로 회수할 수 있는 금액도 동시에 줄어든다. 후기에는 팔려는 사람과 사려는 사람이 가격을 맞추지 못해 시장이 마비되는 구간이 온다. 물건은 넘치는데 거래가 안 되는 상태다. 지금 당장 뛰어드는 것이 능사가 아닌 이유다.◆ 지금 무엇을 봐야 하나이 흐름이 실제로 얼마나 빠르게 진행되는지는 아직 확정되지 않았다. 규제가 완화되거나 금리가 내려가면 속도가 달라진다. 금리가 내려가더라도 공실률이 해소되지 않으면 수익형 자산의 담보가치 회복은 제한적이다.지금 당장 확인할 수 있는 선행 신호는 세 가지다.하나, 대법원 법원경매정보에서 지식산업센터·아파트 동시 경매 신건수가 늘고 있는지. 이것이 신용정보원 연체 등록 경로가 현실화되고 있다는 간접 신호다.둘, 낙찰가율이 내려가고 있는지. 특히 지산·오피스텔 쪽을 먼저 봐야 한다.셋, KB시세가 하락 전환하는지. 이 세 가지가 동시에 악화되고 2~3분기 이상 지속되면, 단순한 조정이 아니라 구조적 하락 국면에 진입했다는 신호로 봐야 한다.아래 네 번의 정책 이벤트가 올해 시장의 방향을 결정한다.숫자가 나오기 전에 감으로 움직이는 것이 가장 비싼 실수다. 연체 기록 한 줄, 계약서 한 조항 — 그것이 아파트 안방까지 들어온다.
유선기
2026.03.19
# 부동산시장
# 다주택자
# NPL
경제흐름읽기
급변하는 중동정세 ... 일본, 4월 금리인상 물건너가나 [이지평의 일본경제]
일본경제는 AI·반도체 투자 확대에 힘입어 2026년 1~3월 실질 GDP가 연율 1.5% 성장하며 잠재성장률을 상회했다. 제조업은 부품·소재·장비 분야의 기술 경쟁력을 기반으로 데이터센터용 공조기기, 전력반도체, 반도체 소재 수요 증가로 매출과 설비투자가 확대되고 있다. 실질임금도 13개월 만에 상승세로 전환됐으며, 대기업 중심의 임금 인상과 물가 둔화가 소비 회복을 뒷받침하고 있다. 중국 관광객 감소와 희토류 규제는 아직 제한적 영향을 보였으나, 규제 지속 시 산업 전반에 부담이 될 가능성이 있다.반면 이란 전쟁 장기화와 국제유가 급등은 일본 경제의 주요 리스크로 부상했다. 호르무즈 해협 봉쇄나 중동 석유시설 공격 시나리오에 따라 물가가 최대 1.5% 상승하고 소비가 0.5% 감소할 것으로 분석된다. 유가가 130~150달러대를 지속할 경우 스태그플레이션 위험도 제기된다. 원유 가격 상승은 휘발유·전기·가스요금 인상으로 이어져 가계 부담을 높이고, 제조·물류·식료품 등 전 산업의 비용 구조를 악화시킬 전망이다.이런 상황에서 일본은행의 4월 금리인상은 어려워졌으며, 우에다 총재는 당장의 인상은 자제하되 긴축 기조는 유지하겠다는 입장을 보였다. 엔저와 물가상승 압력이 동시에 존재하는 가운데 일본경제는 당장의 성장세를 이어가면서도 중동 정세와 유가 변동이라는 불확실성에 직면해 있다.◆ 경제성장세 지속, 실질임금 드디어 상승세 전환일본경제는 견실한 경기회복세와 함께 1분기 국내총생산(GDP) 실질성장률이 전분기 연율 기준으로 속보치의 1.3%에서 1.5%로 상향 수정됐다. 세계적으로 인공지능(AI) 관련 수요가 확대 기조를 유지하면서 일본 제조업의 매출, 투자에도 파급되는 등 일본경제는 견실한 성장세를 유지했다. 2026년 1~3월기는 이란 전쟁의 여파도 있으나 회복 기조를 유지할 것으로 예상되고 있다.일본경제신문사가 일본의 주요 연구기관 전문가 10명에 대해 설문 조사한 결과를 보면, 1~3월기의 실질GDP 성장률도 연율 1.5%에 달해 0%대 중반으로 추정되는 일본의 잠재성장능력(공급능력)을 상회했다.일본 제조업은 부품, 소재, 장비 분야에서 특수 기술을 강화하고 신흥국 산업과의 차별화에 주력해 왔으나 이러한 첨단 고품질 제조 경쟁력이 최근의 세계적인 AI 투자, 반도체 산업 생산 급증에 따른 수요를 개척해 매출과 수익을 확대하고 견실한 설비투자로 이어지고 있는 것으로 보인다. 예를 들면 각종 산업용 공조기기 기업이 AI 데이터센터용 수요를 개척하는 한편 전력반도체도 데이터센터를 위해 안정적으로 전력을 공급하는 인버터 수요의 확대에 대응하고 있다.반도체 관련 소재 분야의 경우 일본 기업의 세계시장 점유율이 50% 정도, 제조장치 30% 정도에 달해 수출시장 확대 효과를 보고 있다. 예를 들면 반도체의 각종 제조 공정에서 테스트를 하는 기기를 판매하는 어드밴테스트의 경우 2026년 3월 결산 영업이익이 전년비 2배나 확대된 것으로 추정되고 있다.이와 함께 올해 1월에는 13개월 만에 실질임금이 상승세로 반전했으며, 개인소비 지출의 완만한 확대도 예상되고 있다. 일본 후생노동성이 3월 9일 발표한 1월 ‘매월근로통계조사’(속보치, 종업원 5명 이상)에 따르면, 물가 변동의 영향을 제외한 실질임금은 전년 동월 대비 1.4% 증가했다. 휘발유 세금 감면 등으로 물가 상승률이 둔화되면서, 임금 인상 효과가 이를 웃돈 결과다. 명목임금을 나타내는 1인당 현금급여총액은 30만 1,314엔으로 3.0% 증가했다. 기본급에 해당하는 소정내급여는 26만 9,198엔으로 3.0% 증가, 33년 3개월 만의 높은 증가율을 기록했다. 2025년 춘계 노사교섭에서 실현된 높은 수준의 임금 인상이 반영된 데다, 최저임금 상승도 임금 상승 요인으로 작용했다.실질임금 계산에 사용되는 1월 소비자물가지수(자가주택에 대한 가상 임대료 환산 분 제외한 종합 기준) 상승률은 1.7%였다. 2025년 12월의 2.4%에서 상승폭이 축소됐다. 주요 일본 대기업의 임금인상 의욕은 큰 편이며, 많은 기업이 임금협상을 타결한 지난 3월 18일에는 도요타자동차, 히타치제작소 등 60% 정도의 대기업이 노조의 요구를 100% 이상 수용한 것으로 나타났다. 2025년까지 4년 연속으로 감소한 일본의 실질임금 상승세가 기대되고 있는 상황이다.일중 마찰에 따른 중국인 여행객 감소, 희토류 공급 규제 등의 영향이 우려되는 측면도 있으나 1~3월 기준으로는 아직 그 효과가 심각하게 나타나지 않는 것으로 보인다. 과거에 비해 중국인 관광객 의존도가 하락했으며, 한국, 동남아 등 다른 아시아 각국이나 구미 여행자의 비중이 확대됐다. 희토류 규제의 경우 일본 산업계의 재고가 활용돼 규제 영향이 한정적이었던 것으로 보인다.다만 중국정부의 희토류 규제 강도와 지속 여부에 따라서는 향후 각종 산업에서 영향이 나올 수 있으며, 이는 이란 전쟁, 중동발 석유시장 충격과 함께 4~6월기 이후의 일본경제에 부담이 될 수 있다. 중동 사태의 악화와 유가 급등은 대기업에 이어 중소기업의 임금인상 흐름을 어렵게 할 가능성이 있으며, 이는 유가 상승에 따른 물가상승과 함께 실질임금을 억제하는 압력이 될 수 있다.◆ 이란 전쟁 여파에 따른 일본경제의 충격미국-이스라엘과 이란의 전쟁은 당초 트럼프 대통령이 거론했던 4주로 끝날 것인지, 6개월 정도 소요될 것인지, 우크라이나 전쟁과 같이 수년 지속될 것인지 불확실한 가운데 일본경제에 미칠 영향이 불투명한 상황이다. 일본 주식시장은 이란 전쟁과 함께 급등락을 거듭하면서 결정적 주가 급락은 피하고 있어 전쟁의 향방, 국제유가 급등세의 지속을 완전히 확신한 상태는 아니다. 미국-이스라엘의 이란 전쟁 시나리오는 당초 계획과 크게 달라진 것으로 보이며, 미국이 오키나와 주둔 해병대와 강습상륙함 부대 등을 이란으로 새로 파견, 부분적인 지상전의 가능성이 우려되고 있다.미즈호 리서치; line-height: 32px;" >이미 호르무즈 해협의 봉쇄나 이란에 의한 중동 각국 석유 시설 공격이 이루어진 상태이며, 여기에 미국의 한정적 지상전으로 이란 하르그섬 공격 등이 실현될 경우 국제유가는 150달러대로 상승하면서 일본경제에 대한 충격이 커질 위험도 있다.한편 노무라총합연구소도 3가지 시나리오로 일본경제의 향방을 예상하고 있다. △ 낙관적 시나리오1의 경우 충돌이 경미해 WTI가 약 77달러 △ 베이스(가능성 가장 높음) 시나리오2의 경우 충돌 장기화·중동 불안정으로 87달러 유지, 이 경우 일본 실질 GDP는 1년간 0.18% 하락하고 물가는 0.31% 상승하며 휘발유는 약 30% 이상 올라 리터당 200엔을 돌파해 전기·가스요금도 수개월 후 상승할 것으로 예상했다.그리고 △ 비관적인 시나리오3의 경우 호르무즈 해협의 완전 봉쇄가 장기화되어 유가가 140달러대에 이르고 GDP는 0.65% 감소, 물가는 1.14% 상승해 경기 둔화와 물가 상승이 겹치는 스태그플레이션의 위험이 커질 것으고 예상했다.노무라총합연구소는 원유 가격 30% 상승 시 일본 경제에 미치는 파급 효과는 시간차를 두고 세 단계에 걸쳐 심화될 것으로 예상했다. 1단계(즉각적): 원유 수입 소요 시간에도 불구하고 정유사의 선반영으로 인해 1주일 내외로 휘발유 가격이 급등한다. 사실 휘발유 소매가격이 리터당 204엔까지 치솟으며, 엔저가 겹칠 경우 가계의 교통비와 물류비 부담은 더욱 증폭된다. 2단계로 시차(3~4개월 후)를 두고 전기 및 가스요금이 인상된다. 전기료는 약 6%, 가스료는 2~3% 상승이 예상되며, 가구당 연간 약 9,518엔의 추가 비용이 발생해 실질 소득 감소와 소비 위축으로 이어진다. 3단계(6개월 전후)에서는 산업 전반으로 비용 상승이 파급된다. 플라스틱, 화학, 섬유 등 원유 기반 제품 뿐만 아니라 철강, 시멘트 등 에너지 집약적 산업의 제조원가가 상승한다. 특히 비료 가격과 물류비 인상은 채소, 육류, 달걀 등 식료품 및 생필품 가격을 1.5~10% 가량 밀어 올리며 민생 경제에 광범위한 타격을 준다.결국 중동 분쟁으로 인한 유가 충격은 단순한 연료비 상승을 넘어, 일본 내 제조·물류·가계 소비 전반의 비용 구조를 악화시켜 경제 전반에 중장기적인 하방 압력을 가할 것으로 전망되고 있다. 중동산 석유에 의존하는 한국, 일본 등 아시아 각국이 매입하고 있는 두바이유 Spot 가격이 3월 19일 오전에 5월 인도분 기준으로 배럴당 161.3달러로 상승한 상황이며, 이러한 상황이 장기화될 경우 일본경제에 대한 충격이 커질 수 있다.◆ 일본은행, 물가상승-경기추락 동시에 견제해야 할 입장이와 같은 국제유가의 급등과 각종 원자재의 공급 차질 우려, 생산활동에 대한 영향은 세계적으로 점차 누적적 효과가 나타날 수 있다. 일본 뿐만 아니라 한국, 중국, 동남아 등 세계의 공장 지대인 아시아 각국의 생산활동 위축은 미국의 광범위한 소비재, 생산재에 대한 위축 효과를 갖게 될 것이며, 미국 소비재 기업인 나이키 등의 주가도 급락한 바 있다. 미국경제의 둔화 속에서 물가 상승 압력이 커지면서 미국 금융당국이 금리인하가 아니라 금리상승도 고려해야 할 상황이 될 위험도 나타나고 있다. 그리고 이러한 미국 및 세계경제의 둔화는 일본경제의 성장 전망에도 부정적으로 작용할 수 있다.금리정상화에 나서고 있는 일본은행은 오는 4월 추가 금리인상에 나설 것이라는 전망도 있었으나 이란 정세가 불확실해지면서 4월 금리인상은 어려워진 것으로 보인다. 미국 연준의 경우도 금리인하가 지연되고 금리인상 가능성도 거론되는 상황이 됐으며, 유럽중앙은행도 고유가가 인플레이션 우려를 다시 자극하거나 경기를 급락시킬 수 있는 것을 동시에 우려하고 있는 상황이 됐다. 주요국 금융정책 당국의 정책 방향이 이란 전쟁으로 변화의 압력이 가해진 가운데 일본은행으로서도 물가상승과 경기추락을 동시에 견제해야 할 입장이다.이러한 가운데 일본은행의 우에다 총재는 지난 3월 19일 금융정책결정회의 후에 가진 기자회견에서 금리인상 정책의 유지 자세도 강조했다. 유가 급등, 중동 혼란 여파로 당장의 금리인상은 자제하겠지만 금리인상 정책 기조 자체는 견지하려는 것이다. 우에다 총재로서는 유가 급등의 결과, 기업이나 가계의 물가상승 우려가 기조적으로 상승할 수 있는 리스크도 고려하고 있다는 자세도 보인 것이다. 물론 이란 전쟁과 함께 심화될 수 있는 엔저 압력을 억제해 일본의 통화가치를 안정시키고 이란 전쟁발 물가급등 압력을 견제하는 역할도 일본은행으로서는 중시할 수 밖에 없을 것이다.사실 이란 전쟁 이전에는 엔화, 채권 가격의 더블 약세 기조가 다소 둔화될 조짐도 보였으나 이란 전쟁 발생 직후에는 엔화, 채권, 주가의 트리플 약세 국면도 여러 번 발생했으며, 일본정부 및 일본은행으로서도 경계해야 할 입장이기도 하다. 물론 일본 주가는 일시적인 하락은 있어도 국제유가 상승 – 물가 상승 – 실물자산 수요 증가 요인으로 잘 견디고 있는 상황이기도 하다. 과거의 각종 전쟁 후의 주가는 대체적으로 상승 기조를 유지해 왔다는 측면도 있다. 또한 이란 전쟁 직전에 급등했던 세계 각국의 방위산업 관련 주식의 상승세도 과거 전쟁 케이스의 정전 및 소강상태 돌입 국면 때처럼 둔화되기 시작한 측면도 있다. 이러한 방위산업 관련 주의 상승세 둔화는 이란 전쟁이 장기화되지는 않을 것을 암시하고 있는 것인지 향후 추이가 주목된다.
이지평
2026.03.23
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경제흐름읽기
미국-이란 전쟁 충격, 한국이 유독 큰 이유는 [경제의 脈]
미국과 이란이 전쟁을 벌인지 한 달이 다돼간다. 세계 각국 경제는 전쟁으로 큰 충격을 받았다. 이 와중에 한국의 변화가 가장 극적이다. 주식시장은 10%이상 등락을 거듭했다. 외환시장에서 환율의 변동 폭도 다른 나라에 비해 상대적으로 크다. 한국 경제가 처한 현실을 살펴보면 이처럼 큰 충격을 받는 이유를 유추할 수 있다. ◆ 유가-환율 부문서 한국이 상대적으로 수세에 몰려먼저 유가와 한국경제의 관련성이다. 미국과 이란이 전쟁을 벌인 이후 국제 유가는 급등했다. 한국석유공사에 따르면 미국 텍사스산 원유(WTI)는 전쟁전인 2월26일 배럴당 65달러에서 3월19일에는 92달러까지 올라 상승률이 40%를 기록했다. 같은 기간 북해산 원유인 브렌트유 가격은 71달러에서 105달러로 48% 올랐다. 지정학적 위기가 닥치면 유가가 오르는 것은 일반적인 현상이다. 문제는 그 정도가 제각각이라는 점이다. 같은 기간 중동산 두바이유 가격은 71달러에서 157달러로 상승률이 121%를 기록했다. 두바이유는 한때 170달러까지 오르기도 했다. 두바이유의 상승률이 다른 지역 원유 상승률의 3배 가까이 된다. 전쟁 전에는 모두가 거의 비슷한 가격이었지만 전쟁 후 이란이 호르무즈 해협을 봉쇄하자 두바이유 값만 유독 급등했다. 문제는 우리나라가 들여오는 원유는 중동산이 70%가 넘는다는 점이다. 원유가격 상승으로 인한 피해가 다른 나라보다 훨씬 크다는 것을 가격이 보여준다. 이같은 실물경제의 토대는 환율의 불안으로 이어진다. 달러당 원화값은 이란 전쟁 후부터 3월25일까지 4.6% 하락했다. 같은 기간 일본 엔화는 1.5%, 유로화는 1.7%, 대만 달러는 0.6% 떨어졌다. 멕시코 브라질 등 개발도상국과 베트남 인도네시아 등 동남아시아 국가들의 통화가치 하락률도 한국보다 낮았다. 전 세계가 전쟁으로 몸살을 앓는 가운데 유독 우리나라와 관련한 가격이 울퉁불퉁하게 움직이는 모양새다. ◆ 유가 불안에 돈을 풀어 대처하기도 난감한 상황유가와 환율의 불안은 그만큼 우리나라 실물경제가 타격을 많이 받을 것임을 간접적으로 보여준다. 한국은행은 지난 2월 우리나라 올해 경제성장률을 1.8%에서 2%로 상향 조정했다. 반도체 경기가 살아나고 세계 경제도 완화적 통화정책에 힘입어 성장세를 보일 것임을 근거로 들었다. 한은은 당시 연평균 유가를 브렌트유 기준으로 배럴당 64달러로 예상했다. 하지만 이 전망은 한 달 만에 바꿔야 할 상황이다. 올 들어 3월까지 국제유가 평균치는 브렌트유 기준으로 76달러, 두바이유 기준으로는 85달러다. 브렌트유 기준으로는 19% 올랐고 두바이유 기준으로는 33%나 올랐다. 최근 전쟁 흐름을 보면 유가는 더 오를 가능성이 높다. 전문가들은 국제유가가 예상보다 10% 오르면 경제성장률은 0.2%포인트 가량 하락할 것으로 보고 있다. 이를 감안하면 올해 전쟁 효과로 성장률은 큰 폭으로 떨어질 전망이다. 정부의 경제정책 효과도 떨어진다. 유가가 계속 오르면 정부가 재정에서 돈을 풀고 금리를 낮춰 성장률을 끌어올리는 것도 어려워진다. 유가상승에 따른 충격을 돈을 풀어 해결하려면 물가 상승에 대한 기대심리를 자극해 경제에 미치는 악영향이 크기 때문이다. 정부는 추경을 편성해 경기를 떠받친다는 계획을 세우고 있다. 반면 통화정책은 물가상승에 대한 부담 때문에 확장적으로 가기는 어렵다. 최근 미국을 비롯해 유럽 일본 영국 등은 모두 기준금리를 동결했다. 호주는 3월에 금리를 0.25%포인트 올렸다. 각국의 정책 기조가 완화가 아닌 긴축으로 선회하고 있는 중이다. 우리나라도 물가 부담이 가중되면 금리를 올려야 할 수도 있다. 매번 유가가 급상승할 때면 우리경제의 취약성이 눈에 띈다. 석유 한 방울 나지 않는 나라가 견뎌야 할 숙명과 같은 일이다.
노영우
2026.03.25
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지표의 역설 ... 공포의 정점과 '마사다호(魔事多好)'의 원칙 [김한진의 뷰]
역사적으로 대다수의 경제지표나 시장의 여러 심리지표는 그 해석에 주의가 필요하다. 지표가 최악의 수준을 기록했을때, 시장은 높은 확률로 반등하며 강세장의 서막을 알렸다. 따라서 투자자들은 숫자 자체에 너무 매몰되기보다는 각 지표의 의미와 속성 등을 면밀하게 들여다봐야 한다. 차선책으로 가장 쉬운 방법은 너무 좋은 지표의 연속으로 대중이 도취감에 빠졌을때 오히려 경계심을 깨우고, 악화된 지표의 연속으로 공포가 정점에 달했을 때에는 분할 매수하는 역발상적 유연함을 발휘하는 것이다.모든 경제지표는 양면 거울과도 같다. 안 좋은 지표의 연속은 현재의 어려운 상황을 알리는 경고등이지만, 역설적으로는 ‘회복의 봄’이 멀지 않았다는 희망의 신호탄이기도 하다. 매월 발표되는 구매자관리지수(PMI)나 소비자심리지수가 특히 그렇다. 일례로 최근 미시간대 미국 소비심리지수를 보면 2025년 말 이후 최저치를 기록해 숫자로만 보면 암울하기 그지없다. 하지만 시계를 2022년 9월로 되돌려보면 흥미로운 사실을 발견하게 된다. 당시는 연방준비제도의 금리 인상 여파로 거의 모든 경제지표와 심리지표가 고꾸라졌다. 하지만 주가는 바로 그 ‘바닥’에서 보란 듯이 튀어 올랐다. 만약 액면 그대로 지표의 연속된 하락만 보고 주식을 팔아 치웠더라면, 이후 2024년 말까지 이어진 70%의 주가지수 상승 랠리를 그저 지켜만 봐야 했을 것이다. ◆ 86%의 확률 ... 공포지수가 속삭이는 '진실'시장의 온도를 알려주는 변동성지수(VIX), 일명 ‘공포지수’도 마찬가지다. 최근 이란 전쟁 여파로 국제유가가 오르면서 미국증시의 VIX는 30선까지 치솟았다. 통상 30 이상은 ‘패닉 구간’으로 불리지만, 지난 35년간의 역사는 전혀 다른 이야기를 들려준다.놀랍게도 1990년 이후 VIX가 30을 넘나드는 고공 행진을 보일때, 주가가 실제 추세적으로 꺾였던 경우는 단 한 번(1998년)에 불과했다. 반대로 공포지수가 극에 달했던 2002년, 2008년, 2020년 등 일곱 번의 사례 중에서 무려 여섯 번은 VIX의 최고점(공포의 극점)에서 주가가 강세로 돌아섰다. 즉 86%라는 압도적인 확률로 ‘공포의 정점’이 ‘강세장의 출발점’이 됐던 셈이다.오히려 우리가 경계해야 할 때는 모두가 안심하는 ‘VIX 20 미만’의 낙관론이 지배할 때였다. 2026년 초부터 지난 2월 28일 이란 전쟁이 시작되기 전까지 VIX는 줄곧 20 미만의 평온한 영역에서 움직였다. 악재는 사람들이 모두 안도감에 젖어 있을때 예기치 않게 오곤 하는데 그런 사례는 비단 이번만이 아님을 기억해야 한다. ◆ 투자자를 위한 실전 솔루션: 지표 함정을 넘어서는 법물론 숫자가 거짓말을 하는 것은 아니다. 다만 해석이 문제이고, 잘못된 해석이 우리를 속일 수 있다는 것이다. 객관적인 지표를 무시하기 보다는 각 지표가 지닌 여러 측면의 의미를 곱씹어 보자는 뜻인데, 가장 간단한 접근 방법으로는 다소의 역발상 접근이 확률상 유용하다는 것이다. 경제지표와 시장지표를 수익으로 연결하기 위한 다음 세 가지 실천 전략을 제안한다. 1. ‘임계점’을 분할 매수의 기준으로 삼자경제는 사이클이 있어 나쁜 경제지표는 한동안 지속된다. 지표가 나쁠때 한 번에 베팅하는 것은 위험하다. 가령 VIX가 30을 넘어서는 구간부터는 ‘공포의 프리미엄’이 붙기 시작하는 시점이다. 이때부터 시장을 떠나는 것이 아니라, 평소 눈여겨본 우량주를 몇 차례에 걸쳐 분할 매수하는 ‘공포 매집’ 전략이 유효하다. 2. ‘심리 지표’와 ‘매크로 환경’을 분리해 보자 소비자와 기업의 설문조사에 기반한 심리 지표(소프트 데이터)는 당시의 경제 상황과 사람들의 감정 반응에 민감하다. 하지만 기업의 이익 사이클이나 고용 지표가 견고하다면 심리 지표의 하락은 일시적인 ‘과매도 구간’일 가능성이 높다. 지표가 나쁘게 나올때, 그것이 기업의 펀더멘털을 파괴할 정도로 지속적인 것인지, 아니면 단순한 심리적인 위축을 가져다 주는 작은 파동인지를 냉정하게 구분하는 연습이 필요하다. 3. 호사다마(好事多魔), 마사다호(魔事多好)의 원칙을 세우자 모든 지표가 장밋빛일때, 지나고 보면 그 때가 가장 위험한 구간이었고, 앞이 전혀 안보일 정도로 미래가 암울할 때가 늘 매수 기회였다. 주식 비중을 줄이는 시점은 시장의 분위기가 안도감을 넘어 도취감에 빠져 있을 때이고, 주식을 조금씩 낙관적으로 바라봐야 할 때는 모두가 시장의 방향성을 도무지 몰라 우왕좌왕할 때이다. 선혈이 낭자할 정도로 투자심리가 붕괴된 상태라면 더 큰 절호의 기회다. 시장의 지나친 자신감은 시차만 다소 있을 뿐 크고 작은 조정을 불러오고, 시장의 공포는 곧 크고 작은 반등을 알리는 신호다. 물론 세상에 완벽하고 절대적인 지표는 존재하지 않는다. 완벽한 해석도 있을 수 없다. 다만 지표의 숫자에만 얽매이기 보다는 그 너머에 있는 의미와 시장의 심리, 그리고 보다 긴 추세 속에서 현재의 위치를 읽으려고 노력해야 한다.악재의 끝단에서 호재의 싹을 발견하고, 호재의 정점에서 경계심을 잃지 않는 유연함이야말로 투자의 거친 파도를 헤쳐 나갈 가장 단단한 구명보트가 될 것이다.
김한진
2026.04.06
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#투자심리
신현송 한은 총재 지명자, 라구람 라잔의 길을 걸을까 [경제의 脈]
신현송 신임 한국은행 총재 지명자를 보면 2013년 인도 중앙은행 총재로 발탁됐던 라구람 라잔이 떠오른다. 몇 가지 공통점이 있다.먼저 글로벌 스타 경제학자의 중앙은행 총재 발탁이다. 신 지명자는 신흥국 금융위기와 관련한 금융시스템을 연구한 세계적인 석학이다. 라잔 역시 2008년 글로벌 금융위기를 사전에 경고한 논문으로 주목받은 학자였다. 신 지명자는 국제결제은행(BIS)에서 실무를 익혔고 라잔은 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트로 명성을 얻었다. 두 사람 모두 이론과 정책 실무를 겸비했다는 평가다.*'고환율 고물가 저성장' 취임 초기 경제상황 엇비슷취임 초기 경제상황도 엇비슷하다. 라잔이 취임한 2013년 인도 경제는 고환율 고물가 저성장이라는 위기에 빠져 있었다. 금융 위기 후 막대한 돈을 풀던 미국이 돈을 거둬들일 것이라고 예고하자 신흥국인 인도가 직격탄을 맞았다. 라잔은 취임 직후 정책의 우선순위를 물가안정에 뒀다. 기준금리를 올려 시중 유동성을 흡수하고 물가를 낮췄다. 중앙은행 주도로 은행들의 외화 유동성을 늘려 루피화 가치를 안정시켰다. 또 감춰진 은행 부실채권을 공개하는 등 금융시스템 개혁도 동시에 진행했다. 이를 통해 실물경제도 안정시켰다.2026년 미국-이란 전쟁의 충격으로 우리 경제도 고물가 고환율 저성장 국면에 접어들었다. 달러당 원화 환율이 1500원을 넘어섰고 유가 급등으로 물가상승세도 본격화할 것으로 보인다. 올해 성장률도 한은이 2월 예상한 2%보다 크게 낮아질 전망이다. 이런 상황에서 통화정책은 딜레마에 빠진다. 물가를 잡기 위해 금리를 높이면 성장이 타격을 입고 성장을 위해 금리를 낮추면 물가를 더욱 자극할 수 있다. 신 내정자도 라잔처럼 단기적으로 고통이 있더라도 통화정책 우선순위를 확실히 정하고 꾸준히 밀어붙여야 성과를 낼 수 있는 상황이다.*신 지명자, 정치권 압력 딛고 위기 극복할 통화정책 펴나가길정치권과의 긴장 관계가 예상되는 점도 비슷하다. 라잔이 취임했을때 인도의 나렌드라 모디 정부는 중앙은행에 돈을 풀어 성장률을 높여야 한다고 압박했다. 라잔은 이런 정부의 압력에도 불구하고 금리를 높였다. 신 지명자도 지선을 앞두고 돈 풀기에 대한 정치권의 압력을 받을 수도 있다. 하지만 환율과 물가, 유가 충격 등을 감안하면 돈을 풀어 물가를 자극할 상황은 아니다.라잔은 중앙은행 총재직을 연임할 것으로 예상됐지만 3년 임기를 마치고 총재직에서 내려왔다. 정치권과의 껄끄러운 관계가 원인을 제공했다. 신 지명자가 위기 앞에서 어떤 통화정책의 길을 만들어 갈지 주목된다.
노영우
2026.03.30
#한국
#인도
#중앙은행
미국-이란 전쟁 충격, 한국이 유독 큰 이유는 [경제의 脈]
미국과 이란이 전쟁을 벌인지 한 달이 다돼간다. 세계 각국 경제는 전쟁으로 큰 충격을 받았다. 이 와중에 한국의 변화가 가장 극적이다. 주식시장은 10%이상 등락을 거듭했다. 외환시장에서 환율의 변동 폭도 다른 나라에 비해 상대적으로 크다. 한국 경제가 처한 현실을 살펴보면 이처럼 큰 충격을 받는 이유를 유추할 수 있다. ◆ 유가-환율 부문서 한국이 상대적으로 수세에 몰려먼저 유가와 한국경제의 관련성이다. 미국과 이란이 전쟁을 벌인 이후 국제 유가는 급등했다. 한국석유공사에 따르면 미국 텍사스산 원유(WTI)는 전쟁전인 2월26일 배럴당 65달러에서 3월19일에는 92달러까지 올라 상승률이 40%를 기록했다. 같은 기간 북해산 원유인 브렌트유 가격은 71달러에서 105달러로 48% 올랐다. 지정학적 위기가 닥치면 유가가 오르는 것은 일반적인 현상이다. 문제는 그 정도가 제각각이라는 점이다. 같은 기간 중동산 두바이유 가격은 71달러에서 157달러로 상승률이 121%를 기록했다. 두바이유는 한때 170달러까지 오르기도 했다. 두바이유의 상승률이 다른 지역 원유 상승률의 3배 가까이 된다. 전쟁 전에는 모두가 거의 비슷한 가격이었지만 전쟁 후 이란이 호르무즈 해협을 봉쇄하자 두바이유 값만 유독 급등했다. 문제는 우리나라가 들여오는 원유는 중동산이 70%가 넘는다는 점이다. 원유가격 상승으로 인한 피해가 다른 나라보다 훨씬 크다는 것을 가격이 보여준다. 이같은 실물경제의 토대는 환율의 불안으로 이어진다. 달러당 원화값은 이란 전쟁 후부터 3월25일까지 4.6% 하락했다. 같은 기간 일본 엔화는 1.5%, 유로화는 1.7%, 대만 달러는 0.6% 떨어졌다. 멕시코 브라질 등 개발도상국과 베트남 인도네시아 등 동남아시아 국가들의 통화가치 하락률도 한국보다 낮았다. 전 세계가 전쟁으로 몸살을 앓는 가운데 유독 우리나라와 관련한 가격이 울퉁불퉁하게 움직이는 모양새다. ◆ 유가 불안에 돈을 풀어 대처하기도 난감한 상황유가와 환율의 불안은 그만큼 우리나라 실물경제가 타격을 많이 받을 것임을 간접적으로 보여준다. 한국은행은 지난 2월 우리나라 올해 경제성장률을 1.8%에서 2%로 상향 조정했다. 반도체 경기가 살아나고 세계 경제도 완화적 통화정책에 힘입어 성장세를 보일 것임을 근거로 들었다. 한은은 당시 연평균 유가를 브렌트유 기준으로 배럴당 64달러로 예상했다. 하지만 이 전망은 한 달 만에 바꿔야 할 상황이다. 올 들어 3월까지 국제유가 평균치는 브렌트유 기준으로 76달러, 두바이유 기준으로는 85달러다. 브렌트유 기준으로는 19% 올랐고 두바이유 기준으로는 33%나 올랐다. 최근 전쟁 흐름을 보면 유가는 더 오를 가능성이 높다. 전문가들은 국제유가가 예상보다 10% 오르면 경제성장률은 0.2%포인트 가량 하락할 것으로 보고 있다. 이를 감안하면 올해 전쟁 효과로 성장률은 큰 폭으로 떨어질 전망이다. 정부의 경제정책 효과도 떨어진다. 유가가 계속 오르면 정부가 재정에서 돈을 풀고 금리를 낮춰 성장률을 끌어올리는 것도 어려워진다. 유가상승에 따른 충격을 돈을 풀어 해결하려면 물가 상승에 대한 기대심리를 자극해 경제에 미치는 악영향이 크기 때문이다. 정부는 추경을 편성해 경기를 떠받친다는 계획을 세우고 있다. 반면 통화정책은 물가상승에 대한 부담 때문에 확장적으로 가기는 어렵다. 최근 미국을 비롯해 유럽 일본 영국 등은 모두 기준금리를 동결했다. 호주는 3월에 금리를 0.25%포인트 올렸다. 각국의 정책 기조가 완화가 아닌 긴축으로 선회하고 있는 중이다. 우리나라도 물가 부담이 가중되면 금리를 올려야 할 수도 있다. 매번 유가가 급상승할 때면 우리경제의 취약성이 눈에 띈다. 석유 한 방울 나지 않는 나라가 견뎌야 할 숙명과 같은 일이다.
노영우
2026.03.25
#미국
#이란
#전쟁
급변하는 중동정세 ... 일본, 4월 금리인상 물건너가나 [이지평의 일본경제]
일본경제는 AI·반도체 투자 확대에 힘입어 2026년 1~3월 실질 GDP가 연율 1.5% 성장하며 잠재성장률을 상회했다. 제조업은 부품·소재·장비 분야의 기술 경쟁력을 기반으로 데이터센터용 공조기기, 전력반도체, 반도체 소재 수요 증가로 매출과 설비투자가 확대되고 있다. 실질임금도 13개월 만에 상승세로 전환됐으며, 대기업 중심의 임금 인상과 물가 둔화가 소비 회복을 뒷받침하고 있다. 중국 관광객 감소와 희토류 규제는 아직 제한적 영향을 보였으나, 규제 지속 시 산업 전반에 부담이 될 가능성이 있다.반면 이란 전쟁 장기화와 국제유가 급등은 일본 경제의 주요 리스크로 부상했다. 호르무즈 해협 봉쇄나 중동 석유시설 공격 시나리오에 따라 물가가 최대 1.5% 상승하고 소비가 0.5% 감소할 것으로 분석된다. 유가가 130~150달러대를 지속할 경우 스태그플레이션 위험도 제기된다. 원유 가격 상승은 휘발유·전기·가스요금 인상으로 이어져 가계 부담을 높이고, 제조·물류·식료품 등 전 산업의 비용 구조를 악화시킬 전망이다.이런 상황에서 일본은행의 4월 금리인상은 어려워졌으며, 우에다 총재는 당장의 인상은 자제하되 긴축 기조는 유지하겠다는 입장을 보였다. 엔저와 물가상승 압력이 동시에 존재하는 가운데 일본경제는 당장의 성장세를 이어가면서도 중동 정세와 유가 변동이라는 불확실성에 직면해 있다.◆ 경제성장세 지속, 실질임금 드디어 상승세 전환일본경제는 견실한 경기회복세와 함께 1분기 국내총생산(GDP) 실질성장률이 전분기 연율 기준으로 속보치의 1.3%에서 1.5%로 상향 수정됐다. 세계적으로 인공지능(AI) 관련 수요가 확대 기조를 유지하면서 일본 제조업의 매출, 투자에도 파급되는 등 일본경제는 견실한 성장세를 유지했다. 2026년 1~3월기는 이란 전쟁의 여파도 있으나 회복 기조를 유지할 것으로 예상되고 있다.일본경제신문사가 일본의 주요 연구기관 전문가 10명에 대해 설문 조사한 결과를 보면, 1~3월기의 실질GDP 성장률도 연율 1.5%에 달해 0%대 중반으로 추정되는 일본의 잠재성장능력(공급능력)을 상회했다.일본 제조업은 부품, 소재, 장비 분야에서 특수 기술을 강화하고 신흥국 산업과의 차별화에 주력해 왔으나 이러한 첨단 고품질 제조 경쟁력이 최근의 세계적인 AI 투자, 반도체 산업 생산 급증에 따른 수요를 개척해 매출과 수익을 확대하고 견실한 설비투자로 이어지고 있는 것으로 보인다. 예를 들면 각종 산업용 공조기기 기업이 AI 데이터센터용 수요를 개척하는 한편 전력반도체도 데이터센터를 위해 안정적으로 전력을 공급하는 인버터 수요의 확대에 대응하고 있다.반도체 관련 소재 분야의 경우 일본 기업의 세계시장 점유율이 50% 정도, 제조장치 30% 정도에 달해 수출시장 확대 효과를 보고 있다. 예를 들면 반도체의 각종 제조 공정에서 테스트를 하는 기기를 판매하는 어드밴테스트의 경우 2026년 3월 결산 영업이익이 전년비 2배나 확대된 것으로 추정되고 있다.이와 함께 올해 1월에는 13개월 만에 실질임금이 상승세로 반전했으며, 개인소비 지출의 완만한 확대도 예상되고 있다. 일본 후생노동성이 3월 9일 발표한 1월 ‘매월근로통계조사’(속보치, 종업원 5명 이상)에 따르면, 물가 변동의 영향을 제외한 실질임금은 전년 동월 대비 1.4% 증가했다. 휘발유 세금 감면 등으로 물가 상승률이 둔화되면서, 임금 인상 효과가 이를 웃돈 결과다. 명목임금을 나타내는 1인당 현금급여총액은 30만 1,314엔으로 3.0% 증가했다. 기본급에 해당하는 소정내급여는 26만 9,198엔으로 3.0% 증가, 33년 3개월 만의 높은 증가율을 기록했다. 2025년 춘계 노사교섭에서 실현된 높은 수준의 임금 인상이 반영된 데다, 최저임금 상승도 임금 상승 요인으로 작용했다.실질임금 계산에 사용되는 1월 소비자물가지수(자가주택에 대한 가상 임대료 환산 분 제외한 종합 기준) 상승률은 1.7%였다. 2025년 12월의 2.4%에서 상승폭이 축소됐다. 주요 일본 대기업의 임금인상 의욕은 큰 편이며, 많은 기업이 임금협상을 타결한 지난 3월 18일에는 도요타자동차, 히타치제작소 등 60% 정도의 대기업이 노조의 요구를 100% 이상 수용한 것으로 나타났다. 2025년까지 4년 연속으로 감소한 일본의 실질임금 상승세가 기대되고 있는 상황이다.일중 마찰에 따른 중국인 여행객 감소, 희토류 공급 규제 등의 영향이 우려되는 측면도 있으나 1~3월 기준으로는 아직 그 효과가 심각하게 나타나지 않는 것으로 보인다. 과거에 비해 중국인 관광객 의존도가 하락했으며, 한국, 동남아 등 다른 아시아 각국이나 구미 여행자의 비중이 확대됐다. 희토류 규제의 경우 일본 산업계의 재고가 활용돼 규제 영향이 한정적이었던 것으로 보인다.다만 중국정부의 희토류 규제 강도와 지속 여부에 따라서는 향후 각종 산업에서 영향이 나올 수 있으며, 이는 이란 전쟁, 중동발 석유시장 충격과 함께 4~6월기 이후의 일본경제에 부담이 될 수 있다. 중동 사태의 악화와 유가 급등은 대기업에 이어 중소기업의 임금인상 흐름을 어렵게 할 가능성이 있으며, 이는 유가 상승에 따른 물가상승과 함께 실질임금을 억제하는 압력이 될 수 있다.◆ 이란 전쟁 여파에 따른 일본경제의 충격미국-이스라엘과 이란의 전쟁은 당초 트럼프 대통령이 거론했던 4주로 끝날 것인지, 6개월 정도 소요될 것인지, 우크라이나 전쟁과 같이 수년 지속될 것인지 불확실한 가운데 일본경제에 미칠 영향이 불투명한 상황이다. 일본 주식시장은 이란 전쟁과 함께 급등락을 거듭하면서 결정적 주가 급락은 피하고 있어 전쟁의 향방, 국제유가 급등세의 지속을 완전히 확신한 상태는 아니다. 미국-이스라엘의 이란 전쟁 시나리오는 당초 계획과 크게 달라진 것으로 보이며, 미국이 오키나와 주둔 해병대와 강습상륙함 부대 등을 이란으로 새로 파견, 부분적인 지상전의 가능성이 우려되고 있다.미즈호 리서치; line-height: 32px;" >이미 호르무즈 해협의 봉쇄나 이란에 의한 중동 각국 석유 시설 공격이 이루어진 상태이며, 여기에 미국의 한정적 지상전으로 이란 하르그섬 공격 등이 실현될 경우 국제유가는 150달러대로 상승하면서 일본경제에 대한 충격이 커질 위험도 있다.한편 노무라총합연구소도 3가지 시나리오로 일본경제의 향방을 예상하고 있다. △ 낙관적 시나리오1의 경우 충돌이 경미해 WTI가 약 77달러 △ 베이스(가능성 가장 높음) 시나리오2의 경우 충돌 장기화·중동 불안정으로 87달러 유지, 이 경우 일본 실질 GDP는 1년간 0.18% 하락하고 물가는 0.31% 상승하며 휘발유는 약 30% 이상 올라 리터당 200엔을 돌파해 전기·가스요금도 수개월 후 상승할 것으로 예상했다.그리고 △ 비관적인 시나리오3의 경우 호르무즈 해협의 완전 봉쇄가 장기화되어 유가가 140달러대에 이르고 GDP는 0.65% 감소, 물가는 1.14% 상승해 경기 둔화와 물가 상승이 겹치는 스태그플레이션의 위험이 커질 것으고 예상했다.노무라총합연구소는 원유 가격 30% 상승 시 일본 경제에 미치는 파급 효과는 시간차를 두고 세 단계에 걸쳐 심화될 것으로 예상했다. 1단계(즉각적): 원유 수입 소요 시간에도 불구하고 정유사의 선반영으로 인해 1주일 내외로 휘발유 가격이 급등한다. 사실 휘발유 소매가격이 리터당 204엔까지 치솟으며, 엔저가 겹칠 경우 가계의 교통비와 물류비 부담은 더욱 증폭된다. 2단계로 시차(3~4개월 후)를 두고 전기 및 가스요금이 인상된다. 전기료는 약 6%, 가스료는 2~3% 상승이 예상되며, 가구당 연간 약 9,518엔의 추가 비용이 발생해 실질 소득 감소와 소비 위축으로 이어진다. 3단계(6개월 전후)에서는 산업 전반으로 비용 상승이 파급된다. 플라스틱, 화학, 섬유 등 원유 기반 제품 뿐만 아니라 철강, 시멘트 등 에너지 집약적 산업의 제조원가가 상승한다. 특히 비료 가격과 물류비 인상은 채소, 육류, 달걀 등 식료품 및 생필품 가격을 1.5~10% 가량 밀어 올리며 민생 경제에 광범위한 타격을 준다.결국 중동 분쟁으로 인한 유가 충격은 단순한 연료비 상승을 넘어, 일본 내 제조·물류·가계 소비 전반의 비용 구조를 악화시켜 경제 전반에 중장기적인 하방 압력을 가할 것으로 전망되고 있다. 중동산 석유에 의존하는 한국, 일본 등 아시아 각국이 매입하고 있는 두바이유 Spot 가격이 3월 19일 오전에 5월 인도분 기준으로 배럴당 161.3달러로 상승한 상황이며, 이러한 상황이 장기화될 경우 일본경제에 대한 충격이 커질 수 있다.◆ 일본은행, 물가상승-경기추락 동시에 견제해야 할 입장이와 같은 국제유가의 급등과 각종 원자재의 공급 차질 우려, 생산활동에 대한 영향은 세계적으로 점차 누적적 효과가 나타날 수 있다. 일본 뿐만 아니라 한국, 중국, 동남아 등 세계의 공장 지대인 아시아 각국의 생산활동 위축은 미국의 광범위한 소비재, 생산재에 대한 위축 효과를 갖게 될 것이며, 미국 소비재 기업인 나이키 등의 주가도 급락한 바 있다. 미국경제의 둔화 속에서 물가 상승 압력이 커지면서 미국 금융당국이 금리인하가 아니라 금리상승도 고려해야 할 상황이 될 위험도 나타나고 있다. 그리고 이러한 미국 및 세계경제의 둔화는 일본경제의 성장 전망에도 부정적으로 작용할 수 있다.금리정상화에 나서고 있는 일본은행은 오는 4월 추가 금리인상에 나설 것이라는 전망도 있었으나 이란 정세가 불확실해지면서 4월 금리인상은 어려워진 것으로 보인다. 미국 연준의 경우도 금리인하가 지연되고 금리인상 가능성도 거론되는 상황이 됐으며, 유럽중앙은행도 고유가가 인플레이션 우려를 다시 자극하거나 경기를 급락시킬 수 있는 것을 동시에 우려하고 있는 상황이 됐다. 주요국 금융정책 당국의 정책 방향이 이란 전쟁으로 변화의 압력이 가해진 가운데 일본은행으로서도 물가상승과 경기추락을 동시에 견제해야 할 입장이다.이러한 가운데 일본은행의 우에다 총재는 지난 3월 19일 금융정책결정회의 후에 가진 기자회견에서 금리인상 정책의 유지 자세도 강조했다. 유가 급등, 중동 혼란 여파로 당장의 금리인상은 자제하겠지만 금리인상 정책 기조 자체는 견지하려는 것이다. 우에다 총재로서는 유가 급등의 결과, 기업이나 가계의 물가상승 우려가 기조적으로 상승할 수 있는 리스크도 고려하고 있다는 자세도 보인 것이다. 물론 이란 전쟁과 함께 심화될 수 있는 엔저 압력을 억제해 일본의 통화가치를 안정시키고 이란 전쟁발 물가급등 압력을 견제하는 역할도 일본은행으로서는 중시할 수 밖에 없을 것이다.사실 이란 전쟁 이전에는 엔화, 채권 가격의 더블 약세 기조가 다소 둔화될 조짐도 보였으나 이란 전쟁 발생 직후에는 엔화, 채권, 주가의 트리플 약세 국면도 여러 번 발생했으며, 일본정부 및 일본은행으로서도 경계해야 할 입장이기도 하다. 물론 일본 주가는 일시적인 하락은 있어도 국제유가 상승 – 물가 상승 – 실물자산 수요 증가 요인으로 잘 견디고 있는 상황이기도 하다. 과거의 각종 전쟁 후의 주가는 대체적으로 상승 기조를 유지해 왔다는 측면도 있다. 또한 이란 전쟁 직전에 급등했던 세계 각국의 방위산업 관련 주식의 상승세도 과거 전쟁 케이스의 정전 및 소강상태 돌입 국면 때처럼 둔화되기 시작한 측면도 있다. 이러한 방위산업 관련 주의 상승세 둔화는 이란 전쟁이 장기화되지는 않을 것을 암시하고 있는 것인지 향후 추이가 주목된다.
이지평
2026.03.23
#일본경제
#국제유가
#중동리스크
트럼프, 물가-금리-달러 세마리 토끼 모두 놓칠까 [경제의 脈]
경제는 자극적이지는 않지만 냉정하다. 미국과 이란이 전쟁을 벌인 후 '고물가 고금리 강달러' 현상이 뚜렷이 나타나고 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 내세웠던 '저물가 저금리 약달러'와 정반대된다. 트럼프는 전쟁에서 미국의 압승을 연일 강조하고 있지만 시장의 움직임은 군사적 승패와는 별개로 심각한 경제적 후유증을 예고하고 있다.◆ 기름값과 미국민 '생활여력'의 함수미국인들의 삶에 가장 큰 영향을 미치는 가격은 휘발유 값이다. 자동차 의존도가 높은 미국에서 기름 값은 가계의 생활여력(affordability)과 직결된다. 미국 에너지정보청(EIA) 등에 따르면 미국 주유소 휘발유 값은 전쟁 발발 전인 2월27일 갤런당 2.9달러에서 3월14일에는 3.7달러로 2주새 27% 올랐다. 국제 유가가 40% 오른 것을 감안하면 미국 휘발유 값이 4달러를 넘는 것은 시간문제다. 기름 값의 상승은 물가 상승에 대한 심리를 자극하고 이는 기대인플레이션율을 높인다. 기대인플레율이 오르면 사람들은 소비를 줄이고 근로자들은 임금 인상을 요구한다. 그 결과 경기는 위축되고 실업은 늘어난다.◆ '트리플 강세'로 트럼프 지지 기반 흔들금리도 상승 중이다. 10년 만기 미국 국채 금리는 2월말 연3.96%에서 3월14일에는 연4.28%로 0.33%포인트 올랐다. 미국 국채 금리 인상은 주택담보대출을 비롯한 은행 대출금리 인상으로 이어지고 이는 미국 중산층의 생활을 한층 더 압박한다. 정부 재정 부담도 커진다. 미국 정부 부채 규모는 38조9000억 달러에 달한다. 금리가 오르면 정부의 빚 상환 부담은 급속히 늘고 새로 국채를 발행해 자금을 조달하는 것도 어려워진다. 미국 정부와 가계가 모두 빚으로 고통 받는 것이다.강달러도 부담스럽다. 유럽 일본 등 6개국 통화와 비교한 달러 값을 표시하는 달러인덱스는 2월말 97.5에서 3월14일에는 100.3까지 올랐다. 달러 값이 오르면 미국 수출경쟁력은 떨어지고 무역수지는 악화된다. 트럼프가 그동안 전 세계를 상대로 '관세전쟁'을 벌여 미국의 무역 경쟁력을 높인 효과가 무력화되는 셈이다. 무역 적자가 늘면 미국 제조업은 위축되고 이는 다시 고용을 줄이는 효과로 이어진다.고물가 고금리 강달러는 모두 트럼프의 지지 기반이었던 미국 중산층 이하 서민들의 삶을 옥죄는 요인으로 작용한다. 트럼프는 지난 2024년 선거때 바이든 정부의 대표적인 실정으로 공략했던 것이 고물가·고금리에 따른 '생활여력'의 약화다. 트럼프는 세금을 깎아주고 다른 나라에 고율의 관세를 물려 이를 극복하겠다고 약속하면서 표를 얻었다. 하지만 이란과의 전쟁으로 그의 공약은 공염불이 될 가능성이 있다.◆ 점점 더 조급해지는 트럼프트럼프는 '전쟁은 곧 마무리 되고 시장은 안정될 것'이라고 말하고 있지만 사람들의 미래에 대한 불안 심리는 확산중이다. 미국의 모든 문제를 '전쟁'으로 해결하려는 트럼프 방식에 대한 회의감도 커지고 있다.이 상태라면 트럼프는 오는 11월 실시되는 중간선거를 이기기 어렵다. 이 때문에 트럼프는 점점 조급해지고 있다. 한쪽에선 종전을 말하면서 다른 쪽에서는 이란에 대한 타격 강도를 높인다. 미국의 군사력을 자랑하면서 다른 한편에서는 한국 일본 중국 영국 프랑스 등 5개 국가에 군함 파견을 요구한다. 하루하루 달라지는 트럼프의 말과 행동에 따라 세계 경제는 큰 폭으로 출렁거릴 수 밖에 없다.한국 입장에서 '트럼프 리스크'의 파장은 증폭된다. 소규모 개방 경제의 성격상 대외충격에 특히 취약한 구조다. 석유 한 방울 나지 않는 나라에서 유가 급등이 가져올 물가 상승과 경기 위축에 대한 부담은 한층 더 커진다. 환율까지 오르면 실물 경제는 물론 금융 시장까지 큰 충격이 예상된다. 전쟁은 총성으로 시작하지만 전쟁의 충격을 매듭짓는 것은 경제다.
노영우
2026.03.16
#미국
#경제
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이란 전쟁, 원화-엔화 약세인데 위안화는 왜 안정적일까 [백석현의 환율 노트]
중동 전쟁으로 촉발된 에너지 위기로 달러·원 환율이 1,500원을 넘나들기 시작했습니다. 원화, 엔화 약세는 뚜렷한데 위안화는 왜 안정적인지 살펴보고 미국의 아킬레스건은 무엇인지 짚어봅니다. 중동 전쟁은 앞으로 2주가 고비라고 판단합니다.중동에서 지정학적 긴장이 고조될 때마다 폭주하는 국제 유가 앞에 한국의 원화와 일본 엔화는 직격탄을 맞고 비틀거립니다. 하지만 중국의 위안화는 비교적 평온합니다. 중동 전쟁이 한∙중∙일에 미치는 영향은 비슷할것 같은데, 이러한 양상의 이유가 뭘까요.◆ 한·중·일 에너지 삼국지와 환율 온도차단순히 중국 경제의 맷집이 좋아서는 아닙니다. 그 이면에 세 가지 차이가 있습니다.첫째, 경제를 굴리는 연료가 다릅니다. 한국·일본의 발전소와 공장들이 수입산 석유와 천연가스에 목을 매는 것과 달리, 중국의 으뜸가는 에너지원은 자국에서 캐내는 석탄입니다. 중동 위기에 석유와 LNG 가격이 치솟으면 한국과 일본의 수입 물가가 오르지만, 전체 에너지의 60% 가까이 석탄에 의존하는 중국은 외부 충격을 흡수할 에너지가 있습니다.둘째, 해로(바닷길)가 막혀도 중국에는 이를 우회할 육로가 깔려 있습니다. 에너지를 들여오는 경로의 차이지요. 한국과 일본의 원유 수입은 사실상 외길입니다. 중동에서 출발해 호르무즈 해협과 말라카 해협을 거쳐 오는 바닷길이 막히면 경제 혈관이 멈춥니다. 한국은 원유의 71%, 일본은 93%를 중동에 의존하며 아슬아슬한 줄타기를 합니다. 반면 중국의 중동 의존도는 50%에 못미칩니다. 러시아, 브라질, 앙골라 등으로 수입처를 다변화했을 뿐만 아니라, 바닷길이 막힐 것에 대비해 러시아와 중앙아시아, 미얀마를 관통하는 거대한 육상 파이프라인을 뚫어 놓았습니다. 중동 바닷길이 막혀도, 중국으로 향하는 대륙의 파이프에는 유유히 에너지가 흐릅니다.특히 중요한 점은 러시아 비중이 증가한 것입니다. 러-우 전쟁 이후 중국은 서양 제재를 받는 러시아 원유를 할인된 가격에 더 많이 수입하게 됐고 그 덕에 중동 리스크에서 다소간 거리를 두게 됐습니다.셋째, 보이지 않는 손이 있습니다. 바로 위안화가 외환시장에서 별도의 관리를 받는 것입니다. 원화와 엔화는 시장의 공포와 탐욕이 온전히 반영되는 자유변동 환율이지만 중국의 중앙은행은 매일 아침 위안화 기준환율을 고시하며 시장에 가이드를 줍니다. 정부가 허용하는 울타리 안에서 관리를 받습니다. 결국 중동 위기 앞에서 위안화의 견고함은 석탄 중심의 에너지 자립과 파이프라인이라는 지정학적 방파제, 그리고 정부의 환율 관리가 만들어낸 합작품입니다.◆ 독수리 전성시대, 안에서 새는 바가지작금의 중동 전쟁이 1970년대 오일 쇼크를 소환하기도 하지만, 지금의 미국은 당시와 다릅니다. 1973년 10월 6일 이집트·시리아가 기습적으로 욤키푸르 전쟁을 일으키고 10월 16일 산유국들이 가격 인상과 생산 감축, 이어 미국 등에 대한 금수조치를 단행한 1차 오일쇼크 당시 미국은 중동의 석유 무기화에 속수무책으로 당한 피해자였습니다.하지만 지금 미국은 셰일 혁명의 마법을 통해 사우디와 러시아를 제치고 세계 1위 산유국이 됐습니다. 그 뿐 아니라 세계 1위 천연가스(LNG) 수출국 자리까지 꿰찼습니다. 이제 중동에 포연이 자욱하면 유가와 LNG 가격이 급등하면서 엑슨모빌과 셰브론 같은 미국의 에너지 기업들은 막대한 수출 마진을 챙기며 표정 관리를 합니다.하지만 중동 위기가 미국에게 마냥 꽃놀이패인 것만은 아닙니다. 원유 수급에는 문제가 없지만 미국 내 휘발유 가격은 유가에 연동에 상승하니 미국 내 민심은 들끓습니다. 특히 우리 현실과 비교하면 그 차이가 분명합니다.한국(특히 서울 등 수도권)은 출퇴근시 대중교통 수송 분담률이 60%를 훌쩍 넘습니다. 지하철과 버스 인프라가 촘촘해 유가가 올라도 당장 교통비 타격이 즉각적이지 않습니다. 반면 미국의 대중교통 출퇴근 비율은 전국 평균 5%에 불과합니다. 뉴욕 등 일부 대도시 도심을 제외하면 90% 이상의 미국인이 매일 자차를 운전해 수십 킬로미터를 출퇴근합니다. 즉 미국인에게 휘발유 가격 상승은 우리가 체감하는 '기름값 올랐네' 수준이 아니라, 월급 도둑에 눈 뜨고 당하는 것과 같습니다. 미국 정치인들이 고유가에 민감하고 다자간 협의를 경시하는 트럼프 대통령이 전략 비축유 방출을 서두른 이유입니다.더구나 미국 GDP의 70%는 개인 소비에서 나옵니다. 휘발유 가격이 오르면 미국인들은 당장 식료품을 덜 사고, 쇼핑을 줄이며, 외식을 포기하므로 실물 경제가 둔화됩니다. 결국 유가 상승은 유권자의 분노를 자극합니다.◆ 중동 전쟁, 앞으로 2주가 고비일 듯지난 주말 사이 전황이 한 단계 더 고조되었습니다. 미국이 이란의 석유 수출 핵심 거점인 하르그(Kharg) 섬에 대규모 공습을 단행했습니다. 트럼프 대통령은 이번 공습에서 90개의 군사 목표를 타격했으며, 석유 인프라는 이번에 파괴하지 않기로 했으나 이란이 호르무즈 해협의 자유 통행을 방해할 경우 즉각 재고하겠다고 경고했습니다.하지만 장기전을 원치 않는 트럼프는 백악관에서 은밀하게 출구를 논의하고 있을 것으로 추정됩니다. 시장 참여자들이 전쟁 격화에 반응하면서도, 내심 그러한 기대를 갖고 있습니다. 트럼프 대통령은 이란의 협상 의지가 있지만 조건이 맞지 않아 합의할 준비가 되지 않았다고 밝혔습니다. 이는 협상 카드를 쥔 채 최대한의 군사적 압박을 유지하는 전형적인 트럼프식 '최대 압박 후 협상' 패턴입니다.트럼프 대통령은 3월 31일부터 4월 2일까지 중국을 방문해 시진핑과 정상회담을 가질 예정입니다. 이를 앞두고 미국의 베센트 재무장관, 그리어 무역대표부 대표와 중국의 허리펑 부총리가 파리에서 회동해 정상회담의 의제를 조율하고 있습니다.이 일정이 달러∙원 환율에 중요한 이유가 있습니다. 중국은 이란산 원유의 최대 구매국으로 특사를 파견해 즉각적인 휴전과 외교적 협상 복귀를 촉구하고 있습니다. 트럼프 입장에서 중국이 이란 중재자로 부각되는 그림은 달갑지 않을 것입니다. 정상회담에서 시진핑이 이란 문제의 해결사로 등장하는 모양새가 만들어지기 전에, 트럼프가 스스로 출구를 선언하는 편이 협상 주도권 측면에서 유리합니다.다만 미국의 관심이 이란 전쟁에 집중된 상황에서 미중 고위 대표들간 파리 협상이 성과를 내기까지는 제약이 크며, 정상회담 자체를 유지하는 '최소 목표'에 그칠 가능성도 있다는 점은 유의해야 합니다.브렌트유가 배럴당 100달러를 넘나드는 가운데, 유가의 핵심 변수는 두 가지입니다. 첫째는 이란이 하르그 섬 공습에 대한 보복으로 걸프 국가들의 에너지 인프라를 실제로 타격할지 여부이고, 둘째는 호르무즈 해협의 통행이 부분적으로라도 재개되느냐입니다. 이란이 최근 인도 유조선의 통과를 허용한 것은, 봉쇄를 완전 무기화하기보다 협상 카드로 관리하겠다는 의도를 내포합니다. 호르무즈 해협의 봉쇄가 지속되는 한 유가 상단은 열려 있습니다.달러∙원 환율은 지난 금요일 오후 한때, 그리고 16일 서울 개장 초반 1,500원을 다시 넘었습니다. 호르무즈 해협이 정상화되지 않는 한 원화 약세는 피하기 어렵습니다.그러나 앞으로 2주가 고비일 듯합니다. 트럼프 대통령이 이란과의 협상 조건을 구체화하거나, 미·중 정상회담 준비 과정에서 출구를 향한 의미 있는 액션을 취하는 시점이 변곡점이 될 것입니다. 호르무즈 해협에서 이란의 선별적 통행 허용이 확대되는 신호, 또는 유가가 고점을 확인하는 시점도 환율 하락 전환의 단초가 될 수 있습니다.
백석현
2026.03.16
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전쟁 수혜주? ... 4월 미국 AI, 에너지, 금융기업 담아라 [Bongtfolio]
2월말 기습적인 전쟁으로 3월 한달동안 미국 3대지수 모두가 10% 내외의 하락을 보이며 그나마 상대적으로 부진했던 연초 미국 증시에 찬물을 끼얹었습니다. 작년 11월부터 부진한 빅테크는 추가적인 하락을 보이며 투심을 공포로 몰아넣었고, 국내 증시에 환호하던 동학개미마저 3월 수익의 많은 부분을 내놓는 상황이 되었습니다. 앞으로 펼쳐질 전쟁의 양상은 미국과 이란의 정상(?)을 제외하고는 아무도 알 수 없겠지만, 시장의 객관적인 상황에 맞춰 앞일을 고민해본다면 2분기 대응에 많은 도움이 될 것이라 사료됩니다.2020년 코로나, 2021년 증시 고점논란과 금리 상승에 따른 성장주와 가치주 로테이션, 2022년 금리 인상, 2023년 SVB사태, 2024년 금리인하 연기, 2025년 관세. 해당 이벤트는 지난 5년간 2~3월에 미 증시에 악영향을 끼쳤던 원인입니다. 모두 1분기 중반부터 2분기 초까지 영향을 주었고 그 중간에 3,4월이 있었습니다. 특히 2025년 관세에 따른 증시 하락은 역대급이었고, CNN Fear ; font-weight: 400;" >는 최악의 공포 상황, 레벨 3, 4까지 하락하는 모습을 보였습니다. 현재가 9임을 고려하면 지금보다 한단계 더 내려가는 상황이겠죠. 나스닥은 30% 수준의 하락폭을 보였으니까요. 출처 : CNN >이번 이란과의 전쟁(군사 작전)은 유래 없는 호르무즈 해협 봉쇄를 촉발하였고, 60달러대의 안정적인 유가를 단숨에 100달러로 만드는 기염을 토했습니다. 출처 : 블룸버그 > ◆ 금리인상 카드 보다 강달러 용인, 원유공급선 다변화유가의 상승은 인플레이션의 상승, 금리 인하의 연기 또는 취소를 말하기 때문에 주식에는 좋을리 없습니다. 다만 3월 30일 하버드대 포럼에 참석한 파월 의장은 아직 전쟁이 미칠 장기 인플레이션의 상승 나타나지 않고, 정책 대응을 할 필요성도 보이지 않는다고 발언하며 이러한 불안을 완화시켰습니다. 그도 그럴 것이 구조적 노동 시장 변화가 예상된 상황에서 노동 인구의 감소, 소비의 하락이 진행중이라면 소비여력 감소에 따른 물가의 제한적 상승도 고려해 볼 수 있겠죠. 그리고 연준에서 내놓을 통화 정책은 효과를 보려면 6개월 이상 걸리기 때문에 굳이 금리 인상이 카드가 되기는 어려울 것으로 보입니다. 전쟁이 끝나고 외교적인 해결방안이 나올 경우 6개월이면 충분히 해결의 시간이 되기 때문이죠. 그리고 통화 정책은 이러한 공급발 인플레이션에 효과가 별로 없습니다. 침체를 만들어 시장을 정상화 하는 과정에서 나타나는 부작용이 더 클 수 있죠. 2023년 SVB사태와 같이 말이죠. 그래서 미국은 통화 정책 보다 효과적이고 세밀한 정책을 활용할 가능성이 높다고 봅니다. 우선 펀더멘털의 체질을 바꿀 수 있는 규제 완화를 통한 생산성 제고입니다. 제조업의 규제, 신기술 개발의 규제, 그리고 은행에 대한 규제를 최대한 풀어준다면 생산성 제고를 통해 가격을 궁극적으로 낮출 수 있습니다. eSLR 완화와 같은 정책은 기업들에게도 좋겠지만, 은행으로 하여금 채권을 매수할 수 있는 여지를 충분히 만들어주고, 그에 따른 금리 하락을 기대해 볼만합니다. 다음으로 강달러의 용인입니다. 달러가 강하면 이론적으로 수입 물가에 도움이 되고 인플레이션 완화에 기여를 합니다. 다만 3월 투자자들은 유가 상승에 따라 주식도 던졌지만 채권도 함께 던지는 모습이 나타났고, 재무장관이 상단으로 보고 있는 10년물 4.5% 수준까지 금리를 끌어올리는 결과를 만들었습니다. 채권 매도가 정말 많았던 것으로 보입니다. 하지만 투자자들이 달러는 여전히 손에 쥐고 있는데요. 마침 달러 인덱스는 여전히 100포인트 근처에서 움직이고 있습니다. 정부는 금리와 달러가 만나는 지점을 높게 유지하는 정책을 지속적으로 구사할 가능성이 높습니다. 마지막으로 각국의 제재를 풀어 원유 공급 병목을 소폭 완화할 수 있습니다. 이미 러시아산 원유는 30일간 풀었고, 베네수엘라 제재도 실질적으로 풀었습니다. 전세계 원유가 하루에 1억 배럴이 필요하고, 그 중 호르무즈 해협을 오가는 원유가 1500만 배럴 정도 되니 15% 수준인데요. 이중 사우디에서 동서 파이프라인으로 홍해까지 끌어 공급을 했으니 사실상 7-8% 정도가 공급이 안된 셈입니다. 러시아와 베네수엘라 공급으로 이를 조금이나마 해결할 수도 있으리라 봅니다. ◆ 원유 결제 통화도 종전 협상 변수로 부상 가능성하지만 정책과는 별개로 만약에 3월 31일에 나온 월스트리트저널의 보도처럼 미국이 전쟁에서 호르무즈가 닫힌 상태로 그대로 빠져나오는 상황도 고려해 볼 수 있습니다. 만약 미국이 군사작전의 성공을 발표하고 철수해 버린다면 이란이야 폐허가 된 테헤란에서 '멘탈승리'를 외치겠지만, 사실상 아시아를 중심으로 많은 국가들이 이미 너무 올라버린 유가와 이후 이란에서 부과할 통행료를 고려할때 인플레이션은 쉽게 예상가능한 상황이 됩니다. 미국이 아무리 외교적으로 해결하려고 해도 적지 않은 시간이 소요되는 작업일 것이라고 보여집니다. 미국이 사우디와 OPEC의 도움으로 원유 결제 수단으로 도약해 1970년대부터 달러를 기축통화로 만든 역사를 미루어 볼 때 원유 결제 수단이 '달러'인 점은 지금의 미국을 만든 원인 중 하나라고 볼 수 있습니다. 그러나 이를 다른 나라 통화로 결제하기 시작한다면 달러 패권을 위협할 수 있습니다. 이란이 처음에는 위안화 결제를 받는다고 했다가 리얄화로 받겠다고 한 것도 이러한 점을 충분히 고려한 결과가 아닌가 합니다. 리얄화로 환전을 하려면 결국 위안화가 매개체가 될 확률이 높고, 이는 분명 미국에게 눈에 가시 같은 행동일 겁니다. 더 나아가 이 또한 미국과의 협상 카드로 활용할 수 있을것 같습니다. 이를 되돌리기 위해서는 향후 전쟁은 아니더라도 이에 준하는 긴장은 호르무즈해협을 둘러싸고 지속될 전망입니다.다만 선거를 앞둔 트럼프 대통령 입장에서는 일단 이란의 무기는 거의 모두 없앴으니 단기 리스크는 제거한 것으로 향후 불확실한 리스크와 맞바꾼 셈으로 생각할 가능성도 있는 것이죠. '해결하면 돼'라고 하면서 말이죠. 결국 아시아 국가들은 원유 수입의 다변화를 꾀할 수 밖에 없습니다. 같은 중질류를 생산하는 멕시코, 베네수엘라 등 중남미 국가들이 첫번째 대안이 될 것이고, 경질유에 해당하는 미국산을 쓰기 위해 설비투자를 새로 해야할 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고 쿠웨이트, UAE, 이라크, 카타르 등 호르무즈 해협을 필요로 하는 국가들의 일일 생산량은 1천만 배럴이 넘는데 반해 아르헨티나, 베네수엘라 등 남미 국가들의 생산량이 3백만 배럴 수준에 지나지 않기 때문에 아시아 국가들은 당분간 높은 기름값에 어려운 시간을 보낼 것 같습니다. ◆ 투자자 입장에서 고려해야 할 3가지 카드자 정리해 보겠습니다. 호르무즈 해협의 재개방과 상관없이 현 상황을 타개하기 위해 미국은 규제완화, 강달러 용인, 제재 완화 카드를 정책으로 활용할 수 있는 반면, 호르무즈 해협이 지속적으로 닫힌다면 아시아 국가들은 달러 패권에 반하는 행동을 할 수 없기 때문에 미국산, 중남미산을 활용해야 하는데, 생산량을 분석해봐도 전쟁 이전에 준하는 수급을 맞추기 어렵습니다.투자자의 입장에서 고려해 본다면, 규제 완화 측면에서는 미국이 현재 육성중인 제조업 그리고 금융업이 유망합니다. 강달러를 미국이 용인하면 당분간 월마트나 홈디포 같은 수입이 많은 기업도 좋겠지만 사실 유리한 기업은 에너지 기업입니다. 현지에서 싸게 생산하고 받는 돈은 달러이기 때문이죠. 제재 완화 카드가 용인되어도 여전히 에너지 기업이 포함됩니다. 달러로 결제가 되는 시스템이기 때문입니다. 예상치 못한 전쟁으로 S; font-weight: 400;" >이 고점대비 약 10%, 나스닥은 약 15% 하락한 현재 상황에서 손이 가장 먼저가는 섹터는 AI 연관 기업들입니다. 제재가 완화되는 측면과도 일치하죠. 생산성을 높이기 위해 그리고 선거와 맞물려 정책을 발의하기 좋은 시기입니다. 그리고 쌉니다. S; font-weight: 400;" >의 선행 PER이 현재 19배가 안되는 상황에서 엔비디아는 18.7배 수준입니다. 또한 구글을 제외하고 나스닥 지수, 엔비디아, 아마존, 마이크로소프트 주식은 모두 작년 관세 폭락 수준까지 밸류에이션이 하락한 상황입니다. 돈은 더 벌 것이라고 보는데, 주가는 떨어져서 매력적인 상황이죠. 지난달 30일 빌에크먼이 우량주를 담을 적기라고 말한 이유와도 일맥상통하다고 봅니다. 주요 기업 투자가 어렵다면 나스닥 지수도 유효할 것이라 봅니다. 출처 : 블룸버그 >◆ 미국의 펀더멘털 리스크를 고민할 시기는 아냐물론 시장이 어느 날 갑자기 정상화가 되면 그간 조정을 많이 받았어도 이전에 상승했던 주식이 먼저 상승하는 법입니다. 그래서 대형주를 포함해 그간 성과가 좋았던 디램 중심의 반도체 기업들, 장비, 데이터센터 인프라 기업, 전력 기업들이 순간 상승할 확률도 높기 때문에 턴어라운도 분위기가 느껴지거나, 이슈가 해결이 되면 꼭 해당 기업들도 대형주와 함께 담아야 합니다. 다음으로 은행과 에너지 기업이 올 한해 좋은 투자처가 될 것 같습니다. eSLR 규제완화 수혜주인 대형은행주와 함께 에너지 기업은 강달러의 수혜 그리고 특히 미국 에너지 기업은 든든한 수요를 바탕으로 올 한해 글로벌로 확장 가능성이 높다고 판단됩니다. 물론 미국이 석유를 본격적으로 수출했던 것은 아니지만, 동맹국에게 원조 성격으로 판매(?)하는 방식도 충분히 가능하다고 봅니다. 정제기업, 대형 정유주, 미국내 내륙 생산 기업들도 좋은 투자처가 될 것으로 판단합니다. 미국 펀더멘털 리스크를 지금 고민하는 것은 이르다고 봅니다. 파월 의장도 언급했듯, 사모펀드 리스크가 시스템 리스크로 번지지는 않을 것이라 봅니다. 따라서 지수 투자도 물론 유효하나, 보다 초과 수익을 내기 위해서는 지수 전체에 투자하는 수준을 벗어나 선별 투자가 필요한 시기라 판단되며 2분기에 한정하더라도 AI 주식에서 금융, 에너지로 포트폴리오를 넓혀 리스크도 분산하고 투자의 폭도 확대할 필요가 있다고 판단됩니다.
황호봉
2026.04.01
#투자전략
#미국증시
#분할매수
지금 당장 ISA로 국내상장 美ETF에 투자해야 하는 이유는
개인종합자산관리계좌(ISA) 등 국내 절세계좌에서 ‘반칙’에 가까운 혜택이 바로 미국 등 해외 상장지수펀드(ETF)의 국내 상장 버전을 투자할 수 있다는 것이다. 미국 빅테크 주식에 골고루 투자하면서 환율 관련 이익(환차익)까지 챙길 수 있어 고환율 시대를 극복할 투자 팁이다.삼성전자·SK하이닉스·현대차 등으로 구성된 코스피는 반도체·자동차와 같은 하드웨어 중심이다. 업종내 비중도 기술(IT) 비중이 53%가 넘어 쏠림현상이 심하다. 특정 사업이나 업종에 쏠려 있다는 것은 주식시장 상황에 따라 더 많은 투자 위험을 갖게 된다. 한국 보다 다양한 업종으로 구성된 미국 지수 추종 ETF가 핵심 자산으로 평가받는 이유다.일단 ETF 투자 부터 시작해야 한다. ISA내 ETF 비중은 45%(삼성증권·2025년 통계)까지 높아졌다. ISA를 비롯해 연금저축펀드·개인형 퇴직연금(IRP) 등 절세계좌들에는 국내 금융사들의 상품들만 담을 수 있다. 해외주식이나 해외 ETF는 투자할 수 없다. ‘팔은 안으로 굽으니’ 당연한 세금 혜택 조치다.ISA 계좌를 활용해 ETF에 투자하는 사람들의 1등 투자 대상은 미국 우량주다. 2026년 들어 2월까지 삼성증권 ISA 계좌에서 가장 많이 투자된 ETF는 ‘KODEX 미국S; clear: both; display: table; max-width: 700px; margin-right: auto; margin-bottom: 40px; margin-left: auto; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >(단위=%). 3월30일 현재. KODEX는 삼성증권의 ETF 브랜드다. 이런 국내 회사 브랜드가 붙어 있는 ETF를 ‘국내 상장 ETF’라고 말한다. 자산운용사 이름 다음으로 이어지는 명사가 ETF의 투자 철학을 뜻한다. 미국S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >ISA 계좌가 대한민국 국민 대상이나 이 계좌로는 미국 관련 자산에 투자하는 것이 국내 투자(주식·ETF) 보다 유리하다. 글로벌 분산 투자와 환차익은 물론 국내 주식 대비 낮은 변동성 등 세 가지 이유에서다.절세 계좌로 국내 상장 미국 지수 ETF를 사면 글로벌 빅테크 기업들에 대한 간접 투자로 국내 주식 투자 위험도를 낮출 수 있다. 김승호 ‘돈의 속성’ 저자는 “자산 포트폴리오의 15% 이상은 미국 달러 표시 자산이어야 장기 투자가 가능하다”고 말했다. 원화로 생활하는 대한민국 국민들은 고환율과 인플레이션(물가상승) 시대에 더더욱 미국 주식이 필요하다는 뜻이다.미국 ETF를 포트폴리오의 중심축으로 쌓아놓고 국내 주식 ETF를 추가하는 전략이 유효하다. 미국은 소프트웨어 중심이다. 유튜브로 대표되는 구글이나 사무실 프로그램의 대명사 마이크로소프트, 인스타그램 등 SNS의 제왕 메타 등이 그 증거다. 포트폴리오 차원에선 하드웨어 중심인 한국과 함께 투자하기 좋은 구조다.원달러 환율이 1500원 이상의 고환율 시대가 뉴노멀로 정착되고 있다. 2026년 들어 환율 급등(원화값 급락)으로 국내상장 미국 ETF의 수익률이 선전하고 있다. 기초 지수는 미국 지수이지만 수익률은 원화 기준으로 환산하기 때문이다. 주식시장 하락기엔 S;" >시장과 달러 강세가 함께 지속될 땐 국내상장 미국 기초지수 ETF 수익률이 실제 지수 수익률을 크게 웃돈다.미국은 국내 시장 보다 변동성이 덜하다. 마음 편한 장기 투자가 가능해서 미국 지수 추종 ETF가 핵심 자산으로 거론된다. 미국 S; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >AI 시대에 반도체가 많이 필요해지면서 코스피는 뜨겁게 타올랐다. 2025년 연간 기준으로 코스피가 주요국에서 1등을 차지했다. 그러나 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 말 처럼 시장 하락기엔 급락하는 구조가 반복돼왔다. 포트폴리오 차원에선 많은 비중을 국내 주식이나 ETF로 넣기 어려운 이유다.ISA에 미국 관련 ETF 중심으로 자산을 쌓다가 연금계좌로 ‘이사’가서 세금 혜택을 극대화할 수 있다. ISA 만기 금액을 60일 이내에 연금저축이나 개인형 퇴직연금(IRP)으로 넘기면 이전 금액의 10%(최대 300만원)까지 추가 세액공제를 받을 수 있기 때문이다.기존 연금계좌의 세액공제 한도 900만원에 ISA 전환 공제 300만원을 더하면 최대 1200만원의 세액공제라는 절세 공식이 완성된다. ISA 해지 뒤에 다시 가입하며 이 같은 절세 혜택을 반복해 누려야 한다는 조언도 나온다.
문일호
2026.03.30
#ETF
#ISA
#미국
공포를 기회로 ... ETF로 구축하는 '전쟁 포트폴리오' [백찬규의 ETF 클리닉]
이란의 호르무즈 해협 봉쇄와 국지적 교전이 현실화되면서 국제 유가는 다시금 100달러 고지를 넘어섰다. 시장은 ‘전쟁 장기화’와 ‘인플레이션 재점화’라는 두 가지 공포에 직면해 있으며 글로벌 증시는 단기 조정 국면에 진입했다.그러나 투자 전략가 관점에서 지정학적 리스크는 영원한 하락 요인이 아니다. 역사적으로 위기는 자산 배분 재편의 기회였으며, 특히 ETF와 같은 정교하고 편한 투자 도구는 시장의 변동성을 수익의 지렛대로 바꾸는 핵심 열쇠가 될 것이다.◆ 전략1: 방어의 미학 - 안전자산과 현금흐름시장 변동성이 커질때, 포트폴리오의 맷집을 키우는 것이 최우선이다.• 실물 자산의 귀환, 금(Gold): 전쟁 시 달러 가치를 넘어서는 유일한 안전판은 금이다. 신고가를 경신 중인 금 시세에 올라타기 위해 현물 가격을 추종하는 [ACE KRX금현물]이나 달러를 헤지하며 [KODEX 골드선물(H)]을 통해 포트폴리오의 하단을 지지해야 한다.• 변동성을 이기는 월배당: [KODEX 미국배당다우존스타겟커버드콜] 지수가 횡보하거나 변동성이 커질때 현금 흐름은 심리적 안정감을 준다. 2026년의 투자 키워드인 'Easy Income' 전략에 따라, 주가 하락 방어와 월배당 수익을 동시에 노리는 커버드콜 전략은 필수적이다.• 킹달러의 귀환: [KODEX 미국달러선물] 지정학적 불안은 기축통화인 달러 수요를 자극한다. 원/달러 환율 상승 국면에서 달러 ETF는 주식 자산의 손실을 상쇄해 주는 강력한 헤지(Hedge) 수단이다.◆ 전략 2: 위기를 수익으로 - 에너지와 인플레이션에 베팅중동 분쟁은 에너지 패권 전쟁이기도 하다. 공급망 병목 현상에 따른 유가 급등을 수익의 기회로 전환해야 한다.• 유가 급등의 직접 수혜: [KODEX WTI원유선물(H)] 호르무즈 해협은 전 세계 원유 물동량의 약 20%가 지나가는 급소다. 공급망 차질이 가시화될때 가장 즉각적이고 탄력적으로 반응하는 원유 선물에 주목할 필요가 있다.• 에너지 공룡의 저력: [KODEX 미국S;" >◆ 전략 3: 뉴노멀의 탄생 – K방산과 해운전쟁은 특정 산업의 시계를 10년 앞당긴다는 말이 있다. 이제 K-방산과 해운은 일시적 테마가 아닌 전성시대를 열 수 있다.• K-방산의 전성시대: [KODEX K-방산] 2026년 한국 방산은 가성비와 기술력을 무기로 중동과 유럽의 필수 파트너로 올라섰다. 지정학적 리스크 심화는 전세계적인 국방비 증액 기조로 이어지며, 방산주들의 펀더멘털을 근본적으로 레벨업시키고 있다.• 물류 대란의 역설: [HANARO Fn조선해운] 호르무즈 봉쇄로 인한 우회 항로 선택은 운임 지수(SCFI 등)의 급등을 초래한다. 공급망 차질이 해운사들에게는 오히려 이익 극대화의 구간이 되는 역설에 주목하고 있다.◆ 전략 4: 역발상 투자 – 공포를 뚫고 AI와 원전의 미래로전쟁이라는 공포 속에서도 거대한 시대적 흐름인 AI혁명과 에너지 안보는 성장할 것이다.• AI 반도체의 바겐세일: [KODEX AI반도체핵심장비] 공포에 의한 투매는 늘 최고의 매수 시점을 제공한다. 2026년 산업의 쌀인 HBM과 AI 서버 장비주들이 단기 조정으로 저평가된 지금이 바로 분할매수의 적기이다.• 에너지 독립의 열쇠: [KODEX 원자력SMR] 화석 연료의 불안정성은 결국 안정적인 원자력(SMR 포함)에 대한 갈망으로 이어진다. 에너지 안보가 국가 존립의 문제가 된 현 상황에서 원전 섹터의 재평가는 필연적이다.◆ 결론: 변동성을 관리하는 자가 승리역사적으로 전쟁 초기 주식시장은 급락했으나, 사태가 진정되면 언제나 실적과 성장성이 있는 곳으로 자금은 회귀했다.지금은 투매에 동참할 때가 아니라 ETF를 통해 포트폴리오의 방어력을 높이고(금/커버드콜/달러), 위기 속 기회를 포착하며(에너지/방산/해운), 다음 상승장을 준비(AI/원전)해야 할 시점이다. 변동성을 통제하는 투자자만이 다가올 반등장에서 승리의 미소를 지울 수 있다.※ 본 내용은 작성자가 속한 기관의 공식적인 의견이 아니며, 작성자의 조사 분석에 따른 개인적인 견해를 반영한 내용입니다. 본문 내용중 종목과 ETF는 특정 지표 관점에서 추출한 리스트 입니다.
백찬규
2026.03.17
#ETF투자전략
#호르무즈해협위기
#에너지인플레이션
175년 고인물 미국 유리회사 주가가 3배 폭등한 이유는 [폼美쳤株]
미국 ‘유리 전문점’ 코닝사의 주가가 최근 1년만에 3배 올랐다. 1851년 설립된 이 상장사는 ‘마의 벽’으로 여겨졌던 주가 50달러를 작년에 뛰어 넘으면서 24년의 ‘주가 횡보 시대’를 끝냈다. 철저한 저평가 속에 갇혀 있었던 이 주식은 흡사 과거 국내 주식을 연상시킨다.지난 2014년 삼성코닝 정밀소재를 완전 인수하면서 국내에 알려졌으나 서학개미들은 이 주식에 대한 관심이 거의 없었다. 그러나 최근 인공지능(AI) 시대를 맞아 데이터센터 서버 사이에 연결이 중요해지면서 코닝의 몸값이 뜨고 있다. 서버간 연결에 쓰이는 광섬유·광케이블·커넥터를 대거 판매하는 곳이 바로 코닝이기 때문이다.AT; clear: both; display: table; max-width: 700px; margin-right: auto; margin-bottom: 40px; margin-left: auto; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >175년 전통의 유리 전문 기업 미국 코닝 본사. 1851년 유리 회사로 출발한 코닝은 재료과학(Materials Science)과 대량 제조 역량을 바탕으로 디스플레이 유리, 스마트폰 커버글라스, 광섬유(데이터센터·통신), 제약·바이오용 특수유리까지 사업을 확장해왔다.사업을 확장할 당시엔 ‘혁신’으로 보였으나 경쟁사들이 곧바로 시장에 침투하면서 ‘레거시’가 됐다. 광섬유 역시 투자자들이 고개를 돌릴만한 소재는 아니다. 마치 PC에 들어가는 그래픽카드(GPU)나 모바일용 D램 처럼 일상의 제품이었다. 그러나 사업도 오래하고 볼 일이다. 각각 그래픽카드와 D램으로 최근 주식시장에서 대박난 곳이 바로 엔비디아와 삼성전자다.코닝의 광섬유 사업에 주목해야 한다. AI 데이터센터는 연결 물량이 엄청나게 커진다. GPU 서버를 많이 깔수록 서버간 배선이 폭증한다. 이때 코닝의 광섬유 매출이 급증한다. 광섬유만 파는게 아니다. 고밀도 케이블링, 커넥터·패널, 사전조립 솔루션 등도 묶어서 판매한다.사람들이 AI를 24시간 쓰기 때문에 이같은 서버간 연결이 끊기면 안된다. 따라서 기술 장벽 이상으로 높은 것이 검증된 이력이다. 코닝은 이 분야에서 독보적이다. 최근 빅테크 중 한 곳인 메타가 코닝과 다년 계약을 체결한 것도 이 때문이다. 한 번 계약했으니 다른 회사로 바꾸기도 어렵다.올 초 코닝은 메타와 최대 60억 달러 규모의 장기 계약을 체결했다고 발표했다. 메타에 광섬유·케이블·커넥티비티 솔루션을 공급한다. 주가는 수직 상승한다. 최근 미국과 이란의 전쟁 리스크로 주가 변동성이 커지고 있으나 미래 실적 추정치가 급상승하며 주가가 급하게 쫓아가는 양상이다.2024년에는 미국 거대 통신사 AT; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; letter-spacing: -0.025em; line-height: 1.57em; min-height: 1.5em; white-space-collapse: preserve; color: rgb(51, 51, 51); font-family: " noto="" sans="" kr",="" scmh_nmu;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="" >광섬유 관련 매출은 블룸버그내 데이터에서 ‘Optical Communications’(OC)로 표시된다. 코닝의 OC는 지난 2023년 40억 달러 수준이었으나 이후 급증하면서 2025년 63억 달러 수준으로 뛰었다. 2027년 추정치는 94억 달러로, 4년만에 관련 매출이 2배 이상 급증할 것으로 추정된다.코닝 기준으로 보면 전체 매출 중 OC 비중은 ‘AI 노출도’로 해석된다. 이는 단기 주가 방향을 결정한다. 2021년 30.9%였던 OC 비중은 작년에 40%가 넘었다. 2027년에는 45.7%로 높아질 전망이다. 이는 AI 수요가 탄탄하고 코닝의 실적도 우상향할 것이란 예상 지표로 주로 거론된다.코닝은 통신 등 주요 IT 인프라 투자 부진으로 지난 2023년에 실적이 저조했다. 2022년 142억 달러였던 전체 매출이 1년새 11.3%나 감소한 126억 달러로 쪼그라 들었다. 2024년 실적 턴어라운드 이후 작년에는 전년대비 매출이 19.1%나 증가하며 우상향 궤도에 들어섰다. 2027년에는 사상 첫 ‘연간 200억 달러 매출’을 기록할 것으로 보인다.자료=블룸버그저마진·저배당·고평가 구간 벗어나야 장기 투자 가능배당 투자자 입장에서 보면 코닝은 아쉬운 주식이다. 지금 당장 투자해서 거둘 수 있는 배당수익률은 1%가 채 안된다. 레거시 회사 치곤 낮은 배당률이다. 게다가 배당성장률도 낮은 편이다. 지난 2020년 연간 주당 0.88달러에서 2025년 1.12달러다. 5년 연평균복합성장률(CAGR) 기준 4.9%에 그친다. 물가 상승률을 간신히 헤지하는 수준으로 보인다.그렇다고 코닝을 ‘나쁜 배당주’로 몰아세울 순 없다. 상장사의 배당의지를 뜻하는 배당성향은 2023·24년 2년 연속 100%가 넘었고, 작년엔 60%에 달했다. 연간 순이익 이상을 현금배당한 이후 작년에는 이익의 60%를 주주들에게 나눠줬다는 뜻이다.코닝은 현 상황에서 최선을 다하고 있다는 의미다. 코닝의 낮은 배당률의 근원은 바로 낮은 수익성에 있다. AI 연결을 담당하는 광섬유 사업은 크게 두 분야로 나뉜다. 한쪽은 코닝이 대장주로 있는 케이블·배선 쪽이다. 또 다른 축은 장비·부품 분야인데 이 쪽은 브로드컴과 마벨이 ‘투톱’이다.장비·부품 분야 회사들의 마진율(수익성)은 케이블·배선 회사들의 2배가 넘는다. 실제 코닝의 순이익률 추이를 보면 2023·24년 7% 수준이었다. 작년에 간신히 10%를 넘긴 이후 두 자릿수에서 머물면 지금의 주가 고평가 영역에서 주가가 유지될 수 있다는 분석이다.블룸버그에 따르면 코닝의 지난 1년 실적 기준 주가수익비율(PER)은 77.9배에 달했다. 올해 예상 기준으론 47.7배로 내려 왔으나 여전히 고평가 상태로 볼 수 있다. 결국 이같은 주가 수준이 유지되려면 D램 처럼 폭발적인 양적 수요가 뒷받침돼야 한다는 것이다.
문일호
2026.03.04
#코닝
#유리
#AI
'중동 확전' 위기를 지렛대로 ... 3월증시 베팅 물량 늘려라 [Bongtfolio]
2월은 미국 주식시장에 계절성 측면에서 긍정적이지 못한 데이터를 가지고 있습니다. 이번 2월도 그 기록을 벗어나지는 못했는데요. S;" >◆ 소프트웨어 섹터에 찾아온 신용경색 시그널예상보다 미국 시장이 부진한 이유는 우선 소프트웨어 섹터에 찾아온 신용경색의 시그널 때문입니다. 앤트로픽 클로드 코워크가 기존의 소프트웨어 무용론을 만들어내면서 소프트웨어에 투자했던 사모펀드에까지 그 위험신호(블루아울 환매중단)가 번졌고, 그에 따른 시장의 우려가 커지면서 주가는 급락한 것이죠. 마이크로소프트, 세일즈포스, 크라우드스트라이크 등 걸출한 주식들이 급락했습니다.이는 쉽게 말해 앤트로픽 클로드 코워크는 우리가 사용하는 기존의 유저 소프트웨어, 사이버보안 시스템 프로그램, 핸드폰의 앱, 사무용 소프트웨어 등을 기존 기업의 제품을 쓰는 것이 아니라 스스로 만들어내어 사용자가 활용할 수 있게끔 대체 가능하다 보니 기우는 아닙니다.하지만 크라우드스트라이크 CEO 조지커츠가 클로드와의 대화를 공개하면서 이러한 이벤트는 일단락 됐습니다. 조지커츠는 클로드에게 "크라우드스트라이크를 대체할 도구를 만들라"라고 요청했으나 클로드는 "10년 넘게 수천명의 엔지니어가 만든 플랫폼을 스크립트로 대체하는 것은 불가능하다"라고 답했습니다. 즉 AI는 기존의 프로그램을 리뷰하여 오류를 찾아내거나, 활용하여 더 잘 쓰는 방법으로 진화하는 것이지 기존 것을 대체하는 방향으로 가지 않는다는 점을 확인한 것입니다. 그럼에도 불구하고 아직 그 의심은 시장에서 유지되고 있습니다.◆ 하이퍼스케일러 기업들의 막대한 투자 발표가 불러온 의구심다음으로 미국 시장이 부진한 이유는 대형 하이퍼스케일러 기업들의 막대한 투자 발표가 불러온 의구심입니다. 아마존, 마이크로소프트, 구글, 메타는 2025년 대비 2배 가까운 투자 전망을 내놓았고 이는 수요에 대한 의심, 비용에 대한 부담을 함께 자극하며 시장에 부정적인 분위기를 조성했습니다.심지어 영화 빅쇼트의 실제 모델인 마이클 버리는 엔비디아의 엄청난 실적을 보면서도 2024년 4분기의 구매약정 금액 161억달러 대비 2025년 4분기 구매약정이 952억달러로 크게 늘어난 점을 꼬집어 문제로 지적하며 시장 변동성을 키웠습니다. 수요에 따라 선약정을 하지 않으면 안될 정도로 시장이 급속히 성장하고 있는데 이를 의심하는 것이죠. 일론 머스크가 직접 반도체 공장을 지어야겠다고 선언한 것과도 같은 맥락입니다. 그런데 버리는 이를 2000년 시스코사에 비교하며 시장의 불안감을 자극했고, 시장은 이에 일부 동의한 것입니다.그 결과로 미 증시는 지속적인 가치주의 강세, 성장주의 부진이 나타났으며, 그동안 시장을 이끌어 갔던 대형 테크주가 외면받는 분위기가 지속되고 있습니다. 그런데 여기서 흥미로운 점은 그 기업들만, 즉 시장을 선도해 천문학적인 투자를 진행하는 기업들만 외면받았다는 점입니다. 투자자들은 시장을 이끌어가는 기업들에 열광하며 투자를 지속하다가 이들이 투자의 규모를 늘리는 것을 두고 '시장의 선점', '수요의 반증'이라고 생각한 것이 아니라 '빚'이라고만 여기는 것 같습니다. 적극적 투자를 진행하는 상위 7개사 M7의 주가와 그들을 제외한 493개의 주가가 올해 명확히 차이나는 사실이 이를 뒷받침 해주고요.결국 '미장이 안좋나?' 라는
질문에 미국 전체가 좋지 않다라기 보다는 그간 시장을 이끌었던 대형주의 부진으로 압축할 수 있을것 같습니다. 마이크론, 샌디스크, 웨스턴디지털, 테러다인, 램리서치 등의 디램, 반도체 장비회사, 엑손, 셰브론 등의 에너지 회사등의 실적을 보면 그 차이가 더 분명합니다. 다시 말해 선별적 상승의 시장, 순환매 시장인 것이지 시장 전체의 부진으로 볼 수는 없다고 판단됩니다.

◆ 시장 전체의 부진이 아닌 순환매 시장크게 보면 시장의 상승 중 순환매가 이루어지는
시기를 지나면 다시 한번 상승 곡선을 만들게 됩니다. 2020년 급등 후 2020년말부터 2021년초까지 이어진 순환매 장은 2021년 하반기 성장주 중심의 더 큰 장을 만들어 낸 최근의 기억이 있습니다. 물론 시장 분위기와 변수는 다르죠. 하지만 이전의 상승을 이끌었던
주식에 다시 관심이 가는 패턴과 요소는 비슷할 것이라 생각합니다. 밸류에이션, 수요, 유동성입니다.

사실 밸류에이션은 누구나 알고 있는 수준입니다. 현재 마이크로소프트, 구글, 아마존, 엔비디아, 메타의 12개월
선행EPS 기준 PER은 구글을 제외하면 모두 20배 내외입니다. 거의 가치주 수준입니다. 벨류에이션만 보면 지금 모아야 한다는 말을 강하게 할 수 있습니다.

문제는 수요인데요. AI에 대한 수요는 아직 누구도 맞닥뜨려보지 않았기
때문에 언급하기 어렵습니다. 하지만 이를 ARK 인베스트먼트의
Big Idea 2026 리포트에서는 과거 기술 혁명들과 비교하며 시야를 넓혀주는데요. 1900년대의 철도 1910~20년대의 자동차, 1980년대의 반도체, 2010년대의 소프트웨어를 보면 지금의 AI는 그 보다 더 크고 넓은 흐름에 있다고 주장합니다. 수요가 시장을 만들기도 하지만, 기술이
시장을 창조하기도 하는 관점에서 보면 AI는 수요를 논하기 보다는 그 기술이 미칠 파장을 먼저 고려하는
것이 합리적인 접근인 것 같고요. 그 관점에서 보면 명확합니다.
마지막 유동성 측면에서 살펴보면, 사실 3월은 세금 환급이 이루어진 2월 이후 4월 15일 세금 납부전까지 편안한 달로 여겨집니다. 그런데 문제가 미국과 이란 전쟁에서 나타났습니다. 전쟁이 장기화 될 것으로 보이지는 않습니다. 이미 전쟁 직후 37년간 독재의 아이콘인 하메네이와 수뇌부를 모두 제거했기 때문에 장기전으로 갈 여지가 낮습니다.◆ 문제는 유가 ... 유동성을 급격히 낮추는 '트리거'가 될수도문제는 유가입니다. 유가는 미국의 인플레이션을 자극하기 때문에 위험자산의 유동성을 급격히 낮출 수 있는 트리거가 됩니다. 순환매가 아니라 투자를 당분간 중단할 수 있는 사유가 됩니다. 유가 자극에 가장 큰 이슈는 호르무즈 해협의 봉쇄입니다. 이미 이란의 혁명수비대가 호르무즈 해협을 통과하려는 선박들에게 경고를 했으며, 대형 선사인 머스크, CMACGM 등의 선사들은 호르무즈에서 배를 돌려 희망봉으로 향하고 있습니다.이는 특히 아시아 물량과 직결되고요. 우리 증시에도 무관하지는 않겠죠. 다만 호르무즈 해협 카드는 이란의 마지막 카드라고 판단됩니다. 그리고 혁명수비대가 전쟁 시작 후 공격한 포인트를 보면 사우디는 없습니다. 후세인이 반발하면서 석유시설을 대규모 망가뜨린 때와는 좀 다르죠.지금 모니터링 해야 할 사안은 후계자 구도입니다. 하메네이가 죽기 전에 적어놓은 후계자 명단에 오르내리는 이름이 골람호세인 모세니에제이(강경파 사법부 수장), 알리레자 아라피(종교계), 하산 호메이니(개혁파, 호메이니 손자)라고 하는데, 개혁파에서 들어선다면 다소 시장이 안정을 찾을 수 있지 않을까 생각이 됩니다. 옛 팔라비왕조의 후손을 내세운다는 얘기도 있는데 그 가능성을 월가에서 보고 있지는 않은것 같습니다.◆ 과거 중동전쟁과 주가의 상관관계유가의 상단은 80달러로 보여집니다. 유가는 본래 range에서 관리되며 그 범위는 55~60달러가 하단이고 75~80달러가 상단입니다. 80달러를 넘어가게 되면 수요를 낮추고 인플레를 자극하는 최악의 사태를 맞이하죠. 다행히 오펙 플러스에서는 증산을 발표했습니다. 미국과 이미 말을 맞춰놓은 느낌입니다.과거 중동 전쟁과 주가의 상관관계를 보면 발발후 20일 전후가 되면 바닥을 확인하고요, 40일 전후가 되면 복원이 됩니다. 하지만 이러한 선례가 100% 적용되지는 않는데요. 11월 선거를 바라보는 트럼프가 자금줄인 이스라엘의 소원을 들어줄만큼 들어주고, 낮은 지지율과 복잡한 개인사와 관련된 시선을 외부로 돌리면 조속히 본래의 모습으로 돌아올 노력을 할 것이라 봅니다.3월 초는 국장, 미장 공히 부분 매도로 수익을 챙기는 것도 좋은 방법이라고 봅니다. 삼성전자 12개월 선행 PER이 아직 10배도 되지 않고, 하이닉스는 7배도 안되죠. 국장을 그만할 명분이 별로 많지 않습니다. 최소한 반도체 투자라도 이어가는게 맞지만, 변동성이 우려된다면 반도체 포함 다른 종목에 대해서 부분 익절로 대응하는 것도 방법입니다.미장은 포지션에 따라 다르겠지만, 디램, 반도체 장비 등으로 수익이 많이 났다면 이를 부분익절하고 다시 시장이 돌아왔을때 포지션을 대형주 위주로 잡는 것도 방법이겠습니다. 엔비디아, 마소가 20배라는 점은 보고도 놀라운 사실이죠. 전력, 광통신 쪽도 같이 늘리면 좋고요. 여하튼 3월 중순 이후가 되면 시장은 많이 안정될 것이라 봅니다. 시장 대응으로 이번에 물량을 늘려도 좋고, 거시적인 관점에서 지속 보유도 나쁘지 않은 선택이라고 보여집니다.큰 흐름은 변하지 않았으니까요.
황호봉
2026.03.03
#미국증시
#투자전략
#미장
핑크퐁과 아기상어의 캐릭터 친구들을 아시나요? [공시 돋보기]
더핑크퐁컴퍼니는 2025년 11월 18일 코스닥에 신규 상장한 기업이다. 현재 주가는 공모가를 밑돌고 있다. 3개월 락업(보호예수: 상장 후 일정기간 지분 매도를 하지 못하는 것, 공모주주를 보호하기 위함)도 마무리 되어 오버행은 상당 부분 소화되었다고 볼 수 있다. kt는 보유지분 7.89%의 절반을 시간외에서 할인 매각했다. 이러한 매각이 일시적으로 주가를 눌렀다가 상승의 계기가 되는 경우가 있기에 최근 동향을 살펴보려고 한다.◆ 기업 개요더핑크퐁컴퍼니는 캐릭터 IP를 보유한 콘텐츠, 미디어기업이다. IP는 Intellectual Property의 약자로 지적재산권을 의미한다. 더핑크퐁컴퍼니는 캐릭터, 스토리, 브랜드 등의 IP를 기반으로 사업을 확장해 나가고 있다. 대표적인 IP는 핑크퐁, 아기상어와 상어가족, 호기, 니니모, 베베핀, 씰룩 등이다.더핑크퐁컴퍼니는 0세에서 미취학 아동을 타겟으로 하여 언어와 문화장벽이 없는 콘텐츠를 제작/유통하고 있다. 더핑크퐁컴퍼니의 누적 구독자수는 2.8억명에 달하며, 채널 누적 조회수는 1,900억회 이상이다. 그만큼 전 세계적으로 흥행을 거둔 콘텐츠라고 볼 수 있다.1) 핑크퐁핑크퐁은 동요동화로 널리 알려져 있는 동요 음원영상의 대표적인 캐릭터다. 기본적으로 핑크퐁에서 출시되는 모든 영상의 시작 전에는 핑크퐁 캐릭터가 "핑크퐁!"이라는 소리를 내며 등장하고, 핑크퐁 로고를 띄우는 브랜드 인트로가 부착되어 있어 브랜드로서 인지도가 높다.핑크퐁의 언어별 유튜브 채널은 총 15개이며, 대표 채널인 Pinkfong Baby Shark - Kid's Songs;" >2) 상어 가족(Baby Shark)상어 가족(Baby Shark)은 핑크퐁 동요동화의 동물동요 에피소드로 출시했으나, 개별 곡으로 인기를 얻어 별도의 캐릭터 사업을 전개했다. 현재는 핑크퐁과 함께 더핑크퐁컴퍼니의 대표 캐릭터로 자리 잡았다.Baby Shark Dance의 성공에 힘입어 아기상어는 2019년 별도의 유튜브 채널이 개설되었으며 역대 최단 기간인 10일 만에 10만 구독자를 달성해 실버플레이 버튼을 수상했고, 100만 구독자 역시 채널 개설 후 최단기간인 71일 만에 달성해 골드플레이 버튼을 수상했다.3) 베베핀베베핀은 20개월 아기 핀, 3세 남아 브로디, 4세 여아 보라, 아빠와 엄마로 구성된 5인 가족을 캐릭터화한 3D 인간 IP다. 아기상어나 핑크퐁보다 조금 더 넓은 1~5세 영ㆍ유아를 타겟 시청자층으로 하며, 다양성과 개성적인 성격을 강조했다.베베핀은 2022년 4월 유튜브의 영어 채널로 단독 공개되었으며, 넷플릭스에서는 2022년 12월 15일 최초 공개 후 글로벌 주요국에서 높은 순위를 기록했고, 2023년에는 베베핀 시즌 2 넷플릭스 공개와 함께 '베베핀 플레이타임'이 미국에서 1위를 기록한 바 있다.베베핀은 전체 IP중 가장 빠르게 성장하고 있는 것이 특징적이다. 구독자 1천만명 돌파에 소요된 기간이 14개월로 이전 IP들이 50개월 안팎이 걸렸던것 대비해서 월등히 빠른 속도다. 이에 회사 내부에서는 자체 노하우를 바탕으로 신규 콘텐츠 성공 가능성을 높였다고 평가하고 있다.4) 호기호기는 핑크퐁 3D 오리지널 애니메이션 '핑크퐁 원더스타'에 등장하는, 내향적이고 호기심이 많은 성격의 핑크퐁의 단짝 친구다. 2D로 시작한 핑크퐁과 달리, 호기는 처음부터 3D로 기획된 캐릭터로 3D 율동 동요, 호기 색깔놀이, 호기와 노래해요 등의 콘텐츠들에 주인공으로 출연한다.호기는 2019년에 별도 유튜브 채널을 개설했으며 2026년 2월 기준 구독자 수 약 1,510만명을 기록하고 있다. 호기 캐릭터는 유튜브 단독 채널의 성장, '핑크퐁 원더스타' 애니메이션의 해외 방영 및 유튜브 오리지널 선정에 힘입어 꾸준한 상승 곡선을 그리는 중이다.5) 씰룩씰룩은 다양한 색과 컨셉을 지닌 물범들로, 극지방의 설원 배경에서 펼쳐지는 콘텐츠다. 기존의 영유아 대상 IP와는 달리, 10대 청소년부터 20~30대 성인까지를 주요 타겟으로 하는 힐링 콘텐츠용 IP라는게 특징이다.씰룩은 세로형 숏폼 콘텐츠 시장을 공략하며, 유튜브, 틱톡, 인스타그램 릴스 등을 통해 빠르게 성장하고 있다. 2026년 2월 기준 유튜브 구독자 수는 923만명이다. 씰룩은 성인 대상 시장에서도 큰 성장 가능성을 입증하고 있다는 측면에서 의미가 있다.2025년 3분기 기준 매출액 비중은 콘텐츠가 67.6%, 라이선스가 10.1%, MD 및 기타상품이 22.2%를 차지하고 있다. 콘텐츠 사업은 자체 캐릭터 IP를 기반으로 영상, 음원, 공연 등 다양한 콘텐츠를 제작 유통하는 사업이다.라이선스 사업은 IP 기반으로 로열티를 수취하는 사업이다. 파트너사가 IP를 기반으로 의류, 액세서리, 게임, 유아 의료용품, F; line-height: 32px;" >MD 및 기타상품은 자체 IP를 기반으로 직접 완구, 도서, 문구, 의류, 게임 등 다양한 형태의 제품과 상품을 기획하고 유통하는 사업이다.◆ 실적 및 전망더핑크퐁컴퍼니의 2025년 연간 매출액은 939억원으로 전년동기 대비 -3.6% 감소했다. 반면 영업이익률은 상승해 영업이익이 전년동기 대비 2.9% 증가한 194억원을 기록했다. 글로벌 흥행 IP를 보유하고 있음에도 매출액이 감소한 것은 아쉬운 부분이다.더핑크퐁컴퍼니는 베베핀의 빠른 성장에 주목하고 있다. 2022년 공개되어 기존 핑크퐁, 베이비 샤크, 호기 대비 늦었음에도 누적 조회수가 450억회를 상회하고 있다. 베이비샤크와 호기의 성과를 훌쩍 넘어선 것이다. 다만 베베핀의 성과에도 성장이 나오지 못하는 것은 아쉬운 부분이다.더핑크퐁컴퍼니는 공모자금을 활용한 신규 IP 런칭을 가속화하고, 기존 IP의 스핀오프를 통해 지속적으로 IP 확장 및 수익성 개선을 도모한다는 계획을 가지고 있다. 이런 전략이 2026년에 긍정적으로 작용할 수 있을지 지켜볼 필요가 있다.전 세계적으로 흥행한 IP를 보유하고 있다는 것은 분명 큰 강점이다. 그리고 하나의 IP에 만족하지 않고 지속적으로 IP를 확장하고 있으며, 그 IP들도 지속적으로 성공하고 있다는 것은 분명 성공의 노하우가 집약되고 있음을 의미한다. 물론 기존 IP가 노후화되면서 실적이 감소하는게 아쉽긴 하지만 일본의 산리오처럼 노후화된 IP를 활용해 큰 실적을 거둔 경우도 있다. 더핑크퐁컴퍼니도 상장 IR에서 산리오의 성과를 강조하였기에 비슷한 성과를 내기 위해 노력할 것으로 기대된다.◆ 공시와 오버행지난 2월 19일 더핑크퐁컴퍼니는 주요주주인 kt가 보유지분 7.89%의 절반인 566,000주를 20,739원에 매각했다. 종가 대비 약 7% 수준 할인하여 매각한 것이다. kt가 보유한 물량 중 3개월 확약했던 물량이 전량 매도된 것이었다. 나머지 물량은 6개월 락업이 걸려있어 3개월 이후 매물로 나올 가능성이 높아보인다.이 외에도 3개월 락업 물량은 기존 주주 약 70만주, 공모주주 10만주로 총 80만주 정도다. 오버행으로 인한 주가 눌림이 더 이어질 수도 있다. kt가 시간외에서 매도한 물량은 투신과 사모가 받아간 것으로 추정되는데 이 물량도 출회될 수 있다.더핑크퐁컴퍼니의 공모가는 38,000원이었는데 2026년 2월 20일 현재 주가는 22,700원이다. 상장 이후 첫날을 제외하고는 지속적으로 주가가 공모가를 밑도는 상황이다. 2025년 실적 기준 PER은 18.3배 수준이다. 콘텐츠 업체로서 밸류는 적정한 편이라고 볼 수 있다. 신규 상장 업체 주가가 공모가를 밑돌며 부진할때, 락업이 풀리는 시기가 바닥을 다지는 경우가 종종 있다. 물론 실적이 개선된다는 전제가 필요하다. 더핑크퐁컴퍼니는 공모가를 밑도는 상황에서 3개월 락업 물량 해제라는 오버행을 맞았다. 이제 중요한 것은 매출액의 성장이다. 과연 기존 IP들의 성과가 유지되는 가운데 신규 IP와 스핀오프가 성과를 낼 것인지 지켜볼 일이다.
장우진
2026.02.24
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'특례주택' 혜택 지방 인구감소지역을 주시하라 [박합수의 부동산 끝판]
다주택자 양도세 중과 유예 시한이 오는 5월 9일로 성큼 다가왔다. 부동산시장에서는 큰 변곡점인 셈이다. 그 이후에는 다주택자의 매물 잠김이 바로 나타날 수 있다. 그렇게 되면 시장에서는 1주택 비거주자 등의 매물과 다주택자 중에서 주택임대사업자, 상속주택 등 중과세 예외 물건 위주로 형성될 수 있다. 4월 말 공시가격 확정과 함께 곧바로 보유세 개편 논의도 급물살을 탈 수 있다. 이런 여러 상황을 종합해 다주택자와 1주택자의 대응 방안과 투자전략을 살펴보자. 시장에서는 다주택자 매물의 잠김으로 거래량이 줄어들면 그동안 낮춰졌던 가격이 다시 올라갈 여지도 있다. 물론 지역마다 다를 수 있다. 강남 등의 지역은 1주택 비거주자 등의 매물이 어느 정도까지 나올지가 관심 사항이다. *당분간 강북지역 가격 상승률이 높고 중저가 중심 거래 많아질 가능성1주택 고령자 중 현금 보유가 많지 않은 경우는 보유세 부담과 양도 시 비거주자의 장기보유특별공제 조정 등을 우려하고 있다. 또한 이들이 보유한 재건축 아파트는 신축 후 입주까지 물리적인 시간이 많이 남아 더욱 그렇다. 매년 6월 1일 현재 소유자가 보유세 납세의무를 지므로 5월 말까지 잔금을 받으려는 매매도 나타날 수 있다. 물론 이런 매물은 서울의 상당수 매수자와는 상관이 없는 영역이다. 서울 강북 등 외곽지역에서는 주택가격 15억원 이하 물건이 강세를 보일 여지가 크다. 매수심리는 아파트입주 물량이 감소하고, 전월세가격 상승 우려로 커질 수 있다. 당분간은 강북 지역의 가격 상승률이 강남보다 높고 중저가 위주의 주택 거래가 많아질 수 있다. 특히 세입자는 보유세 강화 시 주택소유자의 세금 전가 움직임도 부담이다. 한편 다주택자 규제가 삼엄한 가운데 2026년 말까지 한시적으로 정부가 장려하는 투자처(?)가 있다. 1주택자가 추가로 매입해도 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외라는 특례주택 혜택을 받을 수 있다. 한마디로 규제의 역설이다. 새로운 다주택 포트폴리오의 재편이 필요한 시기다. 우선 비수도권 준공 후 미분양 주택이다. 2026년 2월 말 현재 전국의 준공 후 미분양 주택은 3만호를 넘었다. 2026년 1월 29,555호에서 2월에는 31,307호로 늘었다. *전체 미분양의 47%에 달하는 비수도권 준공후 미분양 주택 관심전체 미분양 주택 66,208호의 약 47.3% 수준이다. 절반에 가까운 물량이 준공 후 주택이라는건 보기 드문 현상이다. 준공 후 미분양 주택 중 비수도권에 소재한 물량은 약 86.3% 수준이다. 준공 후 미분양 주택은 즉시 입주가 가능하다는 측면에서 공급 부족을 해결할 대안으로 매력적이다. 비수도권도 2026년부터는 지역별 편차는 있으나, 공급 부족이 가시화될 수 있다.전반적인 주택가격도 소폭 상승할 것으로 전망된다. 미분양 주택이 극심했던 대구광역시는 2022년 말에 13,445호였으나, 2026년 2월에는 5,256호로 감소했고, 그중 4,296호가 준공 후 주택이다. 대구는 올 하반기부터 내년까지는 입주 물량이 급감하는 상황 등을 고려하면 가격은 상승세를 보일 확률이 높다. 기존 1주택자가 추가로 매입한다면 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있다. 토지거래허가구역이 아니므로 전세를 끼고 매입하는 것도 가능하다. 준공 후 미분양 주택은 비수도권 지역에서 2026년 말까지 매입하는 주택가격 7억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하가 대상이다. *전국 89개 시군 인구감소지역 주택은 공시가격 기준 면적 제한 없어 준공 후 미분양 주택과 유사한 인구감소지역과 인구감소관심지역에 대한 주택 매입도 검토 대상이다. 인구감소지역은 전국의 89개 시군 등이 해당한다. 역시 2026년 말까지 매입해야 하며, 주택가격은 공시가격 9억원(시세는 약 12억원) 이하이다.준공 후 미분양 주택은 면적 제한이 있고 대부분 아파트로 가격은 분양가격인 시세다. 하지만 인구감소지역은 공시가격 기준으로 면적 제한도 없고, 신축과 구축, 주택 종류도 상관없다는 점에서 폭이 넓다. 실수요자의 세컨드주택 개념으로 5도 2촌을 실현할 최적 수단이 된다. 대표적으로 서핑의 명소로 유명해진 강원도 양양, 충북 단양 등이 있다.특히 수도권에서는 인천광역시 강화군과 옹진군이 해당돼 매력적이다. 이곳은 서울 서부지역 거주자들의 접근성이 양호하다. 옹진군에는 다리 연결로 육지화된 영흥도와 영종도 북쪽의 신도(2026년 개통)가 대표적이다. 강화군은 계양~강화 고속도로 착공으로 교통 개선이 이뤄진다. 물론 수도권 중에서 옹진군, 강화군, 연천군은 접경 지역으로 기존의 저가주택(종합부동산세 주택 수 제외, 공시가격 4억원 이하)과 농어촌주택(양도소득세 주택 수 제외, 공시가격 3억원 이하)이 적용되는 지역이다. *인구감소관심지역은 강릉, 속초, 경주 등이 해당 인구감소관심지역은 주택 공시가격 4억원 이하다. 역시 주택 종류와 면적에서 자유로운 장점이 있다. 18개 시군으로 대표적인 곳은 강릉과 속초, 경주 등이 해당한다. 강릉과 속초는 2029년경 제2의 동해안 시대가 오면 가격 상승에 대한 기대감도 커질 수 있다. 특히 속초는 2029년 춘천에서 속초행 ITX 철도가 개통하면 청량리에서 더욱 쉽게 접근할 수 있다. 강릉도 같은 시기에 인천발 광명, 인덕원, 판교 경유 KTX 개통을 앞두고 있다. 기존 서울발 KTX와 더불어 수도권 지역에서 접근성이 대폭 개선된다. 경주는 설명이 필요없는 역사문화 관광도시다. 포항과 울산 등 배후 산단 및 도시들과의 연결성이 양호하여 관심이 높다. 이곳들도 인구가 감소하지만, 일정부분 자산 가치에 대한 방어가 가능해 보인다. 정부의 다주택자 예외 혜택을 누릴 수 있는 곳이다. 정부는 2026년 4월 17일부터 시행하는 다주택자의 대출 연장 제한을 4월 1일 발표했다. 수도권과 규제지역의 아파트 담보대출이 해당한다. 만기일시상환 대출 약 4.1조 원(1.7만건), 2026년 말까지 만기도래분 약 2.7조원(1.2만건)이 주요 대상이다.다만 법령상 의무(전매제한, 실거주 등) 등으로 즉시 매도가 불가능한 경우 의무종료일까지 만기를 연장할 수 있다. 이번 대책으로 추가 매물 출회를 기대하지만, 5월 9일 이후에는 양도세 중과 상태이므로 이를 감수하고 매도에 나설지는 미지수다.*새로운 수요 꾸준한 전월세시장 활성화 대책도 필요 정부의 다주택자 정책 방향은 명확해졌다. 아파트 신규 공급 확충은 물리적인 시간상 쉽지 않기 때문에, 재고 물량을 회전해 가격 상승을 억제하겠다는 의도다. 다주택자 물건이 무주택자로 손바뀜되는 것은 주택 소유 가구의 증가로 주택시장 안정에 도움이 된다. 하지만 다주택자의 매물에 거주하는 세입자는 그 집을 매입하지 않는 한 새로운 곳으로 이주해야 한다.정부는 매수자인 무주택자가 거주하던 전월세 물건이 비기 때문에, 그 집으로 대체하면 문제가 없다는 시각이다. 하지만 지역과 구매력이 다를 수 있는데다 전월세 시장은 신규 수요가 결혼 등 가구 분화로 꾸준히 유입되는 분야다. 더 많은 전월세 주택이 필요하다는 의미다. 신규 입주 물량 부족을 해결하기 위해서는 서울시 주택의 30% 비중을 차지하는 다세대 등에 관심을 가져야 한다. 서울시는 이미 2028년 5월 18일까지 조례상의 용적률을 50% 상향해 법상의 용적률까지 지을 수 있도록 한시적으로 완화했다. 공급은 통상 1년 정도면 가능하다. 물론 다세대 주택도 토지가격 급등과 공사비 상승으로 공급이 만만치 않다. 추가로 일조권, 도로 등 사선제한과 주차장 기준 등 종합적인 관점에서 개선이 필요하다.또한 3종 일반주거지역의 건폐율 50%도 다른 용도지역과 마찬가지로 60%로 상향해야 한다. 주거용 오피스텔을 빠르게 공급해 1~2인 가구 위주로 주택 공백기를 해결해야 한다. 현실에서는 주거용 오피스텔을 주택으로 취급해 분양받을 예정자가 거의 없다. 아울러 전용면적 60㎡ 이하는 3개 호까지 주택 수에서 제외하는 등의 전략적 접근이 필요하다. 사업자는 분양에 대한 우려가 없어야 공급을 할 수 있다. 수요자인 은퇴 계층 등에게 월세소득을 수입원으로 활용하도록 하는 것은 상생의 조건이다. 1주택 비거주자 규제는 신중히 다뤄야 할 부분이다. 불가피한 사유로 거주하지 못하는 1주택자도 많을 수 있다.직장, 교육, 질병 등 다양한 형태의 사유가 있다. 문제는 이것을 구별하기 쉽지 않다는 점이다. *1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는게 현실적사실 1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는 것이 현실적이다. 이미 양도소득세에서 비거주에 대한 공제(연 4%)는 제외하고 있다. 향후 1주택자가 비거주로 불이익을 받게 된다면, 개발 호재가 있는 서울 역세권 다세대 주택이나 세제 혜택이 명확한 지방 미분양 등으로 분산 투자해 리스크를 관리하는 것이 합리적이다. 다주택자에 대한 혜택을 잘 활용할 수 있는 준공 후 미분양 주택과 인구감소지역 등에 대한 포트폴리오 전략도 검토해야 한다. 한편 작금의 주택시장을 해결할 방법은 도심의 정비사업에 대한 규제를 전폭적으로 개선해 공급물량 확대와 속도를 높여야 한다.공공택지인 3기 신도시에 대한 용적률 확대와 공원녹지와 자족용지 축소를 통한 공급 확대야말로 가장 빠르고 쉬운 길이다.하지만 이미 용지 분양이 시작되고 있어 변경을 서둘러야 한다. 강력한 수요 억제만으로는 시장 안정에 한계가 있다. 아주 빠른 공급 확대가 병행돼야 한다.
박합수
2026.04.08
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지식산업센터 대출 연체가 내 아파트로 불똥 튀는 이유 [경매 NPL 컷]
올해 공동주택 공시가격이 서울 기준 약 18% 뛰었다. 세금 고지서가 나오기도 전에 서울 아파트 매물이 단기간에 수천 건 단위로 급증했다. 시장은 지금 '세금이 올랐다'는 사실에 반응하고 있다. 그런데 진짜 위험은 아직 수면 아래에 있다.◆ 세금만이 아니다 ... 3중 압박의 구조보유세 충격 하나만으로도 버티기가 힘들어지는데, 지금 다주택 임대사업자를 조이는 고리는 세 개다.첫째, 수도권·규제지역에서 임대사업자가 새로 부동산 담보대출을 받는 것은 이미 막혔다. 새 돈을 끌어올 방법이 없다.둘째, 규제지역 다주택자의 신규 주택담보대출은 제한적으로만 허용된다. 추가 레버리지가 사실상 어렵다.셋째, 기존에 빌린 돈의 만기를 연장하는 것도 막히려 하고 있다. 금융당국이 다주택자·임대사업자의 기존 대출 만기 연장 제한을 검토 중이다. 아직 확정된 것은 아니지만 3월 말~4월 발표가 거론된다. 구체적인 적용 범위와 강도는 최종안에 따라 달라질 수 있다.추가 한도를 원하지만 돈도 못 빌리고, 기존 대출 만기도 안 늘어나고, 세금은 오른다. 버티기의 출구가 단계적으로 닫히는 구조다. 물론 법인 전환이나 증여로 세금 구조를 바꾸는 방법도 있다. 하지만 시간과 비용이 든다. 지금 당장 쓸 수 있는 즉각적인 카드는 아니다.◆ '지산'이 흔들리면 아파트가 흔들린다여기서부터가 대부분의 투자자가 모르는 지점이다.지식산업센터(지산)는 사무실·공장·연구소 등이 입주하는 수익형 부동산이다. 최근 수도권 지산 거래량이 20% 중후반대 줄었고, 서울 지산 가격도 10% 안팎 하락했다는 통계가 나온다. 경매 물건도 빠르게 늘고 있다.그런데 지산 대출이 부실해지면 그 피해가 지산에서 끝나지 않는다. 이유는 금융 시스템의 작동 방식에 있다.지산 대출이 연체되면 신용정보원에 연체 기록이 등록된다. 이 순간 모든 금융기관이 해당 차주의 신용 이상을 동시에 인지한다. 연체 기록을 인지한 금융기관은 내부 여신 심사를 재개할 수 있다. 아파트 담보대출을 보유한 금융기관도 마찬가지다. 심사 결과에 따라 해당 차주의 아파트 담보대출에 대한 상환 압박이 확산될 수 있다.쉽게 말하면 이렇다. 카드 A를 못 갚으면, 다른 은행도 내 신용 기록을 본다. 담보가 달라도 차주(빌린 사람)가 같으면, 그 사람의 신용이 흔들리는 순간 모든 대출이 동시에 흔들릴 수 있다."한정근담보라서 괜찮다"고 생각하는 사람도 있다. 한정근담보는 특정 대출만을 담보로 잡는 구조다. 하지만 연체 기록은 담보 구조와 무관하게 차주 신용 사건으로 전이된다. 담보가 따로 잡혀 있어도, 신용정보원에 연체 기록이 올라가는 순간 다른 금융기관이 내부 여신 심사를 재개하고 상환 압박을 확산시킬 수 있다.결과는 이렇다.지산 연체 → 신용정보원 연체 등록 → 전 금융기관 동시 인지 → 내부 여신 심사 재개 → 아파트 담보대출 상환 압박 확산 → 상환 불가 → 아파트 임의경매 신청. 그 아파트에 세입자가 살고 있다면, 세입자의 보증금도 위협받는다.단, 이 경로는 지산과 아파트 대출을 동시에 보유한 다중 대출 차주에 한한다. 모든 지산 연체가 아파트 경매로 이어지는 것은 아니다. 하지만 이 구조를 모르고 있으면, 어느 날 갑자기 아파트에 경매가 들어오는 상황을 예측하지 못한다.◆ 부실이 퍼지는 순서경매·부실채권(NPL) 시장의 흐름은 순서가 있다.먼저 지산·오피스텔이 흔들린다. 이미 진행 중이다. 다음은 신용정보원 연체 등록을 통해 동일 차주의 아파트가 후행 경매로 나올 수 있다. 마지막으로 "아파트도 경매 나온다"는 심리가 퍼지면서 서울 아파트 전반의 낙찰가율에 하방 압력이 생긴다.다만 이 순서는 가능한 전이 경로일 뿐, 정책 대응과 금리·경기 흐름에 따라 속도와 범위는 크게 달라질 수 있다.지금 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2월 기준 101.7%다. 가격이 크게 떨어져서 경매에 나오는 구조는 아직 아니다. 그러나 가격 하락 없이도 신용정보원 연체 등록이라는 경로로 경매에 나오는 가능성이 열려 있다는 점이 핵심이다.NPL(부실채권) 시장도 단순하지 않다. 물량이 쏟아지면 투자 기회처럼 보이지만, 세 단계로 나눠서 봐야 한다.단기에는 NPL 공급이 늘어난다. 중기에는 담보가치가 하락하면서 실제로 회수할 수 있는 금액도 동시에 줄어든다. 후기에는 팔려는 사람과 사려는 사람이 가격을 맞추지 못해 시장이 마비되는 구간이 온다. 물건은 넘치는데 거래가 안 되는 상태다. 지금 당장 뛰어드는 것이 능사가 아닌 이유다.◆ 지금 무엇을 봐야 하나이 흐름이 실제로 얼마나 빠르게 진행되는지는 아직 확정되지 않았다. 규제가 완화되거나 금리가 내려가면 속도가 달라진다. 금리가 내려가더라도 공실률이 해소되지 않으면 수익형 자산의 담보가치 회복은 제한적이다.지금 당장 확인할 수 있는 선행 신호는 세 가지다.하나, 대법원 법원경매정보에서 지식산업센터·아파트 동시 경매 신건수가 늘고 있는지. 이것이 신용정보원 연체 등록 경로가 현실화되고 있다는 간접 신호다.둘, 낙찰가율이 내려가고 있는지. 특히 지산·오피스텔 쪽을 먼저 봐야 한다.셋, KB시세가 하락 전환하는지. 이 세 가지가 동시에 악화되고 2~3분기 이상 지속되면, 단순한 조정이 아니라 구조적 하락 국면에 진입했다는 신호로 봐야 한다.아래 네 번의 정책 이벤트가 올해 시장의 방향을 결정한다.숫자가 나오기 전에 감으로 움직이는 것이 가장 비싼 실수다. 연체 기록 한 줄, 계약서 한 조항 — 그것이 아파트 안방까지 들어온다.
유선기
2026.03.19
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#NPL
종부세 개편, 보유세-거래세 '두토끼' 잡을수 있을까 [박합수의 부동산 끝판]
부동산시장은 5.9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 강남지역을 중심으로 하향 조정세가 나타나고 있다. 주택가격과 지역에 따라 다르지만 대략 종전 시세 대비 10% 전후를 낮추는 모습이다. 그렇다고 곧바로 매수세가 붙는 것은 아니다. 매수 예정자는 추가 하락을 기대하고 관망세를 보이는 중이다. 1주택자라도 해당 주택에 거주하지 않는 비거주자에 대한 논란도 커지고 있다. 그 집에 살지 않으면 투기로 볼 것이냐의 문제다. 또한 5.9일 이후 보유세를 어느 정도로 올릴 것인지에 관심이 커지고 있다. 이런 혼란 상황에서 주택 보유자와 무주택자의 대응 방안에 대해 점검해보자.2025년 연간 주택가격 흐름은 하반기 들어 급등하는 전약후강의 모습을 보였다. 서울의 상당수 지역에서 시세 호가를 기준으로 30~50%가 넘는 상승세가 나타났다. 강남 3구만이 아니라 마포·용산·성동·동작·강동구 등과 강북의 신축 아파트, 재건축을 앞둔 단지를 중심으로 상승 폭이 컸다. 단기간 급격한 가격 상승은 과도해 일정 부분 조정이 불가피한 측면도 있다. 지금 매수자는 종전 가격으로 환원될 것으로 기대하고 있다. 하지만 주택가격은 하방경직성이 강한게 특징이다. 특히 오른 가격으로 실거래가 이뤄지면 지지세가 나타난다. 주택가격은 강한 하락 요인이 나타나지 않는 한 조정이 쉽지 않다.◆ 수요 억제책은 약간의 효과는 있겠지만 한계주택가격 급등은 양극화 문제를 더욱 커지게 한다. 현재 일반 매수자는 단기 급등에 따른 부담감으로 추격 매수가 어려울 뿐만 아니라, 대출 규제로 자금조달도 힘든 상황이다. 결국 매수는 현금 부자의 몫이 된다. 전반적인 경제가 K자 양극화 현상이 심화하고 있다. 그 범주에 부동산도 포함된다. 수요억제책은 약간의 효과는 있겠지만 한계가 있다. 오히려 과도하다고 할 정도로 물량을 대거 공급하는 길밖에 없다. 정부는 시간이 걸리더라도 공급 확대에 모든 역량을 집중해야 한다.정부는 다주택자의 매물을 유도하는 의중을 강하게 드러냈다. 당장 신축 등의 공급부족을 일반 매도물량을 늘려 해결하려는 입장이다. 다주택자 뿐만 아니라 등록임대사업자에게도 의무임대기간 경과 시 매도할 것을 주문했다. 등록임대사업자는 의무임대기간 경과 시 양도소득세 중과(조정대상지역 내)에서 제외된다. 등록임대사업자는 임대료 인상률을 연(실제는 계약 주기) 5% 이상 올리지 못하는 대신 취득세, 양도소득세, 재산세 등의 감면 혜택을 받는다. 모든 조건은 등록 당시에 명시된 상태이므로 종료 시점까지 유지해야 법적 안정성을 확보할 수 있다.만약 양도세 중과 유예를 제외하겠다면 신규 등록임대사업자부터 적용해야 합리적이다. 또한 등록 임대주택 중 약 85% 이상이 다세대주택 등이며, 아파트는 15% 내외에 불과하므로 매물 증가는 제한적이다. 정부의 매도 주문은 서울에 있는 아파트를 팔라는게 핵심이기 때문이다.◆ 매도자와 매수자간 줄다리기는 4월 중순까지 이어질 것으로 예상시장에서 매도자와 매수자 간 줄다리기는 3월 중순에서 4월 중순까지 이뤄질 것으로 예상된다. 4월 중순이 넘어가면 토지거래허가를 받을 수 있는 기간(15일)이 촉박하다. 향후 매도자는 꼭 팔아야 하는 경우 조금 더 가격을 낮출 여지도 있다. 매수자는 본인만의 가격 기준을 세우고, 관심 단지를 중심으로 초급매물 등을 살펴보는게 적절하다. 사실 5.9일 이후에는 매물이 사라질 확률이 높다. 시장에서는 보유세를 대비한다는 명분으로 주택가격을 올리고, 전세보다는 반전세나 월세 물량이 많아질 수 있다. 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한 2019년 상반기를 반추하면 움직임을 쉽게 알 수 있다.1주택자의 거주, 비거주 논란도 뜨겁다. 거주하지 않으면 투기로 본다는 시각은 문재인 정부 당시에 양도소득세 장기보유특별공제에 이미 반영돼 있다. 보유만 하면 연 8%를 공제해주던 것을 보유 4%, 거주 4%로 분리해 운영하고 있다. 1주택자가 거주하지 못하는 상황은 잔금이 모자라 전세금으로 대체하거나 질병, 학업, 직장 사정, 해외 거주 등 다양한 사유가 있을 수 있다.◆ 1주택자 비거주 문제는 임차인인 세입자 입장도 살펴봐야전 정부는 거주가 어려운 경우 ‘상생임대주택’ 제도를 만들어 배려했다. 왜냐하면 그 집에 세입자가 안정적으로 주거를 할 수 있다는 차원에서 접근한 것이다. 종전 1년 6개월 이상 임대한 세입자에게 연 5% 이하를 올리면서 2년 이상 추가로 임대하면 임대인에게 2년 거주요건을 인정해 준다는 취지다. 2026년 말까지 계약하면 해당한다. 결국 정부는 1주택자의 비거주 문제를 단지 매물을 늘리려는 차원이 아니라 임차인인 세입자 입장도 살펴봐야 한다.정부는 1주택자라도 거주하지 않으면 불이익을 주겠다고 한다. 장기보유특별공제에서 보유에 대한 공제 비율을 축소할 수 있다. 다른 집에서 전세 대출(현재 2억원)을 받아 거주하는 것도 대출한도를 아예 없앨 확률이 높다. 본인의 집에 전세를 준 자금으로 다른 집의 전세금으로 활용하면 된다는 논리다.1주택자의 주택가격을 차등화하고 세금 구간을 세분화할 수 있다. 가령 고가주택 기준은 현행 12억원 이하인데 추가로 25억원과 50억원 구간을 신설하고, 가격이 높아질수록 혜택을 축소하는 등 세금을 늘리는 방법이다. 1주택자 입장에서는 거주냐 비거주냐는 자신의 선택사항이며 실수요자라고 주장할 수 있다. 사실 1주택자는 가격이 상승하더라도 큰 이득은 없다. 주택 매도 후 동급 지역으로 이동한다면 다 같이 가격이 올라있어 큰 의미가 없다. 하급지로 이전하거나 평형을 축소하는 경우만 다소 여유가 생길 뿐이다.보유세 변화는 종합부동산세 개편을 의미한다. 당장 정부가 할 수 있는건 먼저 공정시장가액비율 인상이다. 현재 60%를 100%까지도 상향할 수 있다. 시행령으로 가능하다. 중간 수준인 80%면 정상화로 볼 수도 있다. 그리고 공시가격 현실화를 할 수 있다. 아파트는 현재 시세 대비 약 69%가 공시가격이다. 문재인 정부에서 이 비율을 최대 90%까지 올리려는 시도도 있었다. 하지만 시세보다 높은 역전 현상이 나타날 수 있어 최대치는 잠정 80% 수준이다. 공시가격 자체 상승분과 위 두 가지를 적용하면 법을 개정하지 않고도 2026년에 대략 50%를 올릴 수도 있다.7월 말 세제 개편안에서 세율과 세부담상한선을 변경하는 법 개정도 예상된다. 문재인 정부에서 2021년 최고 세율은 6%(현재 5%)인데 그 이상으로 올릴 수도 있다. 물론 여당에서는 2023년 주도적으로 개정한 법률인만큼 재개정에 대한 부담은 있을 수 있다.◆ 종합부동산세 대폭 올리면 세입자는 '고래 싸움에 새우 등 터지는' 상황 몰릴 우려종합부동산세를 대폭 올리면 보유세와 거래세 둘 다 강화하는 결과가 된다. 결국 퇴로가 차단된다. 다주택자는 팔지 않으면 양도소득세를 내지 않기 때문에, 보유세 부담을 줄이기 위해 월세를 올리고 주택가격에 세금을 반영할 여지가 있다. 또한 문재인 정부 당시의 경험을 살려 최대한 버티기에 들어갈 확률이 높다. 이 와중에 세입자는 고래 싸움에 새우 등이 터지는 형국을 맞을 우려가 있다.다주택자에게 주택을 매도하라고 하는데 왜 전월세 가격이 올라가고, 세입자가 피해를 보느냐? 라는게 정부 시각이다. 한마디로 피해가 거의 없다는 의미다. 무주택자인 세입자가 그것을 매입하면, 세입자가 그만큼 줄어드니 수급이 맞는다는 논리다. 해당 지역의 세입자가 매물을 소화할 수 있을 만큼 역량이 충분하면 가능할 수도 있다. 지금은 대출 규제로 매수자의 자금조달 능력에 한계가 있다.또한 재건축을 앞둔 단지는 조합원지위양도 제한으로 팔기도 어렵다. 재건축 아파트 등은 매매가는 높지만, 노후로 전세가율이 30%에 미치지 못하는 경우도 많다. 세입자가 곧바로 매입하는 사례는 매우 드물다. 한편 수요는 가구 분화 등으로 신규 진입자가 늘어나게 된다. 결국 이런 불균형을 해소하기 위해서라도 역시 공급을 대폭 늘려야 한다.일각에서 주택임대차 계약갱신청구권을 2+2+2로 늘리려는 시도도 예상된다. 최대 기간을 6년으로 한다면 임대인은 기간에 5%+5% 두 번밖에 올릴 수 없다는 생각에 처음부터 전세가를 높일 수 있다. 세입자는 신규 계약 시 부담이 커질 수 있다. 이 경우에도 대폭적인 공급 확대가 최선이다.주택가격이 폭등한 상황이다. 일정부분 하향 조정이 필요하다. 정부의 인위적인 강력한 수요억제책은 어느 정도 효과는 있을 수 있다. 서울의 주택보급률은 2024년 기준으로 93.9%에 불과하다. 그렇지만 낮은 비율에 대한 경각심은 크지 않고 무감각하다. 이 비율을 최소 105% 이상으로 높이는 방안에 몰두해야 한다. 1주택자는 실수요자이므로 지나친 압박은 오히려 부메랑이 될 수도 있다. 무주택 세입자의 구매력 향상을 위해 대출 규제는 적절하게 완화해야 한다. 보유세를 높일 때는 거래세는 완화하는 것이 바람직하다. 결론적으로 주택가격 안정을 위한 유일한 해결책은 공급을 최대한 늘리는 길이다.
박합수
2026.03.11
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거래가 증발한 부동산시장 ... 환상은 짧고 빚잔치는 길다 [경매 NPL 컷]
한국 부동산 ‘엔진 교체’가 시작됐습니다. 수도권 아파트 거래량은 2020년 정점 대비 60% 이상 증발했습니다. 경매 시장으로 밀려 나오는 주거용 부동산은 역대 최고치를 매달 경신 중입니다. 그런데 호가는 버티고 있습니다. 이 기묘한 모순이 지금 시장의 본질입니다. 대한민국 부동산 시장은 단순한 상승·하락의 차원을 넘어, 지난 20년간 시장을 지탱했던 엔진 자체가 교체되는 구간에 진입했습니다.◆ 거래량이 먼저 말한다부동산 시장의 건강을 재는 가장 정직한 지표는 호가가 아니라 거래량입니다. 국토교통부 실거래가 기준, 수도권 거래량은 기록적인 급감 후 장기 횡보 중입니다. 사려는 자와 팔려는 자의 합의가 실종된 시장에서 간헐적으로 터지는 신고가는 '온기'가 아니라 '노이즈(Noise)'입니다. 가격이 버티는 것에 안도할 때가 아닙니다. 시장의 출구가 닫히고 있다는 점에 주목해야 합니다. 유동성이 마르면 가격 방어력도 함께 약해집니다. 급매물이 소화되지 않고 쌓이는 기간이 길어질수록, 하방 압력은 수면 아래에서 조용히 응축됩니다.◆ 문제는 부채의 '양'이 아니라 '구조'한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 100%를 상회하며 세계 최고 수준입니다. 더 심각한 것은 그 질적 구조입니다. 변동금리 대출 비중이 약 70%에 달해 통화 정책의 충격이 가계에 즉각 전이됩니다. 한국은행 자료에 따르면, DSR(총부채원리금상환비율) 70%를 넘겨 소득의 대부분을 빚 갚는데 쓰는 고위험 차주 비중이 전체의 15%(대부업 미반영분)에 육박합니다. 이제 시장의 핵심 질문은 '얼마에 팔 수 있는가'가 아니라 '매달 원리금을 얼마나 버틸 수 있는가'로 바뀌었습니다. 상환 능력을 잃은 자산은 결국 시간의 문제일 뿐, 시장의 매도 압력으로 귀결됩니다.◆ 정책의 시차와 공급의 역설정부 정책은 단기 안정을 목표로 하지만, 주택 공급은 입주까지 평균 7~10년이 걸립니다. 이 필연적인 시간 차이가 시장의 구조적 왜곡을 만듭니다. 국토교통부 자료에 따르면 2023년 전국 주택 착공 실적은 24만 2천 가구로 전년 대비 약 37% 급감했습니다. 2015년 정점(71만 6천 가구) 대비로는 무려 66%가 증발한 수치입니다. 건설산업연구원은 이를 근거로 향후 '공급 절벽'의 가시화를 경고합니다. 공급 탄력성을 회복하지 못하는 규제는, 결국 더 큰 수급 불균형의 씨앗이 될 뿐입니다.◆ 임계점에 도달한 레버리지의 시간구조적 전환은 모두에게 동시에 닥치지 않습니다. 항상 가장 약한 고리부터 균열이 시작됩니다. 거래가 마른 시장에서 먼저 흔들리는 지점은 고DSR 변동금리 차주와 미분양 누적 지역입니다. 레버리지 의존도가 높은 계층일수록 현금흐름의 압박을 견디지 못하고 시장의 '강제 매물'을 만들어낼 것입니다. 연체율 지표가 수면 위로 떠오르기 시작한 지금, 우리는 누적된 부채를 털어내야만 하는 상환능력이 가격을 결정하는 국면에 진입했습니다.가계의 실질 소득이 자산 가격 상승분을 앞지르고, 상환 부담이 유의미하게 낮아지는 과정 없이는 체질 개선도 불가능합니다. 이 고통스러운 과정을 건너뛰려는 시도는 또 다른 거품을 예약하는 일일 뿐입니다. 이미 고부채 구간에 진입한 체제에서 금리 인하의 승수 효과는 제한적임을 직시해야 합니다.◆ 시스템의 복원력을 고민할 때정치는 희망적인 서사를 만들지만, 부채는 냉혹한 숫자로 움직입니다. 지금 우리에게 필요한 질문은 '언제 다시 오를 것인가'가 아닙니다.1. 우리 시스템이 부채 충격을 흡수할 체력을 갖추었는가2. 시장 정상화를 위한 구조적 복원력은 무엇인가환상은 짧고, 부채는 깁니다.이제 상승을 기대하는 시장이 아니라, 버틸 수 있는 시장인지 묻는 단계입니다.
유선기
2026.02.20
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도심 6만호 공급대책 '로또 분양' 어떻게 막을 것인가 [박합수의 부동산 끝판]
정부는 2026.1.29 접근성이 좋은 도심 내 유휴부지 등을 활용, 청년과 신혼부부 등의 주거 안정을 위해 6만 호의 주택을 신속 공급하겠다고 밝혔다. 지난해 9.7 주택공급 확대 방안의 연장선이다. 정부가 2026.5.9까지인 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 선언한 후 시장의 움직임이 빨라지고 있다. 또한 1주택자라도 거주와 비거주를 구별해야 한다는 대통령 발언으로 혼란스럽다. 시장은 역대 최강의 수요억제책으로 혼선을 빚고 있다. 다주택자가 시장 대응 차원에서 어떤 유의점이 필요하고, 공급의 역할은 무엇인지 여러 방안을 살펴본다.정부는 지난해에 2030년까지 5년간 수도권에 135만호를 착공한다고 발표했다. 이번 6만호는 기계획된 8천호 제외 시 5만2천호 공급이다. 서울 3.2만호, 경기 2.8만호, 인천 139호다. 대표적으로 용산국제업무지구 1만호, 용산캠프킴부지 2,500호, 태릉CC 6,800호, 과천경마장 일대 9,800호 등이다.◆ 용산국제업무지구 등 핵심지역은 반대 의견도 많아발표 지역 중에는 돋보이는 곳이 많다. 특히 용산 2곳은 놀라운 수준이다. 과천경마장·방첩사 일대는 주변 과천지구 1만호, 과천주암지구와 연계 시 신도시급 물량으로 선호도가 높은 지역이다. 해당 기관인 마사회가 아직 이전을 결정하지 못했다. 연간 방문객 400만명이 넘는 경마장이 이전할 수도권 내 장소 마련이 수월치 않기 때문이다. 개발 전 단계에서 물리적인 시간이 꽤 필요해 보인다. 과천시도 교통혼잡과 세수 확보 등을 이유로 반발하고 있다.용산국제업무지구는 서울시 뿐만 아니라 국가적으로도 상징성이 있는 업무지구로서 미래가치가 뛰어난 곳이다. 처음 계획된 6천호에서 1만호로 늘리게 되면 주택용지와 학교용지가 새로 필요하다. 서울시는 인근에 학교용지 마련을 조건으로 8천호가 수용 가능한 최대치라고 밝혔다. 토지 소유는 국토교통부 산하의 코레일이고, 인허가권자는 서울시다. 부지는 도시계획이 이미 수립돼 토지 분양을 앞둔 단계다. 다시 재조정하면 2년 정도가 늦어진다는게 서울시 설명이다.이런 핵심 지역은 미래세대를 위한 국가적인 상징시설 건설이 최우선이다. 주택 2~4천호 추가 공급이 많은 물량도 아닌데다 이 지역에 할 이유도 크지 않다. 주택용지를 더 늘리지 않는 선에서 계획된 전용면적 85㎡를 60㎡로 조정 시 2천호 추가 공급은 가능해 보인다.용산캠프킴 부지는 문재인 정부 당시 3,100호를 계획한 곳이다. 태릉CC와 함께 부활했다. 가장 우려되는 부분은 국가 재산을 고비용 저효율로 활용하는 최악의 사례가 될 수 있다. 면적은 48,000㎡(14,520평)로 10여 년 전에는 50층 건물 5개 동 업무지구로 개발하려던 계획도 있었다. 부지는 한강대로변 상업용지에 해당한다. 민간에 매각한다면 3.3㎡(1평)의 시세가 2.5억원에서 3억원에 이를 것이다. 대략 4조원 가량이다. 만약 이 자금을 서울 외곽지역의 부지 토지보상자금으로 활용하면 공급은 2,500호가 아닌 몇 배 이상을 더 공급할 수 있다.◆ 시세 2~3배 곧바로 상승 불보듯용산은 토지가 있으니 단순하게 공공아파트를 짓겠다고 접근하면 심각한 자가당착에 빠진다. 국가의 재산은 최유효이용의 원리에 입각 개발해야 한다. 한편 아파트 분양자는 횡재 로또에 당첨되는 셈이다. 용산공원과 남산 조망에 사용가치까지 얻으니, 시세는 2~3배 곧바로 상승할 수 있다. 국가가 몇몇 특정 당첨자들을 위해 이런 특혜를 주는 것이 과연 최선인가? 공급계획은 반드시 철회해야 한다.태릉CC는 문재인 정부 당시 1만호를 계획한 곳이다. 세계문화유산 보존, 교통 악화 및 임대아파트 과다 배정 주장 등으로 논란이 뜨겁다. 사실 이곳은 바로 옆 육군사관학교까지 포함해 2만호로 개발해야 한다. 교통 문제 해결점을 찾고 지역 중심으로 개발하려는 노력이 필요하다.◆ 3기 신도시에 20만호 추가 공급이 대안이번 발표에서 도심 입주물량의 80% 이상을 차지하는 재건축과 재개발에 대한 공급 확대 방안이 빠졌다. 가령 재건축초과이익환수제 폐지, 이주비 대출규제 완화, 용적률 상향 등이다. 도심에서는 공공이 주도하는 공공택지도 필요하지만, 주력인 민간사업이 우선이다. 하반기부터 재건축부담금은 사업 지체의 영향요인으로 강하게 작용할 수 있다. 지금은 공급 속도와 물량 확대에 총력을 기울일 때다.도심 공급 6만호를 어렵게 확보하지 않아도 현 상황을 해결할 방안은 3기 신도시에 추가로 20만호를 공급하면 된다. 방법은 용적률을 200% 내외에서 300~350%로 늘리고, 공원녹지와 자족용지 일부를 주택용지로 전환하면 얼마든지 가능하다. 역세권은 500%로 고밀 개발하고, 일반지역은 300% 이상으로 늘리면 쉽게 달성할 수 있다. 3기 신도시에 20만호를 추가 공급하면, 별도의 부지를 확보해 같은 물량을 공급하는 비용 약 70조원(?)을 절감할 수 있다. 아울러 물리적인 시간도 5년 이상 단축할 수 있다.다주택자 양도세 중과 종료를 두고 논란이 뜨겁다. 종료 시점인 5월 9일까지 잔금을 받아야 하지만, 계약만 해도 인정한다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 실거주해야 하므로 세입자 이주까지 시간이 필요하다. 당장 시장에서는 매물이 늘고 있다. 양도세 중과는 팔지 않으면 내지 않아도 되지만, 강화될 보유세 중과가 두려운 상황이다. 주택가격이 많이 올라 차익을 실현하는 의미도 있다. 다만 5월 9일 이후에는 매물 잠김이 나타날 수 있다.양도세 중과 상태에서는 장기보유특별공제도 배제되므로 매도가 쉽지 않다. 매물이 감소하면 수급불균형 문제가 부각할 수 있다. 2023년 개정된 종합부동산세에서 3주택 이상은 세율이 0.5~5%로 높게 적용되고 있다. 문재인 정부 당시 최고 세율이 6%였음을 고려하면 여력이 별로 없다. 보유세와 양도세가 둘 다 강화되면 퇴로는 사실상 사라진다. 결국 극심한 조세저항과 아울러 세입자에게 보유세를 전가하는 일도 발생할 수 있다.현재 시장에서 매물은 나오지만 대출규제와 토지거래허가구역 등으로 실수요자도 매입하기 어려운 상황이다. 물론 추가적인 가격 하락을 기대하며 관망을 보이기도 한다. 주택가격별로 6억원, 4억원, 2억원으로 대출금액이 줄어 매수자의 여력도 제한적이다. 1주택자 갈아타기도 종전 주택 매도의 어려움으로 연결하기 쉽지 않다. 실수요자인 1주택자 대출규제는 완화해야 한다. DSR 규제만으로도 충분하다. 모든 정책이 규제 일색으로 중복됨에 따라 매도와 매수자 간 움직임이 수월치 않다. 전반적인 경제 활성화를 위해 일정부분 거래 회복은 필수다.◆ 실수요자인 1주택자 대출규제는 완화해야1주택자도 이제 거주와 비거주를 구별하겠다고 한다. 그런데 문재인 정부에서 이미 장기보유특별공제를 통해 차등(보유 연 4%, 거주 연 4%) 적용하고 있다. 1주택자는 초고가 주택 유무를 떠나 실수요자라는 인식이 강해 반발이 클 수 있다. 가령 매각 시 양도세를 내고 나면 총액 감소로 인근의 유사한 주택으로 갈아타기가 어렵다. 결국 지역이나 가격대를 하향 조정해야 한다. 미국처럼 양도세를 이연하는 제도가 없어 민감하게 반응할 수 있다. 1주택자의 보유세 역시 마찬가지로 현 제도를 유지하는 것이 합리적이다.다주택자는 판단의 갈림길에 서 있다. 정부의 기조는 4년간 이어질 수 있다. 매각한다면 양도차익이 적은 것부터 검토해야 한다. 물론 주택의 미래가치도 파악해야 한다. 문재인 정부 당시의 경험칙도 있다. 당시에 팔지 않은 것을 잘했다고 생각하는 부류도 많다. 아무튼 획일적인 방향성 제시보다는 보유, 매매, 증여 등 다양한 방법을 본인의 상황에 맞게 재수립해 대응해야 한다.부동산정책은 시장안정을 위해 종합적인 전략을 수립해 추진해야 한다. 규제지역 지정, 대출규제, 토지거래허가구역 등 강력한 대책을 시행했지만, 가격안정이 기대만큼 되지 않았다. 정부의 공급대책에도 불구하고 입주물량 부족 등의 해결은 시간과 다양한 방법이 필요하다. 아울러 정부는 3기 신도시, 재건축과 재개발, 도시개발사업, 비아파트 공급 확대 등 전방위적인 방안을 새롭게 수립, 추진하는 것이 최선의 시장안정 방안임을 유의해야 한다.
박합수
2026.02.10
#다주택자
#부동산정책
#주택공급
지금 경매시장은 파산이 '미뤄지고' 있다 [경매 NPL 컷]
“안정이 지속될수록, 시스템은 스스로 붕괴 조건을 만든다.”하이먼 민스키의 이 문장은 2026년 초 한국 부동산 시장을 설명하는데 과하지 않습니다. 민스키가 말한 금융 불안정성의 핵심은 명확합니다. 부채에 의존해 유지되는 안정은, 그 자체로 불안정성을 축적한다는 것입니다. 지금 한국 부동산 시장이 정확히 이 국면에 진입해 있습니다.◆ 가격의 강세와 정책의 조급함이 맞물려2025년 서울 아파트 가격은 큰 폭으로 상승했습니다. 공급은 제한적인 반면 자금은 핵심 입지와 재건축 가능 자산으로 집중됐습니다. 겉으로 보면 시장은 견고해 보입니다. 그러나 새해가 시작된지 보름도 지나지 않아 추가경정예산 논의가 등장했고, 고가 1주택자를 포함한 보유세 강화 가능성까지 다시 언급됐습니다. 가격의 강세와 정책의 조급함이 동시에 나타난다는 점은, 이 상승이 구조적으로 안정적이지 않다는 신호로 해석할 수 있습니다.현재 한국 경제는 고금리·고물가·고환율이라는 ‘3고’ 국면에 놓여 있습니다. 이는 단순한 경기 사이클이 아니라 부채 구조와 맞물린 제약입니다. 시장에는 여전히 금리 인하 기대가 남아 있지만 정책 여력은 제한적입니다. 현재의 물가는 수요 과열형이 아니라 환율 전이형·서비스 비용 고착형에 가깝습니다. 성급한 금리 인하는 원화 약세와 수입물가 상승을 통해 물가 기대를 다시 자극할 가능성이 큽니다. 재정 또한 이미 구조적 적자 상태입니다. 이런 조건에서의 금리 인하는 실물 경기 회복보다는, 금융 부채 구조의 단기 안정에 더 크게 기여할 가능성이 높습니다.◆ 넓게 회복하지 못하고, 좁게 수축되고 있는 시장이처럼 금리 인하는 기대되지만 실행되기 어려운 상황이 지속되면서, 시장은 정적인 국면에 들어섰습니다. 경매 시장이 이를 잘 보여줍니다. 고금리와 경기 둔화에도 불구하고 경매는 아직 본격적으로 흔들리지 않고 있습니다. 이는 안정의 신호가 아닙니다. 파산이 ‘미뤄지고(deferred failure)’ 있기 때문입니다. 차주는 버티고, 금융기관은 부실 확정을 최대한 늦춥니다. 이번 사이클에서 경매는 선행지표라기보다는, 더 이상 미룰 수 없을때 등장하는 최종 결과값에 가깝습니다.경매 시장 내부에서는 또 다른 변화가 관찰됩니다. 일부 인기 입지에서는 여전히 경쟁이 치열하지만, 이는 시장 전반의 회복을 의미하지 않습니다. 자금은 안전하다고 인식되는 소수 자산으로만 이동하고 있습니다. 이는 유동성 회복이 아니라 유동성의 후퇴입니다. 시장은 넓게 살아나는 것이 아니라, 좁게 수축되고 있습니다.보다 중요한 신호는 대차대조표에서 나옵니다. 최근 금융권 공개자료 기준으로 보면, 은행과 비은행권은 부동산 PF를 중심으로 담보부 NPL 정리에 속도를 내고 있으며, 연간 NPL 매각·이전 규모는 7~8조원 수준을 유지하고 있습니다. 이는 금융권이 아직 부실을 통제 가능한 범위에서 관리하고 있다는 신호입니다. 그러나 동시에 업계 체감 기준으로 2025년 NPL 낙찰률이 70%대까지 하락했다는 점은 중요합니다. 이 수준은 시장이 감내할 수 있는 민간 흡수 한계선(threshold)에 근접한 것으로 해석할 수 있습니다.다시 말해 공급측의 관리 능력은 작동하고 있지만 수요측의 흡수 능력은 한계에 접근하고 있습니다. 이 임계점을 하회하는 순간, NPL은 관리 대상이 아니라 가격 조정 압력으로 전환될 가능성이 큽니다.◆ 가격 하락 압력과 상승 압력이 충돌여기에 2026년을 앞둔 공급 환경도 변수입니다. 수도권을 중심으로 신축 입주 물량이 급감하는 이른바 공급 절벽이 예정돼 있습니다. 공급 부족은 가격 하방을 막는 역할을 합니다. 그러나 이는 거래 회복을 의미하지 않습니다. 지금 시장은 하락 압력(금리·부채)과 상승 압력(공급 부족)이 충돌하며, 가격은 버티지만 거래는 실종되는 교착 상태에 들어서고 있습니다. 이 교착이 길어질수록 조정은 지연되지만, 구조적 취약성은 더 깊어집니다.이 상황에서 문화·예술 분야로 국한된 추경이 논의되고 있습니다. 문화·예술 추경 자체가 부동산 시장에 직접적인 충격을 주지는 않습니다. 물론 추경의 성격에는 정치적 요인도 포함됩니다. 그러나 연초부터 재정 카드가 먼저 등장했다는 시그널 자체는, 정책 당국의 경기 인식이 ‘낙관’에서 ‘관리’ 국면으로 이동했음을 시사합니다. 시장은 이를 재정 여력 소진 속도가 예상보다 빠르다는 신호로 해석할 가능성이 큽니다. 향후 부동산 대응이 필요한 시점에 재정 카드가 이미 일부 소진됐다는 인식이 확산될 경우, 금리 인하 기대는 오히려 약화될 수 있습니다.민스키의 관점에서 보면, 지금의 정책 대응은 위기를 제거하기보다 시스템을 잠시 더 안정적으로 보이게 만드는 선택에 가깝습니다. 그러나 그 안정은 생산성이나 구조 개선이 아니라 재정과 부채에 의존한 안정입니다. 안정이 길어질수록 불안정성은 축적됩니다.따라서 지금 던져야 할 질문은 “더 오를까, 떨어질까”가 아닙니다. 이 자산은 향후 12개월 동안 금리가 높은 수준으로 유지돼도 현금흐름으로 살아남을 수 있는가입니다.◆ 재정과 부채에 기댄 '불안한 안정'이는 단기 가격 붕괴를 예측하는 글이 아니라, 시장 구조의 안정성 한계를 점검하는 진단입니다. 필자는 현재를 매수·매도 국면이 아니라 관찰 국면으로 봅니다. 섣부른 방향성 베팅보다는 유동성 확보가 합리적입니다. 특히 ① 저축은행권 연체율, ② 재건축·비수도권 미분양 증가 속도, ③ 원·달러 환율 1,450원 이상 고착 여부를 핵심 관찰 지표로 보고 있습니다. 이 중 두 가지 이상이 동시에 악화될 경우, 조정은 가격보다 먼저 구조에서 시작될 가능성이 큽니다.민스키의 기준에서 보면 현재 한국 부동산 시장은 버틸 수 있을 만큼 안정적이지만, 언제든 무너질 만큼 불안정한 상태에 놓여 있습니다. 지금의 조용함은 안정의 증거가 아니라, 불안이 압축되고 있다는 신호입니다.
유선기
2026.01.22
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스탠다드차타드가 비트코인 연말 전망 두 번 하향한 이유 [코인진단]
[코인진단-25] 2026년이 밝은지도 한 달이 훌쩍 넘었지만 비트코인 가격은 좀처럼 회복하지 못하는 분위기다. 바이낸스 거래소 기준 비트코인 가격은 2월 18일 현재, 연초 대비 23.35% 하락한 6만7000달러선에서 거래되고 있다.비트코인은 지난해 10월 초 역대 최고 가격인 12만6000달러를 기록했다. 불과 4개월만에 가격이 50% 가까이 빠진 셈이다. 상황이 이렇자 '상저하고'를 외치던 암호화폐 업계 리서치나 유관 기업들도 2026년 연말 전망 하향을 고민하는 분위기다. 오늘 글에서는 비트코인 가격이 약세를 보이는 3가지 이유와, 향후 전망 하향 얘기가 나오는 이유를 함께 살펴볼 예정이다.◆ 30만달러 예상했던 2026년 전망, 15만달러→10만달러로2025년 초 대부분의 암호화폐 리서치와 기업들이 연말 비트코인 가격이 16만달러를 넘어갈 것으로 예상했다. 암호화폐가 대표적인 트럼프 대통령 정부 수혜 섹터로 분류됐기 때문이다. 이미 트럼프 대통령 당선과 함께 30% 넘게 가격이 오른 상태였다.하지만 트럼프 정부의 암호화폐 지원은 속도가 더뎠다. 기대를 모았던 비트코인 전략 자산화는 말 뿐이었고, 수시로 대통령과 재무장관이 공식 석상에서 암호화폐, 스테이블코인의 효용성에 대해 언급했지만 지니어스 법안을 제외하고는 정책으로 구체화된 내용이 많지 않았다. 비트코인 가격이 16만달러는 커녕 2025년 시초가보다 7%가량 낮은 가격에 2025년을 마쳤던 이유다.거의 모든 하우스가 가격 예상에 실패했지만, 업계 분위기는 그다지 심각하지 않았다. 스테이블코인 활성화 법안들의 속도가 늦춰지면서 가격이 오르지 못한 것이고, 2026년에는 결국 스테이블코인 시총이 획기적으로 불어나고 암호화폐 가격도 올라갈 것이라고 낙관했기 때문이다. 대부분의 2026년 비트코인 가격 전망은 다시 16만~30만달러에 맞춰졌다.이런 시각에 변동이 발생한 것은 지난해 12월이다. 스탠다드차타드 은행 디지털자산팀은 30만달러에 맞췄던 비트코인 목표가를 돌연 15만달러선으로 절반 깎았다. 이들은 2027년~2029년 전망도 일제히 하향 조정하면서 암호화폐 현물 상장지수펀드(ETF) 유입 둔화와 디지털 자산 트레저리(DAT) 수요 약화 등을 이유로 제시했다.흥미로운 것은 이들이 2달 후인 2026년 2월에 2차 전망 하향을 발표했다는 점이다. 스탠다드차타드는 연말 목표를 10만달러로 추가 하향하며, 연초 이후 비트코인 현물 ETF에서 벌어진 자금 유출, 거시 경제 요인, 투자심리 악화를 주요 리스크로 지적했다.◆ 기대감 사라진 DAT 기업 … 현물 ETF서도 4개월 연속 자금 순유출앞서 여러 차례 칼럼에서 소개했듯 지난해 비트코인 가격을 견인했던 요인은 크게 'DAT 기업의 강력한 매수', '현물 ETF 시장에서의 자금 유입' 두 가지다. 하락의 원인은 어느 정도 간명하다. 이 두 가지 경로에서 들어오던 매수세가 끊겼다.기본적으로 대부분의 DAT 기업들의 수익 모델은 단순하다. 유상증자나 펀딩 등으로 대규모 자금을 마련해서 암호화폐를 매입한 후, 그것을 보유하는 과정에서 시세차익을 노린다. 암호화폐 가격이 상승하는 시기에는 별 일을 하지 않아도 이들 기업의 주가는 자연스럽게 오른다. 오른 주식 가격을 바탕으로 또 증자나 펀딩을 해서 암호화폐를 사는 식이다.하지만 암호화폐 가력 하락기에는 반대의 작용이 벌어진다. 주가가 하락하는 것이다. 실제로 지난해 말 이후, 비트코인 가격이 40% 이상 떨어지는 기간 동안 DAT 섹터 전체가 광범위한 주가 조정을 겪었다. 주가가 떨어지면 DAT 기업은 암호화폐 살 돈을 마련하기가 점점 어려워진다.비트코인 DAT 기업인 스트래티지의 경우 비트코인 매수 평균 단가가 7만6000달러다. 2월 19일 기준 약 64억달러 투자 손실 상황이다. 이더리움 대표 DAT 기업인 비트마인(BMNR)은 평균 단가 3850달러에 437만개의 ETH를 보유 중이다. 이들 역시 19일 기준 손실액이 81억달러 이상이다. 이런 상황에서는 공격적 자금 조달이 불가능하다. 비트코인이나 이더리움이 다른 요인으로 자연 상승하기 전에는 2025년처럼 DAT 기업들의 매수 세례를 받기는 어려워진 셈이다. 혹여나 이들이 단기 현금 확보를 위해 가지고 있는 암호화폐를 내다 팔 경우에는 추가 하락 요인으로 작용할 가능성도 있다.이렇다보니 ETF로도 선뜻 암호화폐 매수 의향이 있는 자금이 들어오기 어렵다. 암호화폐 데이터 플랫폼 소소밸류에 따르면 지난해 11월부터 비트코인·이더리움 현물 ETF는 4개월째 자금 순유출 행진을 벌이고 있다. 69억6000만달러 상당의 투자금이 비트코인 ETF를, 26억6000만달러 상당의 투자금이 이더리움 ETF를 떠났다.4개월 연속 순유출 행진 중인 미국 비트코인 현물 ETF. ◆ 미 의회 클라리티 법안 통과 무산되면 추가 하락 가능성도아직 구체적인 전망이 나오지는 않고 있지만, 암호화폐 업계의 희망이었던 미국 스테이블코인 활성화도 삐걱거리는 분위기다. 큰 이견 없이 통과될 것으로 예상했던 디지털 자산시장 명확성 법안(클라리티 법안, Clarity Act)의 연내 통과가 점점 불확실해지고 있기 때문이다.원래 클라리티 법안은 미 상품선물거래위원회(CFTC)의 암호화폐 관할권을 넓혀주는 단순한 내용이었다. 하지만 상원에서 법안을 다듬는 과정에서 스테이블코인 이자·보상 문제가 쟁점으로 삽입됐고, 은행 업계와 암호화폐 업계가 이 부분 처리를 놓고 건곤일척의 싸움을 벌이고 있다. 은행은 이자 지급형 스테이블코인이 확산될 경우 미국 은행권에서 최대 6조달러(약 8400조원) 규모의 자금이 빠져나갈 수 있다고 주장하고 있다.반면 암호화폐 업계에서는 은행 측이 요구하는 스테이블코인 이자 지급 금지 조항에 대해 '혁신을 억제하는 처사'라며 반발하고 있다. 코인베이스 등 일부 사업자는 "잘못된 법안을 통과시키느니 법이 없는게 낫다"고 주장하기도 했다. 스콧 베센트 미 재무장관이 3월 1일 이전까지 양측 합의를 촉구하긴 했으나 아직까지는 어느 쪽이 쉽게 양보를 할 분위기는 아니다.문제는 트럼프 정부와 공화당 우위의 의회가 몇 달 후에는 민주당 우위로 뒤바뀔 수 있다는 점이다. 예측시장 폴리마켓에 따르면 올해 11월로 예정된 중간선거에서 하원을 민주당이 가져갈 확률은 꾸준히 60% 이상을 유지하고 있다. 암호화폐에 비우호적인 성향을 가진 민주당이 하원을 장악할 경우, 스테이블코인 활성화 법안에도 제동이 걸릴 가능성이 높다. 그러면 올해 가격 상승의 가장 큰 변수가 사라지게 된다.비트코인이 여러 주요 자산들 중에서 지나치다 싶을 정도로 큰 조정을 받고 있는 이유가 여기에 있다. AI 주식이나 지정학적 불안감에 기대어 상승중인 금 등 귀금속에 비해 암호화폐는 여러가지 측면에서 비교적 상당히 높은 불확실성에 노출되어 있다. 만약 클라리티 법안이 3월을 넘기고 올해 통과를 장담할 수 없게 된다면, 10만달러 아래에서 새로운 연말 전망이 형성될 가능성도 배제하기 어려워 보인다.
김동환
2026.02.19
#비트코인
#코인전망
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올해 비트코인, 트럼프 등에 업고 '상저하고'로 간다 [코인진단]
[코인진단-24] 새해 들어 비트코인 가격이 반등 시도를 거듭하고 있다. 비트코인은 지난해 10월 초 하락이 시작된 후, 한 때 8만달러 초반까지 떨어졌지만 12월 중순부터 저점을 점점 높이기 시작했다. 지난 1월 14일에는 3개월 저항선으로 작용했던 9만5000달러선 위로 올라왔다. 긴 침체를 딛고 드디어 반등장이 시작된 것일까. 최근 며칠 동안의 온체인 데이터를 보면 명확한 매수세가 들어오고는 있지만, 이것만으로 상승 추세 전환을 얘기하기는 이른 시점으로 보인다. 변수가 될 수 있는 여러가지 매크로 악재가 곳곳에 함정처럼 웅크리고 있기 때문이다. 2025년 비트코인 전망을 내놨던 대부분의 리서치 하우스와 자산운용사가 정확한 전망을 맞추는데 실패했다. 이들은 2026년 비트코인 가격 전망으로 지난해 내놨던 16만~20만달러를 재활용하는 분위기다. 오늘 글에서는 2026년을 단기와 중기로 나눠서 비트코인 전망을 살펴보고, 중간에 반드시 알아둬야 할 대응 포인트들을 짚어보려 한다. ▶ 2026년 연말 비트코인 전망, 16만~20만달러 올해 디지털 자산 전망에서 가장 중요한 요소는 2가지다. 하나는 스테이블코인 활성화, 다른 하나는 11월로 예정돼 있는 미국 중간선거다. 결론부터 말하자면 개인적으로 이 두 가지 지점에서 미국이 다시 한 번 디지털 자산 업계에 정책적 효과를 불어넣을 것이고, 결국 연말까지 비트코인이 16만달러 이상 상승할 가능성이 높다고 판단하고 있다. 먼저 스테이블코인을 살펴보자. 지난해 스테이블코인은 크립토 업계에 유동성을 불어넣어주는 역할을 했다. 2024년 대비 시가총액이 50% 정도 불어났는데, 연중 흐름을 보면 스테이블코인 시가총액 상승 시기와 비트코인 가격 상승 시기가 거의 일치하는 모습을 보였다. 현재 스테이블코인의 가장 많은 용도가 암호화폐 매수니 자연스러운 일이다. 시장의 반대편에서는 스테이블코인이 미국 단기 국채의 주요 수요처 중 하나로 기능했다. 글로벌 시가총액 1위 스테이블코인 USDT를 발행하는 테더사는 지난해 3분기 자신들이 보유한 미국 국채가 1350억달러에 달한다고 밝혔다. 이는 한국이 보유한 미국 국채량보다 소폭 많은 수준이다. 연초까지만 해도 테더가 이렇게 많은 국채를 보유하지는 않았다. 테더는 2024년 말 기준으로 300억달러 상당의 미국 국채를 보유하고 있었고 2025년 1분기 650억달러, 2분기 300억달러 상당의 국채를 빠르게 매입했다.역대 최대 국가 부채에 허덕이고 있는 미국 입장에서는 부채에 대한 이자를 갚고, 추가로 재정정책을 펴기 위해 대량의 국채를 발행해야만 한다. 하지만 미국 국채를 기꺼이 사주는 우방 국가들은 빠르게 줄어드는 추세다. 미국과 패권 다툼을 시작한 중국은 1조달러가 넘던 미국 국채를 7560억달러 아래로 줄여가고 있다. 이런 상황에 발행 과정에서 준비금으로 반드시 단기 국채를 사용해야 하는 스테이블코인이 미국 재무부의 새로운 국채 수요처로 등장한 것이다. 스콧 베센트 미 재무부 장관은 지난해 4월 “2028년까지 스테이블코인 시가총액이 약 2조달러에 달할 것”이라고 밝힌 바 있다. 3년 안에 시가총액이 6.5배 불어나야 하는 셈이다. 미국은 올해 스테이블코인 발행을 더욱 장려하며 속도를 높일 것이고, 이러한 흐름은 암호화폐 가격에 상승압으로 작용할 가능성이 높다.▶ 미국 중간선거 전후, 크립토 친화 정책 쏟아질듯11월로 예정된 미국 중간선거는 미국의 대표적인 ‘돈 잔치’ 이벤트로 꼽힌다. 일단 상·하원 선거와 주·지방 선거가 함께 치러지기 때문에 규모가 크다. 올해의 경우 정치 광고만으로도 약 108억달러(15조원) 상당이 소요될 전망이다. 2022년 중간선거의 경우 89억달러 상당의 정치 광고가 집행됐다. 선거에 나서는 후보자들이 가장 신경을 쓰는 부분은 선거에서 비용으로 사용할 수 있는 후원금을 모금하는 것이다. 특히 적은 비용 차이로 마케팅 효과가 확연히 갈릴 수 있는 지방 선거들은 더 고액 후원자들에게 큰 영향을 받을 수 밖에 없다. 이런 측면에서 크립토 업계는 2024년 대통령 선거부터 강력한 존재감을 드러내고 있다.이들은 트럼프 대선 캠페인에서 기업과 슈퍼팩을 통해 약 2억3800만달러 이상의 후원금을 투입했다. 트럼프 대선 캠프가 모금한 전체 후원액인 20억5000만달러의 10%정도 비중이었다. 업계에 따르면 올해 미국 중간선거를 앞두고 크립토 업계가 마련 중인 선거 자금은 2억6300만달러에 달한다. 상황이 이렇다보니 경쟁이 치열한 지역구에서 살아남아야 하는 정치인들은 선거 전후로 크립토 업계 활성화 정책이나 법안을 내놓을 수 밖에 없다. 크립토 업계의 후원금은 단순히 당선을 유리하게 만드는 것에 그치지 않고 ‘표적 낙선’ 효과도 있기 때문이다.실제로 대표적인 암호화폐 슈퍼팩 중 하나인 페어셰이크는 2024년 선거에서 암호화폐 업계의 주요 비판자 중 하나로 활동했던 상원 은행위원회 위원장 셰로드 브라운의 낙선을 위해 상대 후보였던 버니 모레노에게 4000만달러 이상을 지출했다. 이 선거에서 셰로드 브라운은 결국 낙선했다. 종합해보면 올해 말로 갈수록 미국에서는 정부와 정치권을 중심으로 암호화폐 친화 정책과 스테이블코인 활성화 방안이 계속 쏟아져나올 수 밖에 없다. 이런 움직임들은 중첩 효과를 만들며 비트코인 가격에 호재로 작용하게 될 것이다. ▶ 오히려 더 불투명한 단기 전망 … 지정학적 이슈가 중요문제는 단기 전망이다. 단기 전망은 상당히 불투명하다. 우선 지난해 11월, 주요 가격 지지선을 이탈하며 하락했던 비트코인 가격이 반등하긴 했지만, 충분히 강한 상승을 보여주지는 못하고 있다. 비트코인 가격의 역사적 흐름을 살펴보면 10만달러 선 아래에서 머무는 기간이 길어질수록 비트코인의 빠른 반등은 기술적으로 지연될 공산이 크다. 하반기 미국 자산시장 상승을 견인했던 미 연준의 연속적인 금리인하가 당분간 중단될 가능성이 높다는 것도 단기 비트코인 가격에는 악재다. 시카고상업거래소의 기준금리 예측 도구인 ‘페드워치(FedWatch)’에 따르면 1월 공개시장위원회(FOMC)에서 연준이 금리를 내릴 확률은 5% 미만으로 집계되고 있다. 올해 첫 금리인하는 6월 이후에나 가능할 것으로 보인다. 무엇보다 비트코인 가격 불확실성을 더하는 것은 국제 사회를 대하는 미국 정부의 극단적인 태도다. 미국은 지난 1월 3일 중남미 국가인 베네수엘라에 대규모 군사 공격을 감행해 니콜라스 마두로 대통령 부부를 체포했다. 이후에는 덴마크령인 그린란드를 갖고 싶다고 밝히고, 이란의 반정부 시위를 노골적으로 지지하는 등 동시 다발적인 지정학적 이슈를 만들어내고 있다.이와 관련해 연초부터 금, 은 등 귀금속 가격이 호조를 보였다. ‘디지털 금’이라는 별명을 가진 비트코인이 올해는 어떻게 움직일지 열린 마음으로 주시해야 할 듯 하다.
김동환
2026.01.16
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#코인가격
#디지털자산
2026년 알트코인 자금은 어떤 경로로 움직일까? [코인ZOOM]
2025년 디지털자산 시장은 주요 자산군과 비교할때 상대적으로 아쉬움이 남는 한 해였다. 같은 기간 S; color: rgb(74, 134, 232); font-style: italic; line-height: 32px;" >가격만 놓고 보면 실망스럽게 느껴질 수 있는 결과다. 특히 규제 불확실성 완화와 제도권 편입에 대한 기대가 컸던 만큼 체감 온도는 더 낮았다. 다만 2025년을 단순히 ‘부진한 해’로 정리하기에는 시장 내부에서 일어난 변화가 결코 작지 않았다.이 흐름을 이해하는데 기준점이 되는 지표가 있다. 바로 CME 비트코인 선물 미체결약정(Open Interest)이다. 현물 ETF 승인 이후 이 지표는 기관 자금의 진입과 이탈을 가늠하는 가장 기본적인 척도가 됐다. 2024년 하반기 200억 달러를 웃돌던 CME 미체결약정은 2025년을 거치며 점진적으로 줄어들어, 연말에는 100억 달러 안팎까지 내려왔다. ETF 승인 직후 수준인 60~70억 달러로 완전히 되돌아간 것은 아니지만, 상승을 밀어붙이던 레버리지 중심의 포지션이 상당 부분 정리된 상태다.이는 2025년이 새로운 기관 자금이 공격적으로 유입된 해라기보다는, 2024년부터 이어져온 ‘전통 금융의 디지털자산 시장 진입’이라는 서사가 한차례 소화된 시기였음을 시사한다. 비트코인의 가격은 여전히 높은 수준에 머물렀지만, 상승을 설명하던 논리는 힘을 잃기 시작했다.◆ 2025년 알트코인, 자금이 머무는 방식과 이동 경로가 달라진 시장이 과정에서 알트코인 시장은 전혀 다른 방향으로 움직였다. 2025년의 알트코인 시장은 전반적인 상승이 나타난 해라기보다, 선별적인 상승과 구조 중심의 움직임이 반복된 해에 가까웠다. 자금은 넓게 퍼지지 않았고, 특정 메커니즘과 수익 구조를 가진 영역으로 빠르게 몰렸다가 다시 이동했다. 가격의 문제가 아니라, 자금이 머무는 방식과 이동 경로가 달라진 시장이었다.이제부터 살펴볼 사례들은 이러한 변화 속에서 2025년 알트코인 시장을 실제로 움직였던 장면들이며, 앞으로는 비슷하지만 다른 모습으로 다시 반복될 가능성이 있는 흐름들이다.◆ 퍼프덱스, 반복 가능한 구조가 선택받은 시장이러한 변화가 가장 선명하게 드러난 영역이 온체인 파생상품, 이른바 퍼프덱스(perpDEX) 시장이다. 퍼프덱스는 무기한 선물(perpetual)과 탈중앙화 거래소(DEX)를 결합한 구조로, 중앙화 거래소가 독점해오던 파생 거래를 온체인 환경으로 옮겨온 모델이다.이 영역에서 가장 상징적인 사례는 하이퍼리퀴드였다. 하이퍼리퀴드는 VC 투자 없이 출발했지만, 창업자의 마켓메이커 경력과 공격적인 사용자 보상 구조를 앞세워 빠르게 성장했다. 트레이딩에 적극적으로 참여한 사용자들에게 대규모 에어드랍을 제공했고, 기술적 사고 없이 비교적 안정적인 거래 환경을 유지하며 시장의 신뢰를 확보했다. 한때는 전체 파생상품 미체결약정에서 의미 있는 비중을 차지하며 ‘온체인 바이낸스’라는 평가를 받기도 했다.하이퍼리퀴드의 성공은 곧바로 모방을 낳았다. 베이스 생태계에서는 코인베이스가 투자한 프로젝트들이 유사한 구조로 등장했고, BNB 체인에서도 파생 거래를 중심으로 한 새로운 시도가 이어졌다. 에어드랍으로 사용자를 유입시키고, 수수료 혜택으로 거래를 활성화한 뒤 토큰을 상장시키는 방식은 여러 프로젝트에서 반복됐다. 중앙화 거래소 역시 이러한 프로젝트들을 적극적으로 거래 지원하며 거래량 확대를 유도했다. 거래소, 프로젝트, 트레이더 모두의 이해관계가 비교적 명확하게 맞아떨어진 구조였다.이 경험은 디지털자산 시장에서 가장 강력한 비즈니스 모델이 여전히 트레이딩이라는 점을 다시 한번 확인시켜준다. 방향성이 뚜렷하지 않은 장세에서도 거래는 발생하고, 레버리지를 동반한 파생 거래는 변동성 자체를 수익의 원천으로 바꾼다. 2025년 퍼프덱스는 단기적인 유행이라기보다, 자금이 어떤 구조에 반응하는지를 보여준 사례에 가까웠다.이 흐름은 자연스럽게 또 다른 영역을 떠올리게 한다. 바로 예측 시장이다. 예측 시장 역시 특정 이벤트를 전제로 거래가 집중되는 구조를 가진다. 정치·선거·정책처럼 결과가 명확하게 갈리는 이벤트를 앞두고는, 방향성에 대한 확신보다 참여 자체가 거래를 만들어낸다. 2024년 미국 대선 과정에서 예측 시장이 보여준 거래량과 관심은, 이 시장이 단순한 아이디어를 넘어 실제 수요가 존재하는 거래 인프라임을 확인시켜준 사례였다.특히 2026년 예정된 미국 중간선거는 이러한 구조가 다시 작동할 수 있는 조건을 갖춘 이벤트다. 중간선거는 일정이 명확하고, 정책 방향과 의회 구도가 동시에 영향을 받는 정치 이벤트다. 겉으로 보면 새로운 서사처럼 보일 수 있지만, 거래를 유도하는 방식은 퍼프덱스와 크게 다르지 않다. 명확한 이벤트를 전제로 한 참여 유도, 거래 활성화를 위한 인센티브 설계, 그리고 토큰 출시나 보상에 대한 기대가 결합되는 구조다.결국 예측 시장은 전혀 새로운 시장이라기보다, 퍼프덱스에서 이미 경험했던 매커니즘이 다른 옷을 입고 나타나는 영역에 가깝다. 2025년 퍼프덱스에서 관찰된 자금 흐름과 참여 방식은, 앞으로 예측 시장을 포함한 유사한 거래 구조를 이해하는데 충분한 참고 사례가 될 수 있다. 익숙한 구조를 다시 한번 점검하는 것이, 새로운 이야기에 대응하는 가장 현실적인 준비일지도 모른다.◆ AI, 테마를 넘어 구조로AI 관련 자산은 2025년을 거치며 상반된 평가를 동시에 받았다. 한쪽에서는 “과대광고에 그친 테마”라는 냉소가 나왔고, 다른 한쪽에서는 여전히 “가장 중요한 미래 서사”라는 기대가 이어졌다. 이러한 엇갈린 시선 자체가 2025년 AI 시장의 위치를 보여준다.2024년 말까지만 해도 AI는 새로운 내러티브가 등장할 때마다 가격이 먼저 반응하고, 이후 빠르게 식는 흐름을 반복했다. 가능성에 대한 기대는 컸지만, 실제로 어디에서 어떻게 쓰일 수 있는지에 대한 설명은 부족했다. AI라는 이름이 붙었다는 이유만으로 주목받는 경우도 적지 않았다.하지만 2025년을 지나며 시장의 시선은 달라졌다. 엔비디아나 오픈AI의 행보가 계속 주목받는 것처럼, AI가 단기 유행이 아니라 지속적으로 점검해야 할 변화의 축으로 인식되기 시작했기 때문이다. 디지털자산 시장에서도 'AI인가 아닌가'보다, 이 기술이 실제로 무엇을 대신하고 어떤 과정을 단순화하는지가 더 중요한 질문이 됐다.이 흐름을 보여주는 사례가 베이스 생태계의 버추얼(Virtual)이다. 버추얼은 AI 에이전트를 중심으로 다양한 실험을 하나의 공간에 모았다. 시장 정보를 요약하는 에이전트, 가상 캐릭터를 통한 소통, 투자·운용을 보조하는 시도까지 여러 접근이 동시에 등장했고, AIXBT처럼 특정 역할에 집중한 에이전트가 주목을 받았다.중요한 점은 이러한 시도가 단순한 프로젝트 선별로 끝나지 않았다는 것이다. 2025년을 거치며 AI 에이전트는 개별 기능을 나열하는 단계에서 벗어나, 서로 연결되고 상호작용하는 구조로 진화하기 시작했다. ACP(Agent Communication Protocol)가 주목받은 것도 이 때문이다. 에이전트가 혼자 정보를 제공하는데 그치지 않고, 역할을 분담하고 결과를 이어받는 구조가 본격적으로 실험되기 시작했다.이 변화는 AI 에이전트를 하나의 기능이 아니라, 작동하는 시스템의 일부로 바라보게 만든다. 트렌드를 요약하는 에이전트, 거래를 실행하는 에이전트, 자산을 관리하는 에이전트가 필요에 따라 연결되고 조합되는 방향으로 발전하고 있는 것이다.여기에 스테이블코인 결제에 대한 관심이 더해지면서, AI 에이전트가 실제 결제 실행과 수단 선택에 관여하려는 시도도 늘어나고 있다. 단순한 보조 기능을 넘어, 어떤 자산을 사용할지와 실행 시점이 에이전트의 판단 영역으로 들어오기 시작했다는 점에서 의미가 크다. AI가 정보 처리 단계를 넘어 현실의 자금 흐름과 맞닿기 시작한 변화다.AI의 확장은 피지컬 AI로도 이어지고 있다. 로봇과 같은 물리적 장치와 AI 에이전트를 결합하려는 시도가 늘어나면서, 에이전트는 화면 속 존재를 넘어 실제 환경에서 판단하고 움직이는 주체로 확장되고 있다. 자본 운용이나 리스크 관리처럼 보다 정교한 영역에서도 AI 활용을 구체화하려는 움직임이 이어지고 있다.이러한 흐름 속에서 2025년의 AI 섹터는 과열된 테마가 식은 자리라기보다, 다음 단계를 준비하는 전환 구간에 가까웠다. 무엇이든 할 수 있다는 기대 대신, 어떤 역할을 맡을 수 있고 어디까지 확장될 수 있는지를 점검하는 시간이었던 셈이다. 2026년은 새로운 AI 이야기가 등장하는 해라기보다, 지금까지의 실험들이 실제 결과로 이어지는지를 확인하는 시기가 될 가능성이 크다.◆ 밈코인, 보유의 논리가 무너진 시장밈코인 시장의 변화는 2025년 알트코인 시장을 가장 직관적으로 보여주는 장면이었다. 과거 밈코인은 도지(DOGE), 페페(PEPE)처럼 상징적인 종목을 중심으로 형성됐고, 일부 투자자들은 이를 장기 보유의 대상으로 인식하기도 했다. ‘유틸리티는 없지만 서사가 있다’는 논리가 성립하던 시기였다.그러나 2025년을 거치며 이 전제는 근본적으로 흔들렸다. 토큰 발행 비용과 난이도가 급격히 낮아지면서, 밈코인은 더 이상 희소한 자산이 아니게 됐다. 비슷한 이야기, 유사한 이름의 코인이 끊임없이 등장했고, 시장의 관심과 유동성은 한 종목에 오래 머물지 않았다.특정 인플루언서의 발언, 소셜미디어 게시물 하나만으로도 새로운 밈코인이 만들어졌다. 창펑자오의 강아지 사진, 허이의 게시물에 포함된 단어 하나로도 밈코인이 발행되고 거래소에 상장되는 장면은 이제 낯설지 않다. 이 과정에서 밈코인은 ‘상징’이 아니라 ‘소재’에 가까운 존재로 바뀌었다.이 변화는 전략의 변화를 요구했다. 과거처럼 특정 밈코인을 오래 보유하며 신념을 시험하는 방식은 점점 설득력을 잃었다. 대신 밈코인은 트렌드와 유동성이 이동하는 경로를 빠르게 포착하는 트레이딩의 영역으로 성격이 이동했다. 새로운 코인이 등장할수록 기존 코인의 매력은 희석됐고, 시장은 끊임없는 순환 구조를 만들어냈다.거래소 입장에서도 이러한 밈코인 흐름은 중요한 의미를 갖는다. 잦은 발행과 빠른 회전은 거래량을 만들고, 수수료 수익으로 직결된다. 특히 탈중앙화 거래소(DEX)를 중심으로 한 거래 환경이 확대되면서, 밈코인은 특정 체인과 플랫폼의 유동성을 끌어오는 핵심 도구로 활용됐다.2025년의 밈코인 시장은 더 이상 ‘무엇을 믿을 것인가’의 문제가 아니었다. 대신 유동성이 어디에 몰리고, 얼마나 빠르게 이동하는가를 묻는 시장에 가까웠다. 밈코인은 투자 철학이나 장기 서사를 시험하는 자산이라기보다, 시장의 온도와 심리를 가장 즉각적으로 반영하는 영역으로 성격이 바뀌었다.이 변화는 밈코인을 단순히 위험한 투기 자산으로 보거나, 반대로 과거처럼 상징성과 신념의 대상으로 바라보는 시각 모두를 무력화한다. 이제 중요한 것은 어떤 밈코인이 남을 것인가가 아니라, 어떤 구조에서 유동성이 생성되고 소모되는가다. 밈코인은 2025년을 거치며 ‘믿음의 대상’에서 ‘흐름을 읽는 도구’로 자리매김했고, 이 성격 변화는 당분간 되돌아가기 어려워 보인다.◆ 달라진 구조를 읽는 시간2026년에도 시장은 다시 한번 상승 국면을 맞이할 가능성이 있다. 미국을 중심으로 한 규제 환경 변화와 정책적 논의는, 현재처럼 소강 상태에 놓인 시장에 새로운 모멘텀으로 작용할 여지를 남겨두고 있다. 다만 그 흐름이 과거와 같은 모습으로 전개될 것이라 기대하기는 어렵다. 2025년을 거치며 시장의 구조는 분명히 달라졌고, 알트코인 역시 이전과 같은 방식으로 움직이지 않고 있기 때문이다.중요한 것은 다음 상승의 시점을 맞히는 일이 아니다. 오히려 달라진 구조와 자금 흐름을 이해한 상태에서 시장의 움직임을 따라갈 준비가 되어 있는가가 더 본질적인 질문에 가깝다. 어떤 영역에 관심이 모이고, 어떤 구조가 반복되며, 자금이 어떤 경로로 이동하는지를 차분히 점검하는 접근이 필요하다. 2025년의 시장은 이러한 변화를 미리 보여준 한 해였고, 앞으로의 대응 역시 이 흐름 위에서 다시 고민될 필요가 있다.
박별
2026.01.02
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내년 비트코인 가격 '스트래티지'에 달렸다? [코인진단]
[코인진단-23] 투자를 농사에 비유한다면 비트코인을 비롯한 암호화폐 투자자들은 요즘 허탈한 마음을 감추기 어려울 것이다. 18일 기준 비트코인 가격은 8만7100달러 부근을 오르내리고 있다. 올해 1월 1일 가격 대비 11.36% 하락한 수준이다.비트코인보다 시가총액이 낮은 알트코인은 상황이 더 심각하다. 이더리움(ETH)은 연초 대비 21.59%, 솔라나(SOL)는 42.16% 가격이 빠졌다. 한국인이 가장 사랑하는 알트코인으로 알려진 XRP 역시 22.31% 하락했다. 가히 총체적 난국이라고 할 만하다.최근 트럼프 대통령은 공개 연설에서 내년 대규모 유동성 확대를 천명했다. 내년 5월까지 일하고 물러나는 제롬 파월 연준 의장의 후임으로는 ‘금리를 잘 내리는 사람’이 될 것이라고 말한 것이다. 유동성이 확대되면 비트코인도 내년에는 새 마음으로 올해 부진했던 상승분을 따라잡을 수 있을까. 아쉽게도 현재로서는 쉽게 상승을 확언하기 어려운 상황이다.14일(현지시간) 자신의 엑스에 '버텨라(HODL)'라는 짧은 메시지를 게시한마이클 세일러 스트래티지 CEO.◆ 매수 주체 사라지고, 유동성도 메말라앞선 칼럼들에서 올해 9월까지 시장이 상승했던 이유와 10월 이후 주춤한 까닭에 대해 설명한 바 있다. 간단하게 요약하자면 9월까지의 상승에는 두 가지 주체의 역할이 컸다. DAT(Digital Asset Treasury) 기업과 현물 상장지수펀드(ETF)발 매수가 상당액 유입되며 가격 오름세를 이끌었다.하락의 이유는 ‘유동성 부족’으로 간추려볼 수 있다. 10월 10일 도널드 트럼프 미국 대통령의 대중국 관세 100% 추가 발언으로 디지털 자산 영역에서 큰 하락이 발생했고, 일부 거래소의 오라클 문제가 겹치면서 만 하루만에 200억달러 가까운 돈이 청산됐다. 이날 이후 디지털 자산 시장은 심한 매수세 고갈을 겪어야 했다.때마침 미국의 단기 금융 시장에서도 SOFR 금리가 기준금리 상단에 가깝게 유지되는 등 유동성 경색이 나타났다. 시중에 달러가 귀해지자 암호화폐 가격은 더 맥없이 힘을 잃고 하락하기 시작했다. 11월 말에는 비트코인이 개당 8만400달러선까지 하락했다. 불과 2달여 만에 가격이 작년 10월 수준까지 후퇴한 것이다.가격이 낙엽처럼 하락하자 올해 대규모 펀딩을 일으켜 암호화폐를 매수했던 DAT 기업들이 비상사태를 맞았다. 올해부터 암호화폐를 모으기 시작한 기업들은 예외 없이 모두 평가 손실 상태로 전환된 것이다. 이들은 평가 손실 규모가 커질수록 암호화폐 신규 매수를 위한 자금 수혈을 받기 어려워진다. 자칫하면 악순환 사이클이 작동할 가능성도 있다. 자연히 과거처럼 강력한 매수 주체로 활동하기는 어려울 수 밖에 없다. 과거의 매수 주체는 작동하지 않는데 시중 유동성은 부족하고, 크립토에서 빠져나가는 돈은 많아지고 있다. 이것이 지금의 상황이다.◆ 연준 유동성 주입 프로그램 … 바로 효과 안 나오네다른 건 모르지만, 미국 단기 금융 시장의 유동성 경색은 연준의 개입 사항이었다. 연준은 지난 12월 공개시장위원회(FOMC)에서 월400억달러 어치의 지준 관리 매입 프로그램(RMP)을 진행하겠다고 밝혔다. 연준이 단기 국채를 매입하는 방식으로 시중에 직접 유동성을 공급하겠다는 것이다.시장에서는 연준의 ‘돈 풀기’에 반색했다. 하지만 최근 며칠간 추이를 살펴보면 쉽게 유동성 경색이 해결되는것 같지는 않다. RMP를 진행한 후인 12월 15일에도 SOFR 금리가 다시 기준금리 상단인 3.75%를 기록했기 때문이다. 이날 연준의 긴급 유동성 공급 창구인 스탠딩 레포(SRF) 이용액도 168억달러나 나왔다.현재 연준이 공개한 계획에 따르면 대략 3일에 80억달러 상당 규모로 RMP가 진행되고 있다. 그런데 이 정도 유동성 공급으로는 경색을 풀기 어려운 상황이라는 얘기다. 비트코인 역시 RMP 시행 이후, 바로 유동성 상황이 약간이나마 개선될 것으로 예상했지만 가격적으로 크게 달라진게 없는 상태다.연준이 이제 막 돈을 풀기 시작했음을 감안해보면, 시중 유동성 경색은 충분히 시간이 지나면 곧 해결될 문제다. 하지만 DAT 기업들을 대신해 줄 만한 새로운 매수처가 나타나지 않고 있다는 점은 비트코인에 커다란 숙제로 남을 듯하다. 비트코인 DAT ‘대장 기업’인 스트래티지는 부족한 자금 사정에서도 최근 2주에 걸쳐 2만개 상당의 비트코인을 매수하기 시작했지만, 현재 수급 상황상 이들이 지금과 같은 매수세에 그친다면 추세 반전은 어려워 보인다. 최근 비트코인이 약세 추세로 접어들면서 ETF로 유입되는 자금도 완연한 감소세를 보이고 있다.◆ MSCI 지수 편입 이슈가 내년 초 향방 가를듯문제는 악재가 아직 끝난 것이 아니라는 점이다. 추가로 나올 악재는 바로 스트래티지와 연관성이 깊다. JP모건은 최근 분석 보고서에서 1월 중순으로 예정된 MSCI(Morgan Stanley Capital International)의 스트래티지 지수 제외 결정을 비트코인 가격 관련 주요 변곡점으로 꼽았다.MSCI는 전 세계 투자자들이 기준으로 삼는 대표적인 글로벌 주가지수 제공 기관이다. MSCI에서는 주식 시장의 흐름을 반영하는 차원에서 정기적으로 운용하는 자산의 편입 비중을 재조정하는데, 최근 스트래티지를 지수에서 제외하겠다고 통보해 논란을 빚었다. 스트래티지가 현재 ‘소프트웨어 기업’ 타이틀을 달고 MSCI 지수에 들어와 있지만 경제적 실질이 사실상 레버리지드 BTC 홀딩 컴퍼니에 가깝기 때문에 일반 지수에 포함하는 것은 부적절하다는 것이다.JP모건은 보고서에서 “MSCI가 스트래티지를 지수에서 제외하면, 지수 추종 패시브 자금의 강제 매도가 나와 MSTR 주가와 비트코인 수급 모두에 부정적 충격이 될 수 있다”고 지적하면서 이를 비트코인 가격의 핵심 리스크로 명시했다. 현재 시장에서 스트래티지 주식은 비트코인의 레버리지 자산과 비슷한 속성을 가지고 있다. 지수 제외로 스트래티지 주식이 하락할 경우, 비트코인 가격 역시 어느정도 하락이 불가피하다.이런 상황에서 위안이 되는 것은 스테이블코인 시가총액이 꾸준히 늘어나고 있다는 점 정도다. 글로벌 스테이블코인 시가총액은 시중 유동성 경색이 심화됐던 11월 말 일시적으로 3124억달러까지 하락하긴 했지만, 빠른 회복세를 보이며 18일 현재 3177억달러를 기록하고 있다. 1년 전과 대비하면 50% 이상 상승한 수치다. 미국 정부의 예상 채권 수요와 스테이블코인의 역할을 감안했을때, 내년에는 더 빠른 속도로 시가총액이 불어날 것이다. 시중의 스테이블코인 시가총액이 증가하면, 이는 그 자체로 디지털 자산 생태계에는 양적완화나 금리인하 효과를 발휘한다.현재로서는 2026년의 관전 포인트를 두 가지로 정리할 수 있다. 하나는 스트래티지가 지금의 악순환 사이클을 깨고 상승 반전의 계기를 마련하는 것이다. MSCI 지수 잔류가 결정된다면 좋은 모멘텀이 될 수 있을 것으로 보인다. 중기적으로는 스테이블코인 시가총액을 살펴봐야 한다. 장기적으로는 상승 전망이 유효하지만 거기까지 도달하는 길은 비포장 상태일 가능성이 높아 보인다.
김동환
2025.12.19
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#유동성
약세장 속 차별화될 알트코인 선별법 [코인ZOOM]
최근 들어 “사이클 끝났다, 상승장은 종료다”라는 말이 시장 곳곳에서 들린다. 업토버(Uptober) 붕괴 이후 투자심리는 얼어붙었지만, ETF·파생상품·규제·온체인 데이터를 함께 보면 자금의 중심은 오히려 개인에서 기관으로 이동하고 있다. 하이프가 빠져나간 자리에서, 실적·수익·가치 축적 구조를 기준으로 알트코인을 다시 고르는 새로운 사이클이 조용히 시작되고 있다.◆ "10월엔 다를 것"이라는 기대 꺾여최근 투자자들 사이에서 유난히 자주 들리는 말이 있다. “사이클 종료”, “상승장 끝났다”, “다 끝났다”.특히 기대를 모았던 이른바 ‘업토버(Uptober)’가 무너진 뒤 분위기는 더 가라앉았다. 업토버는 “10월이면 비트코인이 오른다”는 과거 패턴에서 나온 말인데, 올해는 10월 10일 대규모 청산 여파로 알트코인들이 줄줄이 무너졌다. “10월만큼은 다를 것”이라는 기대가 꺾이자 시장에는 실망감과 상실감만 짙게 남았고, 곳곳에서 “시즌은 이제 끝났다”는 자조 섞인 말이 더 크게 들리기 시작했다.하지만 겉으로 보이는 가격 흐름과는 다른 이야기를 전하는 지표들이 있다. 블룸버그 자료를 보면, 비트코인 현물 ETF의 기관 비중은 작년 대비 확연히 증가했다. 해외 거래소 중심으로 움직이던 파생상품 시장에서도 변화가 포착된다. 특히 리테일이 주도하던 바이낸스(Binance) 선물 시장보다, 미국 전통 금융권의 핵심 선물 시장인 시카고상품거래소(CME)의 비중이 더 빠른 속도로 확대되고 있다.CME는 원유·금·S; font-weight: 400;" >◆ 시장 참여자 구성이 개인에서 기관 중심으로 이동옵션 시장에서도 같은 흐름이 이어진다. 그동안 디지털 자산 전문 투자자들이 주로 사용하던 해외 옵션 시장 대신, 블랙록(BlackRock)의 비트코인 현물 ETF인 IBIT을 기반으로 한 옵션 거래가 늘고 있다. 옵션은 구조상 기관의 활용도가 높은 상품이다. 이런 변화는 비트코인 시장 참여자 구성이 조용히 '개인 중심 → 기관 중심'으로 이동하고 있음을 시사한다.규제 영역에서도 중요한 변화가 감지된다. 지난 11월 10일, 미국 상원 농업위원회가 포괄적 디지털자산 규제 법안 초안을 공개하며 수년간 논란이었던 '무엇이 증권이고 무엇이 아닌가'라는 기준을 처음으로 정리하기 시작했다. 현물 거래소는 상품선물거래위원회(CFTC), 투자성 토큰은 증권거래위원회(SEC)가 감독하는 이원 체계가 구체적으로 논의되기 시작한 것이다. 그동안 토큰 성격을 둘러싼 해석 싸움이 시장에 불확실성을 키웠다는 점을 떠올리면, 이 변화는 상징성이 크다.흥미로운 점은 이 규제 논의와 거의 같은 시기에 유니스왑(Uniswap)에서도 중대한 거버넌스 변화가 등장했다는 것이다. 유니스왑 창립자 헤이든 아담스는 최근 ‘Unification’ 제안을 통해, 프로토콜이 벌어들이는 수익과 UNI 토큰 사이에 보다 명확한 가치 축적 구조를 만들겠다는 계획을 내놓았다. 그동안 프로토콜 수수료를 토큰 경제에 어떻게 연결할지를 두고 여러 차례 논의가 있었지만, 벤처캐피털의 반대 등으로 실제 적용까지 이어지지는 못했다. 이번에는 재단과 팀이 함께 나서 소각 등 구체적인 구조를 제안했다는 점에서 이전과는 결이 다르다.이 변화는 '토큰이 실제 수익과 연결되는가'가 점점 더 중요한 기준으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 이 연장선에서 자연스럽게 연결되는 사건이 하나 더 있다. 침체된 시장이라 크게 주목받지 못했지만, 11월 19일 블랙록이 ‘스테이킹 이더리움 ETF’를 델라웨어에 공식 등록한 것이다. 스테이킹 보상은 이더리움이 만들어내는 가장 고유한 현금흐름 구조다.◆ 블랙록의 '유의미한' 움직임비트코인과 이더리움 정도에만 집중하며 비교적 보수적인 태도를 보여온 블랙록이 이 구조를 ETF 안으로 조심스럽게 편입하기 시작했다는 점은, 단순히 신상품을 하나 더 추가했다는 의미를 넘어선다.이는 '스테이킹처럼 구조적 수익이 발생하는 자산을 어떻게 제도권 상품으로 편입할 것인가'에 대해, 세계 최대 자산운용사가 느리지만 명확한 방향성을 제시하기 시작했다는 신호다. 이미 이더리움 현물 ETF를 운용 중인 블랙록이기에 완전히 새로운 확장이라기보다는, 기존 이더리움 상품을 한 단계 더 ‘현금흐름 자산’에 가깝게 진화시키려는 움직임으로 보는 것이 적절하다.이런 변화 속에서 투자자들 사이에서 한 가지 질문이 자연스럽게 떠오른다. “그렇다면 비트코인·이더리움 다음은 무엇인가?”미국 주식시장에서 ‘매그니피센트7(M7)’이 전체 시장을 이끄는 것처럼, 디지털 자산 시장에서도 매출·사용량·수수료 같은 실질 지표로 프로젝트를 평가하는 흐름, 이른바 ‘디지털 자산 M7’을 찾으려는 시도가 나타나고 있다. 단순 밈이나 내러티브보다 비즈니스 모델과 현금흐름이 토큰 가치에 얼마나 축적되는지가 더 중요한 시대가 된 것이다.◆ "비트코인-이더리움 다음은 무엇인가?"이 기준에서 가장 먼저 조명이 향하는 영역이 바로 '거래(트레이딩)'다. 더 많은 자산이 온체인으로 이동할수록 결국 '어디에서 사고팔릴 것인가'라는 질문이 필연적으로 등장한다. 래리 핑크가 말한 “모든 자산은 토큰화될 것”이라는 전망도 이 구조 속에서 이해할 수 있다. 토큰화 자산의 성장은 결국 거래를 만들고, 거래는 곧 수수료라는 가장 명확한 수익 모델로 이어진다.트럼프 정부 2.0 출범을 전후해 디지털 자산의 거래 중심축도 빠르게 변화하고 있다. 중앙화 거래소(CEX)에서 줄어든 거래량은 사라진 것이 아니라, 온체인 특히 탈중앙화 거래소(DEX)로 점점 이동하고 있다. 여전히 이더리움(Ethereum)·솔라나(Solana)가 전체 DEX 거래량의 절반 이상을 차지하지만, 그 사이에서 BNB Chain·Base처럼 거래소가 직접 운영하거나 적극적으로 부양하는 체인들의 비중이 눈에 띄게 확대되고 있다.이더리움이나 솔라나는 생태계가 자연스럽게 성장할 때까지 시간을 기다려야 하지만, 중앙화 거래소는 자신들이 운영하는 체인이 성장할수록 기업 가치와 수익이 직접 늘어난다. 그래서 누구보다 공격적으로 인센티브·마케팅·토큰 보상을 집행하며, 이미 해당 거래소를 이용하는 리테일 투자자들의 관심이 빠르게 유입된다. 이렇게 형성된 유동성은 급속도로 거래량을 끌어올린다.BNB Chain의 팬케이크스왑(CAKE), Base의 에어로드롬 파이낸스(AERO)처럼 거래소 체인과 긴밀하게 연결된 DEX 토큰은 기관 입장에서도 '지금 시점에서 눈여겨볼 만한 후보군'으로 평가될 여지가 충분하다. CAKE는 빗썸(Bithumb)에서, AERO는 업비트(Upbit)에서 각각 매매할 수 있다.실제로 AERO는 웹3 대표 투자사 애니모카 브랜즈(Animoca Brands)가 시장에서 직접 매수했다고 밝히며 화제가 되기도 했다. DEX가 '디지털 자산 시장에서 가장 직관적인 수익 모델'임을 단적으로 보여주는 사례다.◆ 알트코인을 바라보는 관점 자체의 변화이는 특정 종목을 추천하기 위한 목적보다 규제 명확화와 기관 중심의 시장 재편 흐름 속에서 알트코인을 바라보는 관점 자체가 변하고 있다는 점을 강조하고 싶다. 과거처럼 '어디가 먼저 급등할까'를 맞히는 게임보다, 어떤 프로토콜이 실제 수익을 만들고 그 수익을 토큰 가치에 어떻게 반영하는지를 살펴보는 접근이 늘어나고 있다.지금 시장은 조용하지만, 구조는 이미 달라지고 있다. 하이프 중심의 사이클에서, 데이터·수익·비즈니스 모델을 기준으로 프로젝트를 바라보는 새로운 관점이 자리 잡고 있다. 이런 흐름 속에서 알트코인을 기업처럼 분석해 보려는 투자자들은 점점 늘어나고 있다.아직은 초기 단계일지 모르지만, 다음 사이클을 준비하는 이들에게는 충분히 중요한 변화다.
박별
2025.12.02
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찬바람과 함께 하락장 문턱에 선 비트코인? [코인진단]
[코인진단-22] 비트코인 가격이 한 달 넘게 약세를 지속하고 있다. 11월 초 한때는 10만달러를 깨고 9만달러대에서 며칠간 머물렀다. 올해 내내 같이 움직이던 미국 기술주의 움직임이 견조한데도, 비트코인만 약세를 보이다 보니 투자자들 사이에서는 ‘하락장’ 언급도 심심찮게 나온다. 4년에 한 번 돌아온다는 경향적 약세장이 이제 시작된 것 아니냐는 것이다.통상 비트코인 가격이 고점 대비 20% 하락하면 하락장의 공포가 스멀스멀 커진다. 지난달 기록했던 비트코인 고점이 개당 12만6000달러. 현재 가격은 10만2000달러니 이런 얘기가 나올만도 하다.하지만 단순한 가격 하락만으로 이런 공포 분위기가 조성되는 것은 아니다. 비트코인의 구체적 유통 흐름을 추적하는 온체인데이터 분석가들 역시 ‘크립토 윈터’ 가능성을 조심스럽게 점치고 있다. 오늘은 이 얘기를 해보려 한다.◆ 기관 매수에 가려져있던 '고래' 매도 … 존재감 드러나다지난해 연말은 매우 독특한 시기였다. 미국을 전세계 암호화폐 No.1 국가로 만들겠다고 공약한 도널드 트럼프 대통령이 당선된 후, 6만달러대에 머물던 비트코인 가격은 가파른 상승을 시작해 몇 주만에 10만달러를 돌파했다.가격 급등은 이익 실현으로 연결됐다. 온체인 데이터를 보면 이 시기, 보유 연한이 7년 이상 된 비트코인 ‘고래’ 투자자들이 이익 실현을 강하게 한 정황이 포착된다. 아래 차트는 이들이 최근 8년동안 대량의 자금을 이동시킨 흔적을 나타낸 것이다. 붉은 선은 1회에 5억달러, 주황색 선은 1회에 1억달러 이상의 자금이 이동된 시기를 말한다. 업계에서는 이런 이동은 매도나 손바뀜으로 추정한다. 대략 10만달러 돌파 시기부터 오래된 ‘전통 고래’들의 이익실현으로 추정되는 트랜잭션이 급증했다는 얘기다. 그리고 이 추세는 2025년 내내 지속되고 있다.이런 움직임은 필연적으로 시중의 비트코인 매도 압력을 늘릴 수 밖에 없다. 그렇다면 비트코인 가격은 어떻게 계속 오를수 있었던 것일까. 답은 간단하다. 미국에서 이전에는 없었던 매수 주체가 나타났기 때문이다. 트럼프 대통령 취임 이후, 디지털자산 친화적인 분위기가 조성되면서 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF), 전략적 암호화폐 매수 기업(Digital Treasury Asset, DAT) 등 기관투자자 매수가 잇달았다.하지만 이런 분위기는 10월 11일(한국시간) 발생했던 크립토 대량 청산 사건 이후 생기를 잃어가기 시작했다. 당시 트럼프 대통령이 중국의 희토류 수출제한 조치에 대한 대응으로 100% 추가 관세 카드를 들고 나오자 비트코인은 일시적으로 5% 넘게 폭락했다. 이 과정에서 만 하루동안 약 190억달러(27조8700억원)에 달하는 암호화폐 파생상품 포지션이 청산됐다. 대부분이 가격 상승에 베팅했던 ‘롱 포지션’들이었다.시장에 매수압이 갑자기 사라지자 비트코인 가격은 밀려 내려오기 시작했다. 비트코인 매수에 나서는 기관투자자들도 몸을 사렸다. 영국 투자관리사 파사이드인베스터스 자료에 따르면 최근 2주 동안 미국 비트코인 현물 ETF에서 유출된 자금 규모는 21억 1200만달러에 달한다.11월 들어서 기관투자자들의 자금 유입은 거의 사라진 상태다. 크립토 자산운용사인 카프리올(Capriole) 자료에 따르면 미국 기관투자자들의 자금 유입은 올해 관세전쟁 직전을 제외하고는 항상 플러스(+) 상태를 유지했다. 그러나 지난 11월 3일부터는 마이너스(-)로 돌아섰다.비트코인 생태계에서는 매일 450개의 비트코인이 채굴된다. 이 물량은 채굴 비용 등을 충당하기 위해 시중에서 처분되는 경우가 많다. 수급 관점에서 보면 비트코인 가격이 제자리를 유지하기 위해서는 매일 450개 이상의 신규 매수가 이뤄져야 한다는 것이다. 카프리올은 11월 3일부터는 기관투자자들의 매수 물량이 이 수준 밑으로 내려갔다고 설명했다.◆ 365일 이동평균선 깨느냐 … 투자자들 주목하는 이유훈련받은 인간은 이성을 잘 유지한다. 하지만 공포감을 느낄 때는 여러가지 소음에도 잘 휘둘린다. 투자자들도 그런 측면에서 심리와 서사의 영향을 크게 받는다. 이런 점에서 지금 비트코인의 가격적 위치는 공교롭다. 기술적 분석에서 사용하는 365일 이동평균선(MA) 위에 붙어있는 상태이기 때문이다.비트코인 가격 분석을 할 때 365일 이동평균선은 상당히 강력한 저항선으로 취급되지만, 동시에 하락장 시작 시점을 잘 잡아내는 것으로 알려져 있는 지표다. 아래 차트의 가격 흐름을 보면 가장 최근에 있었던 하락장은 2022년 1월(큰 흰색 원)에 시작됐는데, 비트코인 가격이 365일 이동평균선을 강하게 하방 돌파했다. 이후 비트코인 가격이 기술적 반등을 시도했지만 이 선에 가로막혀 재차 하락하면서 1년 여 동안의 긴 하락장이 시작됐다.최근 비트코인 가격은 11월 6일과 7일에 걸쳐 이 선 아래로 살짝 처지는 모습을 보였다. 하지만 이후 미국 정부 셧다운 종료 뉴스가 나오고, 트럼프 대통령이 미국 국민들에 인당 2000달러의 보조금을 지급할 수 있다는 소식이 알려지면서 10만7500달러선까지 반등했다. 그 이후로 추가 상승 동력을 얻지 못하고 13일 현재는 다시 10만2000달러대로 내려간 상태다.정리하자면 비트코인 가격은 10만달러를 돌파한 이후, 올해 내내 전통적인 고래투자자들의 이익 실현으로 하방 압력을 받았다. 이 압력을 ‘신규 고래’라고 할 수 있는 미국의 기관투자자들이 매수로 막아냈던 것이다. 그러나 11월 초부터는 이 매수압력이 사라졌고, 그래서 비트코인 가격이 하락을 거듭하다가 급기야는 하락장 진입을 의미하는 기술적 지표의 경계선까지 내려온 셈이다. 분석가들은 이런 상황에서는 이후의 가격이 위로 가느냐, 아래로 가느냐를 점치기 쉽지 않다.개인적으로 아직까지는 위로 갈 가능성이 약간 더 높아 보인다. 왜냐하면 이번 상승장이 시작된 이후 몇 차례의 하락을 막아내면서 지지선으로서 365일 이동평균선의 신뢰도가 높아졌기 때문이다. 지난해 8월에는 엔캐리 트레이드 언와인드 사태때 비트코인 급락이 있었지만 막아냈고, 올해 4월 관세전쟁때도 365일 이동평균선을 만나기는 했지만 하방 돌파는 일어나지 않았다. 물론 이런 기술적 지표만으로는 내일의 상황이 어떻게 될지 확언하기 어렵다.결국 비트코인의 향방은 11월과 12월 사이 일어나는 거시경제 변수에 달려있을 것으로 보인다. 시장에서 주목하는 것은 두 가지다. 우선 12월 FOMC에서 미 연방준비제도(연준)가 한차례 더 금리인하를 할 것인가 여부다. 제롬 파월 의장은 10월 FOMC 이후 기자들과의 대화에서 12월 동결 가능성을 암시했지만, 최근 나오는 고용 데이터는 다시 부실화되는 조짐을 보이고 있다.두 번째는 최근 미국 레포시장에서 발생한 유동성 경색 신호를 연준이 얼마나 능동적으로 관리해 줄 것인가 하는 부분이다. 미국 레포 금리는 11월 초 기준금리 상단을 훌쩍 뛰어넘어 4.22%까지 치솟은 바 있다. 이에 따라 지난 2019년에 그랬던 것처럼 연준이 직접 유동성 공급에 뛰어들지 않겠냐는 기대감이 커지고 있다. 두 가지 모두 현실화되지 않는다면 비트코인 가격 반등은 장담하기 어려워 보인다.
김동환
2025.11.14
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절세노하우
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공시가 급등과 보유세 인상 ... '매도의 기술'이 필요한때 [제네시스박의 1분 절세]
3월 발표된 공동주택 공시가격(안)의 경우 서울 평균 18%, 강남 3구와 한강벨트는 20% 이상 상승폭을 보이면서 보유세 부담이 커질 것으로 전망된다. 여기에 다주택자 양도세 중과까지 적용될 경우 부동산 세부담은 상당해질 것이다. 이런 상황에서 다주택자의 매도 전략 그리고 보유세 인상에 대비하는 방안에는 무엇이 있는지 살펴보자. ◆ 강남 3구 등 보유세 40% 이상 상승 지역 많을듯공시가격은 연 1회 정부에서 발표하는 가격으로, 공동주택 공시가격의 경우 3월 발표를 하고 열람 및 이의신청 과정을 거쳐 4월 말 최종 결정된다. 재산세, 종부세(종합부동산세) 등 보유세를 계산하는 과정에서 그 기준이 되는 것은 공시가격이므로 공시가격이 올랐다는 것은 보유세 자체가 올랐다는 것을 의미한다. 아직 최종 확정은 되지 않았지만, 전국 공동주택 공시가격(안)은 9.16%, 서울의 경우 18.67%이며, 강남 3구와 한강벨트 중 성동구가 29.04%로 가장 높다. 주의할 점은 이 값이 ‘평균가격’이라는 것으로 특정 단지를 보면 이보다 높은 30% 혹은 40% 인상도 꽤 많은 것으로 알려져 있다. 그렇다면 공시가격이 30% 정도 오르면 보유세도 딱 그만큼 오르는 것일까? 안타깝지만 그렇지 않다. 국토교통부 보유세 모의계산에 따르면 강남구 ‘신현대 9차’ 전용 111m2 공시가격은 전년 대비 36% 오른 47억 2600만원이 예상되는데 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 상승할 것으로 보인다. 서초구 ‘래미안원베일리’ 전용 84m2 역시 공시가격은 33% 오른 45억 6900만원으로 집계되지만 올해 보유세는 2855만원으로 56.1% 상승이 예상된다. 그 외 한강벨트에 위치한 마포, 성동구 주택 역시 공시가격 상승에 따라 보유세는 30% ~ 40% 오른 경우가 많을 것으로 보인다. 이렇듯 1주택자라 하더라도 보유세가 상당히 올라갈 수 있기에 주택수가 많은 다주택자의 경우에는 세부담 인상에 따른 대비가 필요하다. 특히 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과 시행으로 일반과세 대비 양도세 중과 적용시 세부담이 상당히 늘어날 것으로 보인다. 그렇다면 어떻게 대비하는 것이 좋을까? 이미 주택을 보유한 경우 그리고 현재 무주택 상태에서 내 집 마련을 하는 경우로 나누어 살펴보기로 한다. 먼저 이미 주택을 보유한 경우이다. 이 경우 다시 1주택 그리고 다주택으로 구분할 수 있는데, 1주택인 경우라면 세부담이 늘어난다 하더라도 딱히 할게 없다. 경우에 따라서는 단독명의를 공동명의로 변경하기도 하는데, 오히려 절세되는 금액보다 거래비용(취득세 등)이 더 늘어날 수 있기에 특별한 경우가 아니라면 현 상태를 유지하길 권한다. 다만 장기적 관점에서 추후 자녀 등에게 증여하거나 저가양도를 할 수도 있을 것이다. ◆ 중과세율 적용되는 종부세 과표 12억원은 대략 시가 40억원 수준2주택 이상 다주택이라면 이야기다 달라진다. 먼저 보유세의 경우 세대기준 주택수가 아닌 ‘인별 주택수’를 기준으로 판단하는데 종부세의 경우 1세대1주택 단독명의가 아니라면 명의자별 9억씩 공제를 한다. 따라서 2주택인 경우 본인이 보유한 주택 지분에서 공시가격 9억원을 차감하고 난 금액에 대해 종부세가 부과된다. 따라서 개인이 보유한 주택수가(지분 포함) 많을수록 세부담은 커진다. 특히 현행 종부세 과세체계에서는 개인이 보유한 주택수가 3채 이상이면서 종부세 과표 12억원을 초과하는 경우 중과세율이 적용된다. 참고로 종부세 과표 12억원은 대략 40억원 수준으로, 고가주택을 보유하고 있다면 이중 일부를 매도할 경우 주택수도 줄이고 과표를 낮추므로 중과세율을 피할 수 있다. 따라서 2주택 이상 다주택자, 특히 3주택 이상인 경우에는 일단 종부세 중과세율을 피해야 하기에 이중 일부를 처분해야 할 수 있다. 이때 처분이란 제3자에게 매각, 혹은 다른 가족 등에게 증여하는 것을 의미한다. ◆ 매도 계획이라면 물건을 빨리 내놓는게 유리할 듯먼저 매각의 경우, 5월 9일까지 매도계약서를 작성하고 계약금 지급을 증빙(계좌이체 등)할 수 있어야 하는데, 토지거래허가구역 약정서 등을 고려한다면 4월 초, 늦어도 4월 중순까지는 약정서 신청이 들어가야 한다. 따라서 매도를 계획하고 있다면 차라리 지금이라도 일찍 물건을 내놓는 것이 더 유리할 수 있다. 막판 급매가 나올 경우 본의 아니게 가격을 낮춰 거래해야 할 수도 있기 때문이다. 오히려 이러한 급매를 기다리는 다주택자도 있다. 왜 그럴까? 낮은 가격으로 거래될 경우, 해당 가격을 반영해 더 낮은 가액으로 증여가 가능하기 때문이다. 물론 증여시 별도의 감정평가를 받는 것이 안전한데, 시세 대비 낮은 가액으로 거래가 된다면 이를 반영해 감정가액을 다소 낮출 수 있다. 따라서 증여를 고려한다면 이런 거래를 기다렸다가 하는 것도 방법이다. 참고로 부담부증여가 아닌 일반증여의 경우 5월 9일 양도세 중과 시행과는 무관하다. 즉 지금 증여하나 5월 9일이 지나서 중과가 시행된 후 증여하나 동일하기에 급매 거래 여부를 살펴본 후 증여를 해도 될 것이다. 물론 증여자의 보유세 부담을 낮추고 싶다면 보유세 과세기준일인 6월 1일 이전에 증여하는 것이 더 유리하다. 다시 다주택자 매각으로 돌아가보자. 앞서 5월 9일까지 매도 계약서 작성을 해야 양도세 중과를 피할 수 있다고 했는데, 사실 다주택자 양도세 중과는 무조건 다주택이라고 해당하는 것은 아니다. 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할때 양도세 중과가 적용된다. 따라서 주택수가 아무리 많다고 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우에는 양도세 중과와 무관하다. 예를 들어 서울 1채, 부산 1채, 이렇게 2주택인 경우에는 비조정대상지역인 부산을 먼저 매각하면 비록 5월 9일이 지났다고 할지라도 양도세 중과에 해당하지 않는다. 이후 남은 서울 1채를 매각하면 비록 서울은 조정대상지역이지만 다주택이 아니므로 양도세 중과에 해당하지 않고 심지어 1주택 비과세도 가능하다. 즉 다주택자라고 해서 무조건 중과에 해당하는 것은 아니므로 이러한 ‘매도의 기술’이 앞으로는 매우 중요해질 것이다. 대표적으로 비조정대상지역에 위치한 주택부터 매각하면 중과에 해당하지 않고(단, 2년 이상 보유하는 것을 권한다. 그렇지 않을 경우 60%, 70% 등 단기 양도세율이 적용되므로), 수도권/광역시 외 기준시가 3억 이하 주택 역시 중과에 해당하지 않는다. 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자 주택 역시 그러하고 상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년 내 매각하는 경우에도 중과에 해당하지 않는다. 그 외 일시적 2주택 등 비과세에 해당하는 경우 역시 중과와 무관하다. 다만 위에서 열거한 중과제외 주택은 그 요건을 꼼꼼하게 따져야 하기에 반드시 매도 계약서 작성 전 세무사 등과 검증을 거친 후 매각하는 것을 권한다. ◆ 무주택자라면 지금 나오는 급매물을 잡는 것이 나을수도이제 반대로 매수자를 생각해보자. 현재 1주택 상태라면 여기에서 주택수를 더 늘리는 것은 일단 권하지 않는다. 최소한 7월 정도로 예상되는 세제개편을 보고 판단해도 늦지 않다고 생각한다. 그렇다면 무주택자라면 어떨까? 지금 나오는 다주택자 급매를 노리는 것이 좋을까, 아니면 추후 세제개편이 나오고 추가로 나올 수 있는 저가 매물을 잡는 것이 좋을까? 과거 문재인 정부 당시를 떠올려 보면, 양도세 중과 시행 후 매매 가격이 더 오른 경우가 많았다. 이는 양도세 중과로 인한 세부담을 매매가격에 일부 전가해서 그런 것인데 이번에도 그럴 가능성이 높다. 따라서 여력이 된다면 지금 나오는 급매를 잡는 것이 더 나을 수도 있다고 판단된다. 여기에 추가 대출규제가 나올 수도 있다는 점, 1주택의 경우 실거주라는 점을 고려한다면 내 집 마련 시기를 굳이 늦출 필요가 있을까 하는게 필자의 생각이다. 여기에서 한 가지만 기억한다면 ‘공동명의’로 취득하는 것을 권한다. 종부세에 있어서도 1주택 단독명의가 받을 수 있는 세제혜택이 가능하고(매년 9월 특례 신청 가능), 추후 양도세에 있어서도 더 유리하기 때문이다. 특히 명의 선정은 처음 매수할때 명확히 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 도중에 변경시 오히려 불필요한 거래비용(취득세 등)이 더 들 수도 있어서이다. 부동산 시장 뿐만 아니라 최근 중동 사태 등 어수선한 시장이다. 지금은 다소 보수적으로 그리고 안정적으로 자산 운용을 할 필요가 있다. 최소한의 안전장치(실거주 등)를 걸어두고 침착하고 냉정한 판단이 필요할 때이다.
박민수 (제네시스박)
2026.04.01
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가족법인은 ‘절세 만능키’라는 환상에서 깨어나라 [알쓸상증]
최근 고액자산가들과 꼬마빌딩 투자자들 사이에서 가족법인(가족형 부동산 관리법인 등) 설립이 필수적인 자산관리 수단처럼 유행하고 있다. 개인에게 집중되는 최고 49.5%의 종합소득세율과 무거운 양도소득세, 그리고 날로 치솟는 건강보험료 부담을 피하기 위한 일종의 도피처로 법인을 선택하는 것이다. 더욱이 자녀에게 자산을 합법적으로 이전하면서도 부모가 경영 의사결정권을 안정적으로 쥐고 있을 수 있다는 점은 가족법인을 무척 매력적인 도구로 돋보이게 한다.하지만 가족법인의 구조에 대한 명확한 이해 없이, 막연한 ‘절세 만능키’로 여기는 환상은 대단히 위험하다. 법인은 개인과 구별되는 엄연히 독립된 법인격이다. 설립 문턱은 낮아졌을지 몰라도, 법인의 자금을 개인화하는 출구전략이나 누적되는 세무 리스크를 방치할 경우 오히려 세금 폭탄을 맞거나 자금 운용의 발이 묶이는 사태가 발생한다. 특히 2025년과 2026년을 기점으로 소규모 가족법인을 겨냥한 세법 개정이 대거 시행되면서, 과거와 같은 단순한 꼼수 절세는 더이상 통하지 않게 됐다. 가족법인은 막연한 절세 수단이 아니라 자산의 규모와 목적, 자금 흐름, 그리고 100년 앞을 내다보는 승계 전략까지 종합적으로 고려해 신중하게 다뤄야 할 고도의 관리 플랫폼이다. 성공적인 가족법인 운영을 위해 반드시 짚고 넘어가야 할 장점과 치명적인 단점을 분석해 본다.◆ 장점 1 - 압도적인 소득 분산과 손익통산, 그리고 건보료 배제 효과가족법인의 가장 직관적인 장점은 고소득 개인에게 가해지는 징벌적 수준의 누진세와 건강보험료 폭탄을 구조적으로 차단할 수 있다는 점이다. 근로소득이 높은 개인이 금융소득이나 임대소득을 추가로 얻어 종합과세 대상이 되면 최고 49.5%의 소득세율을 적용받게 된다. 여기에 직장가입자라 하더라도 급여 외 소득이 2천만원을 초과하면 초과분의 약 8%(장기요양보험료 포함)를 건강보험료로 온전히 토해내야 하므로, 세후 수입은 반토막이 나기 일쑤다. 반면 자산을 가족법인에 출자해 운용하면 대략 20~22% 수준의 법인세율로 과세가 종결되며, 법인 수익 자체에는 개인 건강보험료가 부과되지 않는다.더욱 파격적인 혜택은 법인의 ‘손익통산’ 기능이다. 개인은 근로, 사업, 금융, 양도 등 소득 유형이 엄격히 분리되어 있어, 한 곳에서 손실이 나더라도 다른 이익에서 세금을 깎아주지 않는다. 상장주식에서 큰 손실을 보더라도 임대소득세는 그대로 내야 하는 식이다. 하지만 법인은 소득의 종류를 불문하고 모든 투자와 사업 활동에서 발생한 이익과 손실을 하나의 과세표준으로 합산한다. 심지어 당해 연도에 다 털어내지 못한 결손금은 최대 15년까지 이월해 향후 발생할 이익에서 계속 공제받을 수 있다. 법인에게 손실은 곧 미래의 세금을 줄여주는 훌륭한 ‘장기 절세 자산’으로 기능하는 셈이다.◆ 장점 2 - 세대간 자산 이전을 위한 강력한 ‘합법적 레버리지’가족법인은 부모 세대의 부를 자녀 세대로 이전하는 과정에서 세금 누수를 최소화하는 고도화된 레버리지 도구다. 핵심은 자금의 ‘대여’ 구조에 있다. 부모가 자녀에게 직접 현금을 무상으로 빌려줄 경우, 세법상 증여이익 비과세 한도는 연 1천만원에 불과해 적정이자율(4.6%)을 적용 시 약 2.17억원까지만 무상 대여가 가능하다. 그러나 자녀가 지분을 100% 보유한 가족법인(특정법인)에 부모가 무상으로 자금을 대여하면 이야기가 달라진다. 이 경우 특정법인과의 거래를 통한 증여 의제 규정(상증세법 제45조의5)이 적용되어, 증여이익 비과세 한도가 1억원으로 대폭 확대된다. 결과적으로 부모는 증여세 부담 없이 무려 약 21.7억원이라는 거액을 자녀의 법인에 빌려줄 수 있다.이렇게 법인으로 흘러간 부모의 자본(가수금)은 꼬마빌딩 매입 등 자산 증식의 종잣돈이 되며, 여기서 창출된 수익은 지분율에 따라 자연스럽게 자녀에게 배당으로 귀속된다. 나아가 법인의 자산 가치가 급등하기 전, 즉 부동산 등에 본격적으로 투자하기 전 초창기에 액면가 수준으로 자녀에게 지분을 증여하거나 저가 양도하면 주식 이동에 따른 세금마저 극적으로 낮출 수 있다. 이후 부모의 가수금은 법인이 증자를 통해 출자전환(부채를 자본으로 전환)하는 방식으로 해결하면, 법인의 재무구조를 개선함과 동시에 자본금을 확충하는 일석이조의 효과까지 거둘 수 있다.◆ 장점 3 - 유보금을 통한 복리 마법과 유연한 재무 설계개인 명의의 투자는 매년 발생하는 수익에 대해 즉각적으로 고율의 세금을 납부해야 하므로 재투자할 수 있는 종잣돈의 규모가 계속 줄어든다. 반면 가족법인은 창출된 이익을 당장 급여나 배당으로 꺼내지 않고 법인 내부에 ‘유보’하면 추가 과세가 발생하지 않는다. 세금으로 빠져나갈 돈을 고스란히 보존해 지속적인 재투자에 나설 수 있으므로 자산 증식의 복리 효과가 극대화되고 자본 축적 속도가 비약적으로 빨라진다.이렇게 축적된 자본은 법인의 상황과 주주의 소득 구간에 맞춰 가장 유리한 시점에, 원하는 형태로 분배할 수 있다는 유연성을 제공한다. 필요하다면 임원 퇴직금 제도를 활용해 한 번에 큰 자금을 손금(비용)으로 털어내면서도, 개인은 근로소득보다 세율이 낮은 퇴직소득세로 분리과세 혜택을 볼 수 있다. 또한 2026년부터 도입되는 '고배당 기업에 대한 배당소득 분리과세' 규정을 잘 활용하면, 배당을 늘린 가족법인의 경우 금융소득종합과세를 피하고 14~35%의 분리과세만으로 이익을 환수할 수 있는 새로운 절세 루트가 열릴 가능성도 존재한다.◆ 단점 1 - 소득의 개인화와 가지급금의 덫가족법인 투자의 가장 뼈아픈 맹점은 법인에 돈이 쌓일땐 좋지만, 그 돈을 내 주머니로 가져오는 ‘출구전략’이 매우 까다롭고 비싸다는 것이다. 법인 내부에 유보된 이익은 개인의 생활비나 자산 이전에 직접 쓸 수 없다. 이를 실질적으로 사용하려면 급여, 배당, 퇴직금의 형태로 빼내야 하는데, 이때 개인 단계에서 고율의 소득세와 멈춰있던 건강보험료 부담이 다시 살아난다. 특히 배당은 법인세를 내고 남은 세후 이익을 재원으로 하는데, 이를 개인이 받을때 또다시 배당소득세를 내야 하므로 이중과세의 성격이 짙다. 결국 장기적인 회수 전략 없이 설립된 법인은 법인세와 소득세를 합쳐 개인 직접 투자보다 전체 세 부담이 커지는 역효과를 낳는다.더 위험한 것은 회삿돈을 정당한 급여나 배당 절차 없이 무단으로 인출해 쓰는 ‘가지급금’ 리스크다. 가족이 운영한다고 해서 법인 자금을 개인 대출 상환이나 사적 용도, 혹은 증빙 없는 지출로 사용하면 이는 전액 가지급금으로 처리된다. 가지급금이 쌓이면 매년 4.6%의 인정이자를 법인에 입금해야 하며, 이는 법인세 증가로 이어진다. 이를 방치하면 결국 대표이사의 상여로 처분되어 어마어마한 종합소득세 폭탄을 맞게 되고, 기업 신용평가 하락과 세무조사의 1순위 타깃이 된다. 또한 훗날 법인을 폐업(해산·청산) 할 때도, 부동산 가치 상승분에 대한 '청산소득 법인세'를 납부해야 하며, 주주들이 배분받는 잔여 재산이 애초 투자 원금을 초과하면 '의제배당'으로 간주되어 또다시 무거운 소득세를 치러야 한다.◆ 단점2 - 성실신고의 굴레와 2026년 법인세 철퇴정부는 사유화된 소규모 가족법인을 향한 과세의 고삐를 무섭게 죄고 있다. 부동산 임대나 이자·배당 소득이 전체 매출의 50% 이상이면서 상시 근로자가 5인 미만이고 지배주주 지분이 50%를 초과하는 가족법인은 '성실신고확인대상 법인'으로 묶인다. 대부분의 가족법인은 피할 수 없는 상황이다.더 치명적인 것은 세법 개정에 따른 직접적인 세금 인상이다. 2025년부터 성실신고대상 소규모 법인에 주어지던 과세표준 2억원 이하 '9% 최저세율' 구간이 완전히 폐지돼 최소 19%의 세금을 내야 한다. 설상가상으로 2026년부터는 법인세 전 구간이 1%p씩 추가 인상돼 최소 20%의 세율을 적용받게 된다. 나아가 2026년부터 이들은 세법상 '중소기업' 지위마저 박탈당한다. 이에 따라 중소기업 특별세액감면, 통합투자세액공제 등 각종 혜택이 사라지고, 접대비 인정 한도액은 절반(1,200만원)으로, 이월결손금 공제 한도는 소득의 80%로 쪼그라든다.이뿐만이 아니다. 2026년부터는 국세청이 굳이 정식 세무조사를 벌이지 않더라도, 조세 보전의 목적만 있다면 언제든 '실질적인 사업 운영 현황'을 입증하라고 요구할 수 있는 법적 권한이 명확해진다. 주소만 빌려 쓰는 비상주 공유 오피스나, 실제 업무 없이 서류상으로만 등록된 가짜 직원이 적발될 경우 곧바로 법인세 부인이 취소되고 최고 45%의 개인 소득세나 50%의 증여세가 추징될 수 있다.◆ 단점3 - 자산별 득실 역전: 징벌적 부동산 중과세와 금융상품 혜택 원천 배제가족법인 명의로 투자한다고 해서 모든 자산에 마법 같은 절세가 일어나는 것은 아니다. 특히 부동산의 경우 취득 문턱부터 혹독하다. 법인이 주택을 매입하면 13.4%라는 징벌적 취득세 중과를 맞게 된다. 상업용 꼬마빌딩이라도 법인의 본점이 서울 등 과밀억제권역에 있고 설립 5년 이내라면 9.4%의 중과세가 꼼꼼히 따라붙는다. 일반 세율(4.6%)의 두 배가 넘는 초기 비용은 자본이 부족한 법인에게 치명타다. 게다가 매각 시에도 뼈아픈 차별이 존재한다. 개인이 부동산을 오래 보유하면 누릴 수 있는 '장기보유특별공제(최대 30~80%)'가 법인에는 아예 적용되지 않아 거액의 양도차익에 대해 법인세를 고스란히 납부해야 한다.금융상품 투자에서도 법인이 철저히 불리한 영역이 존재한다. 개인은 상장주식 매매차익에 대해 소액주주 요건을 충족하면 전액 비과세를 받거나, ISA(개인종합자산관리계좌) 및 연금저축을 통해 강력한 세액공제와 분리과세 혜택을 누린다. 하지만 법인은 이러한 혜택에서 완전히 배제돼 국내 상장주식이나 펀드를 팔아 남긴 이익에도 어김없이 20% 이상의 법인세가 과세된다. 결국 실거주용 부동산이나 비과세 혜택이 풍부한 금융상품까지 무리하게 법인에 밀어 넣는 것은 오히려 세금을 자처해서 내는 어리석은 행위가 될 수 있다.가족법인은 그 자체로 세금을 없애주는 요술 램프가 아니다. 법인 설립은 절세의 끝이 아니라 복잡한 규제와 의무를 짊어지는 새로운 경영의 시작이다. 자녀를 형식적인 주주나 유령 직원으로 올리고, 인터넷에 떠도는 표준 정관을 그대로 복사해 쓰며, 비상주 오피스에 주소만 걸어두는 식의 얄팍한 운용은 2026년부터 본격화되는 국세청의 칼날을 피할 수 없다.진정한 가족법인의 가치는 단순한 단기 세금 회피가 아니라, '100년을 내다보는 가문 자산의 시스템화'에 있다. 설립 단계부터 어떤 자산을 취득할지(부동산 vs 금융), 본점은 어디에 둘지(과밀억제권역 회피), 자본금과 지분 구조는 어떻게 짤지 명확히 설계해야 한다. 또한 임원 퇴직금과 배당 규정을 정교하게 다듬은 맞춤형 정관을 마련하고, 대표이사의 급여 수준과 실질적인 업무 내역(주총 의사록, 업무일지)을 꼼꼼히 증빙하는 '실체 있는 사업체'로 키워나가야만 한다. 가족법인이라는 그릇의 무게를 감당할 수 있는 자산가만이 이 제도를 무기 삼아 안전하고 성공적인 부의 승계를 완성할 수 있을 것이다.
조정익
2026.03.24
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'양도세 중과 유예' 매도잔금 4~6개월 늦출수 있다 [제네시스박의 1분 절세]
예정대로 다주택자 양도세 중과 유예는 오는 5월 9일 종료가 된다. 다만 다주택자 매도 의지를 높이고, 임차인 보호를 위해 이에 대해 보완조치가 실시된다. 즉 당초 5월 9일까지 매도 잔금을 해야 하나 매도계약을 할 경우 잔금기간을 4개월 ~ 6개월 유예한다. 또한 임차인이 있는 상태라도 세를 끼고 매도가 가능하다. 다만 이에 대해 유의할 점도 있는데 매도자와 매수자는 어떤 전략으로 접근해야 할지를 살펴보자.지난 2월 12일 정부는 다주택자 양도세 중과유예 종료 및 이와 관련된 보완대책을 발표했다. 즉 예정대로 양도세 중과는 5월 10일부터 실시하되, 일부 요건을 갖출시 매도 잔금을 늦춰서 매물 유도를 하고, 매수자 역시 세 낀 상태에서 거래가 가능하도록 보완조치를 내놓은 것이다.요건이 다소 복잡하고 특히 자금계획을 철저히 해야 하는데, 경우에 따라서는 좋은 기회가 될 수도 있을 것이다. 이번 대책의 핵심 내용 그리고 매도자 및 매수자 별 접근법은 어떻게 해야 하는지를 살펴보자.*첫째, 5월 9일까지 매도 계약을 하고 잔금은 4개월 ~ 6개월 유예가 가능하다.다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할때, 원래 대로라면 5월 9일까지 매도 잔금을 해야 중과를 피할 수 있으나 원활한 거래를 위해 예외 조항을 두었다.즉 5월 9일까지 매도 계약을 하고(단, 계약서 작성 및 계약금 지급이 증빙되어야 함), 기존 조정대상지역(강남 3구 및 용산구)은 4개월 뒤, 신규 조정대상지역 지정 지역(강남 3구 및 용산구 외 다른 지역)은 6개월 뒤까지 잔금을 유예한 것이다.가령 다주택자가 용산구에 위치한 주택을 5월 9일에 매매계약을 하고 9월 9일에 매도 잔금을 한다면 계약일로부터 4개월 이내 양도(매도 잔금)한 것이므로 양도세 중과를 피할 수 있다. 이 경우 양도세 신고는 2026년 11월 30일까지 해야 한다.만약 용산구가 아닌 신규 조정대상지역, 가령 과천시에 위치한 주택이라면 5월 9일까지 계약, 이후 6개월 뒤인 11월 9일까지 매도 잔금을 해야 하고 양도세 신고는 2027년 2월 1일(1월 31일이 휴일이므로 다음 날까지 연장)까지 하면 된다.단 토지거래허가구역에서는 사전 약정서 신청을 해야 하고 영업일 기준 15일(약 3주)이 소요되므로 늦어도 4월 중순까지는 약정서 신청을 해야 본 계약서를 5월 9일까지 작성 가능할 것이다. 일정을 유의하도록 하자. *둘째, 대상 물건은 다주택자 양도세 중과에 해당하는 물건을 매도하는 경우다.예를 들어 일시적 2주택 비과세의 경우 종전주택 매각 시 양도세 중과에 해당하지 않고 비과세가 가능하다. 따라서 이 경우는 이번 대책을 적용받을 수 없다. 즉 세를 끼고 매도가 불가능하다. 비슷한 경우로 등록임대주택, 비조정대상지역에 위치한 주택 그리고 1주택자가 보유한 주택 역시 중과대상 주택이 아니므로 이번 조치와 무관하다.다만 일시적 2주택 비과세, 등록임대주택 요건 준수 여부 등을 해당 지자체에서 확인하기가 쉽지 않고 시간 소요도 많이 걸릴 수 있기에 이에 대해서는 추후 문제가 발생할 여지가 다분하다(가령 일시적 2주택 비과세라고 지자체에서 판단했으나, 추후 요건 미준수로 비과세가 되지 않는 경우 등).*셋째, 매수자는 ‘무주택자’로 한정한다. 단 임차 기간이 6개월 이내라면 유주택자도 가능하다.이번 조치로 나오는 물건, 즉 양도세 중과에 해당하는 물건을 취득하는 매수자는 무주택자로 한정한다. 즉 다주택자가 내놓은 물건 중 세를 끼고 매수하는 자로 무주택자가 원칙이다.다만 해당 물건 중 남아있는 임대차기간이 6개월 이내라면 무주택자로 한정하지 않고 유주택자도 가능하다. 물론 이 경우는 신규 조정대상지역 지정된 곳만 가능한데 이는 잔여 임차기간이 짧고, 신규 조정대상지역 지정된 곳은 어차피 잔금 유예를 6개월 했으므로 굳이 무주택으로 제한할 이유가 없다고 판단한 듯 하다.*넷째, 세 낀 물건을 매수할 경우 자금계획을 꼼꼼하게 해야 한다.가령 다주택자 물건 중 무주택자인 경우 잔금유예는 4개월 ~ 6개월이 가능하고, 동시에 세 낀 물건을 매수할 수 있다. 즉 초기에는 매매가와 보증금 차액만 마련해서 일단 매수 잔금을 한 다음, 이후 해당 임대차기간이 종료되면 보증금을 돌려줘야 하는데 이때 자금계획이 원활하지 못할 경우 낭패를 볼 수 있다.참고로, 토지거래허가구역의 경우 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 과태료가 부과될 수 있기에 주의를 요한다.이렇듯 이번 중과 유예 종료 및 보완조치는 중과 대상 물건에 대해 거래를 원활하게 하기 위함이 크다. 따라서 다주택자 중 보유세 부담이 우려되는 경우, 기존 양도차익 실현을 해도 무방한 경우라면 일부 매각하는 것도 고려해볼만할 것이다. 그렇지 않다면 자녀에게 증여하는 것도 적극 알아봐야 한다. 특히 올해 7월로 예정되는 세제개편의 경우 보유세 개편이 주요 포인트가 될 가능성이 높다. 최근 대통령이 보유한 주택 역시 매물로 내놓은터라, 이에 대한 정책 실현 가능성은 그 어느 때보다 높다고 할 것이다.매수자라면 자금 여력이 되는 선에서 내 집 마련을 해보는 것을 고려해야 한다. 물론 이미 주택이 있다면 추가 매수는 신중하게 접근하자. 정 필요하다면 기존 주택을 매도하고 갈아타기를 하는 것인데, 앞서 살펴본 것처럼 1주택자는 이번 대책과 무관하기에 원칙대로 매도 후, 다시 필요한 주택을 매수하는 방향으로 가야 할 것이다.정리하자면, 이번 조치는 중과 유예 종료를 명확히 하고 다주택자 매물을 시장에 유도하기 위한 목적이 크다. 무조건적인 매도, 매수는 지양해야하겠지만 본인 상황에 맞게 이를 활용하는 방안이 있다면 지금 시기를 현명하게 활용하는 것도 필요하다 할 것이다. 현 상황을 객관적으로 바라보고 이를 냉철하게 활용하는 의사결정이 필요한 순간이다.
박민수 (제네시스박)
2026.03.03
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#주택매매전략
배우자 없는 것도 서러운데 … '상속세 폭탄'까지? [알쓸상증]
우리가 흔히 말하는 '재산 10억원까지는 상속세가 없다'는 공식은 사실 ‘배우자가 생존해 있을때’만 유효한 마법이다. 만약 배우자가 없는 상태에서 상속이 발생한다면, 그 세금의 무게는 상상을 초월할 정도로 무거워진다. 왜 배우자의 유무가 상속세의 ‘폭탄’ 여부를 결정짓는지, 그리고 부부가 함께 있는 지금 무엇을 준비해야 하는지 짚어본다.◆ 배우자 상속공제의 본질: 세법이 인정한 ‘동업자의 지분’상속세 및 증여세법에서 배우자에게 파격적인 공제 혜택(최소 5억~최대 30억)을 주는 이유는 명확하다. 부부가 함께 평생 일궈온 재산에는 명의가 누구로 되어 있든 상대 배우자의 기여도가 녹아있다고 보기 때문이다. 또한 홀로 남겨진 배우자의 노후 생계를 보장하려는 복지적 배려도 담겨 있다. 배우자가 있다는 것은 국가로부터 ‘가장 강력한 절세권’을 부여받은 것과 같으며, 반대로 배우자 없는 상속은 이 거대한 방패 없이 맨몸으로 세금폭탄을 마주하는 것과 다름없다.◆ 황혼이혼의 역설: 갈라선 뒤 찾아오는 가혹한 세금최근 통계청 자료를 보면 혼인 지속 기간 20년 이상의 ‘황혼이혼’ 비중은 전체의 약 35%를 상회한다고 한다. 문제는 이 결별이 가혹한 상속세로 이어진다는 점이다. 배우자 상속공제는 오직 사망 당시 ‘법률상 배우자’인 경우에만 적용된다. 30년을 함께 살았어도 법적으로 남남이 된 후 한쪽이 사망하면, 남은 상대방은 단 1원의 배우자 공제도 받을 수 없다. 사실혼 역시 마찬가지다. 세법은 오직 ‘서류상 배우자’만 믿는다.◆ 왜 배우자가 없으면 ‘폭탄’이 되는가?① 10억 면세점이 5억으로 반토막배우자가 생존해 있다면 ‘일괄공제 5억 + 배우자상속공제 최소 5억’이 합쳐져 10억원까지 상속세를 부담하지 않는다. 하지만 배우자가 없다면 오직 일괄공제 5억원만 적용된다. 서울 아파트 평균 가격이 10억원을 훌쩍 넘긴 현시점에서, 배우자 없는 가정은 아파트 한 채만 있어도 수천만원에서 억대의 세금을 현금으로 마련해야 하는 처지에 놓인다.② 30억 공제라는 ‘기회의 상실’배우자 상속공제는 배우자가 실제 상속받은 금액에 따라 최대 30억원까지 늘어날 수 있는 가변적 혜택이다. 하지만 배우자가 없는 1인 상속 상황에서는 이 상한선을 활용할 기회조차 원천 봉쇄된다. 재산 규모가 클수록 배우자의 유무에 따른 세액 차이는 수억원까지 벌어진다.상속인 : 배우자, 자녀 2명배우자가 법정지분율만큼 상속재산을 분배받는 것을 가정◆ 5억에서 30억 사이, ‘전략’이 없으면 5억에 갇힌다배우자 상속공제는 배우자가 생존해 있다고 해서 무조건 30억원을 공제해주는 것은 아니다. 많은 독자분들께서 오해할 수 있는 이 ‘30억 공제의 조건’을 명확히 알아야 한다.· 실제 분할의 원칙: 마음속으로 "엄마가 다 가져"라고 정하는 건 소용없다. 상속세 신고기한 후 9개월 이내에 부동산 등기나 계좌 이전을 완료해야 한다. 서류상 명의가 넘어가지 않으면 공제는 최소치인 5억원에서 멈춘다.· 법정지분의 한도: 상속세및증여세법은 배우자가 아무리 많이 받아도 ‘법정 상속지분’까지만 공제를 허용한다. 자녀 2명과 배우자가 있다면 약 43%(1.5/3.5)가 한도다. 즉 상속재산이 70억원은 돼야 30억원을 꽉 채워 공제받을 수 있다는 뜻이다.(3인 가정은 상속재산 50억)· 사전증여의 역습: 최근 10년 내 배우자에게 미리 증여한 재산이 있다면 그만큼 상속공제 한도가 줄어든다. 절세를 위한 사전증여가 나중에 독이 되어 돌아오는 ‘한도 잠식’ 현상을 경계해야 한다.◆ 역설적 전략: 때로는 공제를 덜 받는 것이 유리하다? (2차 상속의 함정)당장의 상속세를 줄이기 위해 배우자 공제 30억원을 꽉 채우는 것이 항상 정답은 아니다. 지혜로운 부부는 '2차 상속세'까지 종합적으로 고려한다. 1차 상속때 배우자가 재산을 너무 많이 가져오면, 훗날 그 배우자가 사망할때(2차 상속이 발생할때) 자녀들은 배우자의 본래 재산에 상속받은 재산까지 더해져 최고 50%의 세율로 세금을 내야 하기 때문이다. 다음과 같은 상황에서는 배우자 상속공제를 포기하는 것이 더 유리할 수 있다.① 배우자가 이미 고액 자산가인 경우: 배우자의 재산이 이미 많다면, 상속을 더 받는 순간 2차 상속때 최고 세율 50% 구간에 진입하게 된다. 이때는 배우자 상속공제를 5억원만 받고 나머지는 자녀에게 직접 넘기는 것이 유리하다.② 가치 상승이 확실한 자산: 재개발 예정지나 상장 예정 주식 등은 현재 가치가 낮을때 자녀에게 넘겨야 한다. 배우자가 받았다가 나중에 가격이 3배로 뛰었을때 자녀에게 넘기면, 자녀는 3배 뛴 가격에 대해 세금을 내야 한다.③ 배우자의 건강이나 연령: 두 분의 연령대가 비슷하고 고령이라면, 1차 상속 후 2차 상속까지의 기간이 짧을 가능성이 크다. 이 경우 재산을 배우자에게 경유시키는 것은 취득세 등 이전 비용만 낭비하는 셈이 될 수 있다.◆ 부부가 생존해 있는 지금, 반드시 점검해야 할 ‘절세 골든타임’배우자 없는 서러움에 세금 폭탄까지 더해지는 비극을 막으려면, 지금 당장 다음 리스트를 점검해보는 것이 좋다.· 자산 명의의 균형: 한 사람에게 재산이 쏠려 있다면 누가 먼저 사망했느냐에 따라 상속세가 크게 달라질 수 있다. 이상적인 상황은 재산이 많은 배우자가 먼저 사망하는 것이지만 그것을 조절할 수는 없다. 따라서 적절한 증여를 통해 명의를 분산해 배우자 상속공제를 받지 못할때 거액이 상속되지 않도록 해야한다.· 자산의 성격 분류: 노후 자금으로 쓸 ‘수익형 자산’은 배우자에게, 가치가 오를 ‘성장형 자산’은 자녀에게 배분하는 상속재산 분배 시나리오를 미리 짜두어야 한다.· 현금 흐름 확보: 배우자 상속공제를 받더라도 상속세는 발생할 수 있다. 부동산만 있는 가정은 세금을 내기 위해 급매를 해야 할 수도 있다. 보장성 보험이나 연금 등을 통해 ‘세금 낼 현금’을 준비해 두는 것이 배우자에 대한 배려다.◆ 결론: 상속 설계는 가족을 향한 가장 이성적인 사랑 고백'배우자 없는 것도 서러운데 상속세까지 폭탄'이라는 말은 준비하지 않은 자에게만 해당되는 가혹한 현실이다. 상속은 단순히 죽음 이후의 뒷정리가 아니라, 남겨진 사람이 슬픔에만 집중할 수 있도록 경제적 토대를 닦아두는 과정이다.법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다. 30억원이라는 파격적인 혜택을 우리 가족의 상황에 맞는 최적의 무기로 바꾸는 지혜, 그것이 바로 오늘 부부가 나란히 앉아 차 한 잔을 나누며 ‘현명한 승계’를 논의해야 하는 이유다.
조정익
2026.02.25
#상속세
#배우자상속공제
#자산승계
'양도세 중과 피하기' 5가지 매도 전략 [제네시스박의 1분 절세]
다주택자 양도세 중과 시행은 이제 초읽기다. 2026.5.10부터 시행이지만 정부 소식을 인용하면 약간의 예외는 허용될 수도 있을 것으로 보인다. 이런 경우에는 원칙대로, 최대한 보수적으로 접근하는 것이 중요하다. 또한 매도 순서에 따라 절세전략은 완전히 달라지는데 그 차이가 최소 수 천 만원일 것으로 보인다. 다주택자 양도세 중과시대에서 살아남는 법을 알아보자.지난 칼럼에서 2026년 올해 체크해야 할 부동산 세금 5대 이슈를 살펴보았다. 이중 첫 번째가 바로 ‘다주택자 양도세 중과 유예 여부’였고, 이는 1월 중 결과가 나올 것이라 했다. 예상대로 이에 대한 내용이 나왔는데, 대통령 신년기자회견 이후 계속되는 대통령의 SNS 메시지로 인해 오히려 혼란이 가중되는 상황이다.2월 3일까지의 상황을 정리하자면, 1)다주택자 양도세 중과는 예정대로 5월 10일부터 시행하되 2)토지거래허가구역 등 여건을 고려해 5월 9일까지 매도 잔금이 아닌 매도 계약을 하더라도 중과 배제는 가능할 것으로 보인다. 그렇다 하더라도 시간은 여전히 촉박하고 특히 보유 물건 매도 순서에 따라 세부담이 완전히 달라지기에, 앞으로는 매도 전략이 무엇보다 중요하다. 따라서 다음 내용을 반드시 숙지하도록 한다.◆ 첫째, 비조정 등 중과 대상에서 제외되는 주택을 먼저 매각한다.현행 양도세 중과 제도는 매각당시 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각해야 한다. 따라서 부산 등 지방에 있는 주택, 구체적으로 양도당시 비조정대상지역에 위치한 주택이라면 주택수가 아무리 많아도 양도세 중과와 무관하다.문제는 서울은 전체 지역이, 수도권의 경우 12곳이 조정대상지역이므로 그 대상이 상당히 많다는 것이다. 특히 양도세 중과는 ‘양도당시’로 판단하기에 제 아무리 취득 당시 비규제지역이었다 하더라도 양도당시 조정대상지역에 위치하고 세대기준 다주택이라면 양도세 중과에 해당한다. 따라서 지난 10.15 대책에서 새롭게 조정대상지역으로 추가된 지역에 위치한 주택을 매각할 때에는 반드시 이를 염두하고 매각하기 바란다.◆ 둘째, 최소 2년 이상은 보유한 후에 매각한다.앞서 비조정대상지역은 아무리 주택수가 많아도 양도세 중과에 해당하지 않는다고 했다. 그래도 조심해야 할 부분이 있는데 그건 바로 최소 2년 이상은 보유한 후 매각해야 한다는 점이다. 그렇지 않을 경우 1년 미만은 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 시 60%의 양도세율을 부담해야 한다.다주택자 양도세 중과가 최고 75%라는 점을 고려한다면 60%, 70%와 같은 단기 양도세율 역시 중과와 마찬가지다. 참고로 이는 조정대상지역에 있는 주택도 동일하게 적용되니 최소 2년 보유한 후 매각해야 한다는걸 기억하자.◆ 셋째, 중과를 피할 수 있는 ‘특수 주택’을 먼저 매각한다.이 역시 중과배제 주택을 먼저 매각해서 전체 주택수를 줄이는데에 요긴하다. 대표적으로 주택임대사업자의 ‘등록임대주택’을 들 수 있다. 세법상 ‘장기임대주택’이라고도 하는데, 1)지자체, 세무서 2곳 모두 등록을 하고 2)의무임대기간을 준수해야 하며(최소 5년 이상) 3)임대료 증액 제한 5% 준수 4)임대개시 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하) 등 관련 요건을 ‘모두’ 준수해야 한다.특히 단기 4년 모든 주택 유형 그리고 8년 장기 아파트의 경우에는 자동말소를 했고 위 요건을 모두 준수했다면 언제 매각하더라도 양도세 중과배제가 가능하니 이를 충분히 잘 활용해볼만하다. 그렇지 않고 자진말소를 했다면 자진말소 이후 1년 이내 매각해야 중과를 피할 수 있으므로 해당 일을 꼭 기억하자.그 외 수도권 외 기준시가 3억원 이하 주택 역시 중과 대상에서 제외된다. 이래저래 비조정대상지역인 지방, 그리고 수도권 외 저가주택부터 먼저 매각할 가능성이 높으니 역시 똘똘한 한 채 선호현상은 더욱 심해질 것으로 보인다.◆ 넷째, 어쩔 수 없다면 자녀에게 증여하는 것도 방법이다.비조정대상주택, 등록임대주택, 지방 저가주택 등을 매각했음에도 다주택이라고 가정하자. 그런데 양도세 중과 세부담이 너무 크거나 혹은 이대로 팔기에는 아까운 주택이 있다. 이럴 때에는 자녀에게 증여하는 방법을 고려해보자. 부담부증여, 저가양수도의 경우 해당 주택에 곧바로 전입을 해야 하기에(토지거래허가구역 가정) 차라리 증여가 나을 수 있다. 증여인 경우에는 명의를 이전하고 세를 줄 수도 있기 때문이다.실제 2025년 7월, 11월 그리고 최근에도 서울 주택 증여 건수는 늘어나는 추세다.◆ 다섯째, 마지막 남은 1주택은 취득일로부터 판단해서 비과세가 가능하다.기존처럼 추가 2년을 더 보유해야 할 필요도 없고 취득 당시 비조정이었다면 2년 이상만 보유하면 비과세가 가능하다. 이 방법은 보유 중인 주택을 모두 매각하고 자산 포트폴리오를 다시 새롭게 시작할때 유용하다.지금까지 다주택자 양도세 중과에서 유용한 다섯 가지 매도 전략을 살펴보았다. 다만 앞으로 나올 부동산 세제는 생각보다 센 규제가 나올 수도 있을 것으로 보인다. 연일 들리는 대통령의 SNS 메시지가 심상치 않기 때문이다. 이 경우 보유세 이슈가 가장 중요해질 것으로 보인다. 따라서 올해 2026년 부동산 시장에서는 세금이 주요 이슈가 될 것이고, 이는 보유세 vs 양도세 싸움이 주가 될 것이다. 이에 대해 각자의 대응 전략을 마련해두도록 하자.
박민수 (제네시스박)
2026.02.04
#다주택자양도세
#양도세중과
#부동산절세전략
"부부 사이니까 괜찮겠지?"… 안일함이 초래할 수억원대 '세금폭탄' [알쓸상증]
흔히 결혼을 '사랑의 결실'이라 부르지만, 법률과 세무의 관점에서 결혼은 '가장 긴밀한 경제 공동체의 탄생'을 의미한다. 부부는 함께 가정을 일구고 재산을 형성하며 서로에게 가장 든든한 조력자가 되지만, 정작 배우자의 유고나 이혼, 혹은 자산 이전과 같은 결정적인 순간에 법적·세무적 준비가 부족해 당황하는 경우가 적지 않다. 일반적인 상식과 법의 괴리로 인해 내지 않아도 될 세금을 부담하는 경우가 많다."우리 사이에 설마 세금 문제가 생기겠느냐"라는 안일한 생각은 평생 쌓아온 자산의 상당 부분을 세금으로 지출하게 만들거나, 남겨진 배우자의 생계 기반을 흔드는 결과로 이어지기도 한다. 배우자 상속지분에 대한 정책적 배려부터 10년간 6억원에 달하는 증여세 비과세 혜택, 그리고 최근 도입된 혼인·출산 증여공제까지. 부부 사이에서 반드시 알아야 할 '상속과 증여의 기술'은 단순한 절세를 넘어 사랑하는 이의 미래를 지키는 가장 현실적인 사랑법이다.본 칼럼에서는 복잡해 보이지만 반드시 챙겨야 할 부부간 상속, 증여의 핵심 이슈들을 심층적으로 살펴보고자 한다.◆ "2년 전후를 놓치면 끝"… 혼인·출산증여재산공제 골든타임혼인과 관련해 반드시 알아야 할 제도 중 하나는 혼인·출산증여재산공제이다. 이는 직계존속으로부터 증여받을때 적용되는 기존의 기본공제 5,000만원(10년 합산)과는 별개로, 최대 1억원을 추가로 공제해 주는 제도다. 결과적으로 혼인이나 출산 시점에 직계존속으로부터 증여받는 자녀는 최대 1억 5,000만원까지 세금 부담 없이 자금을 확보할 수 있게 됐다.공제의 핵심 요건은 '시기'에 있다. 혼인공제의 경우 혼인신고일을 기준으로 전후 각 2년, 즉 총 4년의 기간 내에 증여가 이루어져야 한다. 출산공제 역시 자녀의 출생신고일(또는 입양신고일)로부터 2년 이내에 증여받아야 혜택을 누릴 수 있다. 특정 시기에만 공제가 가능하기 때문에 기간이 경과되지 않도록 주의해야 한다. 여기서 유의할 점은 혼인과 출산공제를 각각 적용받더라도 수증자 1인당 평생 통합 한도는 1억원으로 제한된다는 사실이다. 즉, 결혼할때 이미 1억원을 공제받았다면 아이를 낳았을때 추가로 공제를 받을 수는 없다.◆ 법률혼과 사실혼, 상속과 증여에서 갈리는 운명우리 민법은 혼인신고라는 법적 절차를 거쳐야만 혼인의 효력을 인정하는 '법률혼주의'를 채택하고 있다. 이러한 법적 근거는 상속과 증여라는 자산 이전의 영역에서 배우자의 운명을 극명하게 가른다. 단순히 함께 산 기간이 길다거나 실질적인 부부 관계를 유지했다는 사실만으로는 법이 보장하는 강력한 세제 혜택과 상속권을 온전히 누릴 수 없기 때문이다.가장 큰 차이는 상속권의 유무에서 나타난다. 법률상 배우자는 피상속인 사망 시 다른 상속인들보다 5할이 가산된 법정상속분을 보장받으며, 실제 상속받은 금액에 따라 최소 5억원에서 최대 30억원에 달하는 배우자상속공제를 적용받아 상속세 부담을 획기적으로 낮출 수 있다. 반면 사실혼 배우자는 민법상 법정상속인에 포함되지 않는다. 즉, 피상속인이 별도의 유언(유증)을 남기지 않는 한, 평생을 함께하며 재산 형성에 기여했더라도 단 1원의 재산도 법적으로 상속받을 수 없으며, 당연히 배우자상속공제 혜택 또한 전무하다.증여의 경우에도 상황은 비슷하다. 법률상 배우자 간에는 10년간 6억원이라는 파격적인 증여재산공제가 적용돼 자산의 사전 이전이 용이하다. 하지만 사실혼 배우자 사이의 자금 거래는 원칙적으로 타인 간의 증여로 간주된다. 생활비 명목으로 건넨 자금이 자산 형성에 사용될 경우, 증여세 면제 한도가 사실상 없다시피 한 사실혼 관계에서는 고액의 증여세가 부과될 위험에 노출된다. 다만 국민연금이나 공무원연금 등 일부 사회보장법령에서는 실질적인 유족 보호를 위해 사실혼 배우자에게도 수급권을 인정하고 있으나, 이는 어디까지나 예외적인 규정일 뿐이다.결국 사실혼 관계의 부부라면 자산 관리 전략을 일반적인 부부와는 다르게 접근해야 한다. 상속권이 없는 사실혼 배우자를 위해 생전 증여를 고려하거나, 신탁이나 생명보험의 수익자 지정 기능을 활용해 사후 생활 보장 수단을 미리 마련해 두는 것이 필수적이다. 또한 이혼 시 재산분할에서는 사실혼 관계에서도 공동 형성 재산에 대한 청산 권리를 인정받을 수 있다는 점을 참고해, 자산의 귀속 명의를 정교하게 설계할 필요가 있다. 법의 테두리 밖에서 형성된 공동체의 경제적 안전망은 오직 치밀한 사전 준비를 통해서만 구축될 수 있다는 사실을 명심해야 한다.◆ 잘못쓰면 독이되는 증여재산공제 6억상속세 및 증여세법은 거주자가 배우자로부터 증여를 받는 경우, 10년간 합산해 6억원까지 증여세 과세표준에서 공제해 주는 파격적인 혜택을 제공하고 있다. 이는 일반적인 증여재산공제 중 가장 크며 이것을 어떻게 활용하느냐에 따라 가족의 전체적인 세금 설계에 많은 영향을 미친다. 이 공제는 부부가 공동으로 자산을 형성했다는 기여도를 인정함과 동시에, 남은 배우자의 노후 생활 안정을 돕기 위한 정책적 배려다.이 제도의 핵심은 '10년'이라는 시간과 '6억원'이라는 한도의 조합에 있다. 6억원의 공제 한도는 단회성으로 끝나는 것이 아니라 증여일로부터 소급해 10년이 지나면 다시 살아난다. 즉, 30세에 6억원을 증여하고 40세, 50세에 각각 추가로 6억원씩 증여한다면 평생에 걸쳐 상당한 규모의 자산을 세금 부담 없이 배우자 명의로 이전할 수 있다. 이는 향후 발생할 상속세를 줄이는 가장 기본적인 '사전 증여 전략'의 토대가 된다.하지만 '6억원까지는 무조건 비과세'라는 인식을 경계해야 할 지점도 분명 존재한다. 가장 빈번하게 발생하는 실수는 일상적인 자금 거래와 증여의 경계를 모호하게 관리하는 것이다. 배우자에게 생활비나 교육비 명목으로 자금을 송금하는 것은 통상 가사 비용으로 보아 과세하지 않는 것이 원칙이다. 그러나 이 자금이 생활비로 소비되지 않고 저축이나 투자로 이어져 배우자 명의의 부동산이나 주식을 취득하는 자금원으로 쓰인다면, 국세청은 이를 실질적인 증여로 판단할 수 있다. 특히 고액 자산가의 경우 계좌 추적을 통해 생활비를 가장한 자산 이전을 적발해 증여세를 부과하는 사례가 늘고 있으므로 주의가 필요하다.또한 모든 증여재산공제는 수증자가 거주자인 경우에 적용 가능하다. 수증자가 비거주자인 경우에는 적용되지 않는다. 문제는 거주자, 비거주자의 판단이 일반 대중의 입장에서 매우 어렵다는 점이다. 해외 영주권을 취득하고 현지에서 생계를 꾸리는 배우자에게 국내 자산을 증여하면서 6억원 공제를 적용해 신고했으나, 과세관청이 수증자를 '비거주자'로 판단해 공제를 부인하고 거액의 증여세를 추징한 사례가 다수 존재한다.반대로, 비록 해외 영주권자라 하더라도 국내에 가족이 있고 자산 상태나 직업상 다시 입국해 주로 국내에 거주할 것으로 인정되는 경우에는 '거주자'로 보아 6억원 공제를 인정한 판례도 있다. 즉, 단순한 국적이나 영주권 유무보다 실질적인 생활의 근거지가 어디인가 여부가 거주자/비거주자를 판단하는 중요한 기준이 된다.결국 부부간 증여재산공제는 장기적인 안목에서 접근해야 할 스케줄링의 영역이다. 부동산이나 주식처럼 가치 상승이 기대되는 우량 자산을 10년 단위로 배우자에게 분산 이전함으로써 양도소득세의 합산 과세를 피하고 상속세율 구간을 낮추는 지혜가 필요하다. 비록 공제 범위 내의 증여라 하더라도 자금의 출처를 명확히 하고 향후 세무 분쟁에 대비하기 위해 증여 계약서를 작성하고 증여세 신고를 마쳐두는 것이 안전한 자산 관리의 정석이다. 부부 사이의 6억원은 단순한 숫자가 아니라, 가문의 부를 지키고 전수하기 위한 가장 효율적인 설계도다.◆ 2차 상속까지 고려한 배우자상속공제 전략'배우자상속공제'는 일반적으로 적용받을 수 있는 공제 중 가장 큰 금액의 공제한도를 가진다. 배우자상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액을 상속세 과세가액에서 공제해주는데, 그 범위가 최소 5억원에서 최대 30억원에 달한다. 설령 배우자가 재산을 전혀 상속받지 않거나 5억원 미만으로 받더라도 기본적으로 5억원은 공제해주며, 법정상속분 내에서 실제 상속받은 금액이 크다면 최대 30억원까지 세금 부담을 지우지 않는다. 즉, 사후 결정요소인 배우자가 실제로 상속받은 금액이 배우자상속공제를 결정하는 것이다.배우자가 실제로 상속받은 금액으로 인정받으려면 상속세 신고기한(사망일이 속한 달의 말일부터 6개월)까지 배우자 명의로 재산을 분할하고 등기나 명의개설 등을 완료해야 한다. 단순히 "배우자가 다 갖기로 했다"는 구두 합의만으로는 부족하며, 법정 기한 내에 재산 분할 사실을 신고하지 않으면 최소 5억원의 공제밖에 받지 못하는 불상사가 발생할 수 있다.배우자상속공제를 극대화하기 위해 배우자에게 상속재산을 과도하게 몰아주는 것이 항상 최선의 선택은 아니라는 점도 유의해야 한다. 배우자의 사망시 발생하는 '2차 상속'의 상속세 문제까지 동시에 고려해야 하기 때문이다. 당장의 상속세를 줄이기 위해 배우자가 모든 재산을 상속받으면, 향후 그 배우자가 사망했을때 자녀들이 물려받을 재산이 비대해져 더 높은 세율의 상속세를 낼 수 있다.따라서 1차 상속 시 배우자 공제를 최대한 활용하면서도, 향후 배우자의 자산 규모와 연령을 고려해 자녀에게 적정 지분을 미리 배분하는 입체적인 설계가 필요하다. 만약 생존 배우자의 재산이 더 많다면 상속재산을 분배받지 않는 것이 더 유리할 수 있다.◆ 재산분할은 '제자리 찾기', 위자료는 '손해 배상' … 명목 하나에 갈리는 이혼세금이혼 시 발생하는 재산의 이전은 그 명목이 '재산분할'이냐, 혹은 '위자료'냐에 따라 세무상 취급이 완전히 달라지므로 각별한 주의가 필요하다. 먼저 재산분할은 혼인 중 공동으로 형성한 재산을 각자의 기여도에 따라 나누는 것으로 본다. 따라서 재산분할 명목으로 자산이 이전될 때는 원칙적으로 증여세나 양도소득세가 과세되지 않는다. 본래 내 몫을 내가 가져오는 것이기에 부의 무상 이전인 증여로 보지 않으며, 유상 양도로도 보지 않는 것이다. 다만 분할 받은 재산이 부동산일 경우, 소유권 이전 등기에 따른 취득세는 납부해야 한다. 이때도 표준세율보다 낮은 특례세율이 적용돼 일반적인 매매보다 세 부담이 낮다.반면 위자료는 성격이 전혀 다르다. 위자료는 이혼에 책임이 있는 배우자가 상대방의 정신적 고통에 대해 지급하는 손해배상금의 성격을 띤다. 위자료를 현금으로 지급할 때는 통상적인 수준 내에서 증여세나 소득세 문제가 발생하지 않는다. 그러나 부동산이나 주식 같은 자산으로 위자료를 양도소득세 대상자산으로 대물변제할 경우에는 세 부담이 발생할 수 있다.세법은 부동산으로 위자료를 주는 행위를 '위자료 지급 의무라는 채무를 면하는 대가로 자산을 넘기는 유상 양도'로 간주한다. 즉, 주는 사람에게 양도소득세가 부과되는 것이다. 따라서 다주택자나 양도차익이 큰 부동산을 보유하고 있다면 위자료 명목의 부동산 이전은 반드시 피해야 할 설계다.실무적으로 가장 경계해야 할 지점은 '과도한 재산분할'과 '위장 이혼'에 대한 과세당국의 감시다. 재산분할이 통상적인 수준을 넘어 일방에게 지나치게 유리하게 이루어졌다고 판단될 경우, 세무당국은 그 초과 부분을 실질적인 증여로 보아 증여세를 부과할 수 있다. 또한 조세 회피를 목적으로 이혼 형식을 빌려 재산을 분산시킨 뒤 실제로는 혼인 관계를 유지하는 위장 이혼 역시 엄격한 사후 관리 대상이다. 이혼 후에도 동일한 주소지에서 거주하거나 경제적 공동체를 유지하는 정황이 포착되면, 당초 면제받았던 양도세나 증여세가 추징됨은 물론 가산세 폭탄까지 맞을 수 있다.결국 이혼에 따른 자산 설계의 핵심은 '명목의 정교함'에 있다. 가능한 한 공동 형성 재산은 재산분할 명목으로 조정해 양도세와 증여세를 피하고, 위자료는 적정 수준의 현금으로 설정하는 것이 세부담을 최소화하는 정석이다. 부동산 이전이 불가피하다면 해당 주택의 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 하며, 판결문이나 조정조서에 분할 사유와 귀책 사유를 어떻게 명시하느냐에 따라 수억 원의 세금이 왔다 갔다 할 수 있다. 이혼은 단순한 결별이 아니라, 가장 정교한 세무적 판단이 요구되는 자산의 재편 과정임을 잊지 말아야 한다.세금은 아는 만큼 보이고, 준비한 만큼 지킬 수 있는 영역이다. 특히 부부라는 특수관계 안에서 일어나는 자산의 이동은 국세청이 가장 예의주시하는 지점이기도 하다. "우리는 괜찮겠지"라는 생각으로 넘겼던 사소한 계좌 이체나 명의 이전이 훗날 거대한 세금의 부메랑이 되어 돌아올 수 있음을 잊지 말아야 한다. 지금 이 글을 읽는 순간이 우리 가족의 자산 설계도에 빈틈은 없는지, 혹시 유통기한이 지난 상식에 의존하고 있지는 않은지 되돌아볼 최적의 시점이다. 정교한 세금설계는 결코 멀리 있지 않다. 전문가와의 상담을 통해 지금 바로 실행에 옮기는 작은 결단이 수억 원의 자산을 지키는 시작점이 될 것이다.
조정익
2026.01.27
#부부세금
#배우자상속세
#부부증여
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"담장 없으면 안 불안해?" 미국 부자는 집을 요새로 만든다 | 홍키자의 美쿡 | 홍성용 특파원
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2026.04.06
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"바이오 묻고 더블로 가!" 600% 올랐는데 2배 더 오른 알지노믹스
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2026.03.30
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2026.03.23
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#대출
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"스타벅스 직원은 팁 노동자 아니다" 카페에서 팁 안내도 괜찮은 이유
월가월부
2026.03.16
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트럼프 관세 위헌! 격노한 美 15% 글로벌 관세 맞불
자이앤트TV
2026.03.09
#트럼프
#trumptariffs
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보유세 이렇게 바뀔겁니다
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2026.03.03
#부동산
#세금
#양도세
재테크기초
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1년 탔는데 10년 탄듯? … 봄맞이 세차 잘못하면 '헌차' [돈되는 카있슈]
봄에는 겨울보다 자동차 세차장이 붐빕니다. 한결 따뜻해진 날씨에 나들이도 많아지고 덩달아 세차 욕구도 샘솟기 때문이죠. 미세먼지, 황사, 봄비 등이 차체에 남긴 얼룩도 세차 욕구를 불러일으킵니다. 차체는 사람의 피부와 같습니다. 세수처럼 세차는 차체를 부식시키는 제설약품, 나무수액, 새똥, 벌레 사체, 미세먼지 등을 없앨 수 있습니다.그러나 독한 세제를 사용하거나 너무 자주하면 오히려 차체에 트러블을 일으키고 부식도 심해질 수 있습니다. 비누칠을 잘못 하거나 과다하게 하면 오히려 보습·면역 역할을 담당하는 ‘피부장벽’이 손상돼 노화 현상이 발생하는 것과 마찬가지라고 보시면 됩니다. 잘못된 세차는 차에 독(毒)입니다. 차체도 늙고, 결국 나중에 중고차로 팔 때 제 값을 받지 못하니 경제적으로도 손해가 됩니다. 돈은 돈대로 쓰고 차도 버리는 셈이죠. 봄을 맞아 10년 타도 1년 탄 것처럼 차를 관리할 수 있는 세차 상식을 알려드리겠습니다.셀프 세차 자료 사진. ◆ 터치 VS 노터치 ... 장단점은자동세차장. 참 편리합니다. 5~10분이면 쉽고 빠르게 차를 닦아낼 수 있습니다. 옷이 더럽혀지거나 땀을 흘릴 필요도 없습니다. 주유소 내에 설치된 자동세차장은 할인권을 이용하면 대개 무료나 1000~3000원 정도 싼값으로 이용할 수도 있습니다. 자동세차장은 크게 터치식과 비터치식으로 구분할 수 있습니다. 두 방식 모두 장단점이 있습니다.터치식 세차는 천으로 된 롤러나 브러시로 오염물을 제거합니다. 터치식 자동세차를 자주 이용하면 차체 표면에 잔 흠집이 많이 생길 수 있습니다. 짧은 시간에 때를 없애기 위해 독성이 강한 세제를 쓰는 곳이 있기 때문입니다.일반 세차는 물을 뿌려 차체 표면에 달라붙은 먼지와 때를 불린 다음 씻어내므로 독하지 않은 세제로도 충분합니다. 하지만 자동세차기에서는 때를 불릴 만한 시간적 여유가 없어 강력한 세제를 쓰는 곳이 있습니다. 일부 세제는 때 뿐만 아니라 차 표면 광택층까지 벗겨내기도 합니다.자동세차장 자료 사진. 차 표면은 철판, 녹을 방지하는 일반도막, 방청도료막, 메탈릭수지층(페인트), 광택층(왁스층) 등으로 이뤄져 있습니다. 이 중 차체 노화를 막는 보호막인 광택층이 벗겨지면 광택이 사라지는 것은 물론 페인트면도 보호받지 못합니다.형식적으로 뿌린 물로는 표면에 달라붙은 흙과 먼지가 떨어지지도 않습니다. 여기에 브러시가 표면을 문지르면 흠집이 날 수 있죠. 브러시도 문제입니다. 고회전하며 차를 닦아주는 브러시는 잔 흠집을 남기기도 합니다. 자동세차 횟수가 늘어날수록 흠집도 많아집니다.세차장 측이 브러시를 자주 교환해주면 이 문제는 상당부분 해결됩니다. 대신 교체비용이 수백만원에 달해 교체를 소홀히 하는 곳도 있습니다. 터치식 세차장을 이용할 때는 브러시나 천의 관리 상태를 파악하는게 좋지만 일반 이용자 입장에서는 알아내기 쉽지 않죠.터치식 문제를 해결하기 위해 등장한게 비접촉식 세차입니다. ‘노터치’ 또는 ‘노브러시’라는 용어를 씁니다. 프리미엄 세차로 여겨져 가격은 비싼 편입니다. 1만원 이상이죠.비접촉식 세차는 고압수와 세제를 이용해 차체를 씻어냅니다. 브러시나 천이 차체에 닿지 않아 흠집 걱정을 덜어줍니다. 대신 찌든 오염물이나 기름때 제거 능력은 떨어집니다.자동차 손세차장. 사진촬영=최기성 매경 디지털뉴스룸 기자 >◆ 손세차, 잘못하면 ‘독’손세차는 단순히 차를 깨끗하게 만드는 수준을 넘어 내 차 상태를 자세히 파악하고 피해를 최소화하는데 도움을 줍니다. 자동차 마니아들이 손세차에 흠뻑 빠져드는 이유도 여기에 있습니다. 다만 잘못된 방식으로 세차를 하는 것은 안 하느니만 못할 때가 많습니다. 봄 햇살이 좋다며 햇볕 아래에서 세차를 하는 것은 피해야 합니다. 물방울이 볼록렌즈 작용을 해 차체 표면에 트러블이 생길 수 있어서죠. 세차는 그늘에서 해야 하는게 원칙입니다.세차할때 가장 먼저 할 일은 차체에 묻어 있는 오물을 제거할때 도장면이 손상되지 않도록 물을 뿌려가며 조심해서 닦아내는 것입니다. 물을 사용할 때도 ‘왕도’가 있습니다. 물은 위에서 아래로 뿌려줘야 합니다. 밑에서부터 뿌리면 아래 먼지가 튀어 오르고 호스에 묻은 먼지와 흙이 차체에 닿기 때문이죠.물을 뿌린 뒤에는 세제를 이용해 차를 닦아냅니다. 세차할 때마다 세제를 이용할 필요는 없습니다. 세차한지 얼마 안 됐다면 물을 뿌려 먼지를 털어내고 때를 불린 뒤 깨끗하고 고운 천으로 물기만 훔쳐내도 됩니다.자동차 광택. 사진촬영=최기성 매경 디지털뉴스룸 기자 >직접 세차를 하다 보면 구석구석 살펴볼 수 있어 차를 좀 더 잘 관리할 수 있습니다. 문콕, 날카로운 금속이나 나뭇가지 등으로 흠집이 난 곳, 눈에 잘 보이지 않았던 하체 손상 등을 발견할 수 있죠. 차를 깨끗하게 유지하려면 평소에 먼지떨이개로 차를 자주 털어주는게 좋습니다.세제를 이용한 세차는 한두 달에 한 번 정도만 실시하고 중간 중간에 세제 없이 물세차를 해주면 됩니다.세차를 해도 차체가 탁해 보인다면 흠집이 많기 때문입니다. 맑은 날 차 표면을 살펴보면 미세한 흠집이 원형이나 직선으로 퍼져 있는 것을 볼 수 있습니다. 이런 흠집은 빛을 난반사시켜 도장 면을 뿌옇고 탁하게 보이게 합니다.셀프세차장. 사진출처=연합뉴스 >실내 세차를 할 때는 문과 트렁크를 열어 통풍을 시키고 말려줍니다. 실내나 트렁크에 배어 있는 음식물 냄새는 물론 흙이나 모래도 제거합니다. 실내 매트는 꺼내서 청소하고, 물에 젖었다면 잘 말린뒤 넣어야 퀴퀴한 냄새로 고생하지 않고 오랫동안 깨끗하게 쓸 수 있습니다.자동차는 누가 언제 어떻게 관리하느냐에 따라 상태가 천차만별이 됩니다. 동안이 될 수 있고 노안이 될 수도 있습니다. 차 가치도 덩달아 달라집니다.
최기성
2026.04.02
#차량관리
#세차상식
#꿀팁
중고차 허위매물 ... 혼자 수십대 차량 올린 딜러는 일단 의심하라 [돈되는 카있슈]
A씨는 중고차 사이트를 검색하다 470만원에 판다는 국산 SUV를 발견했다. 사실이라면 횡재할 수 있다는 생각에 A씨는 딜러와 연락한 뒤 중고차 시장을 찾아갔다. 친절했던 딜러는 이런저런 이유를 대면서 원래 제시했던 가격보다 6배 비싼 2880만원을 요구했다. 뒤늦게 사기를 당했다는 사실을 안 A씨가 구입을 거부하자 딜러는 태도가 돌변했다. 폭언을 내뱉고 협박하면서 차 안에 감금했다.중고차 사기꾼들이 침수차나 사고차를 속여 팔기 위한 미끼로 허위매물을 만들기도 한다. 사진은 침수차 자료 사진.◆ 침수차나 사고차를 비싸게 강매할때 '미끼'로 사용경찰에 적발된 중고차 허위매물 피해 사례입니다. 중고차 시장 고질병으로 여겨지는 허위매물은 한마디로 ‘가짜 중고차’입니다. 실제 있지도 않은 매물이죠. 폐차 수준의 침수차나 사고차를 비싼 값에 강매할때 미끼로 사용하는 중고차도 허위매물에 속합니다.중고차 기업들이 허위매물 적발에 적극 나서면서 예전보다는 줄었지만 그래도 여전히 피해자가 발생하고 있습니다. 중고차 허위매물 그래픽. 중고차 기업들은 허위매물로 신뢰를 잃지 않기 위해 적발에 적극 나서고 있다. 허위매물 사기꾼들이 소비자를 속이는 방법은 간단합니다. 허위매물 사기꾼들은 중고차를 싸게 사고 싶어하는 소비자들의 심리를 악용합니다. 싼값 선호 소비자들이 ‘싸고 좋은 차’를 찾는 심리는 사라지지 않기 때문에 허위매물 피해를 언제든 입을 수 있습니다. 이들은 ‘헐값’이나 ‘싼값’을 미끼로 소비자를 유혹한 뒤 협박·강매, 감금·폭행을 일삼습니다. 대출 사기로 이어지기도 합니다.허위매물 피해를 입지 않으려면 소비자 스스로 조심해야 합니다. 다행히 방법이 있습니다. 번거롭기는 하지만 어렵지도 않습니다. 우선 헐값·싼값에 흔들리지 않으면 됩니다. ‘싸고 좋은 차’를 일반 소비자가 중고차 시장에서 살 가능성은 사실상 ‘제로’(0)입니다. 가격이 너무 싸다면 사고나 고장 등 딜러가 감춘 다른 문제가 있을 가능성이 있습니다.허위매물 피해 예방법. ◆ 차량 사진으로도 '가짜 중고차' 흔적 찾을 수 있어혼자서 수십 대의 매물을 올린 딜러도 의심해야 합니다. 자금 문제 때문에 한 명이 매물 수십 대를 보유하기 어렵기 때문이죠. 혼자서 수십 대를 구입할 돈도 없고 주차해 둘 곳도 없습니다.사진에서도 허위매물 흔적을 찾을 수 있습니다. 사진에서 설명과 다른 부분을 나오는 곳이 있다면 의심해봐야 합니다. 가짜 매물을 대량으로 올리고 타 중고차 사이트에서 매물 정보를 긁어오다 보니 사진과 다른 내용이 게재되는 사례가 종종 있기 때문이죠. 겨울인데 봄이나 여름에 찍은 것 같은 사진, 다른 중고차 사이트의 워터마크가 찍힌 사진이 대표적입니다.허위매물 신고법. ◆ 딜러가 종사원증 상시 패용하고 있지 않아도 '사기' 가능성매물 사진이나 소개란에 적혀 있는 중고차 시장 정보와 판매자(딜러)의 지역 정보가 달라도 가짜 매물일 수 있습니다. 딜러들은 주로 해당 지역 매매시장에 소속돼 활동하기 때문이죠. 딜러와 만났을때 사려던 차가 방금 팔렸다며 다른 차를 권유한다면 그 자리를 바로 뜨는게 낫습니다.실제 통화한 딜러가 아닌 다른 딜러가 나와도 사기 피해를 입을 수 있습니다. 부득이한 상황으로 통화한 딜러가 나오지 못할 수도 있습니다. 하지만 조금이라도 낌새가 이상하면 바로 자리를 벗어나는게 상책입니다.딜러가 종사원증을 패용하고 있지 않다면 상종하지 않는게 좋습니다. 중고차 매매를 하려면 종사원증을 발급받아야 합니다. 종사원증을 잃어버렸다거나 주머니에게 꺼내 잠시 보여준뒤 다시 감추듯 넣으면 사기꾼일 가능성이 있습니다.허위매물 걱정 없이 안전하게 중고차 사는 방법. 국토교통부와 한국교통안전공단이 운영하는 ‘자동차365’ 사이트로 실 매물 여부도 파악할 수 있습니다. 사이트에 접속해 차량 번호를 입력하면 됩니다. 정식 딜러 여부도 알 수 있죠.임기상 자동차시민연합 대표는 “허위매물 피해를 입지 않으려면 싼값 유혹에 흔들리지 말아야 한다”며 “허위매물에 당했다고 직접 해결하려다가 더 큰 피해를 볼 수 있으므로 자동차365를 통해 확인하고 소비자 보호단체 도움을 받는게 낫다”고 조언했습니다.
최기성
2026.03.05
#중고차
#허위매물
#중고차구매
새해 중고차 가격대별 알뜰구매 꿀팁(2) [돈되는 카있슈]
중고차는 500만원대를 기점으로 매물이 많아지기 시작합니다. 차종도 다양해집니다. 경차, 소형차, 준중형차, 중형차, 대형차는 물론 수입차도 선택할 수 있습니다. 소비자 입장에서는 고르는 재미가 커진다는 뜻입니다. 대신 잘 골라야 하는 어려움도 있습니다. 금액이 커지는 만큼 사기를 당하거나 바가지를 쓸 가능성도 덩달아 높아집니다. 사기꾼들이나 호객꾼들도 ‘돈 되는 중고차’에 몰리기 때문이죠. 가격이나 외관만 보고 덜컥 판단했다가는 피해를 보기 쉽습니다. 따져보면 안전한 구매가 가장 알뜰한 구매입니다. 500만원 미만 중고차 구입법을 소개한 지난회에 이어 이번회에서는 500만원 이상 중고차를 살 때 필요한 안전·알뜰 구입방법을 알려드리겠습니다.벤츠 인증 중고차 점검 장면. ◆ 500만~800만원 : 실내 안전·편의사양 철저히 점검생애 첫 차 구매자나 세컨드카 구매자들이 가장 많이 책정하는 가격대입니다. 연식과 주행거리가 모두 짧은 신차급 경차를 살 수 있습니다. 5년 10만㎞ 미만인 준중형차도 구입할 수 있죠. 출고된지 5~7년 정도 됐고 주행거리가 10만㎞ 안팎인 중고차를 산다면 소모품 교환과 점검만 해도 5년 이상 별다른 문제없이 탈 수 있습니다.중고 경차는 구입한 뒤 1년쯤 타다 팔아도 가치가 거의 떨어지지 않습니다. 기아 모닝과 레이의 가치 하락은 매우 더디게 진행됩니다. 이 가격대 중고차를 살 때는 실내 안전·편의 장치가 제대로 작동하는지, 어떤 부품이 교체됐는지 파악해야 합니다. 타이어 마모 상태도 살펴봐야 합니다. 엔카닷컴에 따르면 기아 모닝 2022년식, 기아 레이 밴 2021년식, 르노 SM6 2017년식, KG모빌리티 코란도C 2018년식, 기아 K5 2016년식이 800만원 미만에 나와 있습니다.중고차시장에서 인기 높은 기아 모닝. ◆ 800만~1000만원 : 소모품 교체하면 속 썩을 일 적어출고된지 3년 이상 된 모델부터 이 가격대에 진입하기 시작합니다. 경차와 준중형차는 3~6년, SUV는 7~9년 정도 된 매물이 많은 편입니다. 국산 준중형·중형 세단 기준으로 평균 감가율은 출고된지 3년이 지나면 평균 30% 수준입니다. 5년이면 45%, 10년이면 70% 정도입니다. 차급이 커질수록 감가율도 높아집니다. 다만 해당 감가율은 평균치일 뿐 인기 차종 여부, 색상, 주행거리, 사고 유무 등에 따라 달라집니다. 또 세단보다는 SUV 가격이 높게 형성돼 있습니다.경차와 소형차는 연식이 짧고 내외관 상태가 좋은 편입니다. 출고된지 6년 이상된 차를 살 때는 정비 업체에서 전체 상태를 점검합니다. 50만원 정도 들여 미심쩍은 소모품을 교체해주면 더 좋습니다. 기아 레이 2020년식, 기아 니로와 스포티지 2018년식, 르노 QM6 2017년식, 현대차 그랜저 HG 2016년식 매물이 많은 편입니다.중고차 거래 장면. ◆1000만~1500만원 : 품질보증 중고차 기업 이용하면 좋아신차는 부담되지만 너무 낡은 차는 싫다고 여기는 소비자들이 1000만원대 중고차를 찾습니다. 수입차를 타고 싶어하지만 예산이 부족한 20~30대도 1000만원대를 선호하는 경향이 있습니다. 출고된지 5~7년 된 준중형 SUV, 6~8년 된 준대형차나 중형 SUV를 구매할 수 있습니다. 수입차도 골라서 살 수 있습니다.1000만원 이상 구입 예산을 잡을 때는 할부금융 대신 현금 완납이나 은행권 자동차 대출 상품을 이용하는게 낫습니다. 중고차 할부 금리는 신용도에 따라 달라지지만 일반적으로 신차 할부 금리보다 두 배 정도 비쌉니다.중고차 가치 평가 장면. 간혹 대형 사고, 사기, 침수 등 문제로 흘러들어온 신차급 중고차도 이 가격대에 나옵니다. 급매물이어서 싸게 판다는 말에 현혹되지 말고 차 상태를 중고차 진단 업체를 통해 꼼꼼히 점검해봐야 합니다. 가능하면 품질보증을 해주거나 직접 매입한 매물을 판매하는 중고차 기업을 이용하는게 낫습니다.1000만원대 수입차는 겉으로는 상태가 괜찮지만 보증 기간이 끝나 수리비가 많이 들 수 있습니다. 겉만 멀쩡하고 속은 망가진 ‘쓰레기 차’를 속아 살 수도 있습니다. 가능하다면 중고차 전문가 동행 서비스를 이용해서 차 상태는 물론 향후 점검·교체비용 등을 꼼꼼히 따져보는게 낫습니다.1070만원으로 가격이 책정된 벤츠 E클래스 매물.
기아 모닝 2024년식, 현대차 캐스퍼 2023년식, 현대차 아반떼 2022년식, 기아 스포티지와 카니발 2020년식, 현대차 그랜저와 제네시스 G80 2019년식, 현대차 싼타페 2018년식이 이 가격대에 있습니다. 수입차의 경우 벤츠 E클래스 2014년식, BMW 5시리즈 2016년식, 아우디 A3 2018년식, 혼다 어코드 2018년식, 미니 쿠퍼 2020년식 등이 매물로 나온 상태입니다.
최기성
2026.02.03
#중고차
#예산별중고차
#가격대별중고차
새해 중고차 가격대별 알뜰구매 꿀팁(1) [돈되는 카있슈]
#지난해 3월 취업한 새내기 직장인 최절감 씨는 ‘장롱면허’입니다. 대학생때 운전면허를 땄지만 실제 운전한 경험은 적었죠. 그는 주말 취미 활동을 위해 생애 처음으로 차를 사기로 마음먹었습니다. 주식투자와 내집 마련을 위해 새차 대신 중고차를 사기로 결정했죠. 자동차를 잘 아는 친구 추천으로 지난해 10월 준중형 세단인 르노 SM3 2011년식을 180만원에 샀습니다. 접촉 사고로 범퍼와 도어를 교환한 차량이었지만 다른 곳은 멀쩡했고 외관도 비교적 깨끗했죠. 두 달 정도 타 보니 차량 상태가 괜찮아 당초 1년간 운전연습용으로 사용하려다 2~3년 더 타기로 결정했습니다.자동차는 대다수 사람들에게 집 다음으로 비싼 재산 목록 2호입니다. 사회초년생이 선호하는 국산 소형 스포츠유틸리티차량(SUV)나 준중형 세단을 신차로 사려면 2000만원으로도 부족할 때가 많습니다. 신차 중 가장 저렴한 경차를 구입할 때도 1000만원 이상 마련해둬야 합니다. 중고차도 재산 목록 2호이지만 신차보다 비용을 크게 아낄 수 있습니다. 경차를 신차로 살 비용이면 준중형차나 중형차를 살 수 있습니다. 보험료 부담도 신차보다 작습니다.가성비(가격 대비 품질) 높은 500만원 이하 차량도 많습니다. 국산차는 물론 수입차도 있습니다. 더 나아가 아이폰과 갤럭시 같은 스마트폰이나 노트북보다 저렴한 100만원대 중고차도 많습니다. 대부분 연식이 오래되고 크고 작은 사고로 교환 부위가 많지만 생애 첫 차로 쓰기에는 충분합니다. 중고차를 알뜰하고 안전하게 구매할 수 있는 꿀팁을 예산대별로 2회에 걸쳐 알려드리겠습니다.500만원 이하에 나온 가성비 SUV 르노 QM5. 출처: 르노 >◆ 100만원대 : 운전연습용으로 안성맞춤주로 초보 운전자들이 더 좋은 차를 구입하기 전 운전연습용으로 6개월~1년 정도 사용하기 위해 구입합니다. 초보 운전자 시절에는 흠집이 나거나 찌그러져도 부담이 작은 차가 좋기 때문입니다. 가격이 저렴한 것은 물론 세금과 자동차 보험료를 모두 아낄 수 있습니다. 자기차량손해담보에 가입하지 않으면 보험료를 40% 정도를 절감할 수 있죠. 다만 출고된지 15년 안팎되는 중고차가 많아 겉모습이 그다지 깨끗하지 못하고 사고 경력도 비교적 많다는 단점이 있습니다. 100만원대 중고차를 고를 때는 겉모습보다는 차체 결함이나 기능에 이상이 있는지 살펴보는게 좋습니다.100만원대에 구입할 수 있는 쉐보레 스파크. 출처: 쉐보레 >초보 운전자라면 유지비와 수리비가 적게 들고 운전도 편한 경차, 소형차, 준중형차를 선택하는게 낫습니다. 1~2년 사용한 뒤 폐차하더라도 30만~40만원은 받을 수 있습니다. 중고차 수출업체에 판매하면 좀 더 높은 가격을 받을 가능성도 있죠. 중고차 거래사이트에는 주로 경차와 준중형차가 100만원대 매물로 나와 있습니다. 쉐보레 스파크 2012년식, 르노 SM3 2010~2011년식, 쉐보레 말리부 2012년식이 대표 차종입니다.중고차시장에서 생애 첫차나 세컨드카로 많이 찾는 기아 모닝. 출처: 최기성 기자 >◆200만~300만원 : 2~3년 뒤 팔아도 손해 적어생애 첫차 운전자나 세컨드카 구매자가 2~3년 정도 운행할 계획이라면 300만원 이하 차종도 알뜰한 선택입니다. 아이 등하교용, 마트 장보기용 등 세컨드카로 사용한 차량은 주행거리가 짧은 편입니다. 연식이 오래된 차는 이미 감가가 많이 된 상태입니다. 몇 년 더 운행하더라도 가격 하락폭이 적습니다. 큰 사고가 없다면 2~3년 뒤 되팔때 반값은 받을 수 있습니다. 200만원에 샀다면 적어도 100만원에는 팔 수 있습니다.구입비 외에 따로 비용을 마련해 타이어, 오일류, 브레이크 부분 등을 점검하고 가격이 저렴한 중고 부품을 이용해 수리하면 좀 더 안전하고 편리하게 탈 수 있습니다. 100만원대 중고차보다 매물도 많습니다. 차종 선택폭도 넓어집니다. 경차, 준중형세단은 물론 중형 세단과 SUV까지도 살 수 있습니다. 르노 SM5 2012년식, 르노 SM3 2015년식, 쌍용 코란도C 2012년식이 이 가격대에 나옵니다.중고차시장에서 인기높은 그랜저HG. 출처: 현대차 >◆300만~500만원 : 5년 타면 본전 뽑는다300만원대부터 매물이 두 배 이상 많아집니다. 세단보다 가격이 높게 형성된 SUV 매물도 이 가격대에서 본격적으로 등장합니다. 경차와 준중형세단은 물론 중형세단과 준대형세단, 중형 SUV도 살 수 있습니다. 경차나 준중형세단의 경우 출고된지 10년 안팎이면서 상태가 상당히 양호한 매물도 종종 볼 수 있습니다. 30만~50만원 정도 저렴한 차를 산 뒤 아낀 비용으로 광택을 하고 미심쩍은 소모품도 교체하면 가성비를 더 높일 수 있습니다. 겉모습은 물론 성능까지 더 향상할 수 있습니다. 3~5년 정도는 안심하고 탈 수 있고 본전도 뽑을 수 있죠.중고차 진단 장면. 출처: 엔카닷컴 >다만 대형차나 수입차는 유지비나 수리비가 비싸기 때문에 차량 상태를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 배보다 배꼽이 커지는 것을 예방하기 위해서입니다. 기아 모닝 2015년식, 현대차 쏘나타 2012년식, 기아 K7 2012년식, 현대차 그랜저 2011년식, 현대차 싼타페 2011년식, 기아 스포티지 2012년식, 르노 QM5 2013년식 등이 이 가격대에 해당합니다.
최기성
2026.01.08
#중고차
#예산별중고차
#중고차구매
중고차 싸게 사려면 12~1월을 노려라 [돈되는 카있슈]
‘쓰는 맛’을 즐기다 ‘쓴 맛’을 봤기 때문일까요. 자동차 시장에서 알뜰 구매 현상이 가속화되고 있습니다. 경기 불황과 고물가 영향으로 ‘이왕이면 비싸고 좋은 차’를 찾던 보복 소비는 급감한 대신 구입비와 유지비를 모두 아낄 수 있는 ‘가성비(가격대비성능) 높은 차’를 선호하는 경향이 나타나고 있습니다.중고차를 거래하고 있는 장면. 출처: 케이카 >알뜰 소비자들은 신차 대신 중고차를 눈여겨봅니다. 자동차 기술 발전으로 10년을 탔는데 1년 탄 듯한 중고차가 많아진 것도 영향을 줬습니다. 마침 중고차를 더 알뜰하게 구입할 수 있는 시기가 왔습니다. 연말연시입니다.사실 연말이 되면 신차 할인 프로모션이 대대적으로 진행됩니다. 연말에는 소비 심리가 위축되기 때문에 구매 욕구를 자극하고 재고 물량도 털어내기 위해서죠. 신차 할인 프로모션은 신차 가격 할인으로 이어지고, 신차 가격 할인은 중고차 가격에 영향을 줍니다.중고차 시장에서 인기가 높은 현대차 그랜저IG. 출처: 현대차 >◆ 연말연시 중고차 가격 할인 프로그램 눈길중고차 업체도 할인 프로그램을 선보이기도 합니다. 중고차기업인 케이카는 올해 말까지 최대 400만원 할인, 1000만원 보증 무료 등의 혜택을 주는 기획전을 진행 중이죠. 할인 대상 차종이 한정된 데다 판매 대수가 적다고 아쉬워하지 않아도 됩니다. 가격이 떨어지는 비수기에는 알뜰하게 중고차를 살 수 있습니다. 공급은 많고 수요는 적은 시기가 비수기입니다. 연말연시가 대표적입니다. 반대로 수요가 많아져 매물이 적어지는 시기는 성수기입니다.중고차를 저렴하게 사고 싶다면 성수기보다는 비수기를 노리는게 낫습니다. 반대로 타던 차를 좀 더 좋은 가격에 팔고 싶다면 성수기가 좋겠죠. 물론 경기 상황, 인기 차종 여부, 차량 상태, 사고 유무, 매물 공급 상황, 매매 지역, 후속 신차 출시 여부 등 수많은 조건에 따라 비수기인데도 가격이 비싸지는 차가 있고 성수기인데도 가격이 떨어지는 차도 있습니다. 그래도 비수기와 성수기를 알면 중고차를 사거나 타던 차를 매각할 시점을 판단해 좀 더 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.중고차 상태를 점검하고 있는 장면. 출처: 엔카닷컴 >◆ 월별로 살펴본 성수기·비수기중고차 성수기와 비수기는 시세로 판단할 수 있습니다. 시세는 중고차를 거래할때 기준이 되는 가격표입니다. 중고차단체나 중고차기업이 시세를 산정합니다. 중고차기업이 운영하는 온라인 사이트, 네이버·다음 자동차 정보코너 등을 통해 시세를 볼 수 있습니다.시세를 기준으로 1년을 성수기와 비수기로 구분하면 1월은 비수기가 끝나가는 시기입니다. 겨울은 계절적 비수기입니다. 자동차의 적인 폭설과 한파 때문에 차를 운전하기 어려워 구매 욕구가 떨어집니다. 주로 1월 말이나 2월 초에 오는 설 연휴도 주머니를 가볍게 만듭니다. 설 준비나 여행 등 돈 쓸 일이 많아지기 때문이죠. 중고차 시세는 약보합세를 형성할 때가 많습니다. 2월에는 중고차시장이 성수기를 준비하는 시기입니다. 졸업·입사 시즌을 맞아 대학생, 사회초년생들이 점차 ‘중고차 입질’을 합니다. 중고차 시세는 약보합세를 벗어나 보합세에 접어듭니다.기아 인증 중고차센터. 출처: 기아 >3~4월은 중고차시장이 가장 활기를 띠는 봄철 성수기입니다. 대학생, 사회초년생, 초보 운전자, 장롱면허 소지자 등이 중고차 구입에 적극 나서 공급은 줄고 수요가 늘어납니다. 중고차 가격도 강세나 강보합세를 나타냅니다. 5~6월은 봄철 성수기 끝자락에 해당합니다. 5월에는 가족 행사가 많고 지출이 많아 차를 사려는 욕구가 감소하기 때문이죠. 강보합세나 강세를 형성하던 시세도 보합세로 내려앉습니다.7월은 중순 전까지 성수기입니다. 휴가철을 앞두고 차를 바꾸려는 욕구가 강해져서죠. 인기 차종은 5~6월보다 비싼 값에 팔리기도 합니다. 시세는 강보합세나 강보합에 가까운 보합세입니다. 인기 차종은 강세를 보입니다. 여름휴가철인 7월 말부터 8월 중순까지는 거래가 주춤합니다. 강세를 보였던 인기 차종은 강보합세, 비인기 차종은 약보합세를 형성합니다.9~10월은 추석을 전후로 명암이 조금 엇갈립니다. 추석이 오기 2~3주 전에는 새로 산 차를 타고 고향에 가거나 가을 나들이를 떠나고 싶어 하는 수요로 중고차 가격이 강보합세를 형성합니다. 11~12월은 비수기입니다. 한 해를 차분히 정리하면서 새해를 준비하는 때로 주머니 열기를 꺼리는 분위기가 형성됩니다. 송년회 같은 모임도 많아 주머니가 가벼워집니다. 시세는 약보합세나 약세를 보입니다.인기 중고차종인 기아 쏘렌토 하이브리드. 출처: 기아 >또 시간이 지날수록 가격이 떨어지는 중고차 속성상 연식 변경이 이뤄지는 겨울에는 1년 중 가장 큰 폭으로 가격이 하락합니다. 여기에 재고를 처분하거나 비수기에 판매를 촉진하기 위해 신차업체들이 할인 행사에 나서면서 중고차시장에 들어오는 매물이 많아지는 것도 시세에 영향을 줍니다.
최기성
2025.12.10
#중고차
#성수기비수기
#알뜰구매
[머니쇼+] 김승호 회장이 3000억원을 들여 산 두 미국 주식은
1조원대 자산을 보유한 거부가 됐다. 이제는 사람들에게 부자가 되는 법을 알려주는 ‘투자 멘토’로 변신 중이다. 김승호 스노우폭스 회장 얘기다. 그보다 더 재테크 세미나에 어울리는 사람은 찾기 힘들다. 27일 코엑스마곡에서 개막하는 서울머니쇼플러스(+)에 그가 등장한다.28일 ‘어떻게 투자할 것인가’라는 주제로 진행되는 세미나에서 참관객과 만나는 김 회장에게 미리 질문을 던지고 답을 받았다. 그는 “자수성가 부자가 되는 방법은 두 가지밖에 없다”며 “하나는 직접 회사를 세우는 창업, 나머지는 성공하는 기업에 올라타는 투자”라고 딱 잘라 말한다.자신의 경험에 빗대어 나온 말이다. 1987년 중앙대를 스스로 그만두고 미국 휴스턴으로 건너가 식품점, 지역 신문사, 컴퓨터 조립회사 등 돈이 되는 것은 닥치는 대로 해본다. 2005년까지 사업 실패만 7번에 달할 정도로 악전고투한다.초반 18년을 실패와 친구처럼 보냈다. 이같은 실패는 성공의 자양분이 된다. 2004년 3월 미국 델라웨어에 짐킴홀딩스를 설립하며 모기업이 음식료 업체를 지배하는 기업 구조를 만든다. 2005년 이후 10년간 미국 전역에 도시락 전문 체인 스노우폭스를 확장한다.빠른 점심 식사와 어느 정도 건강을 챙기려는 현지 직장인들에게 이 도시락은 큰 인기를 끌었다. 비싼 초밥을 중심으로 구성하다 보니 단가도 챙길 수 있었다. 김 회장은 영국 초밥 전문업체와 합병하면서 덩치를 더 키운다.김 회장은 “사업 초기 여러 사업에서 망한 것은 기초 없이 성장에 매달려 있었기 때문”이라면서 “바닥을 쌓으며 보낸 시간이 높이의 차이를 이루어내는 것을 스스로 목격하면서 이것이 ‘복리의 법칙’이라고 깨달았다”고 털어놨다.그는 창업을 통해 빠르게 부자가 되든지 투자로 천천히 부자가 되든지 ‘복리’를 이해하는게 중요하다고 거듭 강조했다. 김 회장은 “복리는 원금에 이자가 붙고 그 총합에 다시 이자가 붙으면서 눈덩이처럼 불어나는 현상”이라며 “복리는 처음에는 수학 같지만 사실은 인생의 태도라고 생각한다”고 전했다.그가 말한 인생의 복리는 습관·건강·인간관계·투자에 영향을 미친다고 설명했다. 김 회장은 “지속적인 미세한 개선이 결국 기하급수적인 변화를 만들어낸다”며 “복리의 기적을 경험한 투자자는 절대 다시 가난해지지 않는다”고 소개했다. 그는 최소 5년 이상은 투자와 창업에 매달려서 복리를 경험해봐야 한다는 입장이다.스노우폭스의 도시락 제품. [스노우폭스]이제 그는 난도 높은 회사 직접경영보다 ‘가성비’ 좋은 투자에 집중하는 모양새다. 그러자면 막대한 종잣돈이 필요했다. 김 회장은 2023년 미국 스노우폭스 사업권을 일본 식품 서비스 회사 ‘젠쇼’에 8000억원을 받고 엑시트(매각)한다. 그는 “당시 매각은 미국 사업권에 한정된 것으로, 현재 한국 스노우폭스나 스노우폭스플라워(꽃집 체인)는 여전히 100% 소유 중”이라고 밝혔다.전문 투자자로서 김 회장은 “버핏을 목표로 하는건 모든 투자자의 꿈과 같지만 그 꿈은 포기했다”며 “오히려 저보다 사업을 잘하는 사업 경영자들에게 존경한다는 뜻으로 그 사업체들에 투자하고 있다”고 밝혔다. 그가 언급한 사업가는 일론 머스크(테슬라 창업자), 알렉스 카프(팔란티어), 피터 틸(파운더스펀드 회장) 등 미국 경영자 3인이다.글로벌 창업자에 대한 존경심은 투자금 증가로 이어졌다. 김 회장은 “2020년에 테슬라를 주당 40달러 무렵부터 사기 시작했고, 팔란티어는 상장 초기부터 지속적으로 매입해 현재 100만주 넘게 보유하고 있다”고 전했다. 그에 따르면 팔란티어 사장단 4명을 제외하면 그는 이 인공지능(AI) 소프트웨어 회사의 5번째 주요 주주인 셈이다.그는 이어 “최근에는 비트마인 주식을 130만주 이상 매수해 이 회사 의장인 톰 리보다 약 3배 많은 주식을 보유한 개인 최대주주”라고 자신을 소개했다. 지난 17일 주가와 환율 기준으로 팔란티어는 약 2500억원, 비트마인은 약 590억원 규모로 보유하고 있다는 뜻이다. 비트마인은 이더리움이라는 업계 2위(시가총액 기준) 코인을 재무자산으로 들고 있는 회사로, 최근 서학개미들의 사랑을 받고 있다.김 회장은 투자 시 재무 데이터가 아니라 경영자를 더 중시해야 한다는 입장이다. 그는 “좋은 투자처는 훌륭한 경영자, 넓은 시장 규모, 남들에게 도움이 되는 사업이라는 세 요소를 갖추고 있다”며 “테슬라는 인류의 삶과 방향을 바꿀 기업이라고 생각해 투자하고 있다”고 말했다.이어 그는 “팔란티어는 전 세계 기업과 국가가 직면한 문제에 대해 해결책을 제시하며, 그들의 손에서 모든 국가와 산업이 새롭게 태어날 것”이라고 말한 후 “비트마인은 기존 상업은행들을 위협하는 은행이 될 것이어서 성장성이 높다”고 투자 이유를 밝혔다. 직원 30만명의 미국 레거시(전통) 은행들이 8명의 비트마인과 경쟁하는 것이 곧 현실이 될 것이라고 그는 내다봤다.세계 최대 이더리움(ETH) 보유 기업인 비트마인 이머전 테크놀러지스(비트마인)의 톰 리 의장(펀드스트랫 공동창업자). [팩트블록]김 회장은 국내 상장사 역시 주주친화 기업으로 바뀌어야 한다는 의견이다. 그는 “기업을 이끄는 사람은 회사에 좋은 일이든 나쁜 일이든 주주나 대중과 소통해야 한다”며 “경영자가 무슨 일을 하는지 불투명한 상장사나 주주들을 향한 약속을 지키지 않는 회사에 투자해선 안된다”고 덧붙였다.최근 자신의 현금흐름을 투자 분야에 집중하면서 그의 패밀리오피스 ‘짐킴홀딩스’는 자금 약 1조원을 운용한다. 순수한 김 회장 돈이다. 그의 투자 철학을 책으로 담은 ‘돈의 속성’은 120만부 넘게 팔려 초대형 베스트셀러에 올랐다.그는 최근 AI 거품 논란으로 국내외 주식시장 변동성이 커지고 있는 것을 오히려 투자 기회로 삼으라고 조언하기도 했다. 김 회장은 “자산가격 변동이야말로 재산이 재분배되는 과정”이라며 “저는 주식 50%를 먼저 깔고 나머지 돈을 채권과 부동산에 각각 25% 비율로 투자해놓고 가급적 이 투자 비중을 지키려 한다”고 밝혔다.김 회장은 “이제 대한민국도 돈을 똑바로 바라보는 시대가 됐다”며 “돈을 경시하거나 무시하지 마라. 그러면 돈도 당신을 무시한다. 돈을 인격체로 대한다면 빨리 부자가 되는 급한 투자나 일확천금을 노리는 요행 투자도 하지 않게 된다”고 당부했다.
문일호
2025.11.22
#김승호
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