부동산 성공법칙
주택보급율 110% 넘어도 집값 강세 이유는
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[임채우의 부동산 투자필독서] "침체기에 부동산 투자 기회는 온다."'빅스텝'에 얼어붙은 아파트 매수심리 서울의 아파트 매매수급지수가 하락하는 등 매수심리가 꽁꽁 얼어붙고 있다. 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. [연합뉴스]며칠 전에 깜짝 놀랄 소식을 들었습니다. 경기도 고양시의 택지개발지구에 있는 신축 3년차 아파트 전용 84제곱미터가 8.5억 원에 거래됐다는 사실을요. 불과 몇 달전만 하더라도 호가가 11~13억 원에 달하고, 실제 거래도 11억 원까지 거래됐던 곳인데요. 실거래가 기준으로 23% 낮게 거래된 것입니다. 10억원에 거래될 때만 해도 그 이하로는 거래되지 않겠지 했던 곳입니다. 제 개인적인 의견으로는 “이러한 침체기에 사두면 나중에 큰 차익을 볼 수 있을텐데..”하는 생각이 들더군요. 하지만 시장은 그렇지 않은 것 같습니다. 가장 큰 이유는 금리가 너무 가파르게 오르고 있고 집을 사고 싶어도 대출규제(DSR시행)로 소득이 높지 않으면 집을 사기가 힘들기 때문입니다. 그동안 집값이 너무 많이 올랐다는 인식과 우크라이나 전쟁, 코로나19 펜데믹이 촉발한 세계경기 불확실성으로 적극적으로 매수 시장에 뛰어들지 않고 있는 것이죠. 내년 5월 9일까지 잔금을 치러야 하는 매도자는 많은데 매수 심리는 급격하게 얼어붙고 있는 모습입니다. 지금까지 주택가격이 많이 상승한 이유는 경기를 활성화하기 위해 많은 돈을 풀었고 저금리 때문이었습니다. 그런데 이제는 물가상승을 억제하기 위해 금리인상 정책을 쓰고 있는 것이죠. 최근 정부에서는 규제완화 정책을 하나씩 발표하는 모양새입니다. 며칠 전 종합부동산세율 인하 및 기본 공제금액 확대 등을 중심으로 하는 세제 개편안이 발표됐습니다. 지나치게 높은 세금을 정상화하겠다는 것인데 추가로 다주택자 취득세 중과 인하, 주택임대사업자 혜택 부활 등도 논의될 것으로 보입니다. [부동산 침체기를 내 집마련의 기회로]사람은 참 단순합니다. 집이 오를 것 같으면 빚을 내서라도 적극 매입에 나서지만, 떨어진다고 하면 자금이 있어도 내 집마련에 나서질 않습니다. 하지만, 앞으로 10년간은 상승할 여력이 있다고 판단됩니다. 그 이유로는 주택보급율이 아직 낮습니다. 2020년 기준 103.6%입니다.(* 서울 94.9%, 수도권 98%, 인천 98.9%, 경기 100.3%, 대전 98.3%임) 100%가 넘는데 높은게 아니냐고 할 수 있지만, 임대차 시장이 원활하게 움직이려면 110%는 되어야 하고, 품질 좋은 주택에 대한 상향 수요는 항상 살아 있습니다. 미국, 싱가포르 등 해외 선진국의 경우 110%가 넘는데도 주택가격은 상승하고 있습니다. 그리고 가구수는 2039년까지 증가할 전망입니다. 여전히 추가로 주택이 필요하다는 거죠. 단기적으로도 향후 2~3년간 아파트 입주물량이 많지 않습니다. 특히 서울은 아파트 입주물량이 2만가구대에 머물러 수요대비 공급이 부족할 전망입니다. 2011년부터 2019년까지 서울의 아파트 평균 입주물량은 31,500여 가구였습니다. 그리고 중요한 것이 미분양주택인데요. 2022년 5월말 기준 전국 미분양주택은 27,375가구이고 이 중에 수도권은 3,563가구입니다. 과거 주택가격이 고점이던 2008년 말의 16만 5,000여 가구에 비하면 미미한 수준이라고 할 수 있습니다. 세종시의 경우 주택가격은 하락하고 있지만, 미분양물량은 12가구에 불과하죠. 다만, 대구처럼 단기간에 미분양물량이 급증하는 경우에는 주의할 필요가 있습니다. 대구는 올해 5월 기준으로 6,816가구로 작년 4월의 897가구에 비해 7.6배 증가했습니다. 따라서, 무주택자라면 이번 부동산 침체기를 기회로 보고 적극적으로 내 집마련을 할 필요가 있습니다. 정상가보다 20%하락한 매물도 나오고 있기 때문에 잘 알아보면 좋은 가격에 내집 마련이 가능합니다. 적어도 내년 상반기까지는 내 집마련에 나서는게 좋을 것 같습니다. 내년 하반기부터는 물가도 안정되고 기준금리가 더 이상 올라가지 않고, 조정될 여지가 있습니다. 향후 10년 후 주택 가격은 지금보다 우상향할 것이므로 가장 바닥에서 내집마련을 하겠다는 생각보다는 20% 저렴한 매물이 있고, 전세 만기 등이 도래했다면 내 집마련에 나설 것을 추천드립니다. 내 집 마련을 하게 되면 대출금을 갚기 위해 씀씀이도 줄이고 강제 저축이 되는 효과도 있지요. [1주택자 갈아타기 언제나 유효, 다주택자는 포트폴리오 점검]1주택자가 갈아타기 하는 것은 언제나 유효합니다. 기존 집을 싸게 팔지만, 이사갈 집을 싸게 살 수 있고, 또는 이사갈 집을 비싸게 매입하지만 기존 집도 비싸게 팔 수 있기 때문이죠. 자금의 여력이 있다면 여유자금으로 이사갈 집을 매입하고 기존 주택은 2년내 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 양도세와 종합부동산세, 취득세 등의 혜택을 모두 볼 수 있습니다. 만일 여유자금이 없다면 갈아타기 할 때 반드시 기존 집을 매도한 후 새로운 집을 매입해야 자금이 원활하게 됩니다. 이틀 전 부산에서 상담 신청한 고객의 경우 새로운 집을 잔금까지 4개월의 여유를 두고 매입했는데, 기존 집이 팔리지 않아 애를 먹고 있는 사례가 있었습니다. 4개월이면 충분히 기존 집이 팔릴 줄 알았는데 팔리지 않은 거죠. 어쩔수 없이 기존 집을 더 싸게 내놓거나, 새로운 집 매도자에게 위약금을 지불하고 계약해제를 하는 방법을 제시할 수 밖에 없었습니다. 다주택자와 투자자는 앞으로 나올 정책의 변화를 보고 매각 또는 투자 여부를 결정해야 합니다. 지난 7월 21일 세제개편안을 보면 종합부동산세 규제완화가 눈에 띕니다. 우선 다주택자에게 적용되는 중과제도를 폐지하고, 주택 수가 아닌 주택가액 기준으로 세율을 인하합니다. 가령 과세표준이 4억 원이라면 조정지역 2채 이상 다주택자라면 세율이 1.7%였지만 개편안에는 0.7%로 1%포인트 낮아집니다. 세부담 상한도 300%에서 150%로 낮아지죠. 과세표준은 인별 주택 공시가격 합계금액에서 기본 공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱한 것을 말합니다. 기본 공제금액도 1주택자는 내년부터 11억 원에서 12억 원으로 상향하고, 다주택자도 6억 원에서 9억 원으로 상향합니다.이러한 세제 개편안은 절대 다수의 의석수를 가지고 있는 야당의 협조가 필수적이어서 향후 경과를 지켜볼 필요가 있습니다. 야당 내에서도 종부세가 지나치게 높다는 점을 인식하고 있어서 통과되지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다. 이번 세제 개편안이 통과될 경우, 다주택자에게 다소나마 숨통이 트일 것으로 보입니다. 종합부동산세 세율 인하로 급하게 처분하려는 압력이 감소하고 이에 따른 매물 출현이 더디어질 수 있지요. 또한 보유세가 높아지면 이를 세입자에게 전가하려는 경향이 있는데 종합부동산세 완화안은 보유세를 줄임으로서 임대차 시장의 안정에도 일정부분 기여할 전망입니다.세제 개편안에도 불구하고 종합부동산세 부담이 큰 다주택자의 경우에는 주택 수를 줄이는 노력이 필요합니다. 가격 상승 여력이 상대적으로 낮은 주택은 매도할 것을 추천드립니다. 또는 배우자, 자녀에게 증여 등을 통해 종부세를 줄이고, 미리 증여함으로서 자녀에게 자산증식의 기회를 주는 것도 좋은 전략입니다. 이번 세제 개편안에는 수도권과 특별시, 광역시(군,읍,면 지역 제외) 이외의 지역으로서 공시가격이 3억원 이하인 주택은 종합부동산세 부과대상이 아니기 때문에 투자성 있는 지방 주택의 매입도 검토해 볼 만 합니다. 그리고 가액기준으로 종부세 부과 대상이 바뀌기 때문에 공시가격이 낮은 다세대주택을 매입하여 장기적으로 투자하는 것도 고려해 볼만 합니다.
