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부동산 성공법칙
긴축의 시대...내 부동산 어떻게 지키지? N
[김슬기의 부동산 인사이트 (22)](압구정 현대 아파트 사진이 좋습니다) 혼돈의 시장입니다. 5월에 들어서자마자 글로벌 자산시장에 폭풍이 휘몰아쳤습니다. 견고할 줄 알았던 미국 나스닥이 전 세계에서 가장 큰 폭으로 폭락했습니다. 애플, 테슬라, 구글도 반토막에 가까운 폭락을 거듭했습니다. 대체투자로 각광받던 비트코인마저 무너졌습니다. 믿을 수 있는 안전자산이 눈에 띄지 않는 상황입니다. 올 들어서만 전 세계 자산시장은 4분의1 정도가 증발한 것으로 추산됩니다. 국내 코스피와 코스닥도 20%가 넘게 빠지면서 투자자들은 망연자실한 상황입니다. 우리는 모든 자산이 연결되어 영향을 주고받는 복잡계의 세상에 살고 있습니다. 국내 부동산 시장은 이 긴축 시대에 살아남을 수 있을까요? 이 질문에 대한 답을 냉정하게 해보도록 하겠습니다. 2014년 이후 8년 동안이나 국내 부동산 시장은 역대 최장기간의 상승장을 경험하고 있습니다. 이번 부동산 상승장은 3단계의 각기 다른 성격의 상승이 연속적으로 이어진 시기였습니다. 2014년부터 2017년은 박근혜 정부의 적극적인 부동산 규제 완화에 따른 시장 정상화의 시기였다면, 2017년부터 2020년까지는 과도한 부동산 규제로 인한 시장 왜곡의 시기로 규정할 수 있습니다. 2020년부터 현재까지의 만 2년 동안은 유동성 파티로 인해 자산시장 버블이 형성된 시기로 구분할 수 있습니다. “수영장에 물이 빠지면 누가 벗고 있는지 입고 있는지 드러난다”고 워렌 버핏은 말한적 있습니다. 파티의 끝을 준비하는 건 이제 생존을 위한 준비가 됐습니다. 앞으로 우리가 겪게 될 긴축의 시대는 상승장 3기 이전으로 돌아가게 되는 것으로 해석하는 것이 맞습니다. 자산 버블이 걷히게 되는 것은 필연이라는 말입니다. 2021년 서울과 전국 부동산 시장이 20여년만의 최대인 약 20%의 폭등을 경험했지만, 빠르게 달아 오른 만큼 냉각도 빨리 찾아왔습니다. 현재 부동산 시장은 국소한 지역만 온기가 남아있고, 나머지 지역은 빠르게 식어버린 상황입니다. 코로나19 이후 급등한 ‘외곽’지역일수록 리스크가 있다는 사실을 염두에 두시기 바랍니다. 현재 시장을 지배하는 가장 큰 악재는 대출금리 인상과 대출규제, 그중에서도 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. DSR의 성격을 좀 더 분명하게 이해할 필요가 있습니다. 가계부채가 국가 경제를 위협하는 상황이 늘어나면서, 새 정부도 DSR 완화에는 소극적이기 때문입니다. DSR이 상수가 된다면 가장 큰 영향을 받는 계층은 중저소득자입니다. 고소득자는 큰 영향이 없습니다. 이를 수요로 치환한다면 중저가주택이 영향이 크고, 고가주택은 영향이 적다는 말입니다. 현시장에서 반포와 압구정 등 초고가 지역만 상승하고, 나머지 지역이 정체되고 있는 것은 DSR의 영향에 상대적으로 자유롭기 때문입니다. 여기에 1년 동안 한시적으로 허용한 양도세 중과 배제는 시장의 매물을 급증시키며, 즉각적으로 영향을 주고 있습니다. 마음이 급해진 보유세 부담이 큰 투자자들이 덜 똘똘한 주택들을 급하게 시장에 던지고 있습니다. 하지만 이렇게 반대로 생각해볼 필요도 있습니다. 하락장이 정말 온다면 현재의 투기지역과 조정지역은 해제가 될 가능성이 있습니다. 이 경우 2주택자 이상 양도세 중과는 자연스럽게 해제될 수 있다는 말입니다. 1년의 시한부 대책에 겁을 먹고, 일찍 매물을 던질 필요는 없습니다. 집값이 현재보다 하락하더라도 양도세를 감면 받는다면 오히려 더 큰 차익을 남길 수도 있습니다. 현재 가장 현명한 투자자는 ‘리밸런싱’에 나서는 이들입니다. 다주택자들은 향후 수년간의 양도세와 보유세를 계산해 똘똘한 한 채로 집중시키는 것이 최선입니다. 다주택을 정리해 꼬마빌딩, 상가주택, 상가, 토지와 같은 비주택 포트폴리오를 확보하는 것도 의미가 있습니다. 이는 세테크를 위해서도 필요하지만, 임대소득을 얻기 위해서도 필요합니다. 하락기를 버틸 수 있게 해주는 건 현금흐름입니다. 하락기에 돈을 버는 방법은 똘똘한 한 채에 실거주를 하면서 ‘장기보유특별공제’(장특공)라는 쿠폰을 적립하는 방법도 있습니다. 양도세는 3년 실거주 이후부터 1년을 실거주할 때마다 8%씩(거주 4%+보유 4%) 감면을 받습니다. 향후 양도차익이 10억원이 예상된다면 실거주만으로 연 8000만원의 세테크가 가능합니다. 하락장에서도 유일하게 돈을 벌수 있는 방법일 것입니다. 하락장에서는 똘똘한 한 채에서 최대한 실거주 기간을 늘리는 것은 향후 다시 올 상승기에서 일시적 2주택 갈아타기를 통해 상급지로 이동하기 위한 준비과정이기도 합니다. 게다가 부동산 하락기에는 토지의 가격이 디커플링하기 시작합니다. 외곽일수록 토지가는 하락하고, 핵심지의 토지가는 버텨줄 가능성이 높습니다. 향후 1~2년 더 상승세가 이어지더라도 현재 최대한 핵심지로 이동을 해 하락장을 준비해야하는 이유는 바로 디커플링입니다. 현재 불안정한 금융시장의 추이를 부동산 투자자들도 잘 지켜보시길 바랍니다. -10% 이상의 큰 폭락이 이어지거나, 하락장이 반등할 기미가 보이지 않는다면 부동산 시장은 분명 영향이 있을 것으로 예상됩니다. 그 시기가 언제가 될 진 예측할 수 없지만, 파티가 끝나는 시기는 분명 찾아올 것입니다. 준비된 이들만이 이 시기를 이겨낼 수 있습니다. 
김슬기
2022.05.19
경제흐름 읽기
'실업률'을 보면 증시 길이 보인다 N
결국, 지난주 목요일(5/12) CNN 공포지수(CNN Fear & Greed Index)가 한자리 수를 기록했습니다. 이내 소폭 반등하긴 하였지만 투자심리가 극에 달한 모습을 선명하게 보여주었습니다. 닷컴 버블 때 보다 약 50%가 많은 USD 7 trillion가 순식간에 증발하였으니 충분히 그럴 수도 있겠지만, 경기 침체에 관하여 누구나 동의할 만한 명확한 증거도 아직 없는데 투자 심리가 이렇게 극도로 위축된 모습은 사뭇 이례적입니다. 미국 뉴욕증권거래소(NYSE) 입회장에서 트레이더들이 업무를 처리하고 있다. [사진 : 로이터연합뉴스]어쩌면 시장은 경기 침체가 올 것이라는 주장 보다는 경기 침체가 왔을 때 현재 대처할 무기가 부재하다는 걱정을 미리 하고 있다고 판단되는데요, 실제로 미국을 포함하여 글로벌 국가 대부분 통화 정책의 여력은 없을 뿐더러, 인플레이션으로 인하여 재정정책에 대한 여력도 남아있지 않은 것이 사실입니다. S&P500이 3000포인트까지 하락할 수 있다는 BOA 글로벌 리서치 수석전략가 마이클 하넷의 주장과 올해 말 S; font-size: 17px; line-height: 23px;">의 전망치를 4300 포인트로 조정한 골드만 삭스의 주장에 귀가 솔깃할 수 밖에 없습니다.       그럼에도 불구하고 시장은 과거 하락 구간에서도 마냥 곤두박질 치지는 않았습니다. 물론 현재 시장을 보면, 극한의 공포심을 느낀 투자자들의 속내를 아직 시장이 다 반영하지는 못했다고 볼 수도 있지만, 시장의 하락 속도를 늦춰줄 수 있는 단서가 부재한 것도 아니라고 생각합니다.     지난주 목요일 파월의장은 Marketplace와의 인터뷰에서 다음 두번의 FOMC에서 50bp 인상에 대한 가능성을 다시 한번 재확인했습니다. 사실, 연준 의장이 향후 금리 인상 스케줄에 대하여 이렇게도 명확하게 내놓은 경우는 없었습니다. 6월, 7월 FOMC에서 50bp 인상을 막상 시행하더라도 그 전까지는 75bp의 가능성을 충분히 남겨두어 기대인플레이션의 상승을 효과적으로 제한하는 방법이 어쩌면 더 합리적일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 공교롭게도 주식시장이 폭락하는 중간에 FED PUT에 가까운 발언으로 시장에 상승 빌미를 제공했습니다. 몇 개 남지 않은 무기를 꼭 미리 공개를 했어야 하는지, 사전공개에 대한 시장의 반응이 다소 혼란스럽지만, 쏠림 현상이 극에 달한 현재의 상황을 두고 연준도 편하지 않은 심기를 보여준 것이 아닌지 추측해 봅니다. Soft Landing은 아니더라도 Softish Landing은 필요하다고 보는 것이겠죠.   4월 미국 생산자물가의 Peak-out 가능성도 주가의 하락 리스크를 완화시킬 수 있는 단서로 볼 수 있습니다. 전월 발표된 전년대비 상승률이 하락하기도 하였지만, 전월대비 상승률도 대폭 하락하였습니다. 전월 유가가 하락한 점도 생산자 물가에 영향을 줄 수 있었겠지만, 음식과 에너지를 제외한 핵심 생산자 물가 월별 증가치도 1.2%에서 0.4%로 하락하여 이러한 우려도 완화하였습니다. 생산자 물가가 결국 원가 부담 및 소비자 물가를 자극한다고 볼 때 생산자 물가가 하락하는 점은 어쩌면 중국 락다운과 우크라이나_러시아 전쟁이 초래한 공급망 이슈를 제외하면 수요에 대한 연준의 정책의 효과가 있다는 생각에 동의할 수 있는 단서 입니다.        생산자 물가 월별 상승/하락률>    출처 : Tradingeconomics.com   시장의 하락이 멈출 때 나타나는 단서도 발견됩니다. 투자자들이 희망을 접고 시장을 떠나는 현상(Capitulation)이라고 정확히 구분할 수는 없으나, 그간 많이 상승하였던 스타일/섹터의 하락폭과 관련 상품 운용의 중단 등으로 판단이 가능하다고 봅니다. 최근 애플, 아마존, 테슬라 등의 주요 주가도 하루에 5% 이상의 변동성을 보였을 뿐만 아니라, 新성장주로 일컬어지던 가상화폐의 경우 더 심각한 변동성을 나타내었습니다. 비트코인의 경우 얼마전 까지 65000불을 상회하였지만 지금은 절반 이하로 하락한 상황입니다. 특히 최근 스테이블 코인으로 알려진 테라의 이슈는 루나의 폭락 및 상장폐지로 이어져 하락 시장에서 나타날 수 있는 이벤트의 전형으로 생각됩니다. 이슈의 시작은 어찌되었건 쏠렸던 자산의 버블이 터지면서 나타나는 현상으로 이해될 수 있고, 2018년 크레딧 스위스의 ‘Short VIX ETN’ 2008년 리먼브로더스의 ‘OPTA ETN’ 또한 다르지 않았습니다. 그리고 지금은 원자재 상품들도 심심치 않게 거래 중지 문제가 불거져 나오고 있습니다. 시장의 항복 사인이 등장한 것이라 의심이 듭니다. 최근 bitcoin 가격 추이>   출처 : investing.com   결자해지의 움직임도 하락의 속도를 늦춰주는 데 일조할 수 있습니다. 아직 믿을 수는 없지만, 전세계 공급망 이슈를 불러일으킨 중국의 생산재개 움직임이 나타나고 있습니다. 제로코로나 정책에서 자유로울 수 없었던 애플 마저도 2분기 실적 발표 때 생산량에 대한 리스크를 공식적으로 언급하여 투자자들의 걱정을 확대하였습니다만, 최근 5월 20일을 기점으로 상해부터 봉쇄 완화의 움직임이 있을 것이라는 블룸버그의 보도가 나오면서 기대감이 시장을 긍정적으로 자극하고 있습니다. 특히 얼마전 1차 수출 물량을 선적한 테슬라가 2차 선적까지 진행하면서 공급 문제에 대한 해결의 기대감을 심어주고 있습니다.   그럼에도 불구하고, 아직 100% 베팅을 하지 못하는 이유는 투자의 기본이 충족되지 않았기 때문입니다. 혹자는 S&P500이 역사적 평균 PER 범위에 도달하였고 이는 매수 기회라고 주장합니다. 하지만 지속적인 이익 성장 가능성과 금리 변동성의 완화가 전제되어야 가능하며, 그렇지 않을 경우 현재의 상대적 낮은 PER만으로 매수 결정을 내리기는 어렵습니다. 밸류에이션만으로는 불충분합니다. 아쉽게도 지난주 발표된 Factset의 S&P500 예상 순이익률 추이가 소폭 둔화된 점은 그간 우려만으로 자리잡은 중국 봉쇄조치발 인플레이션 및 기업 이익 감소를 확인시켜 주는 계기였습니다. 3월 31일 추정한 2분기 순이익률 대비 현재 순이익률을 살펴보면 소폭이지만 현재 추정치가 낮아지는 모습이 지수 전체에서도 나타났으며(0.2%p), 커뮤니케이션 서비스, 헬스케어, 자율소비재에서는 다소 명확히 나타난 모습이 보입니다.    <분기 순이익률 예상 : 1분기말 vs 현재(2022.5.13)>   출처 : Factset   어닝이 꺾이면 아무리 우량주도 살아남기 어렵습니다. 또한, 이 사태를 야기한 중국 이슈가 해결되지 않은 상황을 고려하면, 반등이라는 단어보다는 ‘베어마켓 랠리’라는 단어에 아직 눈길이 갑니다. 하반기까지 이어질 제로코로나 이슈가 언제 그리고 어떻게 해결될 것인지는 아직 모르지만 다행인 점은 만약 조금이라도 우회하거나 완화된다면 위안화에 바로 나타날 것이기 때문에 투자자로서는 위안화 추이를 면밀히 지켜볼 수 밖에 없을 것입니다.   <위안화/달러 가치 추이>  출처 : investing.com   근본적 문제가 풀리지 않은 상황에서 당장 큰 폭의 V자 반등을 기대하기는 어려워 보입니다. 하지만, 시장은 펀더멘털에 꾸준히 적응하고 침체 리스크를 완화해 가는 움직임이 보인다면, 현재 주식은 매력적이라는 강세론자들의 의견에 동의할 수 있을 겁니다. 따라서, 단기적으로 파월의장의 비둘기성 매파발언, 생산자 물가의 peak out, Capitulation의 단서 그리고 중국의 봉쇄완화가 시장을 이끌 수 있겠지만, 인플레이션이 고착화된 지금 더 중요한 지표는 고용일 것입니다. 기업의 실적이야 중국 영향을 받아 일시적으로 주춤할 수 있다고 생각해 볼 수 있겠지만, 고용은 펀더멘틀의 근본이기 때문에 흐름이 매우 중요합니다. 실업률, 비농업 고용 등의 탄탄한 고용 지표 속에서 인플레이션 리스크에 시장이 Softish landing 하기를 기대합니다.
황호봉
2022.05.18
부동산 성공법칙
역발상 부동산 투자...난 이렇게 해서 돈 벌었다 N
부동산으로 큰돈을 벌고 싶다면 역발상으로 투자하라는 말이 있다. 실제로 역발상 투자이론의 창시자이자 최고의 투자전문가로 알려진 캐나다 출신의 데이비드 드레먼(David Dreman)은 군중심리에 휩쓸린 충동적 투자를 가장 위험한 최악의 투자로 경계했다. 그는 일반대중들과는 역행하는 투자를 즐겼다. 남들이 선뜻 나서기를 꺼려할 때 과감히 투자하고 남들이 투자하려고 몰려들 때 오히려 빠져나오는 역발상 투자를 즐겼던 것이다. 역발상 투자는 위험이 커지는 만큼 수익도 커진다는 ‘하이 리스크, 하이 리턴(High risk, High return)'과도 일맥상통한다. 하지만 역발상 투자가 단순히 청개구리식 투자만을 의미하지는 않는다. 단순한 청개구리식 투자로는 큰돈을 벌기는커녕 오히려 감당하기 어려울 만큼의 큰손실로 이어지는 경우가 적지 않기 때문이다. 물론 부동산 투자도 마찬가지다. 통상 역발상 부동산 투자는 잘 될 경우 엄청난 수익을 안겨다준다. 남들이 관심을 두지 않는 까닭에 상대적으로 값싸고 유리한 조건에 우량부동산을 손쉽게 매입할 수 있기 때문이다. 분명코 이점은 역발상 부동산 투자로 얻을 수 있는 실(實)일 것이다. 하지만 반대로 잘못된 길로 갈 때는 상대적으로 주식 등 여타자산에 비해 투자금액이 큰 만큼 후유증도 상당하다. 만일 역발상으로 실행한 부동산 투자가 예기치 못한 방향으로 흘러가 낭패를 보게 된다면 이는 역발상 부동산 투자의 허(虛)일뿐이다.  [성공사례] 남들이 투자를 꺼려하는 시점에 우량부동산을 값싸게 매입한 A씨 오래전 결혼과 동시에 처가가 위치한 일산신도시를 주거지로 선택했던 A씨(남/53세). 그런데 당시 다니던 회사가 서울 강남 한복판에 위치한 까닭에 출퇴근거리로 스트레스가 이만저만이 아니었다. 결국 그는 출퇴근으로 인한 시간낭비와 고충을 줄이고자 직장과 가까운 서울 강남구 신사동에 위치한 빌라 한 채를 전세 얻어 이사하게 된다. 당시 그가 직장 때문에 새 거주지로 선택한 동네는 지하철 3호선 신사역 이면에 위치했으며, 단독주택 ․ 연립주택 ․ 근린상가건물 등이 혼재한 곳이었다.   그런데 새로운 동네에서 평범하게 살아가던 그에게 IMF 외환위기라는 또 다른 시련이 찾아온다. 전혀 예상할 수 없었던 초국가적 위기였기에 그의 직장생활 역시 고달픔의 연속이었다. 그러던 어느 날, 그에게 빌라를 소개해줬던 동네 부동산 중개업자로부터 대지 241㎡짜리 2층 단독주택이 소유자의 사업실패로 급매로 나왔다는 이야기를 듣게 된다. 그가 알아본 바에 따르면 해당 지역은 상권이 확장되고 있어 소개받은 단독주택 역시 향후 상가주택으로 용도변경 될 가능성이 컸고, 만일 그렇게만 된다면 매물로 나온 단독주택의 시세는 최소 2배 이상 오를 수밖에 없었다. 문제는 단독주택이 매물로 나왔던 시기가 IMF 외환위기가 절정에 달했던 때라는 점이었다. 부동산 시장상황은 최악이라고 말할 수 있을 정도였고, 당연히 일반대중들에게 부동산 투자는 기피대상으로 각인됐던 시기였다. 하지만 그의 생각은 달랐다. 초국가적 경제위기로 사람들이 부동산 투자를 꺼리는 시점이야말로 우량부동산을 가장 값싸게 매입할 수 있는 적기이며, 더욱이 집주인의 피치 못할 사정상 급매물로 나왔다는 점에서 매력적인 투자대상으로 판단했던 것이다. 결과적으로 그의 판단은 옳았다. 해당 지역은 2005년 이후 상권이 크게 확장되면서 지금은 의류매장 ․ 커피숍 ․ 레스토랑 ․ 화장품매장 ․ 병의원 등이 모여 있는 대한민국 최고의 상권으로 손꼽는 ‘가로수길 상권’으로 변모했으니 말이다. 몇 해 전 A씨는 당시 매입했던 단독주택을 헐고 공사비 12억여 원을 들여 5층 규모의 근린상가빌딩(연면적 820㎡)을 신축했다. 금상첨화라고 했던가! 2022년 상반기 개통 예정인 신분당선 연장구간(강남역~신사역)과 곧 시작될 위례신사선 지하철 착공 기대감에 해당 부동산은 부르는 게 시세일 만큼 귀한 존재로 변모해있었다. 주변 부동산 중개업자들에 따르면 신축된 이 상가빌딩의 시세는 120억 원 이상을 호가한다. 또한 임대수요가 풍부해 공실 걱정 없이 매월 1,800만 원(관리비수입 별도) 이상의 임대료도 기대할 수 있게 됐다. A씨가 1998년 말 매입했던 당시의 가격이 8억 원 선이었고, 이후 들어간 신축 공사비 12억 원을 추가하더라도 500% 이상의 (세전)투자수익률을 확보한 매우 성공적인 역발상 부동산 투자 사례였다.  서울 강남구 신사동 가로수길 도로변 [매경DB][실패사례] 시장흐름에 역행한 청개구리식 부동산 투자로 큰 손실을 입게 된 B씨시장의 흐름을 무시한 채 청개구리식 부동산 투자로 돌이킬 수 없는 큰 손실을 입게 된 안타까운 사례도 있다. 수년 전 분양형호텔(총 300실 규모)에 투자한 B씨(여/45세)의 경우 역발상 부동산 투자가 대박은커녕 쪽박으로 이어졌다. 코로나19 사태가 전국으로 확산되기 시작한 2020년 상반기 어느 날, 그녀는 한 지인의 소개로 급매물로 나온 강원도 모 관광도시에 위치한 분양형호텔 5개실을 매입하게 된다. 하지만 B씨의 경우 해당 지역에 거주해본 경험이 전혀 없었음은 물론, 분양형호텔이라는 부동산 상품의 특성조차 제대로 알지 못한 상태였다. 단지 고수익이 보장된 급매물 상품(분양가의 60~70%수준)이라는 감언이설에 현혹돼 투자했던 것이다. 사실 그녀는 지인으로부터 처음 해당 분양형호텔을 소개받았을 때 그다지 내켜하지 않았다. 하지만 지인의 강력한 권유와 호텔 시행사측 직원의 브리핑을 받고난 직후 생각을 바꾸게 된다. 시행사측 직원에 따르면 코로나19 사태는 지나치게 과장된 면이 없지 않아 조만간 종식될 것이고, 이에 따라 해외관광객도 급증하게 될 것이니 향후 전망이 매우 밝다는 것이었다. 또한 일부 수분양자들이 코로나19 사태에 지레 겁을 먹고 분양가보다 저렴한 가격에 급매로 내놓고 있으니 적극적으로 투자할 필요가 있고 이것이야말로 진정한 역발상 투자라는 말도 잊지 않았다. 하지만 결과는 참담했다. 투자당시 시행사측이 장담했던 연 10% 이상의 배당수익률은 차치하고 코로나19 사태가 장기화되면서 국내외 관광객이 급감함에 따라 수익금을 전혀 받지 못하는 사태까지 이르게 된다. 설상가상 B씨의 경우 투자금액의 절반을 대출로 마련했는데 근래 들어 금리마저 급등하게 돼 부담감은 이만저만이 아니다. 그렇다고 지금 당장 매물로 내놓더라고 문의자를 찾기 힘들고 매수희망자가 나타나더라도 턱없는 가격에 언급될 뿐이었다. 분양형호텔의 경우 일반 부동산 중개업소에서 다루지 않는 상품이라는 점을 간과했던 B씨. 안타깝지만 시장흐름에 역행한 청개구리식 부동산 투자로 돌이킬 수 없는 큰 손실을 입게 됐다.
이동현
2022.05.18
경제흐름 읽기
우크라 난민 덕에...폴란드 경제 최대 3% 더 성장 N
러시아의 우크라이나 침공 이후 지금까지 우크라이나를 탈출한 난민이 600만 명을 넘어섰다. 유럽 각국은 대체로 우크라이나 난민 수용에 우호적이다. 하지만 우크라이나 사태가 장기화될 것으로 관측되면서 난민 문제를 연민의 감정으로 다루기에는 적절치 않은 상황이 됐다. 난민 수용을 반대하는 이유로 대표적인 것이 경제 문제다. 우크라이나 이웃 국가인 폴란드는 전체 난민 중 절반 이상인 320만 명을 받아들였다. 경제분석기관인 옥스퍼드 이코노믹스는 폴란드에 유입된 난민들이 폴란드 국가 경제의 잠재력을 끌어올리는 데 도움을 줄 것이라고 분석했다.난민들 중 일부는 기반시설이 파괴된 우크라이나에 돌아가는 대신 폴란드 잔류를 선택할 가능성이 있다. 옥스퍼드 이코노믹스는 잔류한 난민들로 폴란드의 노동 공급, 고용 및 잠재적인 경제 생산량이 증가할 것으로 내다봤다. 옥스퍼드 이코노믹스가 제시한 오는 2050년까지 늘어나는 폴란드 잠재 생산량은 1.7~2.9%다. 마테우시 어반 옥스퍼드 이코노믹스 이코노미스트는 "난민 유입으로 단기적으로 폴란드에 상당한 재정적 부담이 발생하지만, 장기적으로는 경제 잠재력이 이러한 비용을 상쇄할 것"이라며 "난민 수에 따라 영향력은 다르겠지만, 2050년까지 폴란드 경제가 2~3% 더 커질 가능성이 있다"고 설명했다.폴란드 국경도시 프셰미실 중앙역에서 우크라이나 난민들이 바르샤바행 열차에 탑승하고 있다. [연합뉴스]우크라이나 사태 이후 유럽연합(EU)에서 난민에 대한 인식이 긍정적으로 전환됐지만, 얼마 전만해도 부정적인 목소리가 높았다. 이같은 주장의 배경에는 유입된 난민들로 인해 자국의 저숙련 노동자들이 위협을 받을 수 있다는 데 있다. 시리아 난민 400만 명을 수용한 터키의 사례에서 노동 시장 혼돈은 기우에 불과하다는 것이 밝혀졌다. 터키의 난민들이 지역 경제 수요를 늘렸다. 또 자본 공급 및 생산성이 노동력 공급 충격을 완화시킨 것으로 분석됐다.지난 2019년 노벨경제학상을 수상한 매사추세츠공과대학교의 아브히지트 바네르지 교수와 에스테르 뒤플로 교수는 난민이 공급 충격을 막아주는 이유로 수요를 함께 늘리고, 대규모 노동력이 필요한 노동집약적 산업이 일정기간 유지되며, 현지인과 경쟁하지 않고 덜 숙련된 업무를 맡는다고 설명했다. 난민들 가운데 기업가 정신이 풍부한 이들은 창업하는 경우도 있다. 전략국제문제연구소(CSIS)에 따르면 난민들이 6000개가 넘는 기업을 창업하면서 터키 경제에 3억3400만 달러를 투자하고 업체당 평균 9.4명의 일자리를 창출했다.난민 정착을 위한 비용을 걱정하기도 한다. 이에 대해 마이클 클레먼스 국제개발센터 선임연구원은 미국 인구조사국에서 실시하는 지역사회조사(ACS) 통계를 바탕으로 한 연구에서 "미국에서 8년이 지나면 난민들에게 들어가는 비용보다 많은 세수가 발생한다"고 분석했다. 클레먼스 선임연구원은 특히 "정착한 지 20년이 지나면 난민 1인당 평균 2만1000달러의 순세입을 거둔다"고 강조했다.난민을 지원하는 비정부기구인 텐트 재단은 난민 보호·조사에 1유로를 투자하면 5년 내 2유로의 경제효과가 발생한다고 밝혔다. 필립 르그레인 전 EU 집행위원장 경제자문관은 가디언에 "난민이 사회경제적으로 부담된다는 견해는 일부 난민 옹호론자까지 인정하는 가장 큰 오해"라며 "정착한 난민은 내수경기 활성화, 인력 부족 현상 해결, 세수 증대 등 경제에 기여한다"고 말했다.난민 수용은 아울러 고령화·저출산 극복을 위한 방안이 될 수 있다. 대표적인 나라가 독일이다. 독일 인구는 저출산·고령화로 인해 지난 2002년 8250만 명을 정점으로 감소세로 돌았었다. 독일 정부는 난민을 적극적으로 받아들이면서 2010년부터 10년간 600만 명의 인구가 늘어났다. 월스트리트저널(WSJ)은 "난민을 포함한 이민자 유입이 해결법이 될 수 있다"면서 "독일 정부가 이주민들의 통합을 돕고 그들의 자녀가 학교에 원활히 접근할 수 있도록 돕는 등 방안을 갖고 있다"고 전하기도 했다. 독일 연방고용청은 인구 절벽 현상 해소를 위해 연간 40만 명의 이민자가 필요하다고 추산하고 있다. 독일 투자은행 베렌버그방크의 플로리안 한스 이코노미스트는 "인구 증가는 노동력 증가로 이어져 경제 성장의 주요 원동력 가운데 하나가 된다"며 "독일 인구가 정체된다면 향후 독일 경제 성장세가 정체되거나 역성장을 할 수 있다"고 말했다.
김덕식
2022.05.17
부동산 성공법칙
불황기 현장답사는 다다익선, 부동산투자 10계명 N
대한민국 부동산시장이 오리무중이다. 지난 몇 년간 저금리 기조와 풍부한 부동자금 여파로 아파트값은 급등했고 상가와 빌딩가격 역시 강세를 보여 왔다. 하지만 지금은 어떤가? 경기침체가 장기화되고 있는 가운데 인플레이션 우려에 따른 금리인상이 현실화되면서 자산시장버블을 염려하는 목소리도 점점 커지고 있다. 대한민국에 살면서 부동산 투자를 외면하자니 뭔가 아쉽고 섣불리 덤벼들자니 제법 부담스러운 게 작금의 현실이다. 상대적이지만 부동산의 경우 주식이나 채권, 펀드, 보험 등 여타자산에 비해 투자 시 거액의 자금이 소요된다는 점에서 더욱 그렇다. 이와 관련 부동산시장 호황기는 물론 불황기에도 실패하지 않을 부동산 투자 10계명을 살펴보자.[사진 : 게티이미지뱅크][하나, 숲을 먼저 보고 나무를 보라]재테크시장, 특히 주식시장에서 많이 인용돼 사용되고 있는 말인데 부동산시장이라고 예외일순 없다. 여기서 ‘숲’을 보라는 것은 거시적 안목을 가지라는 말과 같고, ‘나무’를 보라는 것은 미시적 시각을 가지라는 말과 같다. 부동산시장에서 거시적 안목은 정치, 경제, 사회, 문화, 교육, 제도, 법률, 도시계획 등 다양하고 복합적인 환경 속에서 이를 체계적이며 종합적으로 해석하고 분석함을 통해 길러지게 되는 반면, 미시적 시각은 꼼꼼한 상권분석, 시세조사, 물건조사, 현장답사 등을 통해 얻을 수 있다.[둘, 계란을 한 바구니에 담지마라]1981년 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 노벨경제학상 수상 소감으로 언급한 말이다. 일례로 주식의 경우 한두 종목에 집중하는 이른바 ‘몰빵 투자’를 하게 될 경우 성공할 때는 기대이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패할 경우 회복 불가능할 만큼의 엄청난 손해를 입게 된다. 이런 이유로 상당수 자산가들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다. 물론 부동산에 투자할 때도 별반 다르지 않다. 다양한 지역에 소재한, 다양한 유형의 부동산에 분산투자한다면 리스크를 제거하거나 감소시킴으로써 보다 안정적인 투자수익을 창출할 수 있게 된다.[셋, 최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이다]주식시장에서 흔히 쓰는 말인데 ‘가치투자’를 강조할 때 자주 등장한다. 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 투자의 귀재 워렌버핏은 “1달러지폐를 40센트에 사는 것”이라고 말한바 있다.이른바 ‘안전마진’ 개념과도 일맥상통한다. 부동산도 예외가 아니다. 멀리는 IMF 외환위기 시절(1997년~1999년), 가까이는 글로벌 금융위기 직후(2007년~2008년)로 가치투자가 절정의 빛을 발한 경험을 가지고 있다. 이때 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물 등 각양각색의 다양한 이름으로 등장했다. 가장 값싸게 매입하는 것은 명실공히 최고의 투자덕목이다. 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작단계에서부터 차익을 남기는 셈이기 때문이다.[넷, 미래가치가 높은 부동산에 투자하라]부동산에 투자할 때 보통의 평범한 투자자들은 단기적 안목에 갇혀있어 눈앞의 이익(높은 임대수익률 등)에 급급한 나머지 당장의 투자수익이 보장되지 않는 미래가치에 투자하는 것을 버거워하며 기피하거나 쉽사리 포기하려는 경향이 있다. 하지만 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 사람들은 당장 눈앞에 보이는 현재의 가치에 연연하기보다는 향후 매각차익까지 고려해 성장 가능성이 크고 미래가치가 높은 부동산에 투자하려는 경향을 보인다.[다섯, 현장답사는 다다익선]실패 없는 부동산 투자자가 되려면 현장답사는 필수적이다. 통상 현장답사는 총 3단계 과정(사전조사단계 -> 임장활동단계 -> 사후관리단계)에 걸쳐 실행된다. 현장답사를 본격적으로 실행하기에 앞서 공적장부나 언론기사, 풍문 등을 통해 부동산관련 기본정보를 습득하는 사전조사단계, 발품 팔아 부동산 현장에 직접 가서 눈으로 보고 확인하는 임장활동단계(해당 지방자치단체 및 중개업소 방문 포함), 임장활동을 통해 얻은 각종 정보를 정리하고 관리하는 사후관리단계가 있다.[여섯, 사람이 몰리는 곳에 투자하라]한때 TV나 라디오 혹은 신문지면에서 “사람이 미래다.”라는 어느 기업체의 이미지 광고를 봤거나 들어본 적이 있을 것이다. 그런데 만일 이 광고 카피를 부동산 투자에도 똑같이 적용해보면 어떨까? 실제로 부동산 투자로 큰돈을 벌어봤다는 사람들에게서 공통적으로 나온 말 중 하나는 “사람이 곧 돈이니 사람이 몰리는 곳에 투자하라.”는 것이었다. 사람이 몰리는 곳은 유망 투자처로 장사하기 좋은 자리가 될 것이고, 이는 상권의 활성화 및 부동산 가치상승으로 이어질 것이기 때문이다.[일곱, 높은 수익률에 현혹되지 마라]‘고위험 고수익(High-risk High-return)’이라는 말이 있다. “모든 투자에는 반드시 위험이 따르며 기대하는 수익이 클수록 위험도 커지기 마련”이라는 투자법칙을 말한다. 부동산 투자로 돈을 벌고 싶다면 높은 수익률에 현혹돼서는 안 된다. 당장의 눈앞의 이익에 급급해 높은 수익률만 좇다보면 고수익은커녕 손실만 키우는 어리석음을 경험하게 될 뿐이다. 다소 수익률이 낮더라도 환금성이 뛰어난 부동산에 투자해야 불황기에도 좋은 결과를 얻어낼 수 있다.[여덟, 과장된 정보를 멀리하고 사실관계에 충실하라]현대사회에서 정보가 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산시장도 마찬가지다. 투자처가 상가라면 임대료수준, 배후지, 유동인구, 상권의 확장성에 관한 정보가 필요하고, 아파트라면 물리적 정보(층, 향, 동간거리)와 가격정보(매매가격 및 전월세가격), 교통정보(역세권 및 버스정류장), 주거환경정보(유해시설 인접 및 조망권 여부) 등이 필요한 반면, 토지일 경우 지적정보와 개발정보가 보다 유용할 것이다. 다만 과장된 정보는 멀리하고 사실관계 여부를 확인하려는 투자습관을 길러야한다. 만일 누군가가 흘려준 과장된 정보만을 믿고 사실관계를 확인하지 못한 채 섣불리 투자에 임한다면 대박은커녕 쪽박을 찰것이기 때문이다.[아홉, 정부정책을 알면 돈이 보인다]지금까지 우리나라의 부동산정책은 이른바 ‘냉탕과 온탕’을 번갈아가는 모양새를 보여 왔다. 부동산정책은 경기상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕정책(규제정책)을 써야할 필요가 생기는 반면, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕정책(규제완화정책 내지 시장활성화정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다. 지난 30~40년을 돌이켜보면 국내 부동산시장은 정부정책에 따라 냉탕과 온탕효과를 반복적으로 경험해왔고, 실제로 이에 따라 부동산 가격이 크게 요동쳐왔다는 사실에 주목할 필요가 있다.[열, 세금박사가 되라]부동산 투자의 성패는 절세 여부에 달려있다는 말이 있다. 부동산을 사고팔며 관리하는 모든 과정상에서 발생할 수 있는 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 절세방법을 따져봐야 한다. 이를 위해 평소 세금지식을 쌓고 조세정책 변화는 물론, 세법개정 등에도 많은 관심을 기울일 필요가 있다.
이동현
2022.05.17
엠플러스가 처음이라면, 무료콘텐츠 읽기
LTV 80% 시대...다주택자 급매물 노려라
2022.05.06
공포 뒤 환희는 기다린 자의 몫
2022.05.11

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2022서울머니쇼 VOD 다시보기 리스트 입니다. ^^
2022.05.14
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머니쇼 다시보기
안녕하세요머니쇼 세미나 실시간 들어가보니스케줄 표가 떠있던데,vod 표시 없는게 다시보기 제공이 안되는건가요?
2022 서울머니쇼 VOD다시보기 안내 (3일차, 5월 14일 토)
2022.05.14
나의 제태크 노하우(무수저 30대 직장인 생존 및 10억 만들기)
나의 제태크 노하우(무수저 30대 직장인 생존 및 10억 만들기)네! 맞습니다.저는 30대 후반의 무수저 30대 직장인 입니다.생존본능과 이벤트 경품이 탐이나서
[당첨자발표] 2022서울머니쇼 럭키드로우 이벤트 당첨자 발표
2022.05.18