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‘박리다매 시대’ 끝났다 중국, 고부가가치 산업 노린다 | 희토류 카드 쥔 중국 위태로운 한국의 대응 카드는?
‘박리다매 시대’ 끝났다 중국, 고부가가치 산업 노린다 | 희토류 카드 쥔 중국 위태로운 한국의 대응 카드는? | 중국 전문가 이철 박사 [2부] |자이앤트썰
'전세 공급난' 2027년 더 큰 충격 온다 [경매 NPL컷]
올해 봄 이사철, 서울에서 전세 매물을 찾던 세입자들은 1년 전의 절반도 안 되는 물건 앞에 섰다. 선택지는 셋뿐이다. 두 배 가까이 오른 보증금을 감당하거나, 월세로 전환하거나, 서울을 떠나거나. 이 상황을 만든 것은 수요 증가가 아니다. 공급이 구조적으로 차단됐다. 숫자는 단순하다. 1년 새 서울 전세 매물이 45.5% 사라졌다(아실). 1분기 전세 거래량은 9년 만의 최저다(서울시). 신규 임대차 중 갱신 비율이 52.6%에 달하는 것은 세입자 절반 이상이 이사를 원해도 시장에 갈 곳이 없다는 뜻이다(국토교통부). 실거주를 강화하고 투기를 억제하려던 정책들이 복합적으로 겹치면서, 정작 보호받아야 할 세입자들이 가장 먼저 압박받는 구조가 만들어졌다. ◆ 공급을 잠근 세 개의 자물쇠서울 전세 공급 위축은 단일 원인이 아니다. 세 가지 정책이 동시에 집주인의 임대 공급 유인을 구조적으로 잠그고 있다. 첫째, 입주 물량 절벽이다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 27% 급감했다(부동산R114). 2022~2023년 착공 감소가 시차를 두고 공급 절벽으로 나타나는 것으로, 신규 공급이 막히자 기존 전세 물건에 수요가 집중됐다. 둘째, 토지거래허가구역 지정 확대와 실거주 의무 강화다. 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해졌다. 신규 전세 공급원이 차단된 것이다. 10·15 대책 발표 당일 4만 4,055건이었던 서울 임대차 매물은 6개월 만에 32.5% 감소했으며, 전세 매물 감소율(-37.6%)은 월세(-26.2%)보다 가팔랐다(아실). 셋째, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료다. 정부는 오는 5월 9일부로 중과 유예를 종료한다고 공식 발표했다. 유예 종료 후에는 기본세율에 20~30%p가 중과된다. 다주택자 입장에서는 임대 공급보다 관망이나 실거주 전환이 합리적 선택이 된다. 임대 공급 유인이 한 층 더 약해지는 구조다. ◆ 투기꾼을 겨냥한 화살이 세입자에게 향했다 세 정책의 공통된 의도는 실거주 강화와 투기 억제다. 그러나 복합적으로 작동한 결과는 의도와 다른 방향으로 흘렀다. 임대 공급이 위축되고, 전세 매물이 감소하고, 세입자의 주거 이동 자유가 박탈되고 있다. 투기 수요를 억제하기 위한 정책이 무주택 세입자를 먼저 압박하는 역설이다. 한국 전세 시장은 구조적으로 집주인의 임대 공급 의사에 전적으로 의존한다. 공급 유인을 건드리면 시장 자체가 흔들리는 취약한 설계다. 이번 사태는 부처별 규제가 임대 공급에 미치는 복합 충격을 사전에 충분히 검토하지 못한 결과로 볼 수 있다. 특히 서울 외곽 지역의 피해가 집중되고 있다. 아실 데이터에 따르면 올해 들어 노원구(-65.8%), 금천구(-64.1%), 중랑구(-60.9%) 등의 전세 매물이 소멸 수준으로 줄었다. 강남·서초보다 외곽 비강남권 세입자들이 더 심한 공급 충격을 받고 있는 것이다. ◆ 카운트다운은 이미 시작됐다 [2027년 임대인 전세 보증금 조달 추가 4~5조원 집중부담] 현재의 문제보다 더 주목해야 할 것은 2027년 전후 갱신 만기 집중 시점이다. 규모부터 확인해야 한다. 2025년 한 해 서울에서 계약갱신요구권이 행사된 계약은 4만 8천 건에 달한다(국토교통부 임대차 계약 신고 자료: 2025년 갱신 계약 98,040건 × 갱신권 행사 비율 49.3% 적용). 2024년 하반기 갱신권 행사분까지 합산하면 2027년 전후 만기 도래 물량은 6만 건을 상회한다. 이들의 원계약은 2023년 전세 하락기에 체결됐고, 갱신가는 5% 상한으로 묶였다. 2027년 만기 시 집주인은 건당 평균 8,500만원의 추가 자금을 조달하거나 세입자를 내보내야 한다. 시장 전체로 환산하면 4조~5조원의 보증금 조달 부담이 2027년 한 해에 집중된다. 구조를 들여다보면 위험의 메커니즘이 보인다. 2024~2025년 고점에서 체결된 신규 전세 계약들과, 5% 상한 적용을 받아 시세보다 훨씬 낮게 갱신된 계약들이 2027년을 전후해 동시에 만기를 맞는다. 갱신 세입자는 당시 저가 보증금을 돌려받아 현재 고점 시세의 신규 전세로 이동해야 하는데, 집주인 입장에서는 저가 보증금을 반환한 뒤 고점 보증금을 다시 받아야 하는 자금 흐름이 생긴다. 집주인의 유동성이 이 갭을 감당하지 못하는 순간, 보증금 미반환 사고가 집중적으로 발생할 수 있다. HUG(주택도시보증공사) 전세금 반환보증 대위변제 총액이 2025년 1조 7,935억원으로 전년(3조 9,948억원) 대비 55.1% 감소한 것을 두고 전세 시장 안정화의 신호로 해석하는 시각이 있다. 그러나 이 수치는 2023~2024년 전세사기 폭발기의 진정을 반영한 것이다. HUG가 2023년 5월 보증 기준을 강화하면서 고위험 물건의 보증 발급 자체가 줄었고, 전세보증 채권 회수율이 2023년 14.3%에서 2025년 84.8%로 급등한 것이 대위변제 총액 감소의 주된 원인이다(HUG).총액이 줄었다고 시장 위험이 사라진 것이 아니라, 보증 사각지대가 넓어졌다는 뜻으로 읽어야 한다. 2020년 임대차 2법 시행 직후에도 갱신이 급증하고 2년 뒤 역전세·전세사기가 연쇄적으로 터진 선례가 있다. 지금의 구조는 당시보다 입주 물량 감소라는 변수가 하나 더 얹혀 있다. 경매 시장이 이미 신호를 보내고 있다. 서울 아파트 경매 진행 건수는 2026년 2월 97건에서 3월 161건으로 한 달 새 66% 급증했다(지지옥션). 낙찰가율은 6개월 만에 처음으로 100% 아래로 내려왔다. 2023년 전세사기 폭발기에도 서울 아파트 강제경매 개시 결정은 HUG 대위변제 정점에 앞서 먼저 증가했다. 서울 집합건물 강제경매 개시 결정이 전년 대비 10% 이상 늘며 처음으로 1만 가구를 돌파한 것은 2025년이다(법원경매정보). 총액 지표가 안정적으로 보이는 지금이, 정책 대응을 늦추기 가장 위험한 시점이다. ◆ 지금이라도 설계를 바꾸지 않으면갭투자 억제와 임대 공급 유지는 설계를 분리할 수 있다. 임대 등록을 조건으로 실거주 의무의 예외 범위를 확대하면, 투기 억제라는 목표를 유지하면서도 전세 공급을 일정 수준 복원하는 병행 설계가 가능하다. 현재 정책은 이 분리를 하지 않고 있다. 갭투자와 등록 임대를 동일하게 취급하면서 공급 유인 자체를 차단하는 것이 문제의 핵심이다. 단기적으로는 양도세 중과 재시행과 병행해 등록 임대사업자에 대한 세제 인센티브를 복원하는 방안이 검토될 수 있다. 2017~2018년 임대주택 등록 활성화 방안 시행 당시 서울 등록 임대 물량은 반년 만에 17.7만 채 순증했다(국토교통부). 다만 당시 정책이 이후 전세사기의 온상이 된 부작용도 있었던 만큼, 보증보험 의무 가입과 임대료 인상 상한 준수를 등록 요건으로 강화하는 방식의 설계 보완이 전제돼야 한다. 공급 확대와 세입자 보호를 동시에 설계하지 않고 어느 한쪽만 선택하는 방식이 반복적으로 부작용을 낳아왔다. 전세 공급 위축이 장기화될 경우의 파급 경로도 직시해야 한다. 서울 세입자의 경기도 이주 가속, 월세 전환에 따른 주거비 부담 누적, 가처분 소득 감소로 인한 내수 소비 둔화가 연쇄적으로 이어진다. 올해 1분기 신규 임대차 중 월세 비중이 이미 52.74%로 전세를 넘어선 것은 이 구조 변화의 속도가 예상보다 빠름을 보여준다(국토교통부). 월세화가 가속되면 가계의 주거 비용은 고정 지출로 전환되고, 이는 소비 여력을 장기적으로 압박하는 거시경제 변수가 된다. HUG의 구상권 채권 누적 문제도 중장기 설계 안에 포함돼야 한다. HUG는 대위변제 후 집주인에게 구상권을 행사해 자금을 회수하는데, 2025년 채권 회수율이 84.8%로 급등한 것은 경매 낙찰 수익으로 간신히 메운 결과다(HUG). 2027년 갱신 만기가 집중되면 HUG의 대위변제 수요가 다시 증가할 수 있고, 경매 낙찰 단가 하락이 겹칠 경우 공적 보증 재정이 압박받는 구조가 반복될 수 있다.2025년 국내 은행권 부실채권(NPL) 매각 규모가 8.1조원으로 이미 시장 소화 한계에 근접한 상황에서(PwC 삼일), 전세 보증 부실이 공적 재정 부담으로 전이되는 경로를 선제적으로 차단하는 제도 설계가 필요하다. 지금 서울 전세 시장에서 진짜 질문은 '전세가 언제 회복되느냐'가 아니다. 입주 물량 감소, 실거주 의무, 세제 변화가 동시에 작동하는 이 구조가 4조~5조원 규모의 2027년 갱신 만기 집중 충격을 버텨낼 수 있느냐다. 2020년에도 시장은 경고를 보냈고, 정책은 2년 뒤에 반응했다. 이번에는 그 2년이 없다.
미국-이란 전쟁후 ... 비트코인 가격 강세장 온다 [코인진단]
[코인진단-26] 미국·이스라엘의 대이란 전쟁이 본격화한 뒤 3월 글로벌 에너지 시장은 단순한 변동성을 넘어 체제 충격에 가까운 반응을 보이고 있다. 미국과 이스라엘의 2월 28일 공격 개시 이후 호르무즈 해협을 통과하는 유조선이 급감하면서 원유 가격은 공급 부족으로 크게 급등했다. 브렌트유는 3월 기록적인 월간 상승폭을 기록했고, 서부텍사스중질유(WTI) 시장은 한 때 배럴당 120달러에 육박하기도 했다. 전쟁 전과 비교하면 100% 가까이 오른 것이다. 시장은 이번 사태를 1970년대 이후 가장 큰 에너지 공급 충격 가운데 하나로 받아들이고 있다. 국제에너지기구(IEA)에 따르면 호르무즈를 지나는 원유·정제연료·NGL 흐름은 2월 하루 2000만 배럴 이상에서 4월 초 380만 배럴 수준으로 급감했다.황, 암모니아 등 중동산 원유와 LNG에서 파생되는 부산 자원들도 이미 글로벌 공급에 지장이 발생했기 때문이다. 이 여파는 나프타, LPG, 제트연료 등으로 번지고 있고, 비에너지 쪽에서도 비료·플라스틱·알루미늄 가격 압력이 커지고 있다. 로이터 보도에 따르면 전쟁 이후 중동산 요소 가격은 전쟁 전과 대비해 톤당 약 40% 가량 상승한 상황이다. 더 중요한 점은 해협이 다시 열리더라도 공급망이 곧바로 정상화되지는 않는다는 것이다. 4월 초를 지나면서 휴전 얘기가 본격화하고 있지만 언제 다시 원유 흐름이 재개될지는 쉽게 예상하기 어렵다. 공급이 막히는 기간이 길어질수록 이번 충격의 여파는 단순한 원유 부족 현상을 넘어서 물가 전반에 전이될 전망이다. 미국 EIA는 이런 이유로 호르무즈 재개 이후에도 유류 가격 상승세가 수개월 이어질 수 있다고 봤다. 이런 상황에서 비트코인 가격은 어떻게 될까? ◆ 급등한 원유 ... 당분간 높은 수준 유지할 가능성 높아원유는 매우 많은 상품의 원료로 사용된다. 원유 가격이 당분간 계속 높은 수준을 유지한다는 것은, 이번 전쟁이 글로벌 헤드라인 인플레이션을 자극할 가능성이 높다는 의미이기도 하다. IMF는 전쟁 장기화 시 중앙은행이 팬데믹 이후보다 더 큰 고통을 감수하며 물가를 눌러야 할 수 있다고 경고했다. IMF는 경제 성장 기본 시나리오에서 올해 유가 평균을 배럴당 82달러로 두고도 2026년 세계 성장률 전망을 3.1%로 낮췄다. 더 나쁜 시나리오에서는 유가가 100~110달러대까지 치솟으며 성장률이 경기침체 문턱까지 밀릴 수 있다고 보고 있다. 즉 아직 장기 고물가가 확정된 것은 아니지만, 그 가능성을 진지하게 가격에 반영해야 하는 국면으로 이미 들어섰다는 뜻이다. EU 집행위원회는 호르무즈 봉쇄로 인한 에너지·비료 가격 급등이 유럽에 스태그플레이션 위험을 불러올 수 있다고 경고했다.시장에서는 대번에 ECB와 스위스, 스웨덴 등 국가에서의 금리인상 가능성을 높여잡았다. 영국에서도 브로커리지들이 영란은행의 조기 인상 가능성을 다시 거론하고 있다. 중앙은행은 아직 신중한 태도를 보이면서도 물가 동향을 면밀히 주시하는 분위기다. ECB 부총재 루이스 데 귄도스는 금리 인상 여부는 에너지 가격 급등이 다른 상품과 서비스 가격으로 번지는 '2차 효과'에 달려 있다고 밝혔다. ◆ 전쟁 길어지자 '하드머니'로 관심 쏟아지는 이유는상황이 이렇다보니 전쟁통에 하드머니 자산으로 이목이 쏠리고 있다. 하드머니란 누군가 마음을 먹는다고 해서 쉽게 공급이 늘어날 수 없는 돈을 말한다. 희소성이 강하고, 가치가 쉽게 희석되지 않아 인플레이션이나 통화가치 하락에 대한 방어 수단으로 거론된다. 금이나 비트코인이 바로 대표적인 하드머니다. 금값은 전쟁 초기였던 3월 한 때는 20% 넘게 급락했다. 터키 등 주요 금 보유국들이 자국 통화 안정을 위해서 보유중인 금을 시중에 다량 매각했기 때문이다. 하지만 이후 전쟁이 길어지고, 그에 따른 인플레이션 우려가 불거지면서 -6% 선까지 빠르게 회복 중이다.4월 14일 현물 금값은 트라이온스당 4831달러 선까지 상승했다. 공급이 제한되고 인플레이션 통화정책의 재량에서 상대적으로 멀리 있는 자산이라는 점이 다시 평가받는 것이다. 금과 같은 수급 이슈에서 비교적 자유로웠던 비트코인은 같은 날 개당 7만4000달러선을 오르내리고 있다. 전쟁 직전과 대비했을때 오히려 9% 가까이 오른 가격이다. 비트코인은 대부분의 경우에는 나스닥 등 기술주 가격과 함께 움직이는 위험자산 성격이 짙지만, 전체 발행량이 2100만개로 고정되어 있다는 점이 ‘희소성을 지닌 디지털 하드머니’라는 서사를 부여받은 것으로 보인다. 전쟁 중간에 이란이 호르무즈 해협을 오가는 원유 유조선에 배럴당 1달러의 통행료를 부과하겠다고 밝혔는데, 이 통행료 징수를 비트코인으로 할 가능성이 있다는 보도가 이어지면서 가격에 추가적인 긍정 영향을 미쳤다. ◆ 물가가 오른다고 미국이 금리를 올릴 수 있을까그렇다면 앞으로는 어떻게 될까. 앞서도 설명했지만 통상 물가가 오르면 중앙은행에서는 금리를 올리는 방식으로 대응한다. 그러면 화폐의 가치가 다시 상승하면서 시중 유동성은 줄어들고 물가가 제자리로 돌아오게 된다. 하지만 시장 분석가들은 지금의 상황이 이렇게 단편적인 방식으로는 쉽게 해결하기 어려운 복잡한 상황이라고 설명한다. 상황을 복잡하게 만드는 가장 큰 요인은 최근 미국에서 나타나고 있는 재정지배 경향이다. 재정지배란 정부가 재정을 조달하기가 어려워져서 중앙은행이 물가조절 정책을 적시에 펼치지 못하는 상태를 말한다. 물가를 잡으려면 금리를 올려야 하는데, 금리를 올리면 정부의 이자 부담이 커지고, 채권 발행이 어려워지므로 제때 금리 대응을 못하게 되는 것이다.실제로 미국 연방정부 총부채는 2025년 기준 39조달러, 공공보유 부채는 31조4000억달러에 달한다. 미국은 이미 매년 부채 이자만으로도 국방비 이상의 지출을 하고 있다. 트럼프 정부는 이런 부채 문제 완화를 위해 지난해부터 눈에 띄게 미 연준(Fed)에 연속적인 금리인하 단행을 압박해왔다. 연준이 금리인하를 해야 채권을 낮은 이자에 발행할 수 있다는 논리다.하지만 현 연준 의장인 제롬 파월이 연준 독립성을 강조하면서 버텼고, 별다른 성과를 거두지는 못했다. 문제는 올해 5월 연준 의장이 교체된다는 점이다. 시장에서는 트럼프 대통령이 심혈을 기울여 고른 케빈 워시 연준 의장 지명자가 연준에 입성할 경우, 인플레이션 대응을 제때에 못할 가능성을 우려하고 있다. ◆ 글로벌 경제 '낮은 성장과 높은 물가' 이어질 가능성종합해보자. 전쟁으로 인한 비용 인플레이션이 이어지고, 동시에 재정이 느슨해지며, 중앙은행 독립성에 대한 의심까지 커진다면 시장에서는 자연스럽게 채권보다는 실물, 재량통화보다는 희소성이 높은 하드머니를 선호할 가능성이 높다. 전쟁이 터진 후 금과 에너지, 원자재, 그리고 비트코인이 함께 유망 투자 섹터로 거론되는 이유도 여기에 있다. 지금 시장이 마주한 질문은 단순하지 않다. 유가가 올랐으니 자연스럽게 물가가 오를 것이지만, 더 중요한 것은 이 충격이 얼마나 오래 지속되느냐, 그리고 각국 정부와 중앙은행이 그것을 어떻게 흡수하느냐다. 호르무즈 정상화가 지연되고, 에너지 가격의 2차 파급효과가 넓어지고, 재정 규율마저 느슨해진다면 세계 경제는 다시 한동안 '낮은 성장과 높은 물가'라는 불편한 조합과 동행할 수 있다.이 시나리오에서 비트코인은 하드머니 선호 수혜를 보게 될 가능성이 있다. 물론 3월에 갑자기 등장한 전쟁이 시장 구도를 크게 틀어놓았듯, 또 새롭게 다른 지정학적 이슈가 등장해 이같은 흐름을 흐트러트릴 경우에 대해서도 항상 주시하는 자세가 필요할 것이다.
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유가 쇼크와 인플레 위기 ... 전쟁 포트폴리오 재편 전략 [백찬규의 ETF 클리닉]
전운 속 매크로, 위기 속에 숨겨진 생존의 지렛대 미국-이란 전쟁이 한 달을 넘어서며 WTI 유가가 배럴당 114달러를 돌파했다. 이번 유가 쇼크는 단순한 비용 상승을 넘어, 글로벌 경제의 핵심 변수인 인플레이션과 금리 경로를 근본적으로 뒤흔들고 있다. 시장은 ‘전쟁 장기화’와 ‘인플레이션 재점화’라는 두 가지 공포에 직면해 있으며, 글로벌 증시는 본격적인 조정 국면에 진입했다.미국-이란 전쟁의 포화와 요동치는 유가, 금리 그래프를 배경으로 제미나이로 작성한 삽화 >인베스팅닷컴 >인베스팅닷컴 >그러나 투자 전략가 관점에서 지정학적 리스크는 영원한 하락 요인이 아니다. 역사적으로 위기는 자산 배분 재편의 기회였으며, 특히 ETF와 같은 정교한 도구는 시장의 변동성을 수익의 지렛대로 바꾸는 핵심 열쇠가 될 것이다. 현시점, 인플레이션의 파고를 넘기 위한 매크로 진단과 업종별 차별화 전략을 짚어보고자 한다. ◆ 전략 1: 매크로의 습격 - 고유가와 고금리의 'Double Punch' 시장 변동성이 커질때, 포트폴리오의 '맷집'을 키우는 것이 최우선이다. 현재 매크로 환경은 두 가지 경로로 자산 가격을 압박 중이다.• 유가 상승의 물가 전이(Pass-through): 유가 10% 상승 시 미국 헤드라인 CPI는 약 0.15~0.30%p 상승 압력을 받는다. 직접적인 에너지 가격 반영은 2개월 내 완료되지만, 임금 및 기대인플레이션 고착화는 최대 1년에 걸쳐 지속적인 상방 압력으로 작용할 것이다.인베스팅닷컴 >• 연준(Fed)의 매파적 선회: 연말 미국 물가 상승률 전망치가 3.0%를 상회하고 미 국채 10년물 금리가 4.5%를 돌파할 경우, 연준은 이를 '정책 신뢰성 위기'로 규정하고 최소 1년 이상 금리 동결(Hold) 스탠스를 강화할 수 있다. 강력한 구두 개입(Forward Guidance)을 통해 시장의 조기 완화 기대를 차단할 가능성도 있다.인베스팅닷컴 >◆ 전략 2: 밸류에이션의 후퇴 - '미래의 꿈'보다 '현재의 이익' 금리 상승은 주식 시장의 할인율 상승으로 직결된다. S; font-size: 17px; letter-spacing: 0px; font-weight: 400;" >지수의 밸류에이션 상단은 구조적으로 낮아질 개연성이 높다.• 멀티플 하향 조정(De-rating): 국채 금리가 10bp 상승할 때마다 S; font-family: Pretendard; letter-spacing: 0px; font-weight: 400;" >의 12M Fwd P/E는 약 0.2~0.3배 하락 압력을 받는다. 만약 장기적으로 현재 국면이 이어진다면 역금융장세 진입을 염두에 둬야 한다. 그렇다면 적정 멀티플은 과거 저금리 환경의 22~24배 구간을 벗어나, 18~20배 수준으로 빠르게 압축될 가능성도 배제할 수 없다.FACTSET >• 이익의 질(Quality) 중심 압축: 높은 금리 비용을 상쇄할 수 있는 강력한 현금흐름과 이익 성장률을 보유한 우량주 중심의 압축 전략이 포트폴리오 운용의 핵심이다.◆ 전략 3: 승부의 열쇠 - 산업별 포트폴리오 차별화 비용 인상 인플레이션 국면에서는 자산 간 상관관계가 깨지고, 철저히 '이익의 방어력'에 따라 수익률이 갈린다.• 비중 확대(Overweight): 유가 상승의 직접적 수혜를 입는 에너지 및 원자재, 순이자마진(NIM) 개선이 기대되는 금융(은행/보험), 그리고 원가 상승분을 소비자에게 전가할 수 있는 브랜드 파워를 지닌 필수소비재에 주목하고 있다. 특히 전쟁 장기화에 따른 글로벌 군비 증강은 방위산업의 펀더멘털을 근본적으로 레벨업시키고 있다. 여기에 재건 수요에 따라 건설산업에 대한 기대, 안정적인 독자적 전력 및 에너지 시스템에 대한 수요가 빠르게 증가할 수 있기에 유틸리티 업종에 대한 관심도 높다.인베스팅닷컴 >• 비중 축소(Underweight): 할인율 상승에 취약한 고밸류 성장주와 가처분 소득 감소의 직격탄을 맞는 경기소비재, 그리고 이자 비용 급증으로 신용 위험에 직면할 한계기업(Zombie Companies)은 피해야 할 대상이다.◆ 결론: 변동성을 관리하는 자가 승리한다 2026년 하반기 시장은 인플레이션과 금리라는 거대한 파고를 넘어야 하는 시점이다. 지금은 투매에 동참할 때가 아니라, ETF를 통해 포트폴리오의 방어력을 높이고 위기 속 기회를 포착해야 할 시점이다. 지수 전체를 추종하기보다 수혜 섹터(에너지/방산)와 하락 방어 스타일(배당/가치)로의 압축이 생존의 열쇠다. 글로벌 주식시장 밸류에이션 멀티플이 하향 조정 레벨에 안착하기 전까지 공격적인 매수보다는 인컴(Income)을 확보하며 기회를 기다리는 '스마트한 방어'를 제시한다.※ 본 내용은 작성자가 속한 기관의 공식적인 의견이 아니며, 작성자의 조사 분석에 따른 개인적인 견해를 반영한 내용입니다. 본문 내용중 종목과 ETF는 특정 지표 관점에서 추출한 리스트 입니다.
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1년 탔는데 10년 탄듯? … 봄맞이 세차 잘못하면 '헌차' [돈되는 카있슈]
봄에는 겨울보다 자동차 세차장이 붐빕니다. 한결 따뜻해진 날씨에 나들이도 많아지고 덩달아 세차 욕구도 샘솟기 때문이죠. 미세먼지, 황사, 봄비 등이 차체에 남긴 얼룩도 세차 욕구를 불러일으킵니다. 차체는 사람의 피부와 같습니다. 세수처럼 세차는 차체를 부식시키는 제설약품, 나무수액, 새똥, 벌레 사체, 미세먼지 등을 없앨 수 있습니다.그러나 독한 세제를 사용하거나 너무 자주하면 오히려 차체에 트러블을 일으키고 부식도 심해질 수 있습니다. 비누칠을 잘못 하거나 과다하게 하면 오히려 보습·면역 역할을 담당하는 ‘피부장벽’이 손상돼 노화 현상이 발생하는 것과 마찬가지라고 보시면 됩니다. 잘못된 세차는 차에 독(毒)입니다. 차체도 늙고, 결국 나중에 중고차로 팔 때 제 값을 받지 못하니 경제적으로도 손해가 됩니다. 돈은 돈대로 쓰고 차도 버리는 셈이죠. 봄을 맞아 10년 타도 1년 탄 것처럼 차를 관리할 수 있는 세차 상식을 알려드리겠습니다.셀프 세차 자료 사진. ◆ 터치 VS 노터치 ... 장단점은자동세차장. 참 편리합니다. 5~10분이면 쉽고 빠르게 차를 닦아낼 수 있습니다. 옷이 더럽혀지거나 땀을 흘릴 필요도 없습니다. 주유소 내에 설치된 자동세차장은 할인권을 이용하면 대개 무료나 1000~3000원 정도 싼값으로 이용할 수도 있습니다. 자동세차장은 크게 터치식과 비터치식으로 구분할 수 있습니다. 두 방식 모두 장단점이 있습니다.터치식 세차는 천으로 된 롤러나 브러시로 오염물을 제거합니다. 터치식 자동세차를 자주 이용하면 차체 표면에 잔 흠집이 많이 생길 수 있습니다. 짧은 시간에 때를 없애기 위해 독성이 강한 세제를 쓰는 곳이 있기 때문입니다.일반 세차는 물을 뿌려 차체 표면에 달라붙은 먼지와 때를 불린 다음 씻어내므로 독하지 않은 세제로도 충분합니다. 하지만 자동세차기에서는 때를 불릴 만한 시간적 여유가 없어 강력한 세제를 쓰는 곳이 있습니다. 일부 세제는 때 뿐만 아니라 차 표면 광택층까지 벗겨내기도 합니다.자동세차장 자료 사진. 차 표면은 철판, 녹을 방지하는 일반도막, 방청도료막, 메탈릭수지층(페인트), 광택층(왁스층) 등으로 이뤄져 있습니다. 이 중 차체 노화를 막는 보호막인 광택층이 벗겨지면 광택이 사라지는 것은 물론 페인트면도 보호받지 못합니다.형식적으로 뿌린 물로는 표면에 달라붙은 흙과 먼지가 떨어지지도 않습니다. 여기에 브러시가 표면을 문지르면 흠집이 날 수 있죠. 브러시도 문제입니다. 고회전하며 차를 닦아주는 브러시는 잔 흠집을 남기기도 합니다. 자동세차 횟수가 늘어날수록 흠집도 많아집니다.세차장 측이 브러시를 자주 교환해주면 이 문제는 상당부분 해결됩니다. 대신 교체비용이 수백만원에 달해 교체를 소홀히 하는 곳도 있습니다. 터치식 세차장을 이용할 때는 브러시나 천의 관리 상태를 파악하는게 좋지만 일반 이용자 입장에서는 알아내기 쉽지 않죠.터치식 문제를 해결하기 위해 등장한게 비접촉식 세차입니다. ‘노터치’ 또는 ‘노브러시’라는 용어를 씁니다. 프리미엄 세차로 여겨져 가격은 비싼 편입니다. 1만원 이상이죠.비접촉식 세차는 고압수와 세제를 이용해 차체를 씻어냅니다. 브러시나 천이 차체에 닿지 않아 흠집 걱정을 덜어줍니다. 대신 찌든 오염물이나 기름때 제거 능력은 떨어집니다.자동차 손세차장. 사진촬영=최기성 매경 디지털뉴스룸 기자 >◆ 손세차, 잘못하면 ‘독’손세차는 단순히 차를 깨끗하게 만드는 수준을 넘어 내 차 상태를 자세히 파악하고 피해를 최소화하는데 도움을 줍니다. 자동차 마니아들이 손세차에 흠뻑 빠져드는 이유도 여기에 있습니다. 다만 잘못된 방식으로 세차를 하는 것은 안 하느니만 못할 때가 많습니다. 봄 햇살이 좋다며 햇볕 아래에서 세차를 하는 것은 피해야 합니다. 물방울이 볼록렌즈 작용을 해 차체 표면에 트러블이 생길 수 있어서죠. 세차는 그늘에서 해야 하는게 원칙입니다.세차할때 가장 먼저 할 일은 차체에 묻어 있는 오물을 제거할때 도장면이 손상되지 않도록 물을 뿌려가며 조심해서 닦아내는 것입니다. 물을 사용할 때도 ‘왕도’가 있습니다. 물은 위에서 아래로 뿌려줘야 합니다. 밑에서부터 뿌리면 아래 먼지가 튀어 오르고 호스에 묻은 먼지와 흙이 차체에 닿기 때문이죠.물을 뿌린 뒤에는 세제를 이용해 차를 닦아냅니다. 세차할 때마다 세제를 이용할 필요는 없습니다. 세차한지 얼마 안 됐다면 물을 뿌려 먼지를 털어내고 때를 불린 뒤 깨끗하고 고운 천으로 물기만 훔쳐내도 됩니다.자동차 광택. 사진촬영=최기성 매경 디지털뉴스룸 기자 >직접 세차를 하다 보면 구석구석 살펴볼 수 있어 차를 좀 더 잘 관리할 수 있습니다. 문콕, 날카로운 금속이나 나뭇가지 등으로 흠집이 난 곳, 눈에 잘 보이지 않았던 하체 손상 등을 발견할 수 있죠. 차를 깨끗하게 유지하려면 평소에 먼지떨이개로 차를 자주 털어주는게 좋습니다.세제를 이용한 세차는 한두 달에 한 번 정도만 실시하고 중간 중간에 세제 없이 물세차를 해주면 됩니다.세차를 해도 차체가 탁해 보인다면 흠집이 많기 때문입니다. 맑은 날 차 표면을 살펴보면 미세한 흠집이 원형이나 직선으로 퍼져 있는 것을 볼 수 있습니다. 이런 흠집은 빛을 난반사시켜 도장 면을 뿌옇고 탁하게 보이게 합니다.셀프세차장. 사진출처=연합뉴스 >실내 세차를 할 때는 문과 트렁크를 열어 통풍을 시키고 말려줍니다. 실내나 트렁크에 배어 있는 음식물 냄새는 물론 흙이나 모래도 제거합니다. 실내 매트는 꺼내서 청소하고, 물에 젖었다면 잘 말린뒤 넣어야 퀴퀴한 냄새로 고생하지 않고 오랫동안 깨끗하게 쓸 수 있습니다.자동차는 누가 언제 어떻게 관리하느냐에 따라 상태가 천차만별이 됩니다. 동안이 될 수 있고 노안이 될 수도 있습니다. 차 가치도 덩달아 달라집니다.
2026.04.02
지표의 역설 ... 공포의 정점과 '마사다호(魔事多好)'의 원칙 [김한진의 뷰]
역사적으로 대다수의 경제지표나 시장의 여러 심리지표는 그 해석에 주의가 필요하다. 지표가 최악의 수준을 기록했을때, 시장은 높은 확률로 반등하며 강세장의 서막을 알렸다. 따라서 투자자들은 숫자 자체에 너무 매몰되기보다는 각 지표의 의미와 속성 등을 면밀하게 들여다봐야 한다. 차선책으로 가장 쉬운 방법은 너무 좋은 지표의 연속으로 대중이 도취감에 빠졌을때 오히려 경계심을 깨우고, 악화된 지표의 연속으로 공포가 정점에 달했을 때에는 분할 매수하는 역발상적 유연함을 발휘하는 것이다.모든 경제지표는 양면 거울과도 같다. 안 좋은 지표의 연속은 현재의 어려운 상황을 알리는 경고등이지만, 역설적으로는 ‘회복의 봄’이 멀지 않았다는 희망의 신호탄이기도 하다. 매월 발표되는 구매자관리지수(PMI)나 소비자심리지수가 특히 그렇다. 일례로 최근 미시간대 미국 소비심리지수를 보면 2025년 말 이후 최저치를 기록해 숫자로만 보면 암울하기 그지없다. 하지만 시계를 2022년 9월로 되돌려보면 흥미로운 사실을 발견하게 된다. 당시는 연방준비제도의 금리 인상 여파로 거의 모든 경제지표와 심리지표가 고꾸라졌다. 하지만 주가는 바로 그 ‘바닥’에서 보란 듯이 튀어 올랐다. 만약 액면 그대로 지표의 연속된 하락만 보고 주식을 팔아 치웠더라면, 이후 2024년 말까지 이어진 70%의 주가지수 상승 랠리를 그저 지켜만 봐야 했을 것이다. ◆ 86%의 확률 ... 공포지수가 속삭이는 '진실'시장의 온도를 알려주는 변동성지수(VIX), 일명 ‘공포지수’도 마찬가지다. 최근 이란 전쟁 여파로 국제유가가 오르면서 미국증시의 VIX는 30선까지 치솟았다. 통상 30 이상은 ‘패닉 구간’으로 불리지만, 지난 35년간의 역사는 전혀 다른 이야기를 들려준다.놀랍게도 1990년 이후 VIX가 30을 넘나드는 고공 행진을 보일때, 주가가 실제 추세적으로 꺾였던 경우는 단 한 번(1998년)에 불과했다. 반대로 공포지수가 극에 달했던 2002년, 2008년, 2020년 등 일곱 번의 사례 중에서 무려 여섯 번은 VIX의 최고점(공포의 극점)에서 주가가 강세로 돌아섰다. 즉 86%라는 압도적인 확률로 ‘공포의 정점’이 ‘강세장의 출발점’이 됐던 셈이다.오히려 우리가 경계해야 할 때는 모두가 안심하는 ‘VIX 20 미만’의 낙관론이 지배할 때였다. 2026년 초부터 지난 2월 28일 이란 전쟁이 시작되기 전까지 VIX는 줄곧 20 미만의 평온한 영역에서 움직였다. 악재는 사람들이 모두 안도감에 젖어 있을때 예기치 않게 오곤 하는데 그런 사례는 비단 이번만이 아님을 기억해야 한다. ◆ 투자자를 위한 실전 솔루션: 지표 함정을 넘어서는 법물론 숫자가 거짓말을 하는 것은 아니다. 다만 해석이 문제이고, 잘못된 해석이 우리를 속일 수 있다는 것이다. 객관적인 지표를 무시하기 보다는 각 지표가 지닌 여러 측면의 의미를 곱씹어 보자는 뜻인데, 가장 간단한 접근 방법으로는 다소의 역발상 접근이 확률상 유용하다는 것이다. 경제지표와 시장지표를 수익으로 연결하기 위한 다음 세 가지 실천 전략을 제안한다. 1. ‘임계점’을 분할 매수의 기준으로 삼자경제는 사이클이 있어 나쁜 경제지표는 한동안 지속된다. 지표가 나쁠때 한 번에 베팅하는 것은 위험하다. 가령 VIX가 30을 넘어서는 구간부터는 ‘공포의 프리미엄’이 붙기 시작하는 시점이다. 이때부터 시장을 떠나는 것이 아니라, 평소 눈여겨본 우량주를 몇 차례에 걸쳐 분할 매수하는 ‘공포 매집’ 전략이 유효하다. 2. ‘심리 지표’와 ‘매크로 환경’을 분리해 보자 소비자와 기업의 설문조사에 기반한 심리 지표(소프트 데이터)는 당시의 경제 상황과 사람들의 감정 반응에 민감하다. 하지만 기업의 이익 사이클이나 고용 지표가 견고하다면 심리 지표의 하락은 일시적인 ‘과매도 구간’일 가능성이 높다. 지표가 나쁘게 나올때, 그것이 기업의 펀더멘털을 파괴할 정도로 지속적인 것인지, 아니면 단순한 심리적인 위축을 가져다 주는 작은 파동인지를 냉정하게 구분하는 연습이 필요하다. 3. 호사다마(好事多魔), 마사다호(魔事多好)의 원칙을 세우자 모든 지표가 장밋빛일때, 지나고 보면 그 때가 가장 위험한 구간이었고, 앞이 전혀 안보일 정도로 미래가 암울할 때가 늘 매수 기회였다. 주식 비중을 줄이는 시점은 시장의 분위기가 안도감을 넘어 도취감에 빠져 있을 때이고, 주식을 조금씩 낙관적으로 바라봐야 할 때는 모두가 시장의 방향성을 도무지 몰라 우왕좌왕할 때이다. 선혈이 낭자할 정도로 투자심리가 붕괴된 상태라면 더 큰 절호의 기회다. 시장의 지나친 자신감은 시차만 다소 있을 뿐 크고 작은 조정을 불러오고, 시장의 공포는 곧 크고 작은 반등을 알리는 신호다. 물론 세상에 완벽하고 절대적인 지표는 존재하지 않는다. 완벽한 해석도 있을 수 없다. 다만 지표의 숫자에만 얽매이기 보다는 그 너머에 있는 의미와 시장의 심리, 그리고 보다 긴 추세 속에서 현재의 위치를 읽으려고 노력해야 한다.악재의 끝단에서 호재의 싹을 발견하고, 호재의 정점에서 경계심을 잃지 않는 유연함이야말로 투자의 거친 파도를 헤쳐 나갈 가장 단단한 구명보트가 될 것이다.
2026.04.06
'특례주택' 혜택 지방 인구감소지역을 주시하라 [박합수의 부동산 끝판]
다주택자 양도세 중과 유예 시한이 오는 5월 9일로 성큼 다가왔다. 부동산시장에서는 큰 변곡점인 셈이다. 그 이후에는 다주택자의 매물 잠김이 바로 나타날 수 있다. 그렇게 되면 시장에서는 1주택 비거주자 등의 매물과 다주택자 중에서 주택임대사업자, 상속주택 등 중과세 예외 물건 위주로 형성될 수 있다. 4월 말 공시가격 확정과 함께 곧바로 보유세 개편 논의도 급물살을 탈 수 있다. 이런 여러 상황을 종합해 다주택자와 1주택자의 대응 방안과 투자전략을 살펴보자. 시장에서는 다주택자 매물의 잠김으로 거래량이 줄어들면 그동안 낮춰졌던 가격이 다시 올라갈 여지도 있다. 물론 지역마다 다를 수 있다. 강남 등의 지역은 1주택 비거주자 등의 매물이 어느 정도까지 나올지가 관심 사항이다. ◆ 당분간 강북지역 가격 상승률이 높고 중저가 중심 거래 많아질 가능성1주택 고령자 중 현금 보유가 많지 않은 경우는 보유세 부담과 양도 시 비거주자의 장기보유특별공제 조정 등을 우려하고 있다. 또한 이들이 보유한 재건축 아파트는 신축 후 입주까지 물리적인 시간이 많이 남아 더욱 그렇다. 매년 6월 1일 현재 소유자가 보유세 납세의무를 지므로 5월 말까지 잔금을 받으려는 매매도 나타날 수 있다. 물론 이런 매물은 서울의 상당수 매수자와는 상관이 없는 영역이다. 서울 강북 등 외곽지역에서는 주택가격 15억원 이하 물건이 강세를 보일 여지가 크다. 매수심리는 아파트입주 물량이 감소하고, 전월세가격 상승 우려로 커질 수 있다. 당분간은 강북 지역의 가격 상승률이 강남보다 높고 중저가 위주의 주택 거래가 많아질 수 있다. 특히 세입자는 보유세 강화 시 주택소유자의 세금 전가 움직임도 부담이다. 한편 다주택자 규제가 삼엄한 가운데 2026년 말까지 한시적으로 정부가 장려하는 투자처(?)가 있다. 1주택자가 추가로 매입해도 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외라는 특례주택 혜택을 받을 수 있다. 한마디로 규제의 역설이다. 새로운 다주택 포트폴리오의 재편이 필요한 시기다. 우선 비수도권 준공 후 미분양 주택이다. 2026년 2월 말 현재 전국의 준공 후 미분양 주택은 3만호를 넘었다. 2026년 1월 29,555호에서 2월에는 31,307호로 늘었다. ◆ 전체 미분양의 47%에 달하는 비수도권 준공후 미분양 주택 관심전체 미분양 주택 66,208호의 약 47.3% 수준이다. 절반에 가까운 물량이 준공 후 주택이라는건 보기 드문 현상이다. 준공 후 미분양 주택 중 비수도권에 소재한 물량은 약 86.3% 수준이다. 준공 후 미분양 주택은 즉시 입주가 가능하다는 측면에서 공급 부족을 해결할 대안으로 매력적이다. 비수도권도 2026년부터는 지역별 편차는 있으나, 공급 부족이 가시화될 수 있다.전반적인 주택가격도 소폭 상승할 것으로 전망된다. 미분양 주택이 극심했던 대구광역시는 2022년 말에 13,445호였으나, 2026년 2월에는 5,256호로 감소했고, 그중 4,296호가 준공 후 주택이다. 대구는 올 하반기부터 내년까지는 입주 물량이 급감하는 상황 등을 고려하면 가격은 상승세를 보일 확률이 높다. 기존 1주택자가 추가로 매입한다면 종합부동산세와 양도소득세에서 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있다. 토지거래허가구역이 아니므로 전세를 끼고 매입하는 것도 가능하다. 준공 후 미분양 주택은 비수도권 지역에서 2026년 말까지 매입하는 주택가격 7억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하가 대상이다. ◆ 전국 89개 시군 인구감소지역 주택은 공시가격 기준 면적 제한 없어 준공 후 미분양 주택과 유사한 인구감소지역과 인구감소관심지역에 대한 주택 매입도 검토 대상이다. 인구감소지역은 전국의 89개 시군 등이 해당한다. 역시 2026년 말까지 매입해야 하며, 주택가격은 공시가격 9억원(시세는 약 12억원) 이하이다.준공 후 미분양 주택은 면적 제한이 있고 대부분 아파트로 가격은 분양가격인 시세다. 하지만 인구감소지역은 공시가격 기준으로 면적 제한도 없고, 신축과 구축, 주택 종류도 상관없다는 점에서 폭이 넓다. 실수요자의 세컨드주택 개념으로 5도 2촌을 실현할 최적 수단이 된다. 대표적으로 서핑의 명소로 유명해진 강원도 양양, 충북 단양 등이 있다.특히 수도권에서는 인천광역시 강화군과 옹진군이 해당돼 매력적이다. 이곳은 서울 서부지역 거주자들의 접근성이 양호하다. 옹진군에는 다리 연결로 육지화된 영흥도와 영종도 북쪽의 신도(2026년 개통)가 대표적이다. 강화군은 계양~강화 고속도로 착공으로 교통 개선이 이뤄진다. 물론 수도권 중에서 옹진군, 강화군, 연천군은 접경 지역으로 기존의 저가주택(종합부동산세 주택 수 제외, 공시가격 4억원 이하)과 농어촌주택(양도소득세 주택 수 제외, 공시가격 3억원 이하)이 적용되는 지역이다. ◆ 인구감소관심지역은 강릉, 속초, 경주 등이 해당 인구감소관심지역은 주택 공시가격 4억원 이하다. 역시 주택 종류와 면적에서 자유로운 장점이 있다. 18개 시군으로 대표적인 곳은 강릉과 속초, 경주 등이 해당한다. 강릉과 속초는 2029년경 제2의 동해안 시대가 오면 가격 상승에 대한 기대감도 커질 수 있다. 특히 속초는 2029년 춘천에서 속초행 ITX 철도가 개통하면 청량리에서 더욱 쉽게 접근할 수 있다. 강릉도 같은 시기에 인천발 광명, 인덕원, 판교 경유 KTX 개통을 앞두고 있다. 기존 서울발 KTX와 더불어 수도권 지역에서 접근성이 대폭 개선된다. 경주는 설명이 필요없는 역사문화 관광도시다. 포항과 울산 등 배후 산단 및 도시들과의 연결성이 양호하여 관심이 높다. 이곳들도 인구가 감소하지만, 일정부분 자산 가치에 대한 방어가 가능해 보인다. 정부의 다주택자 예외 혜택을 누릴 수 있는 곳이다. 정부는 2026년 4월 17일부터 시행하는 다주택자의 대출 연장 제한을 4월 1일 발표했다. 수도권과 규제지역의 아파트 담보대출이 해당한다. 만기일시상환 대출 약 4.1조 원(1.7만건), 2026년 말까지 만기도래분 약 2.7조원(1.2만건)이 주요 대상이다.다만 법령상 의무(전매제한, 실거주 등) 등으로 즉시 매도가 불가능한 경우 의무종료일까지 만기를 연장할 수 있다. 이번 대책으로 추가 매물 출회를 기대하지만, 5월 9일 이후에는 양도세 중과 상태이므로 이를 감수하고 매도에 나설지는 미지수다.◆ 새로운 수요 꾸준한 전월세시장 활성화 대책도 필요 정부의 다주택자 정책 방향은 명확해졌다. 아파트 신규 공급 확충은 물리적인 시간상 쉽지 않기 때문에, 재고 물량을 회전해 가격 상승을 억제하겠다는 의도다. 다주택자 물건이 무주택자로 손바뀜되는 것은 주택 소유 가구의 증가로 주택시장 안정에 도움이 된다. 하지만 다주택자의 매물에 거주하는 세입자는 그 집을 매입하지 않는 한 새로운 곳으로 이주해야 한다.정부는 매수자인 무주택자가 거주하던 전월세 물건이 비기 때문에, 그 집으로 대체하면 문제가 없다는 시각이다. 하지만 지역과 구매력이 다를 수 있는데다 전월세 시장은 신규 수요가 결혼 등 가구 분화로 꾸준히 유입되는 분야다. 더 많은 전월세 주택이 필요하다는 의미다. 신규 입주 물량 부족을 해결하기 위해서는 서울시 주택의 30% 비중을 차지하는 다세대 등에 관심을 가져야 한다. 서울시는 이미 2028년 5월 18일까지 조례상의 용적률을 50% 상향해 법상의 용적률까지 지을 수 있도록 한시적으로 완화했다. 공급은 통상 1년 정도면 가능하다. 물론 다세대 주택도 토지가격 급등과 공사비 상승으로 공급이 만만치 않다. 추가로 일조권, 도로 등 사선제한과 주차장 기준 등 종합적인 관점에서 개선이 필요하다.또한 3종 일반주거지역의 건폐율 50%도 다른 용도지역과 마찬가지로 60%로 상향해야 한다. 주거용 오피스텔을 빠르게 공급해 1~2인 가구 위주로 주택 공백기를 해결해야 한다. 현실에서는 주거용 오피스텔을 주택으로 취급해 분양받을 예정자가 거의 없다. 아울러 전용면적 60㎡ 이하는 3개 호까지 주택 수에서 제외하는 등의 전략적 접근이 필요하다. 사업자는 분양에 대한 우려가 없어야 공급을 할 수 있다. 수요자인 은퇴 계층 등에게 월세소득을 수입원으로 활용하도록 하는 것은 상생의 조건이다. 1주택 비거주자 규제는 신중히 다뤄야 할 부분이다. 불가피한 사유로 거주하지 못하는 1주택자도 많을 수 있다.직장, 교육, 질병 등 다양한 형태의 사유가 있다. 문제는 이것을 구별하기 쉽지 않다는 점이다. ◆ 1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는게 현실적사실 1주택자는 규제 측면에서 논외로 하는 것이 현실적이다. 이미 양도소득세에서 비거주에 대한 공제(연 4%)는 제외하고 있다. 향후 1주택자가 비거주로 불이익을 받게 된다면, 개발 호재가 있는 서울 역세권 다세대 주택이나 세제 혜택이 명확한 지방 미분양 등으로 분산 투자해 리스크를 관리하는 것이 합리적이다. 다주택자에 대한 혜택을 잘 활용할 수 있는 준공 후 미분양 주택과 인구감소지역 등에 대한 포트폴리오 전략도 검토해야 한다. 한편 작금의 주택시장을 해결할 방법은 도심의 정비사업에 대한 규제를 전폭적으로 개선해 공급물량 확대와 속도를 높여야 한다.공공택지인 3기 신도시에 대한 용적률 확대와 공원녹지와 자족용지 축소를 통한 공급 확대야말로 가장 빠르고 쉬운 길이다.하지만 이미 용지 분양이 시작되고 있어 변경을 서둘러야 한다. 강력한 수요 억제만으로는 시장 안정에 한계가 있다. 아주 빠른 공급 확대가 병행돼야 한다.
2026.04.08
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