본문 바로가기
최신 프리미엄 콘텐츠
[Bongtfolio] 금리와 성장 사이 ... 하반기 美증시 향배
글로벌 시장의 하반기 방향이 어느정도 정해졌다. 6월에 발표된 5월 CPI 물가지표는 1분기의 부진(?)을 씻어내듯 만족스러웠다. 전년대비 3.3%로 이전수치와 예상수치인 3.4%를 하회했고, 월간 수치는 보합이었다. 근원 CPI는 월간 기준 예상 0.3%(0.29%) 대비 0.2%(0.16%) 상승했고, 전년대비로는 3.4% 상승한 수준으로 예상 3.5% 보다 낮았다. 다만 주거비, 특히 OER(등가임대료)이 전월과 같이 0.4%로 상승했는데, 이 점이 유일하게 아쉬운 부분이었다. 하지만 여러 차례 언급했듯 OER은 시간이 갈수록 하락하는 팩터이므로 추후에 물가 안정에 긍정적으로 작용할 것이고, 이번 CPI는 서비스 물가가 의미있게 하락한 부분에 만족할만 하다고 하겠다. ◆CPI 월간 상승률 흐름 재미있는 부분은 CPI 발표 당일이 FOMC 금리결정일이었는데, CPI 발표후 연준 발표에 대한 투자자들의 베팅 강도가 관전포인트였다. 나스닥100의 경우 CPI가 발표된 후 선물은 1% 이상으로 상승했고, 장중에는 거의 1.7~1.8% 수준까지 흥분(?)했지만 예상대로 점도표(Dotplot)와 파월 의장의 Cool-down 메시지로 시장은 다소 안정을 찾았다. 사실 파월 의장의 메시지는 이전과 달리 분명하지 않았다. 분위기 자체가 다소 애매했으며, “이렇게 하겠다”라는 시장의 리더라는 기존 모습 보다는 “이건 이런거야”라는 교수님 같은 분위기였다고 느껴졌다. 기자회견에서 월스트리트저널의 닉티미라오스 기자가 오전에 발표된 CPI가 이번 금리 결정에 참고가 된 것인지 묻는 질문에 참고한다고 언급하면서도 다만 일부는 반영을 하고 대부분은 아니라고 차분히 설명했다. 아마 이전 같으면 단호하게 “Yes” 또는 “No”라고 이야기하고 부가 설명을 간단히 했을 것이다. 곰곰이 생각해보면, 점도표의 결과를 두고 다르게 해석할 여지가 많았다고 보인다. 19명의 FOMC 위원들은 3, 6, 9, 12월에 그들의 예상 금리에 대한 의견을 점으로 찍어 점도표(Dotplot)를 산출하는데, 이들의 의견은 FOMC 회의 전에 제출하는 것으로 알려져있다. 물론 파월 의장의 설명대로 회의 중 수정은 가능하지만, 신규 데이터가 매우 파격적이지 않고는 사전에 수행한 온갖 시뮬레이션과 자체 회의 및 참모들의 의견이 이미 반영되었을 수 있는 제출 의견을 현장에서 바꾸는 것은 쉽지 않았을 것이다. 지난번 3월 FOMC 성명서 첫번째 문단이 이번 성명서와 동일하지만 유일하게 단어 하나만 수정된 점이 단서로 판단된다. 인플레이션의 추가적인 완화가 부족하다(a lack of)는 문구에서 완만한(modest) 추가적인 완화가 있었다는 부분만 달리 기술되었고, 바로 이 부분이 5월 CPI를 반영해 마지막에 작성된 것으로 유추할 수 있겠다. ◆FOMC 성명서 첫번째 문단의 문구 변화 3월 : Recent indicators suggest that economic activity has continued to expand at a solid pace. Job gains have remained strong, and the unemployment rate has remained low. Inflation has eased over the past year but remains elevated. In recent months, there has been a lack of further progress toward the Committee’s 2 percent inflation objective.6월: Recent indicators suggest that economic activity has continued to expand at a solid pace. Job gains have remained strong, and the unemployment rate has remained low. Inflation has eased over the past year but remains elevated. In recent months, there has been modest further progress toward the Committee’s 2 percent inflation objective이러한 관점에서 모든 사람들이 사전부터 기다렸던 점도표는 이번에 유난히 많은 의미를 내포한다고 볼 수 있다. 3월 점도표를 보면, 올해 3회 인하, 내년에 3회 인하를 예상해 2025년 말에는 상단이 4.0%로 기준금리가 하락하는 것으로 산출됐다. 하지만 이번 점도표는 올해 1회 인하, 내년에 4회 인하를 예상해 2025년말 4.25%로 기준금리가 귀결된다. 즉 내년까지 보면 1회만 줄어든 셈이다. 이 부분이 Summary of Economic Projection 발표 직후 주식과 금리가 요동쳤던 이유다. 올해 3회에서 1회로 줄어들었다는 사실에 놀랐다가 결국 내년까지 보면 1회만 줄어든 셈이라는 점을 시장은 알아챈 것이다. 결론적으로 3분기 변수로 작용할 수 있는 이번 점도표는 사실상 5월 CPI 데이터가 들어간 의견이 아니라고 보여진다. 올해 1~3월은 예상외로 Disinflation의 난관의 구간이었고, 4월은 그나마 안도감을 조금 준 상황이었으며, 이러한 걱정이 5월에 해소됐다. 그리고 5월의 결과는 점도표에 반영되지 않았을 가능성이 높다. 그렇다면 시장은 앞으로 9월 점도표에 이러한 기조가 반영될 것을 예상하고 먼저 움직일 수 있는데, 파월 의장의 언급대로 한번으로는 부족하고 6월, 7월, 8월에 현재의 상황이 유지된다면 9월에는 금리인하를 할 수도 있다는 방향성에 베팅 수요가 몰릴 수 있다. 그러면 하반기에 시장은 다시 작년 연말과 올해초처럼 금리(R) 보다는 성장(G)에 초점을 맞출 가능성이 높아진다. 위험자산이 계속 주목을 받고 성장주의 힘은 지속된다는 뜻이다. 하지만 문제는 그동안 주가가 너무 많이 올랐다는 점이다. S;" > 이렇게 정리된 고민으로 섹터를 골라내면 반도체-반도체장비, 미디어-엔터, 보험, 소프트웨어-서비스, 에너지, 금융서비스, 하드웨어로 선별할 수 있다. 물론 이렇게 정리된 섹터에서 이번 CPI 지표에서 보았듯 서비스의 하락을 고려한다면 보험, 금융서비스(카드사들), 에너지(시클리컬) 등의 주식들은 신중하게 선택해야 한다. 해당 조건에도 불구하고 미분류 섹터에서 높은 순위에 오른 대표 주식으로는 Caterpillar가 있다. 이익 개선 전망이 1년전과 비교해도 25% 수준으로 상승했고, PER도 15배에 미치지 못한다. 그럼에도 불구하고 주가 상승은 S; text-align: center;" >◆M7외 주목할만한 주식 유니버스 AI 관련주가 시장을 리드하며 지수의 신고점을 경신하고 있다. 지수가 신고점을 경신하면 한동안 그 상승세가 이어질 가능성이 높지만, 매크로 측면에서 이제 서서히 침체를 우려해야 할 시기가 다가오고 있다. CPI와 PPI가 월간 보합세 수준으로 나타나면서 유가 하락, 회사채 부도율 등이 상승하면 분명 신문의 1면은 침체에 대한 기사로 도배가 될 것이다. Amazon이 클라우드 1인자의 자리를 고수하면서도 주식 성과가 상대적으로 약한 점이 근거가 될 수 있고, 최근 물가 하락과 금리인하 기대감이 커졌음에도 달러가 강세를 달리는 사실도 해당 주장을 뒷받침 할 수 있다. 주식의 매력이 있지만 비중을 확대하는 데에 보수적인 시각을 가질 수 밖에 없고, 여전히 투자등급 회사채에 상당한 비중을 투자해야 한다고 본다. 혹시 유가가 급히 하락한다면 회사채 비중을 일부 장기채에 투자하는 대응을 할 수 있는 근거도 될 수 있다.
[부동산 시그널] 20억으로 강남 30평대 진입 가능한 동네
최근 방배동 일대가 재건축 사업에 속도를 내면서 옛 명성을 되찾을지 주목받고 있다. 올해 하반기에만 3개 단지 분양이 예정돼 있고, 다른 단지들도 새 아파트로 가는 단계를 착실하게 밟아나가고 있다. 정비사업이 마무리 되면 방배동 일대는 1만 가구가 넘는 ‘미니 신도시’로 거듭난다.과거 ‘압(구정)·서(초)·방(배)’이라는 단어가 말해주듯 방배동은 압구정 서초에 밀리지 않는 강남권 요지중 하나였다. 강북의 전통척인 부촌인 성북동, 한남동과 같이 고급 단독주택이 많아 여러 기업가를 비롯해 돈많은 사람들이 이곳에 모여 살았다. 하지만 2000년대 이후 방배동은 압구정 서초 등 강남권 다른 지역에 밀리는 듯한 인상을 줬다. 재건축이 진행돼 대규모 아파트 단지가 들어선 반포·개포 등과 달리 소규모 아파트와 단독주택 위주인 약점이 드러났던 것이다. 고소득층이 점점 빠져나가면서 동네 이름값도 점점 퇴색해 갔다.◆ 재건축 초과이익환수제 피한 단지 많아 방배동의 최대 특징은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택(빌라) 등을 중심으로 재건축이 진행되는 곳이 많다는 사실이다. 일반적으로 단독주택 정비사업은 ‘재개발’을 떠올리지만 도로 등 기반시설이 양호한 곳은 재건축을 진행할 수 있다. 언뜻 보면 노후 주택가를 대상으로 해 재개발과 비슷하지만 단독주택 재건축은 주택만 허물고 새 아파트를 짓는다는 점에서 차이가 있다. 일반 아파트 재건축 사업과 비교하면 노후도 등 일정 요건을 만족하면 안전진단을 거치지 않아도 돼 사업 속도를 빨리 내는 것이 가능하다. 단독주택 재건축은 서울시가 2011년 10월 이후 새로 지정한 사업지가 없어 희소성이 높아진 상태다.특히 방배동은 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제를 피한 곳이 상당수라 관심이 높다. 2017년 12월 31일 이전까지 관리처분인가를 신청하면 초과이익환수제를 피할 수 있었는데, 5·6·13·14구역이 신청에 성공했기 때문이다.거래도 상대적으로 자유롭다. 현행 법령에 따르면 재건축 조합원은 지위 양도가 원칙적으로 금지돼 있다. 다만 △1가구 1주택 10년 보유, 5년 거주 △조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청 △사업시행인가 이후 3년간 미착공 등 일부 조건에 해당되면 지위 양도가 가능하다. 공교롭게도 방배 13·14구역은 모두 사업시행인가 이후 3년간 착공을 못하고 있어 거래가 일시적으로 풀린 상태다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 투자에 가장 문제가 되는 것이 초과이익환수제와 조합원 지위 양도 금지인데 방배동에는 이를 회피할 수 있는 곳이 많아 수요자들 관심이 은근히 많다”고 설명했다.◆ 최대 규모 5구역이 대장 현재 재건축을 진행 중인 단독주택 구역 중에서 ‘대장주’는 단연 5구역이다. 방배동에선 가장 큰 규모인 3064가구로 재건축될 예정이고, 현대건설이 고급 브랜드인 ‘디에이치’를 적용할 예정이다.5구역은 규모 외에 입지도 우수하다. 이수역(4·7호선)과 내방역(7호선) 사이에 위치하고, 2호선 방배역도 걸어서 접근하기에 무리가 없다. 방배초등학교, 이수초등학교, 이수중학교 등 학교도 주변에 상당히 많다. 강남 테헤란로까지 직선으로 연결하는 서초대로를 끼고 있어 도로 교통도 좋다. 빠르면 올해 1251가구가 일반분양으로 나와 청약 대기자들의 관심도 높다.1097가구 아파트 단지를 짓기로 한 6구역은 삼성물산이 시공사다. ‘래미안원페를라’라는 이름으로 재건축된다. 역시 내방역과 이수역 사이에 위치했고, 서문여중·서문여고가 가깝다. 방배동 재건축 구역 중 속도가 가장 빠른 곳으로 하반기 분양시장(465가구)에 나올 것으로 기대된다. 특히 5구역이 다소 경사진 점과 달리 6구역은 거의 평지에 가까워 매력이 상당하다는 평가다.원래 5구역의 일부였던 14구역은 조합원 사이 의견 차이로 5구역에서 분리돼 따로 재건축을 추진 중이다. 487가구로 지어질 예정인데 최근 철거를 마치고 내년 착공이 목표다. 롯데건설이 시공사로, 고급 브랜드인 방배 르엘을 적용한다. 5구역에서 떨어져 나왔다는 사실에서 유추할 수 있듯 입지가 상당히 좋다. 2호선 방배역과 걸어서 5~6분 거리로 이수동산, 방배근린공원 등 녹지공간이 많다. 방배동 재건축 중에선 작은 규모지만 ‘알짜’로 꼽힌다.‘방배포레스트자이’로 재건축되는 방배13구역은 지난달 서울시 건축심의를 통과했다. 현재 철거작업을 진행하고 있다. 사당역(2·4호선)과 방배역(2호선) 사이에 위치해 있고, 동덕여고 등이 가깝다. 재건축 후 2217가구로 탈바꿈한다.방배동 단독주택가에선 이들 구역 외에도 2개 구역이 재건축 사업을 진행 중이다. 서리풀공원을 배후에 둔 7구역은 서초구청이 사업시행인가를 위해 공람을 진행하고 있다. 아파트 316가구를 새로 짓는데 입지가 매우 뛰어나다. 내방역이 걸어서 2분 거리이고, 강남역까지 직선으로 연결하는 서리풀터널이 지척이기 때문이다. 재건축 계획 규모가 1688가구에 달하는 15구역도 작년 말 조합이 설립됐다. ◆ 방배삼익·삼호 등 아파트 재건축도 상당수 현재 재건축을 진행 중인 단독방배동에서는 단독주택 재건축 외에도 지어진 지 30년을 넘긴 아파트 재건축이 곳곳에서 진행되고 있다. ‘방배삼익’(1981년 입주) ‘방배삼호 1·2·3차’(1975~1976년 입주) 아파트가 대표적이다. 조국 조국혁신당 대표의 아파트로 유명한 방배 삼익아파트는 ‘아크로리츠카운티’라는 이름으로 하반기 일반분양을 준비하고 있다. 모두 707가구로 탈바꿈하는데 이중에서 166가구를 일반분양한다.삼익아파트 주변은 방배역 역세권이고, 주변에 상문고 등이 가까워 전통적으로 부촌으로 분류됐다. 이곳 주변에 신동아아파트(1982년 입주), 방배 임광3차(1988년) 등도 재건축 과정을 진행 중이다. 신동아아파트는 포스코이앤씨가 시공사로 ‘오티에르 방배’라는 이름으로 탈바꿈한다. 843가구 규모로 탈바꿈할 예정인데 현재 착공을 앞두고 있다. 방배 임광3차는 최근 392가구 아파트를 재건축하는 정비계획을 통과시켰다. 서래마을에서 가까운 방배 삼호와 신삼호 아파트도 재건축을 추진 중이다. ◆ 재건축 마친 새 아파트 30평대가 30억안팎 방배동엔 이미 재건축을 마친 새 아파트가 몇 개 들어서 있다. 속도가 가장 빨랐던 방배3구역은 353가구의 ‘방배 아트자이’로 탈바꿈해 2018년 10월 입주를 마쳤다. 방배 경남아파트를 재건축한 ‘방배 그랑자이(758가구)’가 2021년 입주해 이 일대에서는 가장 신축 단지다. 방배그랑자이 전용84㎡는 거래가 많지는 않지만 시세가 30억원 안팎에 형성돼 있다.현재 방배동 재건축 중에서 가장 거래가 활발한 13구역과 14구역 전용 84㎡ 배정매물은 시세가 16~17억원 안팎이다. 5구역과 6구역은 매물이 별로 없는 만큼 이보다 다소 높은 수준에 시세가 형성돼 있다. 요즘 공사비 쇼크 때문에 추가분담금을 정확히 예상할 수는 없지만 4~5억원 안팎으로 추정한다면 총 매매가격이 20억원 초반대라고 볼 수 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “방배그랑자이와 단순 비교만 해도 방배동 일대, 특히 13·14구역은 투자성이 꽤 있다고 할 수 있다”며 “상대적으로 저렴한 가격에 강남권 진입을 노린다면 고려할 만한 지역”이라고 설명했다.게다가 6개 단독주택 구역과 방배3동과 방배본동 일대 아파트가 모두 재건축을 마무리할 경우 방배동 일대엔 1만가구에 육박하는 아파트가 새로 들어선다. 대규모 아파트 단지가 방배동에 제대로 들어선다면 다른 강남지역 못지 않은 파급력을 가질 것으로 예상한다. 방배동이 그동안 집값 상승을 주도할 아파트 단지가 없어 상대적으로 가격 측면에서 낮게 평가받았던 측면이 있기 때문이다. ◆ 정보사 용지 개발 등 추가 호재도 그동안 방배동의 최대 단점은 다른 강남권보다 상대적으로 떨어지는 교통망이었다. 방배동과 강남 중심부 사이를 서리풀공원이 막고 있었기 때문이다. 종전에는 7호선 내방역에서 1.4㎞ 떨어진 2호선 서초역으로 가려면 북쪽의 고속터미널역이나 남쪽의 방배역으로 우회해야 해 25분이나 걸렸다.하지만 2019년 4월 옛 정보사 용지를 지하로 관통하는 서리풀터널이 뚫리면서 서울 지하철 2호선 강남역을 비롯한 강남 중심부로의 이동이 훨씬 쉬워졌다. 방배동에서 강남역을 거쳐 삼성역, 멀게는 잠실까지 직선으로 이동이 가능해진 셈이다. 일례로 터널이 완공된 뒤 내방역에서 서초역까지 이동 시간은 6~7분 남짓으로 단축됐다. 박합수 겸임교수는 “서리풀터널 개통으로 교통 여건이 개선되면서 방배동이 명실상부한 ‘강남 생활권’으로 편입됐다”고 분석했다.방배동 주변으로는 개발 호재도 꽤 많다. 가장 눈에 띄는 부분은 정보사 용지 개발 프로젝트다. 지난해 말 서울시 건축심의를 통과하면서 인허가 작업이 올해 마무리될 전망이다. 한강~서리풀공원~우면산으로 이어지는 녹지 축의 한가운데 자리 잡은 정보사 용지는 법조타운과 국립중앙도서관·예술의전당 등 서울의 대표 문화시설을 인근에 끼고 있다. 이 땅에는 주거시설을 짓지 않는 대신 바이오·금융 등 첨단산업 분야 기업과 스타트업이 입주할 수 있는 오피스 타운이 들어설 계획이다. 정보사 용지 개발을 맡은 부동산 개발업체 엠디엠은 “미국 실리콘밸리에 버금가는 4차 산업혁명 전진기지를 국내에 조성하는 것이 목표”라고 밝혔다.
[AI 동영상] 대통령과 AI가 주가 띄우는 원전관련株
◆ 필진명 : 문일호◆ 시리즈명 : 문일호의 킹세종◆ 콘텐츠 자세히 읽기 : 바로가기
[지지배배] 오너 지분율에 연동된 테슬라 주가
[지지배배-6] 한국 주식시장뿐만 아니라 미국 주식 중에서도 오너의 강력한 카리스마에 의해 사업이 진행되고, 주가도 움직이는 상장사가 있다. 미국 기업들은 그 소유와 경영이 분산된 경우도 많으나 신생 기업 중에선 오너의 지분율이 높아 오너의 거취와 지분율 변동에 따라 주가가 급등락하기도 한다. M+는 새가 지저귀는 소리인 '지지배배'를 차용해 지배구조를 분석하고 그 이면에 담긴 얘기를 공개한다.일론 머스크 테슬라 CEO. 사진=연합뉴스미국 시가총액 상위 종목 중 개인 주주의 비중이 높은 대표적인 기업은 테슬라다. 바로 일론 머스크가 두 자릿수 지분율로 테슬라의 주요 의사결정에 직접적인 영향력을 행사한다. 월스트리트(월가)에선 '일론 머스크가 곧 테슬라'라고 평가하고 있다. 일론과 테슬라가 월가의 주목을 받기 시작한 시기는 2008년 부터다. 첫번째 전기차 '로드스터'를 출시하며 머스크의 '당찬 출사표'가 화제가 됐다. 대중화된 모델을 고민하고 있던 일론 머스크는 2017년 모델3를 시작으로 매출을 늘리기 시작한다. 배터리 등 주요 부품의 혁신적인 기술과 가격 하락, 전기차 성능 향상 등에 힘입어 테슬라는 창사 이후 처음인 2019년에 연간 흑자까지 기록한다. 2021년 10월 26일 테슬라 주가는 주당 1000달러를 돌파해 '천슬라'라는 별명까지 얻는다. 당시엔 주가를 쪼개는 액면분할 전이어서 지금 주가와 다르다. 주식시장에서 대주주의 주식 매도는 '주가 고점 신호탄'으로 여겨진다. 테슬라도 크게 다르지 않았고, 일론 머스크 역시 막대한 세금 앞에서 주식을 팔 수 밖에 없는 '인간'이었다는 분석이다. 일론 머스크는 세금 부담으로 테슬라 주식 일부를 매도하겠다고 공언했다. CNBC 등 월가에 따르면 2021년에만 220억 달러(약 30조3000억원) 어치 테슬라 주식을 팔았다. 테슬라 주가도 2021년이 고점이었다. 액면분할 이후 테슬라 주가는 2021년 11월 5일(407.36달러)이 최고점이었다. 2024년 6월 13일 현재 주가가 182.47달러이니 최고점 대비 55.2%나 하락했다. 증권가 한 애널리스트는 "(일론 입장에서)테슬라로 부터 별다른 월급을 받지 않으니 주식 매도 밖에 방법이 없다"며 "최근 그동안의 성과 보상을 위해 66조원이 넘는 스톡옵션 등 보상 패키지를 요구한 것"이라고 말했다. ◆AI회사 등 7대 회사 보유 중인 일론 머스크 6월11일(현지시간) 이후 반등한 테슬라 주가. 자료=구글파이낸스테슬라가 최근 급반전하고 있다. 최고점 대비 주가는 반토막 수준이지만 최근 3거래일 동안(6월 11~13일) 5% 반등하며 반전의 서막을 열고 있다. 이는 일론 머스크가 테슬라 임원진에게 요구한 보상 패키지 주주총회 안건이 최근 통과됐기 때문. 이번 주총에서도 개인 주주들이 대부분 일론 머스크의 공로를 감안해 찬성표를 던진 것으로 월가는 보고 있다. 보상안은 3억400만주의 스톡옵션이 핵심이다. 이번 패키지는 머스크가 테슬라의 매출과 시가총액 등을 기준으로 단계별 성과를 달성하면 12회에 걸쳐 총 3억400만주의 스톡옵션을 지급하는 내용을 담고 있다. 월가에선 테슬라의 대주주인 머스크가 스톡옵션을 받아 이를 팔지 않고 지분을 유지할 경우 지분율이 현재 12.89%에서 최대 25%까지 높아질 것으로 보고 있다. 머스크의 지분율 상승이 테슬라의 주가 호재로 작용하고 있다는 것이다. 테슬라의 반전이 지속될 것이라고 보는 쪽에선 테슬라가 이제 전기차 한 곳에 의존하는 회사가 아니라고 강조한다. 머스크는 우주탐사 기업 스페이스X, 전기차 업체 테슬라, 미국의 대표적 SNS인 트위터, 태양광 발전회사인 솔라시티, 인간의 뇌 이식을 연구하는 뉴럴링크, 교통정체를 피하기 위해 터널을 만드는 보링 컴퍼니 등을 소유하고 있다. 작년에 인공지능(AI) 회사인 'X.Ai'까지 추가됐다. 이제 두둑한 '보너스'를 받은 일론 머스크가 테슬라 7대 기업에 집중해 전체 실적을 끌어 올리고 주가도 띄울 것이란 '희망론'이 퍼지고 있다. 증권가 관계자는 "7번째 머스크의 '수집' 목록에 오른 X.Ai는 장기적으로 오픈 AI의 챗GPT, 구글의 바드, 마이크로소프트(MS)의 빙 등과 함께 생성형 AI 시장을 나눠가질 것"이라고 내다봤다. 최근 주가 상승에는 이같은 배경이 있다는 것이다. ◆테슬라 PER 73배 고평가에 성차별 소송 악재 까지 자료=블룸버그올 들어 서학개미(미국주식 투자자)중 일부는 주가가 하락 중인 테슬라 주식을 추가로 매수하고 있다. 2021년 이후 지속적으로 주가가 하락하자 평균 매수 단가를 낮추기 위한 것. 그래도 엔비디아 매수세는 당해내지 못했다. 서학개미 보유 주식 톱 자리를 엔비디아에 내주고 2위로 내려 앉았다. 예탁결제원에 따르면 보관금액으로 6월12일 기준 테슬라는 107억2954만 달러를 기록했다. 엔비디아는 125억8163만 달러로 1위다. 이처럼 테슬라의 인기가 예전 같지 않은 이유는 일론 머스크의 압도적인 카리스마와 함께 각종 구설수도 함께 오르내리고 있어 한국 주식과 같은 '오너 리스크'가 따라붙기 때문이다. 실제 머스크의 보상 패키지가 통과된 날 스페이스X 직원 8명은 자신들이 머스크의 성추문과 음담패설을 비판하다가 해고됐다고 주장했다. 매년 끊이지 않는 이슈이기도 하다. 이들 8명은 "머스크가 사내에 성차별 문화를 조장했다"는 취지로 소송을 내기도 했다. 또 머스크는 자신의 SNS 'X'에 지속적으로 총기 소유와 마약 사용에 대해 긍정적인 의견을 표출하고 있다. 월가에선 "전통적이고 보수적인 투자자들이 테슬라에 등을 돌리는 계기가 되고 있다"고 비판하기도 했다. 머스크를 견제할만한 기관투자자가 부족한 가운데 이런 오너 리스크는 지속될 전망도 나온다. 실제 최대 주주 일론 머스크(12.89%) 이외에 10%를 넘는 주주는 없다. 블랙록(7.32%)과 스테이트스트리트(5.91%)등을 포함해 5%를 넘는 주요 주주는 3곳이다. 머스크가 보유한 7대 회사 중 테슬라를 제외하면 제대로 돈을 버는 곳이 없다는 비판도 꾸준히 나온다. 그러다보니 주가도 비싸고, 배당도 안줘서 장기 투자자들이 떠나고 있다는 것이다. 올 들어 구글과 메타가 배당을 시작한 것과 대조된다. 테슬라는 애플 MS 엔비디아 구글 아마존 메타 등과 함께 '빅테크7' 혹은 '매그니피센트7' 등으로 ETF에 함께 묶여 곧잘 비교된다. 그러나 이들 7곳 중 실적 대비 주가는 가장 비싸다는 평가를 받는다. 14일 야후파이낸스 기준 향후 1년 예상 주가수익비율(PER)이 73.53배에 달한다. 고평가 주식으로 불리는 엔비디아가 50배, 아마존이 39.53배인 점을 감안해도 테슬라 주가는 비싸다는 평가를 받는다.
[경제의 脈] 11월 대선 변수에 휘둘리는 미국 통화정책
미국 연방준비제도(Fed)가 6월 공개시장위원회(FOMC) 회의에서 기준금리를 동결했다. 이로써 미국 기준금리는 2023년 7월부터 1년 동안 연5.25-5.5% 수준을 유지하게 됐다. 기준금리 동결은 시장에서 예상됐던 것이어서 별다른 감흥이 없다. 문제는 올해 언제 몇 번이나 미 연준이 금리를 내릴 것이냐 하는 점이었다. 연준은 이에 대해서도 해답을 줬다. 연준이 향후 미래 금리를 예측한 점도표에서는 올해 말 금리 수준을 5.1% 정도로 예상했다. 올해 안에 한차례 정도 금리를 내릴 것이라는 얘기다. 연준은 지난 3월말 제시한 점도표에서는 올해 말 기준금리를 연4.6% 정도로 전망했다. 당시는 올해 3차례 정도 금리를 내릴 것으로 봤지만 6월에는 금리 인하 횟수를 한차례로 줄인 것이다. 2025년 말 기준금리 수준도 지난 3월에는 연3.9%로 예상했지만 이번에는 이 수준을 연4.1%로 끌어올렸다. 2025년까지 금리를 내리는 폭이 종전보다 줄었다.연준은 공개 자료를 통해 "최근 경제 지표에 따르면 경제 활동은 굳건한 속도로 확장하고 있으며, 고용 역시 튼튼하다"고 밝혔다. 이어 "물가 상승은 여전히 이어지고 있지만 최근 지표에 따르면 물가상승률 2%라는 위원회의 목표에 부합하는 추가적인 완만한 발전이 이뤄지고 있다"고 평가했다. 시장에서는 최근 각종 소비지표가 부진한 것으로 나오면서 금리인하에 대한 기대가 커졌었다. 13일 미국 노동부가 발표한 5월 소비자물가상승률(CPI)이 전년동기대비 3.3%로 발표돼 기대치(3.4%)를 밑돌면서 물가 하락세가 완연함을 보여줬다. 소비지표가 부진하고 물가가 하락해 연준이 기준금리를 내리는 시기가 빨라지고 인하폭도 커질 수 있다는 기대감을 키웠다. 하지만 연준의 발표는 시장의 예상보다 금리 인하 횟수를 줄이는 것이었다. 이런 점에서 이날 FOMC 회의 결과는 분명 매파적이다.◆고용 악화땐 한번 이상 금리인하 시사 ... 속내 드러낸 파월 의장반전은 있었다. 제롬 파월 연준 의장은 금리 인하에 대한 여지를 남겼다. 그는 이날 회의 후 기자회견에서 "최근 물가 지표가 올해 초보다 긍정적이었고 물가 목표를 향한 완만한 진전이 추가로 있었다"면서도 "인플레이션이 2%로 안정적으로 둔화하고 있다는 확신을 강화하기 위해선 좀 더 좋은 지표가 필요하다"고 강조했다. 인플레이션이 하락 추세를 보이고 있지만 아직 충분하지 않다는 얘기다. 여기까지 발언도 매파적으로 들린다. 하지만 그는 다른 곳에서 속마음을 털어놨다. 파월 의장은 "노동시장 상황이 예상 밖으로 악화하거나 인플레이션이 기대보다 빨리 둔화한다면 그에 따른 통화정책 대응을 할 준비가 돼 있다"고 강조했다. 점도표에서는 한차례 정도 금리 인하를 예상했지만 노동시장 상황이 악화될 경우 한번 이상 금리를 내릴 수 있음을 언급한 것이다. 이 발언은 매파 일색이었던 이날의 이벤트에 새로운 시각을 던져줬다. 시장은 이 발언을 계기로 연준이 한차례 이상 금리를 내릴 수 있다는 전망을 이어갔다. 연준도 물가를 강조했지만 속마음은 고용에 있음을 내비친 것이다.◆미국 통화정책 선도적이지 못해 ... 글로벌경제 생각할 여유 없어 보여6월 FOMC에 대한 평가는 다면적이다. 먼저 미국의 현재 경제지표만 보면 고용은 양호하고 물가는 목표치(2%)보다 훨씬 높다. 금리를 내릴 상황은 아니다. 하지만 최근 경제지표들이 악화되는 추세를 보이고 있고 물가 하락세도 진행되고 있어 선제적 통화정책을 강조하는 연준이라면 금리를 내릴 수도 있다. 특히 유럽과 신흥국들이 올 들어 잇달아 기준금리를 내리면서 미국이 상대적으로 금리를 올리는 것과 비슷한 효과를 내고 있다. 글로벌 금융시장을 선도하는 미국으로서는 금리를 내려 방향성을 제시할 수도 있는 상황이다. 하지만 미국의 통화정책은 선제적이고 선도적이지 않게 흘러가고 있다. 글로벌 경제를 생각하는 여유도 없고 미래의 방향성을 미리 제시해 경제주체들의 기대를 형성해가는 역할도 미흡하다. 단지 미국의 현 상황만 보고 근시안적으로 움직이고 있다는 느낌을 갖게 만든다.◆트럼프, 고물가 물고 늘어지며 바이든 정부의 '경제실정' 공격이유가 뭘까. 여러 가지가 있지만 미국이 올해 11월 대통령 선거를 앞두고 있다는 정치 일정을 감안하면 어느 정도 이해가 간다. 현재 바이든 대통령과 트럼프 공화당 후보 간에 치열한 접전을 벌이고 있다. 트럼프는 연일 바이든 행정부의 '경제 실정'을 공격하고 있다. 각종 경제지표를 비교해보면 바이든 행정부의 경제성적표가 트럼프 대통령보다 우세하다. 트럼프 정부 집권기인 2017년부터 2020년까지 4년간 경제성장률은 평균 1.4%였다. 반면 바이든 정부가 들어선 이후인 2021년부터 2023년까지 3년간 평균 경제성장률은 3.4%를 기록해 훨씬 높다. 아울러 실업률도 트럼프 정부 때는 5%였지만 바이든 정부 들어서 4.2%로 낮아졌다. 성장과 고용 모두 바이든 정부가 높다. 문제는 물가다. 트럼프 정부 때의 소비자물가상승률은 평균 1.9%에 불과했지만 바이든 정부 때는 물가상승률이 5.3%로 급등했다. 특히 체감 물가가 급등해 미국 서민들의 불만이 커지고 있다. 물가에 묻혀서 바이든 정부가 고용과 성장에서의 경제적 성과가 묻히고 있는 상황이다. 트럼프는 물가 상승을 집요하게 물고 늘어져 바이든 정부를 압박하고 있다.◆물가와 고용 사이서 고심하는 연준 ... 금리 향방이 대선 변수에 휘둘리는 느낌이런 점에서 연준의 통화정책도 물가에 집중될 수 밖에 없는 상황이다. 금리를 섣불리 내려 물가가 오름세로 반전한다면 선거에 치명적인 악영향을 줄 수 있기 때문이다. 물가가 추세적으로 하락세를 보이고 있다고 해도 절대 수준은 3%를 훌쩍 넘는다. 파월 의장이 물가를 강조한 것도 이같은 정치상황과 관련이 있어 보인다. 이 때문에 11월 선거를 앞두고 사전에 금리를 내려 물가를 자극하는 것은 연준이 꺼리는 일이다. 결국 물가가 2%대로 급락하지 않는 한 선거전에 금리를 내리기 어렵다는 얘기가 된다.한 가지 변수는 있다. 바로 고용이다. 지금 고용 상황은 양호하지만 고용이 갑자기 급락하는 상황이 닥치면 그때는 얘기가 달라진다. 실업은 물가보다 선거에 훨씬 더 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 이 때문에 파월 의장은 고용이 악화되면 언제든 금리를 내릴 준비를 하고 있을 것이다. 이런 저런 상황을 감안하면 당분간 연준의 통화정책이 선거에 종속될 수밖에 없다는 생각을 갖게 만든다.
HOT 콘텐츠 5
1
부동산재테크
[부동산 시그널] 20억으로 강남 30평대 진입 가능한 동네
손동우
2024.06.17
2
경제흐름읽기
[백석현의 환율 노트] 원-달러 1,300원대가 뉴 노멀인가
백석현
2024.06.05
3
주식랩
[폼美쳤株] 엔비디아가 모시고, 삼성이 못 따라가는 톱티어 기업은
문일호
2024.06.08
4
경제흐름읽기
[경제의 脈] 11월 대선 변수에 휘둘리는 미국 통화정책
노영우
2024.06.13
5
경제흐름읽기
[글로벌 View] 미국과 중국 사이에 낀 일본 기업들의 고민
매경엠플러스
2024.06.13
Weekly 무료콘텐츠 읽기
[임채우의 수익형부동산] '핫플' 성수동 꼬마빌딩 투자가치는
“코로나19 팬데믹을 거치며 명동, 강남, 홍대, 이태원 등 서울 주요 상권은 매출이 대폭 감소하거나 폐업하는 등 혹독한 시기를 거쳤습니다. 하지만 성수 상권은 코로나 시기에도 매출이 증가한 유일한 상권입니다. 2020년 대지 660㎡를 148억원에 매입한 고객은 최근 시세가 3배로 올랐다는 말에 웃음이 끊이지 않고 있습니다. 상권도 20~30대 소비층이 가장 선호하게 되면서 트렌드를 이끄는 핫한 상권이 되고 있는데, 향후에도 투자 가치가 지속될지 살펴보겠습니다.” ◆ 한강변에 서울숲 ... 공원, 직장, 문화까지 두루 갖춰 성수지역은 서울시 성동구 성수동1가, 성수동2가 지역을 말하는데 한강과 가까운 성수동1가 지역이 지가도 높고, 아파트 가격도 비싼 편입니다. 한강변에 접해 있어 한강 조망권이 가능하고, 한강 건너면 맞은편에 서울에서 가장 비싼 동네인 압구정동을 마주보고 있습니다. 연예인이 가장 많이 거주하거나 소유하고 있는 것으로 유명한 트리마제 아파트, 영화배우 전지현씨가 매입(전용 264㎡, 130억)해 유명한 아크로서울포레스트, 영화배우 김수현씨가 거주하는 것으로 유명한 갤러리아포레 등 3대 주상복합 아파트가 서울숲과 한강 조망을 무기로 서울에서 가장 비싼 아파트로 등극했습니다. 공장등이 밀집된 준공업지역은 최첨단 지식산업센터로 변모해 젊은 직장인들을 끌어들이고 있습니다. 게임회사 크래프톤은 성수 이마트 부지 20,810㎡(6,295평)을 1조 2,200억에 매입해 사옥을 신축할 예정이고, 무신사도 성수동에만 7개의 건물을 매입했습니다. 크래프톤은 이마트 본사 이외에도 서울숲 맞은편의 메가박스 건물을 2,400억원(연면적 24,388㎡)에 매입했으며, 추가로 4개의 건물을 더 매입해 크래프톤 타운을 만들 계획입니다. 이외에도 IT업체, 유통 뿐만아니라 SM엔터테인먼트 등 연예기획사, 신규로 창업하는 회사 등도 많이 들어서고 있습니다. 인쇄 공장 등 준공업지역이었던 성수동 상권은 명실상부한 서울의 4대 상권으로 발돋움했습니다. 쿠시먼웨이크필드에 따르면 일평균 유동인구는 강남, 홍대, 명동 상권에 이어 4위를 기록했고, 성수에 이어 한남동 상권이 5위를 기록했습니다. 고급 주상복합 아파트와 업무시설이 들어오면서 성수동 내 유명거리도 등장하고 있습니다. 대표적인 곳이 연무장길입니다. 작년 12월에 아모레퍼시픽이 이 곳에 건물을 매입했는데 연무장길 건물중 최고가입니다. 총 매매금액은 317억원으로 토지면적 기준 3.3㎡당 2.5억입니다. 대지면적 419㎡(127평), 건물은 711㎡(215평), 3층 건물입니다. 연무장길 주변으로는 트렌드에 민감한 20~30대 여성을 타깃으로 팝업스토어가 들어서며 F;" >핫한 상권으로 변신하고 있습니다. 이곳의 매매가격은 대지기준 3.3㎡당 1.7억까지 거래되었습니다.◆ 성수지역 인기가 치솟는 3가지 이유 성수동의 토지가격은 4년전에 비하면 3배 정도 상승했습니다. 이처럼 성수동이 단기간에 가격이 급등하고 인기가 높은 이유는 뭘까요? 여러 가지 이유가 있겠지만 우선 입지가 너무 좋습니다. 한강변에 서울숲을 끼고 있다는 것이 큰 장점입니다. 강변북로, 올림픽대로를 이용해 서울 주요 업무지역인 여의도, 강남, 시청 등을 빠르게 이동할 수 있습니다. 한강 건너면 바로 압구정으로 사실상 강남권 입지라고 할 수 있습니다. 2005년 서울숲이 조성되고 분당선이 개통하면서 주변 빌라 및 아파트 가격 상승이 먼저 시작되었습니다. 그리고 갤러리아포레, 트리마제, 아크로서울포레스트 등 45~48층 아파트에 연예인, 기업가 등이 거주하면서 지역가치가 상승하게 되었지요. 그리고 공장 등이 리모델링을 거쳐 빈티지한 카페, 음식점, 옷가게 등으로 변신하면서 기존 상권에 식상한 사람들의 레트로 감성을 자극하며 입소문을 타고 유명해지기 시작했습니다. 대림창고가 시발점이라고 할 수 있습니다. 지하철 접근성이 좋다는 점도 큰 장점입니다. 서울 내부를 원으로 도는 지하철 2호선 성수역과 뚝섬역을 끼고 있고, 강남권과 접근성이 좋은 분당선 개통도 접근성을 높이는데 한 몫 했습니다. 서울숲과 메가박스, F;" > 성수동은 여전히 미개발지가 많이 남아 있어 미래가치가 높습니다. 우선 한강변의 성수대교와 영동대교 사이에 재개발이 추진중입니다. 성수전략정비구역으로서 50~77층 내외의 초고층 9,000세대 아파트가 들어설 예정입니다. 현재 건축심의를 준비 중으로 2026년 사업시행인가를 득할 예정입니다. 2034년이면 입주가 가능할 전망입니다. 한강변에 유일하게 거실에서 완전히 한강뷰가 나오는 초고층 주거시설이 들어서면 성수동의 가치는 한단계 더 올라갈 것으로 보입니다. 서울숲역 근처에는 부영에서 매입한 부지에 호텔(1,087실)과 아파트(340세대), 대형공연장(800석), 판매시설이 들어서고(2027년 예정), 서울숲 서측에 위치한 삼표 레미콘 부지에는 상업지역으로 용도변경후 상업, 업무, 문화, 숙박, 거주가 결합된 복합시설이 2025년 착공할 예정입니다. 삼표 레미콘 부지는 성수동 미래업무지구의 중심축이 될 전망입니다. 그리고 앞서 언급한대로 크래프톤은 본사 사옥을 신축할 예정(2028년 준공)이고 규모는 23만 2,500㎡(70,331평)에 달할 것으로 보입니다. 서울시에서는 성수동 준공업지역 전체를 IT산업유통개발진흥지구로 확대, 지정해 용적률을 최대 20% 상향해주기로 발표했습니다. 그렇게 되면 당초 400%이던 용적률은 480%로 올라가게 되어 사업성이 좋아지는 효과가 발생합니다. ◆ 고급 주거지와 고급화된 상권 ... 투자 전망 밝아 단도직입적으로 말하면 성수동의 투자가치 전망은 긍정적입니다. 아직 성수동에는 개발되지 않은 땅이 많고, 지식산업센터에는 젊은 직장인이 유입되고 있습니다. 유명 맛집과 편집숍 등이 들어서며 연인들의 데이트 장소와 외국인의 관광코스로 자리매김을 해가고 있습니다. 외국인 관광객수는 코로나 이전을 상회할 정도로 급증하고 있는 상황입니다. 단순히 국내 뿐만 아니라, 외국인 관광객 또한 증가한다는 것은 상권의 미래가치를 밝게 합니다. 또 한강변에 한강뷰가 가능한 9,000여 세대가 들어서면 성수동은 고급 주거지로서 인기가 높을 전망입니다. 또한 소비수준이 높은 대단위 아파트가 들어서며 성수동의 상권 또한 고급화될 가능성이 높습니다. 성수동은 직장을 걸어서 다닐 수 있는 업무지역으로 탈바꿈하고 있다는 것도 성수동의 미래가치를 밝게 합니다. 성수동은 대부분의 지역이 준공업지역으로 용적률이 400%입니다. 330㎡(100평)의 땅을 가지고 있다면 지상으로 400평을 지을 수 있습니다. 반면 강남구 압구정동 로데오 거리는 용적률이 200%입니다. 지상으로 200평을 지을 수 있어 성수동에서 지을 수 있는 면적의 절반에 불과합니다. 성수동의 연무장길이 3.3㎡당 2.5억에 거래됐는데, 압구정 로데오 거리도 3.3㎡당 2.5억대에 거래되어 3.3㎡당 금액은 같지만 지을 수 있는 건물 연면적이 2배의 차이가 있어 성수동의 지가는 좀 더 상승할 여지가 있습니다. 강남권 이면의 2종 일반주거지역의 토지 시세는 3.3㎡당 1~2억선인데 성수동 이면의 준공업지역도 비슷한 시세를 보이고 있습니다. 마찬가지로 용적률의 차이로 성수동 지가는 좀 더 오를 수 있습니다. 성수동은 강남권에 비해 개발할 토지가 많은 편입니다. 다만, 낡은 공장이나 주택을 매입하기 때문에 당장에 임대수익률은 낮습니다. 따라서 개발을 해야 하는데 신축 공사에 대한 부담과 좋은 임차인을 구해 임대 수익률을 맞춰 밸류업을 해야 한다는 숙제는 남아 있습니다. 주변 재개발과 준공업지역 개발, 크래프톤 클러스터 등 대기업 본사 준공 등의 개발 과정 등을 지켜보며 5년 이상 장기투자를 기본으로 접근해야 하겠습니다.
2024.06.03
[백석현의 환율 노트] 원-달러 1,300원대가 뉴 노멀인가
1,300원대 원달러 환율이 길게 지속되면서 이제 1,300원대가 익숙해질 법하다. 환율이 왜 이렇게 높아졌고, 무엇이 이를 지탱하는 것인가. 구조적인 요인이 있다면 무엇인가. 탈(脫)세계화와 인공지능 기술은 환율 관점에서 어떻게 바라봐야 하는가. 올해 원달러 환율은 연초 첫 거래일 서울 장중 한때를 제외하면 1,300원 아래로 내려간 적이 없다. 더욱이 4월부터는 서울 종가가 1,350원 아래에서 마감한 날도 한 손가락에 꼽는다. 4월 한때 1,400원을 찍기도 했고, 최근 1주일 동안에는 1,380원대도 심심치 않게 봤다. 미국 연준(Fed)이 기준금리를 내리지 않기 때문일까. 최근 원달러 환율이 좀처럼 내려가지 않는 것을 단지 미국의 통화정책 탓이라고 치부하기는 어렵다. 고공 행진하는 것은 원달러 환율만이 아니기 때문이다[그림1]. 유로화는 최근 1주일간 1,500원을 넘나들었는데, 이는 2013년 8월 이래 거의 11년 만에 처음 있는 일이다. 작년 하반기 185원을 밑돌던 위안화도 최근 1주일간 190원을 넘나들고 있어, 한 달 전의 연고점에서 멀지 않다. 5월부터 900원을 넘긴 호주 달러는 18개월만의 최고치다. 결국 최근 외국 통화가 공통적으로 비싸지고 있는 것은 원화 자체가 약세임을 의미한다. 유난히 약세인 엔화만큼이나 원화가 힘을 못쓰고 있다 보니, 그나마 엔원 환율은 변동폭이 제한됐다. 이에 비하면 유로화는 금리 인하 전망에 아랑곳하지 않고 달러화만큼이나 강세다. 실제로 유럽중앙은행(ECB)은 6월 6일 마침내 첫 금리 인하에 나섰다. 미 달러 대비 유로화 가치는 지난 1년 반에 걸쳐 꽤 좁은 레인지에 갇혀 있고, 올해만 해도 6월 5일 현재 연초 대비 하락폭이 고작 2%가 되지 않는다. 원화 가치는 같은 기간에 달러 대비 6% 넘게 하락했다. ◆원화 약세의 구조적 배경 한국 원화가 약세를 보이는 구조적 배경은 무엇인가. 대내외 금리차 확대와 기업의 성장성 열위, 중국 경제의 피크아웃(peak-out)을 지목할 수 있겠다. 먼저 한-미 금리 역전은 기준금리와 시장금리를 구분해 볼 필요가 있다. 양국 기준금리는 올해 변동이 없다. 하지만 시장금리는 다르다. 양국의 국채 금리는 2022년 하반기에 역전된 뒤 그 격차가 확대되고 있고, 그 추세는 올해 2월부터 더욱 강화됐다[그림2]. 미국채 금리의 상대적 우위는 달러화 강세를 부른다. 더욱이 미국채 금리가 장기적 관점에서 정점을 지난 것이 아니라는 경고(JP Morgan 제이미 다이먼 회장 등)가 들려온다. 기업의 성장성 열위도 원화 약세의 배경이다. 외국인들이 코스피 주식을 대거 매입해 코스피가 오를때 원달러 환율이 하락(원화가치 상승)하는 경우가 많음은 주지하는 사실이다. 역으로 생각하면, 글로벌 자본이 한국 주식시장이 아닌 다른 곳으로 몰려갈 때 상대적으로 원달러 환율이 상승할 수 있음을 의미한다. 즉 미국 증시는 질주하는데 코스피가 제자리 걸음을 하는 것은 원달러 환율 상승을 정당화한다[그림3]. 마지막으로 중국 경제의 피크아웃(peak out)이다. 한국 경제에 순풍으로 작용하던 중국 경제의 성장 엔진이 식으며, 중국·홍콩 증시도 매력을 잃었다. 특히 글로벌 시장과의 연계성을 통해 원달러 환율과 상관관계 높았던 홍콩 항셍지수가 지난 3년간 주저 앉았는데, 원화 가치의 하락과 궤를 같이 한다[그림4]. 한편 글로벌 무역에서 한국의 위상이 상대적으로 약해진 사실에도 주목할 필요가 있다. 중국의 렌즈로 보자. 최근까지 중국은 한국과 호주에게 최대 수출시장이었다. 중국의 수입 시장에서 코로나19 이전과 이후 한국과 호주의 위상은 크게 달라졌다. 코로나19 이전에는 중국을 향한 한국의 수출이 호주를 크게 능가했다. 하지만 최근에는 월간 기준으로 호주의 수출액이 한국을 앞지르는 현상이 심심치 않게 관측된다. 수치로 보면 2019년 한 해 동안 호주로부터 중국이 수입한 금액은 한국에서 수입한 금액 대비 69%에 불과했으나 최근 1년간에는(2023년 5월~2024년 4월까지) 92%에 달한다. 이는 단지 미·중 갈등 때문만이 아니다. 글로벌 무역에서 한국과 호주의 상대적 위상 변화를 의미한다. 한국의 핵심 산업인 반도체와 자동차, 2차전지는 치열한 글로벌 경쟁 속에 반도체는 미국, 대만 등에 치이고 자동차, 2차전지는 중국에 고전하고 있다. 정책 지원에서도 열위다. 반면 원자재 부국인 호주는 탄소중립 전환 과정에서 각광받는 자원인 리튬, 징검다리 화석 연료로 몸값이 높아진 LNG(액화천연가스) 등 수출하는 자원의 몸값이 상승하며 보유 자원의 전략적 위상이 높아졌다. 최근 원화 대비 900원대로 올라선 호주 달러가 장기적으로 높은 몸값을 유지할 가능성을 높게 보는 이유다. 한편 한국 경제가 누렸던 중국 특수도 사라지고 있다. 2000년대 중국의 눈부신 성장 속에 한국 경제는 주요 산업의 공급망을 이전하고 중국을 향한 중간재 수출로 중국 성장의 이익을 향유했다. 하지만 중국이 기술력 상승과 함께 주요 산업 생태계를 자국내에 완비하는 과정에서 한국 기업이 발 디딜 틈은 빠르게 줄어들었다. 그러면서 중국내 수입시장에서 한국의 입지도 약화됐다. ◆탈세계화와 인공지능이 달러에 미치는 영향은 세계화가 퇴행하는 것이 외환시장에 어떤 의미인지도 곱씹어봐야 한다. 세계화 과정에는 각국이 무역의 문턱을 낮춘채 공급망을 공유하고 역할을 분담하면서 자연스레 동반 성장한다. 이 과정에서 글로벌 자본은 전세계 곳곳으로 스며 든다. 하지만 탈세계화는 자본의 역류를 초래한다. 즉 무역 문턱을 높이고 공급망을 분리, 재편하며 각자도생하는 과정에서 자본은 돈이 될만한 곳에 선택적으로 집중된다. 그리하여 지금 이 시대는 인공지능(AI) 주도권을 쥔 미국으로 자본이 집중되고 있다. 미국의 산업정책도 자급자족 경제를 지향하며 제조업 생태계를 자국과 지근거리인 멕시코를 중심으로 구축하는 가운데, 핵심 산업에서는 글로벌 기업들이 미국에 공장을 짓고 자본을 투하하도록 만들었다. AI 시대의 총아이자 아이콘인 엔비디아의 가치사슬을 한 번 보자. [그림5]에서 왼쪽이 엔비디아에서 매출 원가를 구성하는 조달처, 오른쪽이 엔비디아의 매출처다. 없어서 못 판다는 GPU 등 엔비디아의 제품을 쓸어담는 기업들은 미국의 빅테크 기업들이다. 엔비디아의 매출은 마이크로소프트(Microsoft), 메타(Meta) 등으로 집중되고 있음을 알 수 있다. 반면 엔비디아의 수주를 받는 기업들은 대만 기업들이다. COGS(Cost of goods sold)가 매출원가를 의미하는데, 대만의 TSMC와 Wistron만으로 엔비디아 매출원가의 거의 50%를 차지하며 이들 다음으로는 HBM을 공급하는 SK하이닉스가 그나마 10%에 가까운 비중을 차지한다. 결국 엔비디아 제품의 최대 수요처는 미국이고 최대 공급처는 대만에 집중되어 있는데, 이러한 AI 기술로 자본이 몰리면서 미국으로의 자본 유입이 2018년 이후 가속화됐다. 결론적으로 이러한 구조적인 변화가 달러화의 높은 몸값과 원화의 낮아진 몸값을 정당화한다. 1,300원대 원달러 환율이 길어지는 배경에 대한 질문을 최근 종종 받는데, 이러한 관점에서 1,300원대 원달러 환율을 뉴 노멀(new normal)로 보는 것이 적절하다고 판단한다.
2024.06.05
[제네시스박의 1분 절세] 종부세 등 '중과폐지' 이슈와 향후 부동산시장
민주당에서 먼저 제안한 ‘1주택자 종부세 폐지' 관련 논란이 뜨겁다. 민주당에서는 즉각 이에 대해 ‘원내대표 개인 의견일 뿐'이라고 일축했지만, 곧바로 정부와 여당은 ‘종부세 폐지는 물론, 취득세 및 양도세 중과도 폐지'하자며 맞불을 놓았다. 이에 대해 기재부 역시 즉각 내용검토에 들어갔는데, 7월 세법개정(안)에 어떤 내용이 담길지 벌써부터 관심이다. 아울러 향후 부동산 시장 흐름과 현재 부동산 규제와의 상관관계도 함께 살펴보자. 하반기 주택 시장을 잘 예측하려면 다가오는 7월을 주목해야 할 것이다. 매년 정부가 발표하는 ‘세법개정(안)’ 때문인데, 필자 개인적으로는 예년과 달리 굵직한 내용이 나올 가능성이 높다고 본다. 우선 현재 부동산 규제는 대부분이 이전 정부에서 주도해서 만든 것들이다. 총선에서 다시 ‘여소야대'가 된 마당에 큰 정책 변화는 없지 않을까 생각했는데, 갑자기 ‘종부세 중과 폐지’ 논의가 야당에서 먼저 나오고 있다. 실거주자이고 1주택자라면 해당 주택 가격이 얼마든지간에, 즉 고가주택이라도 종부세를 폐지해야 한다는 것인데 원내대표에 이어 최고위원 중 한 명도 여기에 힘을 보탰다. ◆종부세에 이어 양도세, 취득세 중과 폐지 목소리도 나와야당에서는 애써 공식 입장이 아니라고 하지만 이에 대해 정부와 여당은 내친김에 종부세는 물론 양도세, 취득세 중과까지 폐지하자는 입장이다. 그 결과 기재부에서 관련 내용을 검토중이고 구체적인 내용이 7월 말에 나올 것으로 보인다. 그렇다면 이 시점에서 왜 ‘중과 폐지’가 이슈가 되는 것일까? 그리고 대부분 다주택자가 아닌데 왜 여기에 관심을 가져야 하는 것일까? 이는 향후 부동산 시장에 생각보다 큰 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 먼저 현재 시행되고 있는 중과 제도에 대해 살펴보자.첫째, 다주택자의 경우 최고 12%의 취득세 중과세율이 적용되고 있다. 당초 정부는 2023년 2월 관련 법을 개정해 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 소급적용해 ‘취득세 최고세율 50% 인하'를 하기로 했다.하지만 현재까지 아무런 조치가 취해지고 있지 않는데, 그 결과 취득세 중과가 없는 1채 혹은 많아야 2채까지만 보유하기를 선호한다. 이로 인해 부동산 거래가 활성화 되지 않고 ‘이왕이면 좋은 물건'이라는 심리가 강해져 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채' 선호현상이 심해지고 있다. 둘째, 3주택 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용될 수 있다. 이 부분이 최근 화두가 된 내용으로, 야당에서는 1주택자 종부세를 폐지하자고 했지만 정부와 여당은 다주택자 종부세 중과 역시 폐지해야 한다고 주장한다.종부세 세율을 보면 지역이 어디든 3주택 이상이고 종부세 과표가 12억 원을 초과하면 중과세율이 적용된다. 예를 들어 서울 강남에 30억 주택 1채가 있다면 보유세가 대략 1천 만원이지만, 지방에 10억 주택 3채를 보유하면 동일한 30억 상당의 주택이라 하더라도 종부세 중과세율이 적용돼 보유세는 2천 만원 가까이 나온다. 이 역시 주택수를 줄이고 중심지 1채에 집중하는 현상을 부추기는 셈이다.셋째, 다주택자 양도세 중과는 현재 한시적으로 유예중이지만 이 역시 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시키는 원인 중 하나다. 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 위치한 주택을 매각당시 다주택인 경우 적용되는 규제로, 세부담이 급격하게 늘어나는 것이 특징이다.예를 들어 양도차익이 1억 원이라고 하더라도 일반과세(2년 이상 보유시)가 2천 만원 정도라면 3주택 중과는 무려 5천 3백만원 정도로 치솟는다. 양도차익이 5억 원이라면 그 차이는 더욱 커져서 3주택 중과는 3억 5천만원도 나올 수 있다. 현재 정부 시행령으로 양도세 중과를 한시적으로 유예하고 있으나, 정부는 관련 법을 개정해 이를 폐지하고자 한다. 다만 국회 동의를 얻기가 쉽지는 않아 보인다. 이런 상황에서 현재 조정대상지역(강남, 서초, 송파, 용산구 등)에 주택을 보유한 다주택자라면 중과 유예 연장을 기다릴지, 아니면 2025년 5월 9일까지 일부를 매각할지 결정해야 한다. 이상의 내용을 종합하면, 다주택자가 될 경우 취득세 중과는 물론 보유세(종합부동산세), 양도세마저 세부담이 급격하게 늘어난다. 따라서 세금 부담을 낯추기 위해 주택수를 줄이는 것이 유리하며, 그 결과 ‘이왕이면 좋은 물건'을 취득하는 ‘똘똘한 한 채' 선호현상이 심해지는 것이다. ◆7월 세법개정안과 전세시장, 정부 정책에 대한 정치권 입장 등 잘 살펴봐야이제 부동산 시장을 둘러싼 환경을 살펴보자. 주택공급 부족 및 공사대금 상승으로 향후 주택시장은 공급부족에 시달릴 것이 뻔하다. 여기에 전월세를 공급하는 다주택자가 줄어들고 너도나도 중심지 물건을 선호함으로써 중심지의 경우 매매가와 전세가 상승이 예상되며, 다른 지역 역시 매매가는 몰라도 전세가는 오를 가능성이 높다. 바로 이 부분에서 주택 시장에 참여하는 사람들의 ‘심리'가 변할 가능성이 높다. 즉 이왕이면 중심지 물건 하나로 정리를 해야 하는데 전세가가 올라가니(공급은 줄고 임차 수요는 늘어나므로) 흔히 말하는 매매-전세 갭(gap)이 줄어들게 되고, 이는 ‘이 참에 전세를 끼고 하나 사둘까'하는 심리가 더 확산될 가능성이 높은 것이다. 실제 서울 중심지 등에서 이러한 경향이 강해지고 있으며, 특히 토지거래허가구역이 아닌 서초구 반포동, 송파구 신천동, 가락동 등을 중심으로 이에 대한 관심이 높다. 이를 반영하는 지표 중 하나가 바로 ‘외지인의 서울 아파트 매입 비율'인데 지난 2014년 16%였던 것이 최근에는 24.6%까지 치솟았다. 따라서 올해 하반기 부동산 시장 관전 포인트는 다음과 같다. 첫째, 7월에 나올 세법개정(안)을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이에 따라 보유중인 주택의 처분 전략 등이 달라질 수 있고, 여기에서 나온 매물을 중심으로 내 집 마련 전략 역시 변할 수 있다.둘째, 전세 시장에 주목해야 한다. 전세가 상승에 따라 임차에서 매수 전환 수요가 얼마인지를 보면 사람들의 기대심리를 어느 정도 예측할 수 있고, 이를 통해 향후 주택 시장의 방향성에 대해서도 알 수 있을 것이다. 개인적으로는 지나치게 과열되지 않기만을 바랄 뿐이다. 셋째, 정부 정책에 대한 국회의 움직임도 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다. 부동산 시장, 구체적으로 다주택자를 바라보는 시각은 여야가 다를 수 밖에 없다. 다만 과거와 달리 부동산 시장과 대내외 경제 환경이 변했다. 이에 따라 정책 역시 바뀌어야 할텐데 국회 다수당인 야당의 입장에 따라 시장 흐름에도 일정 부분 영향이 있을 것이다. 우리는 이미 지난 정부에서 수 십 차례 규제책을 내놨지만 오히려 집값이 올라간 경우를 지켜본 바가 있다. 향후 부동산 시장에서 발생할 수 있는 여러가지 시나리오를 나름대로 예측해보고, 실제 시장 상황에 따라 시나리오별로 잘 대응하는 것이 그나마 최선이 될 것이다. 하반기 부동산 시장을 더욱 주목해야 하는 이유다.
Today Top Pick News
{{title}}
공지사항
투데이 톱픽 뉴스 서비스 중단 안내
[2024서울머니쇼] 아기곰 부동산 세미나 다시보기 공개 안내(종료)
이벤트
당첨자발표
[2024 머니업 콘서트] 소문내기 이벤트 당첨 안내