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‘신뢰의 함정’에 빠진 중국··· 더딘 경제회복, 중국의 의도된 전략? N
본 콘텐츠는 '중국의 회복은 정체되고 있나? : Is China’s recovery about to stall? The Economist 2023.5.18일자'를 해석, 분석한 내용입니다. ㅇ 중국 경제의 ‘약한 고리’-부진한 수입 낮은 인플레이션 산업생산 부진 등ㅇ 높은 청년실업률과 향후 인구감소,고령화 과제ㅇ 외국인투자자와 중국 소비자 등 신뢰 약화ㅇ 4월 물가상승률 0.1% 불과하지만 금리인하 등 적극적인 부양책 안해  중국의 젊은세대는 경제활동인구의 일부에 불과하며 전체 노동력에서 차지하는 비중도 낮다. 16세에서 24세 사이 인구가 아직 학교나 대학에 다니고 있어 일자리를 구하지 않는다. 그럼에도 불구하고 최근 몇 년 동안 젊은 세대들의 일자리 전망은 많은 사람들의 관심을 끌었고 경각심을 불러일으켰다. 지난 5월 16일 발표된 통계에 따르면 지난 4월 중국의 전체 실업률은 5.3%에서 5.2%로 떨어졌다. 소폭 개선되었지만, 청년 실업률이 20.4%로 높아져, 2018년 통계가 시작된 이후 최고치를 기록함에 따라 전체 실업률 하락 효과가 가려졌다.청년 실업과 같은 문제에 주목하는 것은 중국이 ‘신뢰의 함정’에 빠져드는 현상이라는 주장이 나왔다. 시티그룹의 이코노미스트인 시앙롱 유 등은 올해 첫 3개월 동안 중국의 경제회복이 전망치를 상회했음에도 불구하고 투자자들은 ‘약한 고리’에 초점을 맞추는 것 같다고 분석했다. 부진한 수입, 낮은 인플레이션, 서비스 부문의 강세를 따라잡지 못한 제조업의 실패, 높은 청년 실업률 등을 약한 고리의 근거로 들었다. 지정학적 긴장이 고조됨에 따라 외국인 투자자들은 중국 투자에 신중해졌다. 5월17일 기준 위안화는 달러당 7위안을 넘어서는 등 약세를 보였다. 시티그룹 이코노미스트들은 "비관론이 중국 내에서 상당히 만연하고 지속되고 있다"고 말했다. 중국의 리오프닝 초기에 주식시장에서 약간 랠리가 있었지만 상승세는 지속되지 않았다. 경제 데이터의 호조는 채권 시장에 거의 반영되지 못했다. 중국 국채 수익률은 코로나19 대유행 당시에 비해 약간 더 높은 수준이다. 소비자 신뢰도는 작년보다 개선되었지만, 2019년 수준에는 훨씬 못 미친다.중국의 순탄치 않은 리오프닝은 아직까지는 분위기를 끌어올리는데 실패했다. 이러한 분위기가 중국의 회복을 침몰시킬 것이라는 점이 이제 위험요인으로 다가온다. 예를 들어 4월에 신용은 아주 느리게 성장했다. 소매 판매는 상하이와 다른 대도시가 봉쇄에 들어간 작년 4월에 비해 강세를 보였지만 전문가들의 예측에 비하면 부진했다. 산업 생산도 애널리스트들의 기대에 미치지 못했다.리서치 회사인 옥스포드 이코노믹스에 따르면 국유 기업의 투자는 상당히 활발했지만 민간 기업의 지출은 4월에 전년 대비 0.4% 증가에 그쳤다고 밝혔다. 성장이 부진한 원인은 어느 정도 중국 부동산 시장에서 찾을 수 있다. 부동산 디벨로퍼들은 정부의 지시에 따라 새로운 프로젝트에 투자하기보다 미완성 건물 프로젝트를 완료하는 데 우선 순위를 두었다. 완성된 바닥 면적은 거의 19% 증가했지만 주택 착공은 20% 이상 감소했다.부동산 시장의 약세로 인해 일부 이코노미스트들은 올해 성장 전망치를 하향 조정했다. 노무라의 이코노미스트인 팅 루는 5.9%에서 5.5%로 낮췄다. 그는 ”중국 정부가 소비자와 기업 투자자들의 신뢰를 높이는데 무능력하기 때문에 회복이 지지부진하다”면서 “실망감이 시작되면, 우리는 ‘경기 하방 소용돌이(downward spiral)’에 빠질 위험이 높아지는 것을 보게 될 것”이라고 말했다.중국은 보다 강력하게 통화 완화정책을 펴서, 경기와 신뢰 회복을 동시에 모색할 수 있다. 중국 인플레이션은 4월에 0.1%로 떨어져, 경기 부양책의 여지는 충분하다. 하지만 올해 중국의 공식 성장 목표는 5%에 불과해 정부가 부양책을 서두르지는 않은 것 같다. 이로 인해 외국인 투자자와 중국 소비자들은 올해 중국의 경기 회복에 대해 그다지 강한 신뢰를 갖고 있지 않다. 지난 3월에 설정한 중국 정부의 그리 야심차지 않은 성장 목표는 중국 정부 역시 큰 자신감이 없음을 시사한다고 볼 수 있다.ㅇ 올해 중국의 리오프닝,글로벌 경제 큰 호재로 예상ㅇ 5월까지 강한 성장세 보여주지 못해 중국 경제 ‘신뢰의 함정’에 빠져ㅇ 중국 정부,통화정책으로 부양책 내놓지 않은 배경에 주목ㅇ 미국 금리인상 기조 아직 끝나지 않은 것으로 보고,’관망’ 하는 듯ㅇ 미중 대결 속 디커플링에서 ‘디리스킹’으로 이동 중ㅇ 단기적으로 미국금리 정점에 다다르고 중장기적으로 미중 대결 국면 안정화 국면에 접어들면 정책 방향 알게 될 것지난해말 중국이 코로나 원천 봉쇄 정책을 해제함에 따라 글로벌 경제가 상당한 혜택을 얻게 될 것이라는 기대감이 강했다. 소위 ‘중국이 리오프닝’은 2023년 전세계 경제와 금융시장에 가장 큰 화두로 등장했다. 리오프닝은 두 가지 측면에서 주목을 받았다. 중국이 글로벌경제에서 차지하는 비중에 1/5가까이  되는데다 수출입 등 무역 비중은 압도적이어서 큰 호재로 작용할 것으로 예상되었다. 반면 리오프닝으로 인한 글로벌 경기 호전은 한편으로는 미국과 유럽 등 주요 국가들의 통화정책에 난제를 던져주는 일이기도 했다. 왜냐하면 전세계 원자재 등 최대 수요 국가인 중국이 물량을 빨아들이게 되면 수출입 물가를 자극하게 될 것이라는 점 때문이다. 미국의 경우 연준이 2022년 공격적인 금리인상을 단행했지만, 소비자물가 수준이 5%선에 머물러 있는 여건이었다. 수입물가가 안정되지 않는다면 추가적인 금리 인상을 한다고 해도 ‘물가 잡기’가 상당히 어려워지는 딜레마에 빠지게 된다. 미국의 금리에 연동되어 움직일 수 밖에 없는 유로존 국가 등도 비슷한 상황이었다. 2023년 5월 기준으로 볼 때 중국의 리오프닝은 그리 극적인 반전을 보여주지 않고 있다. 중국이 여러가지 경제지표를 보더라도 그렇다. 소비자신뢰지수가 크게 상승하지 않고 있고, 기업투자 역시 국유기업은 활발하지만 민간기업은 지지부진한 편이다. 청년실업률은 20%를 넘어설 정도로 높은 수준에서 낮아지지 않고 있다. 지난 4월 소비자물가 상승률이 0.1%를 기록했다는 것이 전체적인 경기여전을 보여준다.이코노미스트지는 시티그룹과 노무라의 분석보고서를 토대로 중국이 ‘신뢰의 함정’에 빠져들고 있는 조짐을 보이고 있다고 진단했다. 여러 경제주체들이 경기 회복에 대한 확신을 하지 못하고 있고, 이러한 분위기가 확산되고 있다는 점을 강조하고 있다. 더욱이 시진핑 3기 1년차인 올해 경제성장률 목표를 5.0% 선으로 암묵적으로 제시하고 있어 정책 드라이브를 기대하기 어렵다는 점도 들고 있다.  사실 중국의 통화정책은 정부에 종속되어 있다. 정부는 공산당이 영도 하에 있기 때문에 결국 인민은행은 공산당이 정하는 정책 방향을 따르게 된다. 인민은행은 통화정책을 통해 정부 정책을 지원한다고 법에 규정되어 있다. 미국과 유로존, 일본 등 서방 선진국들이 중앙은행을 정부에서 ‘독럽적이고 자율적인 기관’으로 운영하는 것과는 큰 차이가 있다.중국은 서방 국가들과 달리 물가가 거의 0 수준에 머물고 있다. 이에 따라 언제든지 금리인하를 통해 경기부양책을 펼 수 있는 여건이다. 하지만 장기간 정책 금리를 조정하지 않고 있다. 이러한 중국의 통화정책은 어떻게 봐야 할까. 미국과 여건이 다르고, 물가 측면에서 충분히 금리인하를 할 수 있음에도 불구하고 별다른 정책을 펴지 않는 것은 아마도 미연준의 금리인상 기조가 여전히 유지되고 있다고 판단하기 때문으로 보인다. 적어도 미국의 금리가 정점에 다다랐을 때 중국이 금리 조정을 하게 될 가능성이 높아진다. 현재 미국의 금리 결정에 모든 나라들의 촉각이 집중되어 있는 상황에서 중국이 일부 조정을 한다고 해도 그리 큰 영향을 주지 못할 것으로 판단할 수도 있다.일단 미국의 결정을 지켜본 다음에 중국이 ‘공세적으로’ 금리 인하와 지급준비율 조정 등 부양책을 펼 가능성이 높은 것으로 예상된다. 따라서 현재 중국 정부가 ‘무능’해서가 아니라 글로벌 여건을 고려해서, 특히 미국의 금리 결정을 지켜보다면 ‘관망’하는 전략을 펴고 있다고 본다. 전세계 경제가 코로나 후유증에서 벗어나지 못한 상황 속에서 수출입 비중이 높은 중국이 강한 경기회복세를 보이기는 어렵다. 즉, 중국의 리오프닝이 글로벌 경제에 호재가 될 수도 있지만, 오히려 다른 나라들이 지지부진한 상황에서 중국이 급속한 경기회복세를 보이기 힘들다는 것이다. 장기적으로, 그리고 종합적으로 보면 중국 경제는 이미 고속성장기에 이른 ‘중속 성장기’를 지나 점차 4~5% 대의 안정 성장기로 접어들었다. 워낙 경제규모 자체가 크고, 장기간 고도 성장을 해왔기 때문에 경제 주체들이 5%성장률에 대해 적응하지 못하는 측면이 있다. 과거 거의 모든 나라들이 겪어온 과정을 보더라도 중국은 앞으로 6%이상 성장한다면 ‘과열’이라고 할 수 있을 것이다. 중국 자체적으로 이미 잠재성장률이 많이 하향 조정했을 가능성이 크다. 중국 내부적으로 보면 올해를 기점에서 인도에 인구 수에서 밀리고, 급속하게 고령화를 겪게 된다. 그만큼 복지예산 등의 수요가 급증하게 될 것이다. 커진 빈부격차와 지역간 격차 등은 더욱 큰 현안으로 떠오르고 있다. 국유기업과 국유 은행들이 주도하는 경제 시스템이 앞으로도 얼마나 효율적으로 작동할지 의문이 제기되고 있다. 부동산 분야 부실이나 가격 급등에 따른 후유증 역시 잠재되어 있는 과제이다.중국은 앞으로 미국이 주도하는 서방진영의 첨단기술 규제와 금융 분야 견제 등이 어떻게 작동할지 두고 보면서 대응책을 마련할 것이다. 러시아 브라질 등을 우군으로 끌어들이는 브릭스플러스와 상하이협력기구 등을 통한 방어전략이 상당히 결속력을 보여주고 있다. 사우디아라비아를 중심으로 한 중동과 협력관계는 더욱 강화되고 있다.미국 등은 중국에 대해 ‘디커플링’이 아니라 ‘디리스킹’이라는 점을 강조하고 있다. 얼마전 일론 머스크가 중국을 방문해 상무부장 등 여러 장관급 인사들을 만나고 중국과의 협력을 명시적으로 밝혔다. JP모건 다이먼 회장 역시 “중국과의 무역이 줄겠지만 그것이 디커플링은 아니다”라고 말했다. 엔비디아 젠슨 황 CEO도 곧 중국을 방문한다. 이들 재계 대표들이 미국 정부와 다른 목소리를 내는 것인지, 미국 정부와 ‘역할 분담’을 한 것인지 언젠가 밝혀질 것이다.중국 경제를 볼 때, 단기적인 통화정책 측면에서는 미국 연준의 금리결정을 주목하고, 종합적으로는 미중 대결 구도의 진전을 지켜봐야 한다. 그러나저러나 결국 미국과 중국이 경제와 금융을 둘러싼 패권 대결의 한 가운데에 들어서 있다는 점을 더욱 실감하게 된다.
매경엠플러스
2023.06.02
경제흐름읽기
미국 궁지에 몰려도 강달러?... '달러의 역설' 언제까지 통할까 N
'미국이 약해질수록 달러는 강해진다'는 역설이 있다.일반적으로 한 나라의 경제력이 약해지고 각종 경제 문제가 부각되면 그 나라의 통화가치도 떨어진다. 한국은 1997년 경제가 파탄 나고 외환보유고가 바닥나 국제통화기금(IMF) 구제 금융을 받을 처지로 전락하자 달러당 원화 환율은 2000원까지 올랐다. 원화 환율은 1996년 900원대에서 1년도 안 돼 두 배 이상 급상승했다. 환율이 두 배 오르면 원화값은 반 토막으로 떨어지는 것이다.경제위기 국가로 지목되는 아르헨티나 페소화의 달러 대비 환율은 올 들어 35% 올랐고 IMF 구제 금융을 받는 파키스탄 루피화 환율도 25% 상승했다. 하지만 달러는 다르다. 미국 정부의 재정이 망가지고 시장에선 금융 시스템이 마비될 위기에 처해도 달러값은 강세다. 이 퍼즐을 풀어보자.   미국 정부는 5월 들어 부도가 날 위험에 처했다가 가까스로 위기를 넘겼다. 개인이나 기업과 마찬가지로 정부도 부도가 나면 쓸 돈을 빌릴 수가 없을 뿐만 아니라 기존에 빌린 돈도 갚아야 한다. 쓸 돈을 제때 빌리지 못하면 정부는 정책을 제대로 할 수 없는 것은 물론 일상적인 업무도 불가능한 '식물정부'로 전락한다. 미국 정부가 이런 위험에 처한 것은 그동안 너무 많은 빚을 져서 감당할 수 없는 상황에 처했기 때문이다. 미국 정부의 부채 한도는 2008년 11조3150억 달러에서 2019년에는 21조9877억 달러로 늘어났다. 매년 평균 1조 달러 안팎씩 증가한 셈이다. 그러던 것이 바이든 행정부가 들어선 2021년부터 부채 증가 속도가 훨씬 빨라졌다.2023년 현재는 이 한도가 31조3814억 달러까지 늘었다. 코로나19로 인해 침체된 경제 회복과 서민들의 복지 지출을 늘린다는 명목 아래 정부 부채 한도를 3년간 10조 달러나 늘린 것이다. 미국 정부가 내건 명분은 그럴 듯했지만 빚을 내는 속도가 너무 빨라 감당이 어려운 상황에 처했다. 그러자 미국 의회가 정부 부채 한도에 제동을 걸고 나섰다. 5월 내내 미국 행정부와 의회는 부채한도 협상을 놓고 실랑이를 벌였다. 미국 의회는 정부 부채 한도 적용을 2025년까지 유예하고 정부의 예산 증가를 제한하는 내용의 개정안을 6월1일 통과시키면서 급한 불을 껐다.미국 정부는 일단 부도 위기는 모면했지만 앞으로 국방비를 제외한 나머지 예산 지출을 늘리는 적극적인 재정정책을 펴는 것이 사실상 불가능해졌다. 또 부채의 원리금을 갚기 위해 또 빚을 내야 하는 악순환 고리에 빠져들었다. 정부 재정이 파탄나면 국가의 신용도는 떨어지고 이는 통화가치 하락을 부추기는 요인이다.   빚에 눌려 허덕이는 것은 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)도 마찬가지다. 연준도 2008년 글로벌 금융위기와 2019년 코로나19에 따른 경제위기를 막기 위해 금리를 내리고 돈을 대거 풀었다. 연준이 돈을 푸는 방식은 시중에 있는 국채와 주택저당증권(MBS) 등 채권을 시장에서 사들이는 것이다. 연준이 채권을 사들이면 연준의 자산은 늘어나고 시중의 통화량은 증가하게 된다. 이렇게 시중에 풀린 돈은 미국 연준 입장에서는 부채에 해당한다.미국 통화량의 근간이 되는 본원통화는 2008년 1월 7918억 달러에서 2022년 10월에는 5조5243억 달러로 7배나 급증했다. 연준의 자산 규모도 2008년 8800억 달러 규모에서 2022년 초에는 8조9000억 달러로 10배가량 늘었다. 2022년 공격적인 금리 인상과 양적긴축을 진행하면서 본원통화와 연준의 자산 규모가 소폭 줄었지만 여전히 연준이 감당하기에는 과도하게 많은 수준이다. 미국 경제의 두 축인 정부와 연준이 모두 부채에 눌려 재정 및 통화정책 여력이 바닥 난 상태다.   이 와중에 미국의 금융시스템은 한계를 노출했다. 미국의 은행들은 3월부터 계속 망하고 있다. 연준의 긴축정책으로 금리가 올라 보유 채권값이 급락하고 이에 불안을 느낀 예금자들이 예금 인출에 나선 것이 원인이다. 3월 실리콘밸리은행(SVB)과 시그니처뱅크가 문을 닫았고 5월에는 퍼스트리퍼블릭뱅크도 고금리 부담과 수익 악화로 파산위기에 몰리자 JP모건이 인수했다. 금융시스템의 불안에 미국 연준은 긴축정책 기조와는 반대로 위기를 맞은 은행들에 유동성 공급을 늘리며 급한 불을 껐다. 하지만 뇌관은 여전히 남아있다. 언제 어디서 어떤 은행이 파산에 내몰릴지 알 수 없는 상황이다.실물경제에서의 달러 수급도 한계를 노출했다. 미국의 무역수지는 2021년과 2022년 1조 달러가 넘는 적자를 기록했다. 2023년 들어서도 3월까지 무역수지 적자 규모가 2391억 달러에 달한다. 천문학적인 규모의 달러가 무역을 통해서 미국을 빠져나가고 있는 셈이다. 정책 여력은 바닥나고 달러 수급도 꼬여 경기침체가 닥치면 속수무책으로 당할 수밖에 없는 상황이다.   미국이 처한 경제 상황을 감안했을 때 미국의 통화인 달러는 약세를 보이는 것이 당연하다. 하지만 달러값은 고공행진이다. 유로 엔 파운드 등 주요국 통화 대비 달러 가치를 나타내는 달러 인덱스는 이 같은 문제가 누적되는 기간에도 상승세를 보이고 있다. 달러인덱스는 2008년 금융위기 당시에는 70대까지 떨어졌다. 하지만 이후 계속 상승세를 보이면서 2022년 10월에는 110까지 넘어섰다. 은행위기가 닥쳤을 때인 2023년 4월에는 한때 100선까지 떨어졌다가 5월 들어 다시 상승세를 기록하며 104까지 올랐다.   미국을 둘러싼 경제 환경은 안 좋아지는데 달러가 강세를 보이는 이유로 몇 가지를 들 수 있다. 먼저 '대마불사'의 논리다. 미국이 달러를 너무 많이 풀어 달러는 세계 곳곳에 퍼져 있는 상황이 달러값의 강세를 유발하는 것이다. 미국 상황이 어려워지면 미국은 전 세계 달러를 다시 미국으로 들여와 문제를 해결할 수 있다. 달러의 귀환은 미국 경제는 도움이 되지만 달러가 빠져나가는 다른 나라의 경제는 큰 충격을 받게 된다. 미국 문제를 해결하는데 다른 나라가 희생되는 역설이다. 실제 아르헨티나는 빠져나가는 달러를 묶어두기 위해 5월에 기준금리를 연97%까지 올리기도 했다. 다음은 미국의 정치와 외교력이다. 미국은 경제적으로 문제를 푸는데 한계가 있다고 판단되면 국제 정치와 외교력을 발휘해 달러값을 안정시켰다. 1970년대 미국이 금본위제를 중단하면서 달러를 금으로 바꿔주는 것을 중단한 이후 달러값은 급락했다. 이때 미국은 사우디아라비아와의 정치적 합의를 통해 원유값을 달러로 지급하도록 하는 '페트로 달러' 협정을 맺어 달러 가치를 유지했다. 1980년대에는 미국의 무역 적자가 심해지는 위기 상황에 닥치자 최대 무역 흑자국인 일본의 엔화값을 대폭 올리는 '플라자합의'를 통해 위기에서 탈피했다. 미국은 2023년 들어 중국을 포위하는 공급망 협정을 맺고 아시아 태평앙 동맹을 강화하는 외교 정책을 펴고 있다. 정책의 파장이 어디까지 튈지 예단하기는 어렵다.다만, 과거처럼 미국 내에서 문제가 커지면 미국 밖에서 문제 해결의 해법을 찾아왔던 행태가 이번에도 반복될 것이라는 기대가 형성돼 있다. 이런 이유 때문에 미국이 궁지에 몰릴수록 달러값은 강해지는 역설적인 현상이 2023년 국제 금융시장에서도 벌어지고 있다. 아울러 미국의 움직임에 따라 시장이 출렁거리는 불확실성도 커지고 있다. 언제까지 이런 '달러의 역설'이 통할 것인지는 예측하기 어렵다. 하지만 5월 이후 달러 강세의 이면에는 이런 역설이 여전히 살아 있음을 보여주는 것 같다.
노영우
2023.06.01
부동산재테크
[AI동영상] 지금 집 사도 될까요?...전문가의 답변은.... N
서울 아파트 거래량이 지난 1~2월에 이어 3월, 4월 연속 증가하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 지역 아파트 실거래가지수는 올해 들어 전월 대비 매월 1% 넘게 상승하고 있습니다. 내 집 마련을 고민하고 있는 실수요자와 투자 시기를 저울질하고 있는 투자자들의 문의 또한 증가하고 있습니다.실제로 은행 내 우수고객 대상으로 부동산 상담을 하고 있는 필자는 최근들이 부쩍 내 집 마련을 고민하는 상담이 늘어나고 있음을 피부로 느끼고 있습니다. 한편 꼬마빌딩도 거래량이 조금씩 늘어나고 있습니다. 2021년 고점에서 매입한 사람들이 취득세를 포기한 금액이나 매입가 이하로 나온 급매물들이 하나둘씩 거래되고 있는 영향입니다.   반면, 경기침체의 영향으로 씀씀이가 줄어들면서 상가 등 자영업자들은 영업이 되지 않아 임대료 인하를 임대인에게 요청하거나, 가게를 내놓고 새로운 세입자를 구입하려는 곳이 증가하고 있습니다. 상가뿐만 아니라 저금리를 무기로 공급이 많았던 지식산업센터, 섹션 오피스 건물은 임차인을 구하지 못해 발을 동동 구르는 상황입니다.   ▶ 내 집 마련 수요는 증가, 시기는 달라5월 넷째 주에 내 집을 장만하려는 상담이 3명 있었습니다. 한 분은 세종시에 2022년 12월에 아파트를 처분하고 강남에 아파트를 매입하려는 분입니다. 세종시에서 직장생활을 하는 고객님은 연봉이 3억원 정도로 직장인 중 최고의 연봉을 받고 있습니다. 하지만 부동산 투자는 초보입니다. 세종시 아파트를 조금의 차익을 남기고 판 후 강남 아파트 매입을 희망하고 계십니다.여유자금은 40억원입니다. 주변의 다른 친구들은 강남에 집 한 채를 가지고 있는데 정작 연봉이 훨씬 많은 본인은 아직 무주택자라는 게 씁쓸하다고 말씀하십니다. 이번에는 꼭 강남에 아파트를 장만하고 싶다며 30억원 이내로 전용 85㎡를 구입하고 나머지 10억원 내외는 여유자금으로 쓸 예정입니다. 지금 구입해도 무방하다고 말씀드렸는데, 하반기 경제 흐름을 지켜보고 움직일 계획입니다.   또 다른 한 분은 40대 후반의 여성으로 송파에 85㎡ 아파트에 거주하고 있는데 송파구의 헬리오시티나 강동구의 올림픽파크포레온(둔촌주공아파트 재건축)을 매입하고 싶어합니다. 2019년에 현재 거주하는 송파 아파트를 매입하였고, 당시에 남편이 집값이 떨어진다고 매입에 반대를 많이 했다고 합니다. 이번에도 남편은 집값이 떨어질 텐데 또 집을 사려고 하느냐고 핀잔받고 있다고 합니다(*대부분의 남편들은 경제 지식을 무기로 주택 구입에 부정적인 분이 많습니다).   이 고객님은 집값이 바닥인 거 같다며 헬리오시티나 올림픽파크포레온 등 신축 아파트를 꼭 매입하고 싶다는 겁니다. 방법만 있다면 추가로 구입하고 싶다고 하십니다. 방법은 거주하는 아파트를 전세를 주고 받을 수 있는 전세금 7억 원과 여유자금 6억 원을 합하면 13억 원으로 일부 대출을 끼고 올림픽파크포레온 입주권을 매입할 수 있습니다. 올해 연말이면 전매 제한이 풀리므로 분양권 매입도 가능합니다. 대신 올림픽파크포레온이 2025년 1월 입주할 때까지 월세로 거주하는 불편을 감수해야 합니다.   세 번째 고객님은 일산 덕이지구에 거주하는 1주택자입니다. 전용 121㎡를 2008년에 6.8억 원에 분양받았는데, 10년이 지난 지금 오히려 가격이 떨어져 최근(금년 5월)에 5.6억 원에 거래된 곳입니다. 고객님은 지난 2016년에 집값이 오르기 시작할 때 집을 구입하지 못한 것을 뼈저리게 후회하고 계시고 이번 기회에는 꼭 부동산 투자에 성공하고 싶다고 말씀하십니다.서울에 살던 친구들은 서울에 내 집을 마련하여 가만히 앉아 있어도 수억을 벌었는데 본인만 실패했다면서 자책하십니다. 콩나물을 아껴가며 모은 여유자금 15억 원을 그동안 은행에 예치했는데 부동산에 투자하고 싶다고 했습니다. 사실 순자산 20억 원이면 우리나라에서 약 상위 2~3% 수준입니다. 순자산 30억 원이면 상위 1%인 부자입니다. 여유자금 15억 원으로 투자 메리트가 있는 용산 재개발과 성수동 아파트를 추천해 드렸습니다.   ▶ 장기 주택 가격은 우상향, 인구 변화는 변수상기 사례처럼 이번 주택 가격 하락 시기를 내 집 마련의 기회로 보는 사람들이 많습니다. 과거의 학습 효과 때문이죠. 침체기가 지나고 나면 입주 물량 감소, 경제 회복 등으로 주택 가격이 상승해왔기 때문입니다. 지금의 주택 가격은 지역에 따라 다르겠지만 2021년 고점 대비 대략 20~30% 하락했습니다. 코로나 시국에 저금리와 통화량이 팽창하며 단기간에 비정상적으로 급등했던 주택 가격이 많이 빠진 것이죠. 사실 어떻게 보면 정상화 과정입니다.하지만 주택 가격은 하방경직성이 강합니다. 추가적인 하락보다는 L자형으로 횡보할 가능성이 많습니다. 단, 전제조건이 있습니다. 하반기에 위기 조짐이 보이고 있는 미국 상업용 부동산발 중소은행 파산 등 큰 이슈가 없다는 전제하에서입니다.   KB국민은행에 따르면 KB아파트 담보대출 PIR(소득 대비 주택 가격 비율)은 서울의 경우 2023년 1분기 기준 14.5입니다. 다시 말해 연소득이 7,000만 원인 사람이 10억 1,500만 원인 아파트를 매입했다는 뜻입니다. 2018년 2분기에 9.8이었는데 2018년 2분기 이전에는 PIR가 10을 넘은 적이 없습니다. 경기도는 2023년 1분기 기준 11인데 2015년 4분기~2018년 3분기에는 평균 7~8에 수렴했습니다.KB아파트 담보대출 PIR란 실제로 KB국민은행 대출을 통해 주택을 구입한 사람들의 중위 소득과 중위 주택 가격을 기준으로 산출한 수치입니다. 이렇게 PIR가 상승한 이유는 주택 가격이 소득 대비 빠르게 올랐기 때문입니다. 그리고 저금리로 대출이자가 낮다보니 2018년 이전보다 더 높은 금액을 지불해서라도 주택을 구입한 것으로 풀이됩니다.   올해 들어 거래량이 예전보다 많이 감소하는 이유는 대출 금리가 2018~2021년보다 1.5배가량 상승했기 때문에 대출받아 주택을 구입할 수 있는 사람이 줄어들고 있는 것으로 해석할 수 있습니다. 따라서 고금리가 유지되는 한 과거처럼 급격한 주택 가격 상승을 기대하기는 어려워 보입니다. 우리나라 주택 가격은 전 세계적으로 보더라도 비싼 편이긴 합니다. 미국 맨해튼의 신축 아파트(2022년 준공)인 ‘원 하이라인 콘도’는 전용 85㎡(34평형)이 45억 원입니다.우리나라 강남의 아크로리버파크 전용 85㎡(34평형)가 46.6억원에 거래된 거에 비하면 비슷한 수준이라고 할 수 있습니다. 맨해튼의 2023년 1분기 콘도 평균 매매가격은 25억 원인데 강남구의 아파트 평균 매매가격이 23억 원입니다. 중위가격은 맨해튼이 14억 원인데 반해 한강이남 강남권 12개구의 평균 중위가격은 12억원입니다.   이웃나라인 일본 도쿄와 비교해도 서울의 평균 매매가격은 일본보다 대략 20% 정도 비쌉니다.   우리나라의 주택 보급률은 2021년 기준 102.2%입니다. 아직까지는 상승할 여력이 남아 있다고 볼 수 있죠. 참고로 일본의 주택 보급률은 2018년 기준 116%이고 도쿄는 112%입니다. 하지만 주택 가격이 무한정 지속적으로 상승하기는 힘듭니다. 저성장도 있지만 가장 큰 이유는 고령화, 저출산입니다.2022년 기준 우리나라 중위연령은 45세입니다. 하지만 2030년 50.4세, 2040년 54.6세, 2050년 57.9세입니다. 2050년이 되면 가구주의 중위연령이 64.9세이고 70세 이상 가구주 비율이 40.2%에 달합니다. 2020년 가구주 중위연령은 52.6세였습니다. 우리나라 가구수는 2039년까지 증가하지만 서울은 2031년부터 가구수가 감소하고 경기도는 2045년부터 감소하는 것으로 예상하고 있습니다.부산과 대구는 2029년, 광주와 대전은 2035년이 정점입니다. 지금까지 우리나라 주택 가격이 상승하고 있는 것은 주택 보급률이 낮고 주택을 매입할 수 있는 30~40대들이 많기 때문입니다. 따라서, 개인적인 생각으로는 2040년까지는 주택 가격이 우상향할 것으로 보입니다. 이후로는 지방을 중심으로 하락하는 지역이 나타나며 서울과 경기도 일부지역만 가격이 지탱할 것으로 보입니다.   대략적으로 앞으로 17년간은 주택 시장이 우상향한다고 볼 때 내 집 마련은 지금하는 것이 나쁘지 않습니다.   무주택자, 갈아타기 수요자, 투자자 입장에서 지금의 하락장은 기회일 수 있습니다. 올해 인허가 물량과 착공물량도 전년 대비 20~40% 감소하고 있습니다. 무릎에 산다고 생각하면 지금의 의사결정이 나쁘진 않을 것 같습니다. 
임채우
2023.06.01
한국주식부자
[킹세종]엔비디아 부럽지 않다···1인당 매출 100만클럽 3인방 N
M+는 전 세계 투자 관련 빅데이터를 보유한 블룸버그와 국내 코스닥 상장사 에프앤가이드 자료를 통해 매주 [킹.세.종] 콘텐츠를 독점적으로 제공합니다. [킹.세.종]은 매주 '왕'(킹)이 될만한 '세'개의 '종'목을 뜻하며 세종대왕처럼 실력을 겸비해 중장기로 투자할만한 기업을 선별해 소개하는 코너입니다. 인공지능(AI) 파도를 탄 엔비디아의 기세가 무섭다. 엔비디아의 올해 주가 상승률이 170%에 달해 애플의 4배 이상이다. 엔비디아의 특성은 두가지다. 하나는 1인당 매출이 100만달러가 넘는 '100만달러 클럽' 기업이라는 점이고 다른 하나는 이들 기업중에서도 매출이 늘어나는 성장세가 두드러진다는 점이다. 월가에선 인당 매출 100만 달러를 대표 성장주의 '필요조건'으로 내세운다. 국내에서도 엔비디아와 비슷한 생산성(인당 10억원 이상)과 성장세를 보이는 IT 주식이 '한국의 엔비디아'로 부상하고 있다. 블룸버그에 따르면 대표적인 2024 회계년도 기준 애플(9월 결산법인)의 예상 매출은 3839억8300만 달러로 추정된다. 대표적인 '100만달러 클럽' 기업이다. 하지만 성장세가 주줌하고 있다는 점이 단점이다. 작년말 애플의 직원 수는 16만4000명이다. 인당 매출은 234만달러로 예상된다.애플은 다른 빅테크와 달리 대규모 인력 감축을 하지 않았다. 최근 1년새 직원 수는 6.5% 증가했다. 인당 매출 중 '분자'인 직원 수가 늘었고, 예상 매출은 전년도 대비 2.6% 감소할 것으로 보인다. 전년도 256만달러로 정점을 찍었던 애플의 인당 매출이 올해는 소폭 하락한다는 것이다. 미국 통화 긴축과 물가 상승 파도 속에서 아이폰이나 맥북 구매를 주저하는 소비자가 많다는 뜻이다.■직원 생산성 높은 韓 엔비디아는 人당매출 10억 넘고 PER56배미만엔비디아는 다르다. AI '두뇌' 격인 그래픽처리장치(GPU) 시장을 90%나 점유하고 있는 독점기업이다. 게임하는 개인 고객이나 AI를 활용하려는 기업에게 GPU를 비싸게 팔고 있고 앞으로도 그럴 것이란 월가 전망이 예상 매출로 이어진다. 엔비디아 올해 예상 매출은 395억4460만달러로, 전년대비 46.6% 급증한 수치다. 최근 1년 직원 증가율(16.6%)를 상쇄하고도 남는다. 엔비디아의 인당 매출은 2022년 120만달러에서 2023년 151만 달러로 '점프업'할 것으로 보인다.이는 테슬라와 정반대 상황이다. 올해 테슬라는 연간 매출로 첫 1000억달러 돌파를 앞두고 있다. 문제는 직원 수도 8만명을 돌파하면서 1년새 28.8%나 늘어났다. 이는 매출증가율(22.8%) 보다 높아 비용 부담이 커지고 있다. 경기 침체와 AI 신바람이 교차하면서 미국 8대 빅테크들도 양분화됐다. 올해 100만 달러 클럽에는 애플과 엔비디아를 비롯해 메타(146만달러) 구글(130만달러) TSMC(108만달러) 등 5곳이 가입한다.IT 비중이 높은 한국 주식시장에도 이를 적용해 급등주 후보군을 찾을 수 있다. 에프앤가이드와 함께 국내 IT업종 상장사를 조사해보니 올해 예상 인당 매출이 작년 보다 높아지는 곳은 52곳이다. 이중 엔비디아의 주가수익비율(PER 56배) 보다 낮은 국내 상장사는 43곳이다. 최근 유럽에서 AI 규제론이 부상하면서 고평가 주식을 피하려는 투자 심리도 강하다. 적어도 엔비디아 보다는 저평가돼야 매수할만하다는 것이다. 올 들어 지난 5월26일 까지 외국인 순매수가 이뤄진 곳은 18곳으로, 작년말 대비 올해 주가가 모두 상승한 것으로 나왔다.■전자가격표시기 세계넘버2 솔루엠 人당매출 51억달해···美시장 공략 관건 코스피 상장사 솔루엠은 인당 매출이 50억원이 넘는다. 몸집이 가벼운 전형적 성장주다. 직원 수는 420명에서 406명으로 소폭 줄었다. 솔루엠은 2015년 삼성전기에서 분리해서 나와 2021년 상장한 전자가격표시기(ESL) 공급 업체다. ESL은 가격 표시기에 상품명, 가격, 바코드 등 다양한 상품 정보를 표시하는 스마트 기기다. 소프트웨어 빅데이터 배터리 등 다양한 기술이 필요하다.분사 당시 후발주자였지만 설계에서 부터 생산까지 수직계열화한 덕분에 유럽을 중심으로 글로벌 시장 2위 업체로 성장했다. 1위는 프랑스 SES이마고태그다. ESL은 불황형 상품이다. 코로나 사태 직전까지 상점에선 주로 사람들이 제품 가격 표시를 일일이 교체해왔다. 당시에도 ESL은 있었지만 인건비가 싸서 사람을 시키는게 나았다. 급격한 인건비 상승에 대한 유럽 유통 매장의 대안은 대대적인 ESL 도입이었다.작년말 기준 수주잔고가 1조6000억원에 달한다. 주로 유럽 지역이지만 올해부터는 북미 지역에서 수주를 늘리려고 한다. 상장 이후 실적이 꺾이는 대부분의 상장사와 달리 솔루엠은 매년 신기록 행진 중이다. 작년 1조6945억원의 매출이 올해는 처음으로 2조원을 넘을 전망이다. 이에 따라 같은 기간 인당 매출은 40억3000만원에서 51억원으로 늘어날 것으로 보인다. 외국인과 기관은 올 들어 이 주식을 각각 239억원, 1083억원 순매수했다. 올해 주가가 40% 가까이 올랐지만 올해 예상 PER가 13.27배다. 올해 예상 순익 기준 코스피 PER가 16.69배이므로 솔루엠은 시장 대비 저평가 상태라는 뜻이다.■삼성 현대차 등에 업은 엠씨넥스 3年 연속 매출 1조···전장사업 성패 올해 외국인 보유비중(녹색선)이 증가하면서 주가(붉은선)도 오름세다.  430명의 직원을 거느린 엠씨넥스는 코스피 보다 살짝 고평가된 상장사다. 비슷한 규모의 솔루엠 처럼 외국인과 기관이 올 들어 '쌍끌이 순매수' 중이다. 삼성그룹과 현대차그룹을 주요 고객사로 안정적인 실적을 유지하고 있다. 올해 예상 매출을 포함해 3년 연속 1조원의 매출을 기록할 전망이다. 향후 실적 관건은 스마트폰과 자율주행차 흥행 여부다. 주력 사업은 초소형 카메라모듈이다. 작년에 핵심 고객인 삼성전자의 스마트폰 판매 부진에 동반 부진을 겪었다.매출은 소폭 늘었는데 2022년 영업이익이 2021년 대비 반토막이 났다. 2021년 239억원의 영업이익이 작년 107억원으로 쪼그라들었다. 워낙 거대 기업을 상대하다보니 원가나 인건비 부담 상승 만큼 단가를 올리지 못한 것이다. 올해는 다를 것이란 예상이다. 스마트폰 카메라 보다 수익성이 나은 자동차 전자장치(전장) 사업 비중이 높아진다. 자동차쪽 매출이 늘어나는 것은 엔비디아와 닮은 꼴이다. 최근 분기 엔비디아 사업중 자동차 분야 반도체 매출이 1년새 2배 이상 성장했다. 엠씨넥스는 2020년 부터 현대차그룹의 1차 협력사로 선정돼 자동차 전장 매출이 꾸준히 늘고 있다. 작년 기준 전체 매출에서 전장 사업 매출은 16%다. 올 하반기부터 현대차·기아가 출시하는 신차에 고화소 카메라를 공급할 예정이다.이를 통해 전장 매출 비중을 20%로 끌어 올리면 매출과 수익성을 동시에 끌어 올릴수 있다는 복안이다. 인당 매출은 작년과 올해 각각 24억4000만원과 24억9000만원으로 높아질 전망이다. 특히 작년에 대규모 재고를 처리하면서 회계상 부담도 줄었다. 작년 1%에 그쳤던 영업이익률은 올해 3.2%로 반등할 것으로 보인다.■배터리 전자재료 양대사업 삼성SDI매출 19% 증가···엔비디아 PER 절반 사업별 매출비중. 배터리 등 에너지솔루션 비중이 높아지고 있다.1만1935명의 직원을 거느린 삼성SDI는 올해 인당 매출이 20억원을 돌파할 것으로 예상된다. 이 정도 규모의 국내 상장사로는 높은 직원 생산성이다. 몸집은 무겁지만 다양한 사업을 통해 매출 '파이'를 크게 키우는 전략을 취하고 있다. 직원 수가 1년새 5.5% 늘었지만 올해 매출은 19.1% 늘어날 전망이다. 최근 삼성SDI는 사업 분야 전체로 채용을 진행하기도 했다.경력직 모집 분야이자 이 회사 사업 분야는 중대형전지 사업부, 소형전지 사업부, 전자재료 사업부 등이다. 전기차에 들어가는 배터리로 최근 유명세를 타고 있지만 이전까지 반도체 재료나 디스플레이 소재 등 전자재료 역시 삼성SDI의 또 다른 성장 축이다. 양대 사업의 경쟁력을 위해 삼성SDI는 막대한 연구개발비(R;">3088억원의 R;">PER의 경우 23.53배로 코스피 평균 보다 높지만 엔비디아의 절반 수준이다.
문일호
2023.06.01
부동산재테크
꽁꽁 얼어붙은 뉴욕 상업용 부동산 변화의 물결! N
Check Point!- 상업용 부동산 1분기 매매 거래 50% 이상 급감- 미국 굴지 IT 기업들의 사무실 임대 계약 철회- 랜드마크 ‘록펠러 센터’ 빌딩 5성급 특급 호텔로 추진맨해튼 다운타운 오피스 빌딩 전경뉴욕의 상업용 부동산 매매가 금리 인상과 경기 불안감으로 인해 지난해 말보다 올해 1분기 50% 이상 급감했다. 특히 맨해튼에서의 하락세가 두드러졌는데 이는 2009년 이후 최악을 기록할 것으로 예상된다.1분기 상업용 부동산 투자 매출이 4분기보다 53% 감소한 22억1,000만 달러( 2조 8,730억 원)를 기록한 걸 보면 상당한 수치이다. 그 요인 중 하나는 금리 인상의 여파로 인한 부분도 있지만 기술 산업 및 기타 산업 부문이 뉴욕의 사무실 공간을 줄이면서 공실률 및 서브리스 가능 공간이 사상 최고치까지 급증한 것도 요인으로 본다.반면, 소매업 부문 부동산은 1억 7,900만 달러(2,320억 원)로 지난 분기 가장 좋은 기록을 보였으며, 4분기 평균보다 48% 증가한 수치로 뉴욕 관광 산업 회복의 수혜로 인해 소매업 시장이 빠른 회복세를 보이고 있는 것을 알 수 있다.맨해튼 임대 사무실 사정도 매매와 다르지 않은데 미국 굴지 IT 기업들의 지난 4분기 사무실 임대가 220만 평방 피트 규모로 지난해 850만 평방 피트의 4분의 1 수준으로 급격히 감소하였다.메타, 아마존, 구글, 마이크로소프트 등 IT 업계가 지난 10년 이상 사무실 임대 시장을 주도해 왔으나 지난해 하반기부터 대규모 정리해고의 물결이 일면서 상황은 반전됐다. 또한 재택근무 확산으로 인해 사무실 공간에 대한 필요성이 급감한 것도 큰 요인으로 작용했다.맨해튼 기준으로 IT 기업들이 임대 계약을 철회하면서 금융, 보험, 부동산 및 법률 회사가 상당 부분 공백을 메우고 있고 지난 4분기 임대 시장 거래의 38%를 차지했다. 이러한 시장의 여파로 많은 빈 사무실을 주거 또는 다른 용도로 개조하는 움직임이 맨해튼 내에서 가파르게 번지고 있다.(왼) 록펠러 센터 전경 (우) 리틀 넬 호텔 객실뉴욕 맨해튼의 중심가에 위치한 유명 빌딩인 록펠러 센터(Rockefeller Center)의 10층 빈 사무실 공간을 5성급 특급 호텔로 변경한다고 발표했다. 콜로라도에 본사를 둔 5성급 고급 호텔로 유명한 리틀 넬 호텔(Little Nell Hotel)을 소유한 아스펜 호스피탈리티(Aspen Hospitality)와 계약을 매었으며, 2026년 130개 객실을 갖춘 새로운 호텔을 오픈할 계획이라고 전했다. 현재 이 제안은 도시 계획부에서 검토 중이며 승인을 받아야 진행될 수 있다.아스펜 호스피탈리티는 크라운 가문이 소유하고 있으며, 부동산 그룹인 티시먼 스파이어(Tishman Speyer)와 함께 록펠러 센터를 공동으로 보유하고 있다. 두 패밀리 회사 모두 록펠러 센터에 호텔을 운영하는 것에 대해 지난 수년 동안 논의해 왔고 결국은 리틀 넬 호텔 두 번째 지점을 오픈할 계획으로 합의를 본 것으로 확인된다.예전 아티클에서 언급했듯이 뉴욕 주지사 캐시 호컬과 뉴욕 시장인 에릭 애덤스는 맨해튼의 비즈니스 중심 지구인 미드타운과 다운타운을 더 많은 거주자, 기업 및 관광객 유치를 위해 24시간 열려 있는 지역으로 변경하는 구역 재구성 계획을 발표했다. 현재 미드타운 지역은 뉴욕주 입법부가 승인한 3개의 카지노 라이선스 운영권을 놓고 치열한 경쟁 중에 있으며 새로운 비즈니스 창출을 막았던 구역 제한을 풀고 유연한 부동산 정책이 적용될 것으로 보인다.뉴욕 상업용 부동산 마켓의 출구는 시장의 니즈와 용도 변경 및 정책 3박자가 합을 이뤄 큰 변화의 물결을 만들어 낼 것으로 앞으로의 횡보가 주목된다.
문태영
2023.05.31
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2023.05.19