부동산 성공법칙
불황기 현장답사는 다다익선, 부동산투자 10계명
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대한민국 부동산시장이 오리무중이다. 지난 몇 년간 저금리 기조와 풍부한 부동자금 여파로 아파트값은 급등했고 상가와 빌딩가격 역시 강세를 보여 왔다. 하지만 지금은 어떤가? 경기침체가 장기화되고 있는 가운데 인플레이션 우려에 따른 금리인상이 현실화되면서 자산시장버블을 염려하는 목소리도 점점 커지고 있다. 대한민국에 살면서 부동산 투자를 외면하자니 뭔가 아쉽고 섣불리 덤벼들자니 제법 부담스러운 게 작금의 현실이다. 상대적이지만 부동산의 경우 주식이나 채권, 펀드, 보험 등 여타자산에 비해 투자 시 거액의 자금이 소요된다는 점에서 더욱 그렇다. 이와 관련 부동산시장 호황기는 물론 불황기에도 실패하지 않을 부동산 투자 10계명을 살펴보자.[사진 : 게티이미지뱅크][하나, 숲을 먼저 보고 나무를 보라]재테크시장, 특히 주식시장에서 많이 인용돼 사용되고 있는 말인데 부동산시장이라고 예외일순 없다. 여기서 ‘숲’을 보라는 것은 거시적 안목을 가지라는 말과 같고, ‘나무’를 보라는 것은 미시적 시각을 가지라는 말과 같다. 부동산시장에서 거시적 안목은 정치, 경제, 사회, 문화, 교육, 제도, 법률, 도시계획 등 다양하고 복합적인 환경 속에서 이를 체계적이며 종합적으로 해석하고 분석함을 통해 길러지게 되는 반면, 미시적 시각은 꼼꼼한 상권분석, 시세조사, 물건조사, 현장답사 등을 통해 얻을 수 있다.[둘, 계란을 한 바구니에 담지마라]1981년 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 노벨경제학상 수상 소감으로 언급한 말이다. 일례로 주식의 경우 한두 종목에 집중하는 이른바 ‘몰빵 투자’를 하게 될 경우 성공할 때는 기대이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패할 경우 회복 불가능할 만큼의 엄청난 손해를 입게 된다. 이런 이유로 상당수 자산가들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다. 물론 부동산에 투자할 때도 별반 다르지 않다. 다양한 지역에 소재한, 다양한 유형의 부동산에 분산투자한다면 리스크를 제거하거나 감소시킴으로써 보다 안정적인 투자수익을 창출할 수 있게 된다.[셋, 최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이다]주식시장에서 흔히 쓰는 말인데 ‘가치투자’를 강조할 때 자주 등장한다. 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 투자의 귀재 워렌버핏은 “1달러지폐를 40센트에 사는 것”이라고 말한바 있다.이른바 ‘안전마진’ 개념과도 일맥상통한다. 부동산도 예외가 아니다. 멀리는 IMF 외환위기 시절(1997년~1999년), 가까이는 글로벌 금융위기 직후(2007년~2008년)로 가치투자가 절정의 빛을 발한 경험을 가지고 있다. 이때 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물 등 각양각색의 다양한 이름으로 등장했다. 가장 값싸게 매입하는 것은 명실공히 최고의 투자덕목이다. 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작단계에서부터 차익을 남기는 셈이기 때문이다.[넷, 미래가치가 높은 부동산에 투자하라]부동산에 투자할 때 보통의 평범한 투자자들은 단기적 안목에 갇혀있어 눈앞의 이익(높은 임대수익률 등)에 급급한 나머지 당장의 투자수익이 보장되지 않는 미래가치에 투자하는 것을 버거워하며 기피하거나 쉽사리 포기하려는 경향이 있다. 하지만 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 사람들은 당장 눈앞에 보이는 현재의 가치에 연연하기보다는 향후 매각차익까지 고려해 성장 가능성이 크고 미래가치가 높은 부동산에 투자하려는 경향을 보인다.[다섯, 현장답사는 다다익선]실패 없는 부동산 투자자가 되려면 현장답사는 필수적이다. 통상 현장답사는 총 3단계 과정(사전조사단계 -> 임장활동단계 -> 사후관리단계)에 걸쳐 실행된다. 현장답사를 본격적으로 실행하기에 앞서 공적장부나 언론기사, 풍문 등을 통해 부동산관련 기본정보를 습득하는 사전조사단계, 발품 팔아 부동산 현장에 직접 가서 눈으로 보고 확인하는 임장활동단계(해당 지방자치단체 및 중개업소 방문 포함), 임장활동을 통해 얻은 각종 정보를 정리하고 관리하는 사후관리단계가 있다.[여섯, 사람이 몰리는 곳에 투자하라]한때 TV나 라디오 혹은 신문지면에서 “사람이 미래다.”라는 어느 기업체의 이미지 광고를 봤거나 들어본 적이 있을 것이다. 그런데 만일 이 광고 카피를 부동산 투자에도 똑같이 적용해보면 어떨까? 실제로 부동산 투자로 큰돈을 벌어봤다는 사람들에게서 공통적으로 나온 말 중 하나는 “사람이 곧 돈이니 사람이 몰리는 곳에 투자하라.”는 것이었다. 사람이 몰리는 곳은 유망 투자처로 장사하기 좋은 자리가 될 것이고, 이는 상권의 활성화 및 부동산 가치상승으로 이어질 것이기 때문이다.[일곱, 높은 수익률에 현혹되지 마라]‘고위험 고수익(High-risk High-return)’이라는 말이 있다. “모든 투자에는 반드시 위험이 따르며 기대하는 수익이 클수록 위험도 커지기 마련”이라는 투자법칙을 말한다. 부동산 투자로 돈을 벌고 싶다면 높은 수익률에 현혹돼서는 안 된다. 당장의 눈앞의 이익에 급급해 높은 수익률만 좇다보면 고수익은커녕 손실만 키우는 어리석음을 경험하게 될 뿐이다. 다소 수익률이 낮더라도 환금성이 뛰어난 부동산에 투자해야 불황기에도 좋은 결과를 얻어낼 수 있다.[여덟, 과장된 정보를 멀리하고 사실관계에 충실하라]현대사회에서 정보가 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산시장도 마찬가지다. 투자처가 상가라면 임대료수준, 배후지, 유동인구, 상권의 확장성에 관한 정보가 필요하고, 아파트라면 물리적 정보(층, 향, 동간거리)와 가격정보(매매가격 및 전월세가격), 교통정보(역세권 및 버스정류장), 주거환경정보(유해시설 인접 및 조망권 여부) 등이 필요한 반면, 토지일 경우 지적정보와 개발정보가 보다 유용할 것이다. 다만 과장된 정보는 멀리하고 사실관계 여부를 확인하려는 투자습관을 길러야한다. 만일 누군가가 흘려준 과장된 정보만을 믿고 사실관계를 확인하지 못한 채 섣불리 투자에 임한다면 대박은커녕 쪽박을 찰것이기 때문이다.[아홉, 정부정책을 알면 돈이 보인다]지금까지 우리나라의 부동산정책은 이른바 ‘냉탕과 온탕’을 번갈아가는 모양새를 보여 왔다. 부동산정책은 경기상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕정책(규제정책)을 써야할 필요가 생기는 반면, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕정책(규제완화정책 내지 시장활성화정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다. 지난 30~40년을 돌이켜보면 국내 부동산시장은 정부정책에 따라 냉탕과 온탕효과를 반복적으로 경험해왔고, 실제로 이에 따라 부동산 가격이 크게 요동쳐왔다는 사실에 주목할 필요가 있다.[열, 세금박사가 되라]부동산 투자의 성패는 절세 여부에 달려있다는 말이 있다. 부동산을 사고팔며 관리하는 모든 과정상에서 발생할 수 있는 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 절세방법을 따져봐야 한다. 이를 위해 평소 세금지식을 쌓고 조세정책 변화는 물론, 세법개정 등에도 많은 관심을 기울일 필요가 있다.
