너무 복잡한 '등록임대주택' 활용법
등록임대주택과 관련한 주택임대사업자 제도는 내용도 복잡하고 짧은 시간 안에 많은 변화를 겪어서 무척이나 혼란스럽다. 여기에 다주택자에 대한 사회 전반적인 이미지와 최근 발생한 일부 주택임대사업자의 전세사기 등을 고려하면 ‘이걸 내가 왜 등록했을까?’ 하는 생각이 절로 들 것이다. 특히, 이전 정부시절 ‘17년 12월에 ‘등록임대주택 활성화' 방안을 발표하였고 다음 해 4월 1일부터는 본격적인 장기일반민간임대주택(구. 준공공)에 대해 혜택이 가능했기에 실제 ‘18년 3월까지 등록한 임대주택이 상당하다. 이중 단기 4년은 이미 작년 초에 자동말소가 되었으며(다세대, 오피스텔, 아파트 등 종류 불문), 8년 장기로 등록한 경우에는 다가오는 ‘25년 초에 자동말소가 될 예정이다(단, 아파트에 한하며 그 외 주택 유형은 별도의 자동말소가 되지 않는다). 물론 정부는 이에 대해 아파트 신규등록을 허용하고(1분기), 주택임대사업자 인센티브를 복원하겠다고 하였으나(2분기), 4분기에 접어든 지금까지 별다른 내용이 나오지 않고 있다. 그도 그럴것이, 주택임대사업자 제도는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)’을 중심으로, 소득세법(양도세 관련), 종합부동산세법(종부세 관련), 조세특례제한법(고율의 장기보유특별공제 관련, 이하 조특법), 그리고 주택임대차보호법(임대차 3법에 대한 내용도 기본으로 알고 있어야 한다) 등 여러 법이 얽혀 있기에 그러하다. 즉 전체 내용을 파악하는 것은 물론, 관련 법 개정까지 이루어져야 하기에 생각보다 그렇게 간단한 문제는 아니라는 점이다. 그럼에도 불구하고 보도자료를 통해 일정을 공포하였기에, 진척된 내용이 전혀 없는 것은 상당히 아쉬움이 크다. 그렇다면 이미 임대주택으로 등록한 주택임대사업자는 어떻게 해야 할까?첫째, 자동말소가 되는 아파트 8년을 보유한 경우에는 관련 법 개정을 주시해야 한다. 앞서 설명했듯이, 25년 상반기 중에 이러한 물건이 많이 나올텐데, 이전에 정부가 약속한대로 관련 인센티브를 복원한다면 그 내용을 보고 재등록을 할지 말지를 결정해야 하는 것이다. 둘째, 재등록은 무척 신중하게 고려해서 접근하자. 최소 10년이 묶이기 때문이다. 우선 현 상황에서 자동말소가 되는 아파트 유형의 주택이라면 자동말소가 되는 순간 매해 6월 1일 기준으로 보유세 과세대상에 속한다. 따라서 보유세가 너무 부담된다면 재등록을 할 수도 있겠지만(관련 법이 개정된다고 가정), 이로부터 다시 10년을 해야 하기에 신중하게 접근해야 한다. 이를 매도하기 위해서는 임차인의 동의를 받거나, 그렇지 않다면 같은 주택임대사업자에게 포괄양수도를 통한 매각을 해야 한다. 이 과정에서도 관할 지자체에 먼저 신고를 하지 않으면 1채당 3천만원의 과태료를 물어야 하기에 더욱 주의가 필요하다. 반대로 자동말소가 되지 않는 아파트 외 주택 유형(가령, 다세대, 오피스텔 등)은 의무임대기간이 끝나더라도 별도 말소를 하지 않으면 종전과 같은 혜택을 그대로 받을 수 있다. 즉, 의무임대기간 10년이 지나도 따로 말소를 하지 않고 그 상태로 둔다면 종부세 합산배제도 가능하기에 보유세 절세가 가능하다. 물론 정부가 약속한대로 아파트 역시 말소 제도를 폐지한다면 25년 상반기에 많은 수의 아파트가 의무임대기간이 끝나더라도 일부는 매각, 일부는 그 상태로 보유해서 계속해서 임대를 할 수도 있을 것이다. 셋째, 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례는 조심, 또 조심해야 한다. 해당 제도는 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 때, 등록한 임대주택이 요건을 갖추고 있다면 해당 임대주택을 거주주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외함으로써 비과세를 가능케 해주는 제도이다. 하지만 요건이 매우 까다롭고, 등록임대주택 중 말소 대상이 있는 경우(단기 모든 주택 유형 그리고 장기의 경우 아파트만 해당) 처음으로 말소되는 그 시점부터 5년 이내에 거주주택을 매각해야 비과세가 가능할 수 있기에 의사결정을 잘 해야 한다. 이른바 ‘절세 유통기한'이 생기는 것이다. 또한 등록임대주택 중에서 재개발, 재건축과 같은 정비사업 진행 시 ‘직권말소'가 될 수도 있는데 이때는 말소 후 5년이 아니라, 말소 되기 전에 거주주택을 매각해야 비과세가 가능할 수 있다. 이는 자동말소/자진말소와는 달리 직권말소는 별도의 규정을 두지 않고 있는 데에서 비롯된 것이기에, 혹시 그러한 물건이 있다면 반드시 사전에 세무사와 상담 후 의사결정을 하도록 하자. 또한 거주주택 비과세 특례는 평생 1회만 가능하며(물론 1세대1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 등은 여러 번 계속해서 받을 수 있다), 수 많은 요건 중 하나만 미충족하더라도 비과세를 놓칠 수 있기에 정말 유의해야 한다. 위 내용이 너무 어렵다면 ‘임대주택으로 등록한다고 해서 주택 수가 빠지는 건 아니다!’ 라는 것 만이라도 꼭 기억하도록 하자. 비록 아파트는 현재 등록이 안 되지만, 간혹 ‘지금이라도 임대주택 등록해야 할까요?’ 라고 문의를 주는 경우가 많은데, 정말 등록을 해야 하는 것일까?참고로 이때 임대주택등록은 관할 지자체에 등록하는 것이며, 몇 가지 세제 혜택을 받을 수는 있지만 10년 의무임대, 5% 임대료 증액제한, 보증보험 의무가입, 계약 후 3개월 내 신고의무 등 각종 공적의무사항을 준수해야 한다. 따라서 지자체 등록 전에 반드시 심사숙고해야 하며, 이는 선택사항이므로(세무서 등록이 의무사항) 무조건, 꼭 등록해야 하는 건 아니라는 걸 명심하자. 그럼에도 불구하고 필자가 강의를 하면서 수 많은 수강생들에게 들은 질문은, ‘그래도 등록하는 게 낫지 않을까요?’라는 것이었다. 개인마다 상황이 다르고 보유한 물건의 투자가치, 임차수요 등이 제각각이겠지만 다음 세 가지가 아니라면 등록에 신중하길 당부한다. 첫째, 보유세가 너무 부담된다면 종부세 합산배제를 활용해 볼 만하다. 임대주택은 말 그대로 주택을 통해 전세 또는 월세와 같은 임대소득을 발생시키는 것이다. 대부분 중장기 보유를 목적으로 하고 있으며 그 과정에서 들어가는 비용을 최소화하는 것을 목표로 한다. 그런데 현재 종부세법의 경우 3주택 이상이면서 종부세 과표가 12억을 초과한다면 중과세율이 적용되기에 이를 줄이는 방법은 명의를 분산하거나 임대주택으로 등록하는 것이다. 다만 등록한다고 무조건 혜택이 가능한 것은 아니며, 1)지자체, 세무서 2곳 등록, 2)의무임대기간 10년 준수(‘20.8/18 이후 등록), 3)임대개시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖 3억원 이하), 4)5% 임대료 증액제한 준수 등 각종 공적의무사항을 준수해야 한다. 무엇보다 10년 의무임대기간 동안 매도가 힘들 수 있기에 신중하게 생각하도록 하자. 둘째, 거주주택을 비과세 받기 위해 등록하는 경우가 있다. 등록임대주택을 장기간 보유해야 하는 경우(가령, 월세 현금흐름 또는 향후 정비사업 진행으로 신축으로 될 물건 등), 주택 수가 모두 카운트 되기에 특정 주택에 대해 양도세 비과세를 받는 건 불가능하다. 다만, 주택임대사업자 제도를 활성화하기 위해 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택(즉, 임차가 아닌)을 제외하고 나머지 모두를 임대주택으로 등록하고 요건을 준수할 때 거주주택에 대해서는 비과세를 해준다. 비록 비조정에 위치하더라도 반드시 2년 이상 거주해야 하며, 등록임대주택은 앞서 살펴본 종부세 합산배제 요건과 거의 유사하게 각종 요건을 준수해야 한다. 따라서 이런 경우라면 어쩔 수 없이(?) 임대주택으로 등록을 해서 거주주택을 비과세 받을 수도 있을 것이다. 셋째, 토지거래허가구역에 있는 물건을 취득할 때 유용할 수 있다. 토지거래허가구역에 있는 물건은 실거주에 한해 취득할 수 있는데 경매로 취득하면 이를 피할 수 있다. 그래서 간혹 중심지에 위치한 물건의 경우, 경매 물건이 시세보다 높게 낙찰되곤 하는데 이는 이러한 이유 때문이다. 그런데 이와 유사하게 토지거래허가구역에 있는 물건을 취득할 수 있는 또 하나의 방법이 있으니 그건 바로 주택임대사업자 물건 중 ‘포괄양수도'를 통해 거래한 물건이다. 개인적인 사정에 의해 매각을 해야 한다거나(자금 필요 등), 혹은 정비사업이 진행되면서 다물권자의 경우 일부 물건을 처분해야 할 수 있기에 간혹 생각지 못한 가격에 좋은 물건이 나오는 경우도 있다. 주의해야 할 점은, 본인이 매수자라면 매도자와 다른 사업자이기에 역시 마찬가지로 10년을 의무임대해야 한다는 것이다. 즉 잔여 기간만 임대해서는 과태료는 피할 수 있을지 몰라도, 종부세 / 양도세와 같은 세제 혜택은 제대로 못 받을 수가 있다. 특히 거주주택 비과세 특례를 생각하고 있다면 사전에 미리 점검 후 취득하도록 한다(이에 대해서는 너무 양이 길어져서 추후 기회가 된다면 별도 설명을 드리도록 하겠습니다).이 외에도 주택임대사업자 관련 내용은 알아둬야 할 게 정말 많다. 보증보험 가입, 부기등기, 5% 임대료 증액제한시 계산법, 계약 후 3개월 내 임대차현황 신고 등 준수해야 할 사항이 꽤 많다. 그만큼 권리(세제혜택)를 얻기 위해 의무(공적의무 등)사항도 많다는 것인데, 권리보다는 의무가 다소 많지 않은가 생각이 든다. 즉, 특별한 경우가 아니라면 현재 상태에서는 가급적 임대주택 등록을 유보하는 것이 좋겠다는 것이 필자의 생각이다. 아무쪼록 정부에서도 약속한대로 관련 내용이 어서 빨리 나오기를 기대한다. 국회 또는 야당에서도 이를 무작정 반대하기보다는 주택임대차 시장의 안정을 위해 어떤 것이 더 중요한지를 진지하게 고민해야 할 것이다.