재테크기초
[폼美쳤株]돈값이 똥값 될 때 금 매수하는 4가지 방법
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추석 전후 글로벌 경제지표가 향하는 곳은?
한국에서는 추석으로 긴 연휴가 이어지고 있지만 글로벌 시장은 긴박하게 움직이고 있다. 추석을 전후해 각국에서 발표되는 각종 경제지표와 시장 상황이 가리키는 곳은 어디일까. 한 마디로 글로벌 시장에서 '고유가 고금리 강달러' 현상이 뚜렷해지고 있음을 보여준다. 이런 움직임이 향후 글로벌 경제 흐름을 좌우한다. 각각의 흐름을 살펴보자.먼저 국제유가의 고공행진이다. 국제유가의 기준이 되는 11월물 서부텍사스유(WTI)는 배럴당 90달러를 넘어서며 상승세가 지속되고 있다. 12월물 북해산 브렌트유와 중동산 두바이유는 92달러 선에서 움직인다. 국제유가가 심리적 저항선인 100달러를 언제 돌파할 것인지에 시장의 관심이 쏠린다. WTI 유가는 지난 2022년 7월 20일(102.26달러) 100달러를 넘어선 이후 2022년 말에는 70달러 선까지 떨어졌다가 올 하반기 이후 다시 급상승하고 있다. 사우디아라비아와 러시아를 비롯해 석유수출국기구(OPEC) 국가들의 감산 기조가 이어지고 미국의 원유 재고는 줄어들면서 국제유가가 불안한 움직임을 보이고 있다.미국 금리는 뚜렷한 상승세다. 미국 시장에서 장기금리의 기준이 되는 10년 만기 국채 금리가 9월 말 연4.6%를 넘었다. 이후 소폭 하락하며 4.6%대를 오르내리고 있다. 채권 시장에서는 미국 국채금리의 심리적 저항선이 연4.5% 정도로 예상하고 있었지만 이 저항선은 일단 뚫렸다. 미국 국채금리는 7월 연3.7% 내외였으나 2개월 만에 0.9%포인트가량 급상승했다. 또 하나의 특징은 달러 강세다. 주요 6개국 통화와 비교한 상대적인 달러 가치를 지수로 표시한 달러인덱스는 106을 넘어서면서 역시 2022년 11월 이후 최고치를 기록했다. 각 지표들은 긴밀한 관계가 있다. 미국 금리와 달러값은 비슷한 방향으로 움직인다. 미국 금리가 높으면 미국 통화에 대한 수요가 늘어나고 이는 다시 달러값을 높이는 요인으로 작용한다. 실제 2022년 1월부터 2023년 9월 말까지 월 평균치를 기준으로 계산해 볼 때 미국 금리와 달러인덱스 간의 상관계수가 0.61에 달할 만큼 두 변수는 비슷한 방향으로 움직였다.유가와 금리의 관계는 조금 복잡하다. 과거에도 유가가 큰 폭으로 오르는 경우는 석유수출국기구(OPEC) 국가들의 대규모 감산에 기인한 경우가 많았다. 유가가 오르면 일차적으로 미국에서 사용되는 기름값이 오른다. 이는 미국 소비자들의 부담으로 작용한다. 아울러 원유를 사용해 생산하는 물건들의 비용이 올라 기업들은 물건값을 올리고 생산하는 물건의 양도 줄어든다. 경제 전체적으로는 경기는 침체되고 물가는 오르는 현상이 발생한다. 이런 유가 상승과 금리와의 관계는 이중적이다. 경기 침체기에 금리는 내려가는 경향이 있다. 다만 물가가 오르기 때문에 중앙은행이 물가를 잡기 위해 기준금리를 올리는 정책을 펴게 되고 이는 시장 금리를 올리는 원인으로 작용한다. 기준금리를 올리는 정책 효과와 경기 침체에 따른 금리 하락의 두 가지 효과가 맞물려 시장 금리를 형성하게 된다. 경험적으로 1980년대 이후 미국 경제 상황을 보면 유가 상승 때 금리는 낮은 경우가 많았다. 이 때문에 미국 경제에서 최근처럼 유가가 100달러에 근접하면서 금리도 빠른 속도로 오르는 현상은 매우 이례적이다. 과거의 상황과 비교해 볼 때도 현재의 상태는 다소 특이하다. 1985년 이후 미국 국내총생산(GDP) 성장률이 마이너스를 기록한 해는 2009년과 2020년 두 번 있었다. 당시 국제유가는 모두 배럴당 100달러를 넘어섰다. 하지만 이때는 금리가 낮았다. 2009년 미국 10년 만기 국채금리는 연2.6-3.8% 사이를 오르내렸다. 2020년에도 이 금리는 연0.5-1.5% 사이를 기록했다. 이런 이유 때문인지 2009년 달러인덱스는 70~80대를 기록했으며 2020년에도 달러인덱스는 90대에 머물렀다. 유가는 높았지만 금리가 낮아 고유가로 인한 경제 충격을 어느 정도 흡수할 수 있었다. 하지만 2023년 9월은 상황이 다르다. 미국 입장에서도 고금리와 고유가 고달러라는 세 가지 현상이 동시에 발생하는 것은 1980년대 이후 처음 있는 일이라 묘수를 찾기가 쉽지 않다.각국의 정책 대응도 제각각이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed) 입장에서는 당분간 기준금리를 올리지도 내리지도 못하는 딜레마에 처할 가능성이 높다. 경제지표는 이런 상황을 반영하고 있다. 미국의 8월 개인소비지출(PCE) 물가상승률은 전년 동월보다 3.5% 올라 지난 7월(3.4%)보다 상승률이 높아졌다. 반면 에너지와 식료품을 제외한 근원PCE 상승률은 전년 동월보다 3.9% 올라 7월(4.3%)보다 상승 폭이 줄었다. 유가 상승으로 소비자물가는 예전보다 오른 반면 유가 상승분을 제외했을 때는 물가는 전월보다 상승 폭이 줄었다는 것을 보여준 것이다. 유가 상승에 따라 소비자 물가가 오르면 이는 연준이 금리를 올릴 명분을 제공해준다. 이 경우 고유가 고금리 현상은 한층 심해질 수 있다. 반면 근원인플레의 하락은 금리를 올릴 명분을 약화시키는 경향도 있어 연준의 고민은 깊어지고 있다. 한국은 미국과 상황이 많이 다르다. 미국의 금리 인상과 강달러는 원화 약세를 가져온다. 미국 금리가 오르면 우리나라 금리도 동반 상승할 가능성이 높다. 원화 약세(환율 상승)는 수입물가 상승을 유발해 인플레이션을 심화시킨다. 금리 상승은 가계의 부채 부담을 가중시키고 기업들의 자금조달 비용을 높여 소비와 투자를 위축시킨다. 국제유가 급등은 수입물가 상승을 유발하고 기업들의 생산 비용 부담을 한층 더 증가시킨다. 기름 한 방울 나지 않아 원유에 대한 의존도가 세계 최고 수준인 우리나라 입장에서는 국제유가 상승을 고스란히 충격으로 받아들여야 할 처지다. 미국발 고금리와 이로 인한 강달러는 우리나라 금융시장에서 자본 유출을 일으키는 요인으로 작용하지만 실물 시장에서는 수출을 늘리는 원인으로 작용하는 등 양면성이 있다. 하지만 올 들어서는 미국과 중국 간 무역전쟁과 국제 시장에서의 지역주의 강화에 따른 영향으로 환율이 무역에 미치는 영향력이 계속 줄어들고 있다. 강달러와 이에 따른 원화 약세 현상이 벌어지더라도 수출에 도움이 되지 않는다는 얘기다. 미국과의 금리 격차는 계속 확대되고 있는 점도 부담스럽다. 10년 만기 국채 기준으로 미국이 한국보다 금리가 높았던 시기는 2000대 이후 몇 차례 있었다. 10년 만기 국채 기준으로 한미 간 금리 차가 가장 컸던 시기는 지난 2018년 9월이다. 당시 미국 10년 국채금리는 연3.149%, 한국 10년 만기 국채금리는 연2.241%로 금리 차이가 0.908%포인트에 달했다. 같은 채권 기준으로 계산한 2023년 9월 양국 간 금리 차이가 0.657%포인트다. 하지만 2018년 당시 달러인덱스는 90대에 머물렀으며 국제유가도 배럴당 60~70달러 선이었다. 고금리에 따른 충격은 있었지만 강달러와 고유가로 인한 충격은 지금보다 작았다. 이 기간을 제외하면 한미 간 금리 차이가 지금처럼 벌어진 적은 없다. 아울러 지금은 강달러와 고유가 충격까지 가세하고 있다. 세 가지 충격이 동시에 작용하는 상황은 사실상 한국이 처음 당하는 상황이라고 할 수 있다.문제는 세 가지 충격이 좀처럼 사그라지지 않을 것 같다는 점이다. 미국의 통화정책은 여전히 긴축 기조를 이어갈 것으로 예상되고 사우디아라비아와 러시아 등 산유국들의 감산 조치도 상당 기간 이어질 전망이다. 여기에 미국과 다른 나라 간의 경제성장 속도에 있어서의 차이도 당분간 이어질 것으로 보인다. 미국은 3대 충격을 상당 부분 흡수하면서 경제를 운영할 수 있는 여력이 있는 반면 한국을 포함한 다른 나라들은 이들 충격으로 경제가 장기 침체 국면에 빠질 수도 있다. 특히 고유가로 인한 물가 상승까지 덮치면 물가 상승 속에 경기 침체가 이어지는 스태그플레이션의 가능성도 제기된다.노영우 국제경제전문기자
노영우
2023.09.30
9/26 공급대책이 의미하는 것
[김슬기의 부동산 인사이트 (52)] 9/26 공급대책이 의미하는 것소문난 잔치에는 역시 먹을 게 없었습니다. 하반기 들어 가파르게 오르기 시작한 부동산 시장이 향후 수년간 예정된 ‘공급부족’으로 인해서라는 진단을 한 정부가 긴급하게 9월 26일 공급대책을 발표했습니다. 대책 발표를 앞두고 많은 추측성 기사가 쏟아졌고 비주택의 주택수 제외, 생활형 숙박시설의 이행강제금 면제 등의 가능성이 제기되기도 했습니다. 현시장은 매매시장이라는 아랫목만 뜨겁고 건설시장이라는 윗목은 차가운 극단적인 양극화된 장세입니다. 시장 정상화를 위한 파격적 대책이 혹시나 나올까하는 기대감이 있었지만, 정작 뚜껑을 열고보니 “아무 대책도 없다”는 말이 나올 만큼 맹탕인 대책이었습니다. 굳이 분석할 필요도 없을 대책이지만, 골자만 이야기하자면 ▲수도권 신도시(3만 가구), 신규택지(8만5000가구), 민간 물량 공공전환(5000가구) 등을 통해 12만가구 수준의 공공물량을 추가 확보하고 ▲지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하는 등 패스트트랙으로 정비 사업 공급에 속도감을 내겠다는 정도로 요약할 수 있을 것 같습니다. 그런데 대책을 보자마자 기시감이 들었습니다. 지난 정부에서 25번이나 부동산 대책을 발표하면서, 200만호가 넘는 주택을 공급하겠다는 공급대책을 연일 쏟아냈지만 겹겹의 규제 속에서 공염불에 그쳤던 것과 현 정부가 9월에 들어 맞이한 상황이 비슷하다는 생각이 들었습니다. 더 이상 신도시 개발은 없다고 공언하던 전 정부가 부랴부랴 백기를 들고 3기 신도시까지 발표했지만, 불난 집에 기름을 부은 것처럼 시장이 더 달아오르기만 했던 기억이 떠올랐습니다. 1,2기 신도시 재건축보다도 파급력이 없는 ‘3기 신도시’는 그 어떤 청사진을 제시하더라도 현재 시장을 이끌고 있는 ‘서울 중심의 실수요장’에서 영향을 미치기 힘든 정부의 패이기 때문입니다. 애초에 2023~2024년 입주가 가능할거라 선전했던 3기 신도시는 아직 착공에 들어간 지구도 단 하나도 없는 현실입니다. 11월에 추가 택지를 발표하더라도 ‘놀라울 정도로 아무도 관심이 없을’ 것입니다. 속도가 빠른 인천 계양조차도 급등한 공사비로 인해서 국민평형 기준 6~7억원대의 분양가가 될 것이라는 소식이 전해진 상황입니다. 주변 시세와 차이가 없는 공공택지의 신도시를 기다릴 수요가 얼마나 있을지 저조차 궁금합니다. 사전청약이라는 희망 고문은 정부가 다급한 상황이며, 딱히 내놓을 패가 없다는 걸 보여주는 최악의 수이기도 합니다. 게다가 인허가에 발목이 잡혀 속도가 늦어진 곳이 어디에 있던가요. 현재 정비 사업 지역에서 겪고 있는 가장 큰 문제는 공사비와 사업비 급등으로 인한 내부 갈등입니다. 인플레이션을 잡지 못하는 한, 해결책이 없는 난제입니다. 이번 대책을 재빨리 분석해보고자 기다렸던 것이 허무할 정도입니다. 그럼에도 이번 대책이 의미하는 바와 남은 하반기 투자자들의 전략을 고민해보겠습니다. 이번 대책의 가장 큰 문제점은 향후 5년 이상 장기간 절대적인 공급부족이 예정된 상황에서, 신축 공급을 대체 할 방법을 찾지 못했다는 것입니다. 달아오른 서울 시장에서 가장 큰 뇌관은 전세난입니다. 하반기 역전세는커녕 전세난이 큰 문제가 될거라고 누누이 강조한 바 있습니다. 개포에서 6000세대가 넘는 대단지가 공급이 되어도 주변 전세가는 미동도 하지 않는 걸 이미 우리는 목격하고 있습니다. 전세가를 잡을 방법이 없으니, 매매가는 동반해 밀려올라가는 상황입니다. 서울 일부지역에서는 1달 사이에 전세가가 10% 이상 급등한 지역도 즐비합니다. 이런 상황에서 현재 정부에서 쓸 수 있는 패는 사실상 세 가지입니다. 거래규제완화와 일반분양 밀어내기, 그리고 금융긴축입니다. 첫 번째는 서울에서 광범위하게 지정된 토지거래허가구역을 푸는 것만으로도 전세물량을 단기간에 늘릴 수 있습니다. 두 번째로 일반분양 밀어내기는 현재 분양가 인하 압력에 분양시기를 미루고 있는 강남권의 분양가상한제를 푸는 것만으로도 1년 이내에 수만가구를 단기간에 분양할 수 있습니다. 세 번째로 금융긴축으로 유동성을 묶는 것인데, 긴축은 이미 진행 중이라고 생각해야합니다. 9월 마지막 주 한국국채금리 3년물이 역사적인 고점인 4%를 상단 돌파했습니다. 금융위원회의 시중은행을 향한 압박도 연초 만큼 강하지 않습니다. 연말로 가면 주택담보금리는 자연스럽게 5%대를 향하게 될 것입니다. 거기에 올해 반등장의 주인공인 특례보금자리론도 요건이 강화되면서 자연스레 축소되고 있습니다. 현 상황에서 하반기 상승세를 꺾을 수 있는 가장 큰 효과는 금리 상승에서 올 것입니다. 이미 긴축 효과를 주식시장에는 즉각적으로 반영되고 있는 상황입니다. 전고점의 90% 이상으로 가격을 회복한 강남권을 비롯한 일부 지역은 추가 상승세에 제동이 걸릴 것으로 보입니다. 하지만 하락이 일어날까요? 쉽지 않습니다. 전세가는 가파르게 오를 것이기 때문입니다. 총선을 앞두고 몸이 단 정부는 용기 있는 규제 완화 정책을 할 가능성이 전무합니다. 오히려 지금보다 더 상황이 심각해지면, 조정지역을 다시 지정해 국부적인 압박에 들어갈 수도 있습니다. 그래서 향후에는 지속적으로 금융시장을 누르면서 상승세에 제동을 걸게 된 가능성이 높아졌습니다. 하반기에 지속적인 금리상승을 상수로 두고, 오히려 실수요자들은 대출여력이 소진되기 전에 조금이라도 빨리 유주택의 길로 들어서는 게 현명한 선택이 될 것입니다. 분양가는 지속적으로 오를 것이며, 이미 100대1을 우습게 넘기 시작한 서울 및 수도권의 분양의 광기는 더해질 것입니다. 분양가상한제가 지속되는 한 강남에서 ‘꿈의 단지’들은 시장에 나오지 않을 것이며, 정부는 점점 더 코너로 몰리게 될 것입니다. 전세가를 잡지 못하는 한, 정부는 시장과의 전쟁에서 백전백패 할 가능성이 높습니다. 하반기에 추가적인 대책이 나오겠지만, 파격적인 대책이 나오지 않는 이상, 큰 영향을 주지는 못할 것으로 예측합니다. 시장 참여자들은 냉정한 선택이 필요한 시간이 왔습니다.
김슬기
2023.09.26
[폼美쳤株]돈값이 똥값 될 때 금 매수하는 4가지 방법
금 싸라기 땅이란 말이 있을 정도로 금은 귀하다. 금 부스러기를 토지에 빗댄다. 땅은 벼, 보리 등의 수확물이 있는데 금은 배당이나 이자도 없으니 언뜻 이해가 가지 않는다. 땅을 버리고 도망갈 만큼 절박한 시기라면 사정은 다르다. 북한과 대치 중인 대한민국에 전쟁 사이렌이 울렸다고 가정해 보자. 몇 분 내에 미사일이 떨어질 수도 있는데 곧바로 대피하기 위해 돈이 될 만한 것 두세 개만 챙겨야 한다. 도시민이나 농민이나 은행에 갈 것 없이 집에 보관해 놓은 금덩어리 몇 개만 들고 나가면 일단 돈 문제는 해결된다. 한 손에 쥘 만한 금 1000g 가격은 무려 9500만원. 19일 KB국민은행 시세(고객이 살 때) 기준이다. 두 덩어리만 챙기면 한 덩어리를 전투기 조종사에게 주고, 전쟁 위험 지역을 손쉽게 벗어날 수 있지 않을까. 이래서 국내외 영화에서 부자들이 어디로 도주할 때 금고 속 골드바를 챙기는 것을 어렵지 않게 볼 수 있다. 은행 등 금융사가 선제공격을 받기 마련이니 예·적금, 주식, 비트코인 등 금융자산은 무용지물. 최악의 위기에 최고의 대안이 금이다. 레이 달리오 '브리지워터 어소시에이츠 LP' 설립자는 자산을 골고루 분산하는데 세계 최고의 경쟁력을 갖고 있다. 그는 평소 분산투자 시 포트폴리오의 8%는 금을 담아야 한다고 강조해 왔다. 위기 시 현금 뭉치보다 이동성이 뛰어나고, 금융 시스템 마비에도 안전하다. 코로나 사태가 전 세계를 강타했을 때도 금값은 치솟았다. 2020년 2월 이후 금값은 그해 여름(6~7월)에 사상 최고가로 뜨겁게 타올랐다. 각국이 코로나 위기를 막겠다고 돈을 살포하자 금값은 서서히 오른다. 뭐든지 개체(숫자)가 많으면 희소성이 떨어지고 그 가치는 폭락한다. 돈값이 똥값이 되는 순간 금값은 더 귀해진다. '디지털 금'이라는 비트코인도 금값을 잡지 못하고 있다. 신한은행에 따르면 지난 5월 4일 1g당 금 시세는 8만8715.87원으로 사상 최고가를 찍었다. 작년 말 대비 18.3%나 오른 것. 5월 이후 금값은 다소 하락했지만 미국이 여전히 유동성 공급(돈 살포)을 멈출 기미가 없자 슬금슬금 살아나고 있다. 코로나 이후 인공지능(AI) 관련주나 테슬라 등 전기차 관련 주식을 잡지 못한 투자자들은 주식시장에서 큰 재미를 보지 못했다. 그러나 포트폴리오에 금이 있었다면 시세 하락분을 다소 만회할 수 있었을 것. 올 들어 9월 19일 까지 금값은 12.2% 올랐다. 같은 기간 미국 장기채권(TLT 기준)은 되레 7.9% 하락했다. TLT는 미국 20년 이상의 국채를 묶어놓은 ETF다. 코로나 이후 각국이 채권을 찍어 돈을 풀어대면서 그 영수증이 날아오고 있다. 영수증을 갚는 것은 이런 채권투자자다. 돈을 푼 댓가로 표를 얻어 이득은 정치인들이 보고, 단기 손실은 투자자들이 짊어지고 있는 셈이다. 물론 채권은 만기까지 보유하면 원금과 이자를 받는다. 문제는 언제든 급전이 필요한 사람에게 만기까지 보유할 여력이 있냐는 것이다. 채권 역시 발행국가가 망하면 원금을 날린다. 그러나 금은 국가 리스크가 없다. 주식이나 채권은 너무 환금성이 좋다. 금은 실물로 거래 시 가격 차이도 크고 수수료, 세금이 잔뜩 붙는다. 환금성이 떨어지니 보관 기간이 길다. 코로나 이후 금과 재테크의 합성어 '금테크'가 유행이다. 돈을 입금하는 방식의 금통장(골드뱅킹)이 편하다. 국민·신한·우리은행에서 통장을 만들 수 있다. 고객이 입금한 돈을 은행이 금 시세와 환율에 맞춰 금을 적립하는 방식이다. 0.01g 단위로 거래한다. 다만 골드뱅킹은 예금자보호법 대상이 아니다. 각국이 돈을 안 풀어도 될 만큼 경제 사정이 나아지면 금값은 오히려 떨어질 수 있다. 이때 원금 이하로 계좌 손실이 나는 것이다. 실물 거래 땐 세금 부담이 큰 편이다. 금을 실물 인출할 때 거래 금액의 10%가 부가가치세로 부과되고, 매매차익에 대해서는 배당소득세 15.4%를 내야 한다. 주식거래 방식의 KRX금시장을 이용하는 것도 괜찮다. 양도소득세와 배당소득세를 면제해준다. 증권사별 거래수수료도 0.3% 내외로 저렴한 편. 실물로 인출할 땐 수수료와 부가가치세가 붙는다. 'ACE KRX금현물'과 같은 국내 ETF로 거래하는 방법도 있다. 개인연금이나 퇴직연금(IRP) 계좌에서 이 ETF를 투자할 경우 과세이연(세금을 뒤로 미뤄주는 혜택) 효과가 있다. 마지막으로 금광기업에 투자하는 방법이 있다. 캐나다 소재 금광기업 배릭골드(티커명 GOLD)가 그 후보다. 지난 2분기 매출과 영업이익은 각각 28억3300만달러, 7억4000만달러를 기록했다. 영업이익률이 26.1%에 달했다. 다른 제조업 대비 이익률이 매우 높다. 그러나 매출은 월가 예상치에 미치지 못했다. 금 생산이 점점 하락하고 있어서다. 현대화된 채굴 장비와 탐사로 세계 금 생산은 정점을 찍고 수년간 내려오고 있다. 세계금협회에 따르면 최근 200년 동안 지구상에 존재하는 금 86%가 이미 채굴된 것으로 나타났다. 금이 희소해지면 금값은 오르지만, 금 생산기업 매출과 주가는 하락한다. 배릭골드의 주가는 올 들어 19일까지 6.5% 떨어졌다. 미국 금광기업 뉴몬트 주가 역시 같은 기간 18.4% 하락했다. 배릭골드는 구리로 돌파하고자 한다. 올 들어 170억달러 규모의 구리 광산 기업 인수 가능성을 타진하다가 거절당하기도 했다. 뉴몬트는 M;">호주 광산기업 뉴크레스트를 192억달러에 사들였다. 이로써 뉴몬트는 세계 구리 시장의 30%를 점유하게 됐다. 금광기업으로선 뉴몬트가 1위이고, 배릭골드가 2위다. 구리는 경기 호조의 상징이고, 금은 경기 침체의 대명사다. 이런 채굴기업 주식을 사는 것은 금과 구리에 분산투자하는 것과 비슷하다. 특히 올 들어 이들 기업 주가가 하락하면서 저평가 매력이 커지고 있다.
문일호
2023.09.26
실패 없는 토지 투자 5계명
토지는 현재의 이용가치(임대수익)보다 미래의 성장가치(매각차익)에 큰 비중을 둬야 하는 부동산 상품이다. 또한 거래되는 규모(면적, 금액 등)가 비교적 크고 개발 정보에 따라 투자의 성패가 좌우되는 특성을 가지고 있다. 운이 좋으면 큰돈을 벌 수 있겠지만, 단 한 번의 잘못된 선택으로도 심각한 재정적 손실을 경험할 수도 있다. 한마디로 잘되면 대박이지만 잘못되면 쪽박을 찰 수 있는 전형적인 ‘고수익·고위험’ 부동산 상품이다. 그런 만큼 가볍게 생각하고 섣불리 접근했다가는 낭패 보기 십상이다. 이와 관련, 실패 없는 토지 투자를 위해 반드시 짚고 가야 할 사항들을 하나씩 살펴보자. 첫째, 돈 먹는 토지는 버리고, 돈 되는 토지에 집중하라. 먼저 돈 먹는 토지로는 이용가치가 없는 급경사 임야, 개발제한구역에 묶여 사실상 개발 행위를 할 수 없는 땅, 진입을 위한 도로가 확보되지 않았고 새로이 길을 내기조차 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 개발 행위가 불가능하거나 이용가치가 현저히 떨어져 사실상 방치되고 있음에도 단지 소유자라는 미명하에 원치 않는 각종 세금(재산세, 종합부동산세 등)을 부담지우고 있다는 사실이다. 반면 돈 되는 토지로는 중앙정부 또는 지방자치단체 주도하의 개발 계획이 수립되어 있거나 계획 중인 토지, 인접한 곳에 새로이 도로가 개설되고 있거나 확장 중인 토지, 지하철 등 철도의 개통이 예정돼 향후 유동인구 증가가 예상되는 토지, 관공서 및 기업체 이전으로 인구 유입이 기대되는 토지, 개발제한 규제가 해제될 가능성이 큰 토지, 토지보상지역(토지수용지역) 인근에 소재한 땅, 도로 또는 길을 낼 수 있는 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 각종 개발 호재가 존재하거나 인구유입이 기대되는 곳에 소재하며, 토지의 개별적 활용도가 매우 높다는 사실이다.둘째, 현장답사는 다다익선이다. 현장답사는 임장 활동이라고도 말하는데, 투자자가 발품 팔아 현장에 가서 직접 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산 활동을 가리킨다. 토지의 위치 및 형상, 경사도, 맹지 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적·물리적 특성은 물론 지역, 입지, 상권 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지도 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다. 현장답사 과정 중에는 관공서(지방자치단체 포함) 및 부동산 중개업소 방문이 포함돼 있다. 즉 도로 및 철도 개설 계획, 공공기관 이전 계획, 대단지 아파트 입주 계획, 공장 및 기업체 유치 계획, 창고 및 물류시설 입주 계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 부동산 중개업소 방문을 통해 확인할 수 있다. 토지 투자에 앞서 현장답사를 반복해야 하는 이유가 여기에 있다. 셋째, 개발제한구역 내 토지는 신중하게 접근하라. 개발제한구역은 그린벨트(Green Belt)라고도 하는데, 도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해 설정한 녹지지대로 이곳에서는 원칙적으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등 일체의 개발 행위가 제한된다. 다만 국토교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받을 경우 구역 설정의 목적에 크게 위배되지 않는 한도 내에서의 개발 행위는 가능하다. 일반적으로 개발제한구역 내 토지는 개발 행위를 할 수 없어 투자 금액이 묶일 가능성이 크고 거래가 원활치 않아 환금성도 매우 낮은 편이다. 하지만 개발제한구역으로 묶여 있는 토지는 도시지역 내 여타 토지보다 상대적으로 가격이 싸고 쾌적한 자연환경 때문에 주거지역으로도 선호되고 있어 도시화 진척에 따른 해제 시 대박으로 이어질 수 있다는 기대감을 준다. 흔히들 개발제한구역 내 토지 투자는 대박 아니면 쪽박이라고 말한다. 토지를 매입한 후 얼마 지나지 않아 개발제한구역이 해제된다면 대박이겠지만, 매입한지 한참이 지나도 해제될 기미조차 보이지 않는다면 쪽박일 가능성이 농후하기 때문이다. 한편 개발제한구역 해제는 특혜 시비에 휩쓸릴 수 있어 정부로서도 매우 조심스러운 게 사실이다. 하지만 부동산 경기 부양책으로서의 기대감과 원주민의 재산권 침해의 부당성이 부각되면서 비록 국지적이지만 해제 가능성이 조금씩 커지고 있는 것도 사실이다. 따라서 도시 확장 가능성이 크고 땅값이 비싼 지역과 인접한 개발제한구역 내 토지를 매입해보는 것도 고려할 만하다. 다만 토지 투자의 속성상 최소 10년 이상의 기간 동안 투자자금이 묶일 수 있음을 감안해 반드시 여윳돈으로 투자하길 권한다.넷째, 토지 리모델링을 통해 가치상승을 도모하라. 일반적으로 리모델링이라고 하면 건물만을 대상으로 한정하기 쉽다. 하지만 토지도 리모델링이 필요할 때가 있다. 예쁜 땅이 보기가 좋고 값도 잘 오르는 게 현실이기 때문이다. 대표적인 토지 리모델링에는 토지 화장작업과 토지 정지작업이 있다. 토지를 리모델링하려는 목적은 그 가치를 더 높이려는 데 있다. 즉 토지의 가치를 하락시키는 물리적인 현황을 보완하여 그 가치를 상승시키는 것이 토지 리모델링의 목적인 셈이다. 물론 토지 리모델링의 실행 여부는 투입되는 비용 대비 토지가치의 상승분을 감안한 후 결정하면 될 것이다.끝으로, 기획부동산 매물에 속지 마라. 듣고 싶지 않지만 잊을만하면 뉴스에 등장하는 안타까운 얘기가 있다. 다름 아닌 기획부동산 피해 사건이다. 문제는 기획부동산 매물(토지)로 인해 투자자가 입는 피해는 실질적으로 사기 행위로 인한 피해와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 그 책임이 기획부동산업체가 아닌 투자자 본인한테 돌아간다는 점이다. 이는 정상적인 부동산 매매거래와 마찬가지로 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속하도록 기획부동산업체 측이 짜놓은 치밀한 각본에 농락당하고 있기 때문이다. 따라서 기획부동산 매물로 의심이 간다면 접촉 자체를 피하는 게 상책이다. 기획부동산 매물로 인한 피해는 일차적인 금전적 손해에서 끝나는 게 아닌, 심각한 정신적 피해를 야기해 공황상태로까지 몰고 갈 수 있기 때문이다. 토지는 아파트나 상가, 오피스텔처럼 거래가 빈번치 않으므로 정확한 시세를 알아내기가 매우 어렵다. 문제는 이와 같은 토지의 속성을 이용해 선량한 투자자에게 돌이킬 수 없을 정도로 치명적 피해를 끼치고 있는 기획부동산업체가 적지 않다는 사실이다. 그저 각별한 주의를 요할 뿐이다. 기획부동산 매물에 속지 않으려면 반복되는 현장답사를 통해 정확한 시세를 알아내고, 해당 지방자치단체(시, 군, 구청) 도시계획과, 토지과, 건축과 등을 방문하여 개발 계획의 실효성 여부를 확인해야 한다. 무엇보다 비정상적으로 과도한 수익 내지 로또식 대박을 기대하지 말아야 한다. 기획부동산업체는 인간의 탐욕과 과욕을 이용해 자신들의 희생양을 찾아내려 하기 때문이다.
이동현
2023.09.25
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경제흐름읽기
추석 전후 글로벌 경제지표가 향하는 곳은?
한국에서는 추석으로 긴 연휴가 이어지고 있지만 글로벌 시장은 긴박하게 움직이고 있다. 추석을 전후해 각국에서 발표되는 각종 경제지표와 시장 상황이 가리키는 곳은 어디일까. 한 마디로 글로벌 시장에서 '고유가 고금리 강달러' 현상이 뚜렷해지고 있음을 보여준다. 이런 움직임이 향후 글로벌 경제 흐름을 좌우한다. 각각의 흐름을 살펴보자.먼저 국제유가의 고공행진이다. 국제유가의 기준이 되는 11월물 서부텍사스유(WTI)는 배럴당 90달러를 넘어서며 상승세가 지속되고 있다. 12월물 북해산 브렌트유와 중동산 두바이유는 92달러 선에서 움직인다. 국제유가가 심리적 저항선인 100달러를 언제 돌파할 것인지에 시장의 관심이 쏠린다. WTI 유가는 지난 2022년 7월 20일(102.26달러) 100달러를 넘어선 이후 2022년 말에는 70달러 선까지 떨어졌다가 올 하반기 이후 다시 급상승하고 있다. 사우디아라비아와 러시아를 비롯해 석유수출국기구(OPEC) 국가들의 감산 기조가 이어지고 미국의 원유 재고는 줄어들면서 국제유가가 불안한 움직임을 보이고 있다.미국 금리는 뚜렷한 상승세다. 미국 시장에서 장기금리의 기준이 되는 10년 만기 국채 금리가 9월 말 연4.6%를 넘었다. 이후 소폭 하락하며 4.6%대를 오르내리고 있다. 채권 시장에서는 미국 국채금리의 심리적 저항선이 연4.5% 정도로 예상하고 있었지만 이 저항선은 일단 뚫렸다. 미국 국채금리는 7월 연3.7% 내외였으나 2개월 만에 0.9%포인트가량 급상승했다. 또 하나의 특징은 달러 강세다. 주요 6개국 통화와 비교한 상대적인 달러 가치를 지수로 표시한 달러인덱스는 106을 넘어서면서 역시 2022년 11월 이후 최고치를 기록했다. 각 지표들은 긴밀한 관계가 있다. 미국 금리와 달러값은 비슷한 방향으로 움직인다. 미국 금리가 높으면 미국 통화에 대한 수요가 늘어나고 이는 다시 달러값을 높이는 요인으로 작용한다. 실제 2022년 1월부터 2023년 9월 말까지 월 평균치를 기준으로 계산해 볼 때 미국 금리와 달러인덱스 간의 상관계수가 0.61에 달할 만큼 두 변수는 비슷한 방향으로 움직였다.유가와 금리의 관계는 조금 복잡하다. 과거에도 유가가 큰 폭으로 오르는 경우는 석유수출국기구(OPEC) 국가들의 대규모 감산에 기인한 경우가 많았다. 유가가 오르면 일차적으로 미국에서 사용되는 기름값이 오른다. 이는 미국 소비자들의 부담으로 작용한다. 아울러 원유를 사용해 생산하는 물건들의 비용이 올라 기업들은 물건값을 올리고 생산하는 물건의 양도 줄어든다. 경제 전체적으로는 경기는 침체되고 물가는 오르는 현상이 발생한다. 이런 유가 상승과 금리와의 관계는 이중적이다. 경기 침체기에 금리는 내려가는 경향이 있다. 다만 물가가 오르기 때문에 중앙은행이 물가를 잡기 위해 기준금리를 올리는 정책을 펴게 되고 이는 시장 금리를 올리는 원인으로 작용한다. 기준금리를 올리는 정책 효과와 경기 침체에 따른 금리 하락의 두 가지 효과가 맞물려 시장 금리를 형성하게 된다. 경험적으로 1980년대 이후 미국 경제 상황을 보면 유가 상승 때 금리는 낮은 경우가 많았다. 이 때문에 미국 경제에서 최근처럼 유가가 100달러에 근접하면서 금리도 빠른 속도로 오르는 현상은 매우 이례적이다. 과거의 상황과 비교해 볼 때도 현재의 상태는 다소 특이하다. 1985년 이후 미국 국내총생산(GDP) 성장률이 마이너스를 기록한 해는 2009년과 2020년 두 번 있었다. 당시 국제유가는 모두 배럴당 100달러를 넘어섰다. 하지만 이때는 금리가 낮았다. 2009년 미국 10년 만기 국채금리는 연2.6-3.8% 사이를 오르내렸다. 2020년에도 이 금리는 연0.5-1.5% 사이를 기록했다. 이런 이유 때문인지 2009년 달러인덱스는 70~80대를 기록했으며 2020년에도 달러인덱스는 90대에 머물렀다. 유가는 높았지만 금리가 낮아 고유가로 인한 경제 충격을 어느 정도 흡수할 수 있었다. 하지만 2023년 9월은 상황이 다르다. 미국 입장에서도 고금리와 고유가 고달러라는 세 가지 현상이 동시에 발생하는 것은 1980년대 이후 처음 있는 일이라 묘수를 찾기가 쉽지 않다.각국의 정책 대응도 제각각이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed) 입장에서는 당분간 기준금리를 올리지도 내리지도 못하는 딜레마에 처할 가능성이 높다. 경제지표는 이런 상황을 반영하고 있다. 미국의 8월 개인소비지출(PCE) 물가상승률은 전년 동월보다 3.5% 올라 지난 7월(3.4%)보다 상승률이 높아졌다. 반면 에너지와 식료품을 제외한 근원PCE 상승률은 전년 동월보다 3.9% 올라 7월(4.3%)보다 상승 폭이 줄었다. 유가 상승으로 소비자물가는 예전보다 오른 반면 유가 상승분을 제외했을 때는 물가는 전월보다 상승 폭이 줄었다는 것을 보여준 것이다. 유가 상승에 따라 소비자 물가가 오르면 이는 연준이 금리를 올릴 명분을 제공해준다. 이 경우 고유가 고금리 현상은 한층 심해질 수 있다. 반면 근원인플레의 하락은 금리를 올릴 명분을 약화시키는 경향도 있어 연준의 고민은 깊어지고 있다. 한국은 미국과 상황이 많이 다르다. 미국의 금리 인상과 강달러는 원화 약세를 가져온다. 미국 금리가 오르면 우리나라 금리도 동반 상승할 가능성이 높다. 원화 약세(환율 상승)는 수입물가 상승을 유발해 인플레이션을 심화시킨다. 금리 상승은 가계의 부채 부담을 가중시키고 기업들의 자금조달 비용을 높여 소비와 투자를 위축시킨다. 국제유가 급등은 수입물가 상승을 유발하고 기업들의 생산 비용 부담을 한층 더 증가시킨다. 기름 한 방울 나지 않아 원유에 대한 의존도가 세계 최고 수준인 우리나라 입장에서는 국제유가 상승을 고스란히 충격으로 받아들여야 할 처지다. 미국발 고금리와 이로 인한 강달러는 우리나라 금융시장에서 자본 유출을 일으키는 요인으로 작용하지만 실물 시장에서는 수출을 늘리는 원인으로 작용하는 등 양면성이 있다. 하지만 올 들어서는 미국과 중국 간 무역전쟁과 국제 시장에서의 지역주의 강화에 따른 영향으로 환율이 무역에 미치는 영향력이 계속 줄어들고 있다. 강달러와 이에 따른 원화 약세 현상이 벌어지더라도 수출에 도움이 되지 않는다는 얘기다. 미국과의 금리 격차는 계속 확대되고 있는 점도 부담스럽다. 10년 만기 국채 기준으로 미국이 한국보다 금리가 높았던 시기는 2000대 이후 몇 차례 있었다. 10년 만기 국채 기준으로 한미 간 금리 차가 가장 컸던 시기는 지난 2018년 9월이다. 당시 미국 10년 국채금리는 연3.149%, 한국 10년 만기 국채금리는 연2.241%로 금리 차이가 0.908%포인트에 달했다. 같은 채권 기준으로 계산한 2023년 9월 양국 간 금리 차이가 0.657%포인트다. 하지만 2018년 당시 달러인덱스는 90대에 머물렀으며 국제유가도 배럴당 60~70달러 선이었다. 고금리에 따른 충격은 있었지만 강달러와 고유가로 인한 충격은 지금보다 작았다. 이 기간을 제외하면 한미 간 금리 차이가 지금처럼 벌어진 적은 없다. 아울러 지금은 강달러와 고유가 충격까지 가세하고 있다. 세 가지 충격이 동시에 작용하는 상황은 사실상 한국이 처음 당하는 상황이라고 할 수 있다.문제는 세 가지 충격이 좀처럼 사그라지지 않을 것 같다는 점이다. 미국의 통화정책은 여전히 긴축 기조를 이어갈 것으로 예상되고 사우디아라비아와 러시아 등 산유국들의 감산 조치도 상당 기간 이어질 전망이다. 여기에 미국과 다른 나라 간의 경제성장 속도에 있어서의 차이도 당분간 이어질 것으로 보인다. 미국은 3대 충격을 상당 부분 흡수하면서 경제를 운영할 수 있는 여력이 있는 반면 한국을 포함한 다른 나라들은 이들 충격으로 경제가 장기 침체 국면에 빠질 수도 있다. 특히 고유가로 인한 물가 상승까지 덮치면 물가 상승 속에 경기 침체가 이어지는 스태그플레이션의 가능성도 제기된다.노영우 국제경제전문기자
2023.09.30
시장 흔드는 美 금리에 대한 오해
지난해부터 금융시장에 정체불명의 메시지가 떠돌았다. '조만간 미국 금리는 떨어질 것'이라는 목소리다. 내용은 이렇다. 지난해에는 올해 상반기부터 미국 금리가 떨어질 것으로 봤다. 그도 그럴 것이 미국 연방준비제도(Fed)는 2022년 2월 0.25%였던 기준금리를 2022년 말에는 4.5%로 4.25%포인트나 올렸다. 그러다 보니 급격한 금리 인상에 대한 피로감이 쌓였고 초고속 인상으로 경제는 충격을 받을 것으로 예상됐다. 이런 전망 아래 2022년 말에는 '2023년 상반기 금리 인하론'이 퍼진 것. 하지만 연준은 2023년 상반기에도 금리를 올렸다. 미국 기준금리는 2023년 5월 연5.25%로 인상됐다. 그러자 이번엔 '2023년 하반기 금리 인하론'이 확산됐다. 연준은 2023년 7월에도 금리를 0.25%포인트 인상해 기준금리가 연5.5%에 도달했다. 이 땐 '2023년 말 금리 인하론'이 시장에 번졌다. 하지만 제롬 파월 연준 의장은 9월 공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 동결하면서 "적절하다고 판단되면 금리를 추가로 올릴 준비가 돼 있다"라고 밝히면서 연말 금리 인하론이 그릇된 전망임을 분명히 했다. 시장에서는 이제 '2024년 하반기 금리 인하론'이 퍼지고 있다. 지난해 말부터 '미국 금리는 조만한 내릴 것'이라는 막연한 전망이 투자자들을 유혹하고 사라지는 현상이 1년 넘게 반복된다. 이런 전망에 현혹된 투자자들은 채권을 사들이거나 채권형 펀드에 가입했다가 낭패를 보는 경우도 속속 나타나고 있다. 이쯤 되면 투자자들도 시야를 조금 넓혀 볼 필요가 있다. 과거 미국 금융시장에서 어떤 일이 벌어졌는지 찬찬히 들여다보면 미국의 금리와 관련한 몇 가지 오해를 풀 수 있다.첫 번째 오해는 '금리는 낮아야 정상(normal)'이라는 생각이다. 2008년 금융위기와 2020년 코로나19로 인한 경제 충격으로 미국 연방준비제도(Fed)가 제로금리 정책을 펴면서 형성된 기대감이다. 2008년 이후 2022년 7월까지 약 14년간 미국의 기준금리는 0.25-2.5% 사이에서 움직였다. 같은 기간 미국 10년 만기 국채금리도 연0.6-3.8% 사이를 오르내렸다. 현재 세계 경제에서 경제활동을 활발히 하는 사람 중 상당수는 이 기간에 경제활동을 시작한 사람들이다. 이들은 당연히 '저금리가 정상'이라고 생각할 만하다. 그래서인지 연5%가 넘는 금리는 너무 높아 조만간 낮은 ‘정상 금리’로 내려갈 것이라는 기대가 만들어진다.그런데 1950년대 미국 주도의 세계 경제 질서가 형성된 후부터 지금까지 금융시장을 살펴보면 미국은 '저금리 국가'가 아니라고 단언할 수 있다. 미국의 10년 만기 국채 금리는 1950년대 초반 연2%대에서 움직이다 1980년대에는 연15%까지 올랐다. 1990년대도 고공행진을 거듭하며 평균금리가 연6.7%나 됐다. 그러다 2008년 금융위기가 닥치면서 금리가 급속히 떨어졌다. 1953년부터 2023년 8월까지 70년간 10년 만기 미국 국채 금리 평균치는 연5.57%로 계산된다. 지난 9월 21일 미국 시장에서 10년 만기 국채금리가 연4.5%를 넘어서면서 '채권시장의 대학살'이라는 말이 나왔다. 하지만 현재 금리는 과거 70년 평균치보다 1%포인트 이상 낮은 수준이다. 기준금리도 상황은 비슷하다. 미국 연준의 기준금리는 1950년대 초반 0%대를 기록했다. 그러다가 조금씩 오르내림을 반복했다. 1960년대에는 연5%까지 올랐고 1970년대에는 연10%를 넘어서기도 했다. 그러다 1980년대에는 폴 볼커 당시 연준 의장이 ‘인플레이션과의 전쟁’을 선포하면서 기준금리가 연20%가 넘는 수준을 기록했다. 이후 1990년대에도 5~10% 사이를 오르내렸다. 전후 70년 미국 역사 중 기준금리가 0%대를 기록한 시기는 10여 년에 불과하다. 70년간 미국의 평균 기준금리는 연4.61%로 계산된다. 현재 기준금리(연5.5%)보다 1%포인트 가량 낮은 수준이다. 과거를 살펴보면 지금의 금리가 미국 역사에서 과도하게 높은 수준이 아니라는 것을 알 수 있다. 또 경기 사이클처럼 미국 금리도 큰 흐름상 상승과 하락을 반복해왔다. 그래프를 살펴보면 지금은 금리 상승기에 해당한다.두 번째 미국 금리에 대한 오해는 물가와 금리 간의 관계와 관련된 것이다. 미국 연준은 '물가와 고용'이라는 두 가지 책무를 달성할 것을 천명한다. 연준이 2022년 3월부터 금리를 올릴 때 명분으로 삼은 것이 인플레이션이었다. 2022년 9월 미국 소비자물가상승률이 전년 동기보다 9% 넘게 오르면서 기준금리 인상을 촉발시켰다. 이때부터 제롬 파월 연준 의장은 '2% 물가'를 역설하면서 공격적으로 금리를 올렸다. 이런 상황을 놓고 보면 미국 연준 통화 정책의 중심이 물가인 것처럼 보인다. 하지만 연준은 앞에서는 물가를 말해도 뒤로는 고용을 챙긴다. 굳이 우선순위를 택하자면 고용이 먼저다. 미국인들에게 인플레이션이 경제시스템 안정의 문제라면 고용은 생존을 좌우한다. 수많은 미국 사람들은 사회생활을 하는 순간부터 집과 자동차를 비롯해 많은 것들을 직업을 담보로 한 신용으로 구입한다. 실업은 단순히 직장을 잃는 문제를 넘어 그동안 익숙해진 생활과의 이별을 뜻한다. 인플레이션에는 점잖게 대응하는 연준은 실업에 대해서는 발작을 하는 반응을 보이는 것도 이 때문이다. 특히 1920년대 대공황 때 통화량을 줄여 경제를 나락의 길로 내몰고 대규모 실업사태를 만들었던 기억은 아직도 연준의 트라우마다. 지난 2008년 금융위기 때 하루아침에 기준금리를 1%포인트 이상 낮추고 코로나19 사태 때 제로금리에 더해 무제한 양적완화라는 전대미문의 정책을 내놓은 것도 이런 트라우마 때문이다. 이 때문에 앞으로 연준의 움직임을 예상할 때 물가보다 고용이 훨씬 더 중요한 변수로 작용할 것이다. 지금까지 미국 고용은 호조세를 보이고 있다. 실업률은 3%대고 각종 고용지표도 양호한 상태를 이어가고 있다. 고용에 문제가 없기 때문에 연준이 인플레를 잡기 위해 금리를 올릴 수 있는 것이다. 다시 말하면 지금처럼 돈이 많이 풀린 가운데 고용 환경이 호전되고 있는 상황에서 연준이 금리를 내릴 이유가 없다.다음은 달러의 움직임이다. 미국은 기축통화인 달러를 통해 전 세계 경제는 물론 정치적으로도 막대한 영향력을 행사한다. 미국 파워를 유지하기 위해 달러 가치가 어느 정도 유지돼야 한다. 달러가치가 유지돼야 중국 일본 한국 등 많은 나라들이 외환시장 안정을 위해 달러를 외환보유고 형태로 보유하려고 할 것이다. 이들 국가의 외환보유고는 미국 달러의 확실한 수요 기반이 된다. 만약 미국을 제외한 나라들이 외환보유고를 대폭 줄인다면 이들 국가의 외환시장도 불안해지겠지만 달러값의 폭락으로 미국의 경제도 큰 타격을 받는다. 이런 현상을 막기 위해 '강달러'를 유지하는 것이 미국에게 유리하다. 강달러를 유지하기 위해서는 미국이 어느 정도의 고금리를 유지해야 한다.이처럼 대내외 상황을 놓고 보면 미국이 고금리를 유지하는 기간이 상당히 길어질 수 있음을 예고하고 있다. 금융시장에서 6개월마다 반복적으로 제기되는 '조만간 미국 금리는 내릴 것'이라는 전망에 의존하기보다는 현재의 상태를 객관적이고 냉정하게 판단하고 나름대로의 투자 계획을 세우는 것이 중요하다.한 가지 중요한 변수가 있다. 바로 미국의 정치다. 연준은 미국 정치에 생각보다 취약하다. 특히 파월 의장은 2019년 도널드 트럼프 전 대통령의 압력에 굴복해 금리를 내린 경험도 있다. 미국은 내년 대통령을 새로 뽑기 위한 정치 일정에 곧 돌입한다. 이 와중에 트럼프 전 대통령은 또 유력한 차기 후보로 등장했다. 정치 환경 변화가 미국 통화정책의 급변동성을 가져올 가능성은 여전히 남아 있다.
2023.09.25
국제유가 나비효과...한국이 가장 위험
국제유가가 석 달 만에 30%가 올랐습니다. 올해 안에 국제유가는 배럴당 100달러에 이를 것이라는 전망도 확산되고 있습니다. 국제시장에서 원유 공급이 줄어드는 반면 수요는 늘어나면서 생긴 현상입니다. 원유는 국가경제 내에서 쌀과 같은 존재입니다. 무언가 물건을 만들 때 원유가 필요하지 않은 곳이 없습니다. 원유 가격의 상승은 많은 분야에서 나비효과를 가져옵니다. 경제 성장률에 영향을 미치고 정부의 경제정책에도 큰 영향을 미치게 됩니다. 앞으로 어떤 일이 벌어질까요. 국제유가 상승에 따른 나비효과를 살펴보겠습니다.▶ 유가 100달러 돌파 초읽기언론과 각종 기관들이 발표하는 국제유가의 기준은 대략 세 가지가 있습니다. 서부텍사스중질유(WTI), 브렌트(Brent)유, 두바이(Dubai)유 등이 그것입니다. 이름이 많은 정보를 담고 있습니다. WTI는 미국 서부 텍사스와 뉴멕시코주 지역에서 생산되는 원유입니다. WTI는 미국 뉴욕상업거래소에서 거래됩니다. 브렌트유는 영국 북해에서 생산되는 원유로 런던 ICE 상품거래소에서 거래됩니다. 두바이유는 중동 아랍에미리트에서 생산되는 원유로 중동 권역과 싱가포르 등에서 수요자와 직거래를 통해 유통됩니다. 두바이유는 우리나라가 가장 많이 수입하는 원유이기도 합니다. 유종별로 기준이 되는 가격도 다릅니다. WTI 가격을 얘기할 때는 주로 이 지역에서 생산되는 원유들로 결합된 바스켓의 1개월 선물 가격을 표시합니다. 선물 가격이란 지금 계약을 하고 일정 기간이 지난 후 대금 지급과 물건 공급이 이뤄지는 거래를 말합니다. 9월 19일 현재 10월 인도분 WTI의 선물가격은 배럴당 91.2달러입니다. 브렌트유도 WTI와 마찬가지로 선물가격이 기준 역할을 합니다. 같은 날 11월 인도분 브렌트유의 선물가격은 94.34달러를 기록했습니다. 현물로 거래되는 두바이유는 같은 날 95.2달러입니다. 국제유가는 당분간 더 오를 것으로 전망됩니다. 이유는 간단합니다. 원유 수요에 비해 공급이 모자라기 때문입니다. 국제유가는 정치, 경제, 종교 등 각종 요인으로부터 영향을 받습니다. 이 때문에 유가의 흐름을 예측하는 것은 매우 어렵습니다. 원유를 수입하는 나라 입장에서는 유가의 급격한 상승과 하락을 일종의 '충격(쇼크)'으로 받아들이는 이유입니다. 최근의 유가 상승 흐름을 촉발한 사건은 세계 최대 산유국 중 하나인 사우디아라비아가 7월부터 시행 중인 일일 100만 배럴 감산 기한을 연말까지 연장하기로 한 것입니다. 사우디의 일방적인 결정입니다. 여기에 러시아도 8월에 원유 수출을 50만 배럴 줄였고 9월부터는 수출 규모를 30만 배럴 더 줄이기로 했습니다. 이들 두 국가뿐만 아니라 이라크, 쿠웨이트, 나이지리아 등 석유수출국기구(OPEC) 산유국들도 원유 생산량을 조금씩 줄이고 있습니다. 이들 국가의 의도는 분명합니다. 원유 공급량을 줄여 가격을 올리면 원유 수출로 더 많은 돈을 벌 수 있다는 판단 때문입니다. 경제 논리상 가격이 올랐을 때 수요가 가격 인상폭보다 더 많이 줄어들면 가격을 올린 측이 피해를 보지만 가격을 올려도 수요가 별로 줄지 않는다면 가격을 올린측이 이익을 보게 됩니다. 최근 글로벌 경제 상황을 살펴보면 원유 가격이 올라도 수요가 줄어들기 어려운 환경입니다. OPEC는 9월에 발표한 '석유시장보고서'에서 2023년 원유 수요는 하루 평균 1억206만 배럴로 지난해보다 244만 배럴 늘어날 것으로 전망했습니다. 이는 지난 8월에 예상한 올해 일평균 원유 수요 1억201만 배럴보다도 5만 배럴 늘어난 수준입니다. 2024년에도 하루 평균 원유 수요를 1억431만 배럴로 예측해 올해보다 225만 배럴 늘어날 것으로 예상했습니다. 원유 수요는 경제 전망과 밀접한 관련이 있습니다. 경기가 호조를 보이면 원유를 활용해 생산하는 물건의 양이 많아지기 때문에 원유 수요가 늘어납니다. 올해 미국 경제가 예상보다 호조세를 보이고 있고 중국 경제는 고전하고 있지만 중국 정부가 적극적인 경기 부양책을 펴면서 경기를 끌어올리고 있습니다. 세계에서 가장 큰 규모인 G2 경제로부터 발생하는 원유 수요가 여전히 탄탄합니다. 유럽 경기가 예상보다 침체 폭과 기간이 늘어나는 것은 원유 수요를 감소시키는 변수가 될 것으로 예상되지만 G2 경기 호조는 이를 상쇄할 것으로 예상됩니다. 글로벌 시장에서 공급은 사우디와 러시아를 비롯한 OPEC 국가들의 감산으로 200만 배럴 이상 줄어든 반면, 수요는 소폭 늘어 가격이 오르는 것은 어찌 보면 당연한 일입니다. 원유 전문가들은 국제유가가 연내 배럴당 100달러를 넘을 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 원유 가격이 배럴당 100달러에 달한다면 올해 6월 말 대비 50%가량 오르는 셈입니다. WTI 기준으로 국제유가가 100달러를 넘은 것은 지난 2022년 7월 20일(102.26달러)이 마지막입니다.▶ 물가 상승 경기 침체 동시에 발생유가 상승은 글로벌 경제에 큰 변수로 작용합니다. 먼저 원유를 사용하는 각종 제품 가격이 오릅니다. 물건 가격이 오르는 인플레이션은 두 가지 요인에 의해 발생합니다. 먼저 물건에 대한 수요가 늘어서 발생하는 수요측 인플레이션이 있습니다. 예를 들어 정부가 돈을 풀어 사람들의 소득이 늘어나면 사람들은 이 돈으로 물건을 사려고 하고 이때 물건에 대한 수요는 늘어납니다. 하지만 물건의 공급이 부족하면 물건값이 오르게 됩니다. 물건값이 오르면 기업들은 생산하는 물건을 늘리려고 해 시간이 지날수록 물건의 생산량도 늘어납니다. 이처럼 수요측 인플레이션은 '물가상승->생산량 증가'의 순환 고리를 경제 내에 형성합니다. 생산량이 늘어나면 사람들이 소비하는 물건도 늘어나고 경제성장률도 올라가게 됩니다. 반면 유가 상승으로부터 발생하는 인플레이션은 이와는 다른 경로를 가져옵니다. 일단 유가 상승은 기업의 생산비를 증가시킵니다. 기업들이 예상한 비용보다 생산비가 갑자기 높아지면 기업들은 이 비용을 감당하지 못해 생산량을 줄이게 됩니다. 또 늘어난 생산비는 가격에 반영됩니다. 이 경우 시장에서는 물건의 공급이 줄어들고 가격이 올라가는 현상이 발생합니다. 즉 '유가 상승->생산비 증가->물가 상승->생산량 감소'의 고리가 진행됩니다. 수요가 늘어나서 물가가 오를 때는 물가 상승과 성장률 증가가 시차를 두고 발생하지만 유가 상승으로 생산 비용이 늘어날 때는 물가 상승과 함께 성장률이 하락하는 현상이 벌어집니다. 국가 경제 입장에서 보면 성장률은 떨어지고 물가는 오르는 일종의 '스태그플레이션' 현상이 발생하는 것입니다. 우리나라도 과거 심각한 스태그플레이션을 경험한 사례가 있습니다. 우리나라는 1980년도 성장률이 -1.6%까지 떨어지고 소비자물가상승률은 28.7%까지 치솟았습니다. 1979년 이란혁명에 따른 국제정치 불안으로 원유 공급이 급감하고 가격이 급등하는 2차 석유파동의 직격탄을 우리가 맞은 것입니다. 석유 한방을 나지 않는 우리경제 입장에서 국제유가는 스스로 조절할 수 없는 변수일 뿐만 아니라 유가 급등으로 인한 충격도 그만큼 큽니다.▶ 경제정책 딜레마...한국이 가장 위험유가 급등에 따른 충격이 닥치면 경제정책도 딜레마에 빠지게 됩니다. 유가 급등은 물가 상승과 성장률 둔화라는 두 개의 효과를 동시에 가져옵니다. 이때 물가를 잡기 위해 정부가 금리를 올리는 긴축 정책을 편다면 성장률 둔화 폭은 훨씬 더 커집니다. 이때 물가는 다소 낮출 수는 있지만 심각한 실업률 증가와 경기 둔화를 경험해야 합니다. 그렇다고 금리를 낮춰 경기를 띄운다면 안 그래도 유가 때문에 오른 물가에 기름을 붓는 역할을 하게 됩니다. 이때 물가는 천정부지로 치솟을 가능성이 높습니다. 한마디로 금리를 올릴 수도, 내릴 수도 없는 상황에 닥치게 됩니다. 위 그래프를 보면 지금까지 유가 상승에 따른 충격은 국가별로 조금 다릅니다. 한국, 미국, 캐나다 등은 8월 소비자물가상승률이 7월보다 훨씬 높습니다. 8월 물가상승률이 높은 이유는 상당 부분 유가 상승에 기인합니다. 반면 사우디아라비아와 멕시코 등은 8월 물가상승률이 7월보다 낮습니다. 사우디는 산유국이고 멕시코도 원유 의존도가 낮아 국제유가 충격을 비껴가는 모양새입니다. 최근 유가 상승으로 미국 연방준비제도(Fed)의 통화정책이 금리를 올리지도 내리지도 못하는 딜레마의 상황이 전개될 가능성이 높은 것으로 예상하는 것도 이 때문입니다. 미국의 8월 물가상승률이 전년 동기 대비 3.7%로 7월(3.2%)보다 훨씬 높아지면서 연준의 고민을 깊게 만들고 있습니다. 미국이 고민에 빠질 정도라면 우리나라는 훨씬 더 심각한 상황이 벌어질 수 있습니다. 현대경제연구원 분석에 따르면 우리나라의 원유의존도(GDP 1만달러당 원유소비량)는 5.7(배럴)로 OECD 37개국 중 가장 높았습니다. 우리나라 원유의존도는 미국(3.0)보다 훨씬 높았고 일본(2.36), 독일(1.94)보다도 2배 이상 높았습니다. 그만큼 국제유가가 오를 때 충격이 크다는 의미입니다. 한국은행은 올 들어 기준금리를 연3.5%로 계속 동결하고 있습니다. 지금도 경기 침체 때문에 금리를 올리지 못하고 있는데 여기에 국제유가가 오름세가 계속되면 경기 침체와 물가 상승세는 더욱 심해집니다. 경제정책의 공간은 협소해지는데 경기 침체와 물가 상승세가 동시에 진행된다면 우리 경제는 속수무책으로 스태그플레이션을 경험할 것이라는 염려도 커지고 있습니다.
2023.09.20
[AI 동영상] 9월 FOMC 뷰 포인트...장기채 수익 볼 타이밍?
얼마 전까지만 해도 가장 주목받는 이벤트였던 FOMC가 9월에는 외면받고 있다. 지난주 WSJ의 닉 티미라오스 기자는 연준이 9월 금리 인상이 마지막이 될 수 있다는 소위 ‘김을 빼는’ 기사로 이미 시장에 강력한 시그널을 주었고, 블랙아웃 기간 이전 연준 인사들의 발언을 보아도 금리 인상보다는 ‘Higher for longer’의 기조가 더 선명해지는 듯한 느낌이 있기 때문으로 사료된다. 다시 말해 연준이 그간 주장해온 급격한 금리 인상의 결과가 아직 시장에 나타나지 않았을 수 있으므로 추가 금리 인상보다는 고금리 지속 기간의 연장 가능성을 높이는 것이 침체 없이 소프트랜딩에 다가가는 길이라는 점을 되풀이 할 가능성이 높다. 그래서 99%의 확률로 시카고 선물거래소도 금리 동결을 점치고 있다.SEP(Summary of Economic Projection)의 점도표(dot plot)가 중요할 것이라고 많은 이가 말하고 있는 이유 또한 이번 FOMC가 중요한 것이 아니라, 올해 한차례의 금리 인상 여부 그리고 내년 금리 인하의 횟수에 더 주목하고 있는 것이다. 하지만, 반대로 개인적으로 이번 FOMC가 중요하다고 보는 이유는 중요한 시장 지표들이 경계선에 도달해 있기 때문이다. 유가는 100달러를 향해 상승 중이고 유로, 달러, 엔화 등 환율도 고점 수준에 이미 도달해 있으며, 금리 또한 장단기물 모두 최고점 수준이다. 당장 무슨 일이 일어나도 이상하지 않을 상황에서 FOMC가 열리는 셈이다. 그중에서도 특히 달러가 우려된다. 지난주 ECB는 기준금리를 25bp 인상하였다. 이를 두고 ‘깜짝 금리 인상'이라는 표현을 쓰는 사람들도 있지만, 사실 6월 이후 ECB 금리를 다루는 리포트들은 25bp 2번 추가 인상을 말해왔다. 하지만 미국의 경제 상황과 다른 길을 걷고 있는 최근 유럽의 물가와 PMI의 상황을 볼 때 해당 금리 인상이 과연 합리적 선택이었는지는 논쟁의 여지가 있다. 그러한 연유로, 라가르드 ECB 총재는 이번 금리 인상이 마지막임을 시사하는 코멘트를 추가한 것이라 이해해 볼 수 있겠다. 이는 금리 인상을 했음에도 불구하고 유로화에 ECB의 금리 인상기의 종료를 반영시켰고, 결과적으로 금리 인상을 한 9월 13일 전후로 유로화 약세의 기조를 더욱 선명히 드러내도록 유도하였다. JP모간은 1유로 1.05달러 이하의 전망을 내놓기도 했다. 유로화가 1달러 수준 혹은 미만으로 하락하는 약세의 흐름을 걷는다면, 달러는 자연스럽게 강세의 흐름을 유지할 것이다. 달러화 가치를 나타내는 DXY Index의 경우 60% 수준으로 유로화가 달러화에 영향을 주기 때문이다. 현재 달러화는 DXY 기준 7월 14일 99포인트를 바닥으로 턴어라운드하여 105포인트를 상회하고 있다. 달러 강세는 미국 기업들의 국외 매출에 환차손의 영향을 주어 원가가 상승한 기업 재무제표에 좋은 영향을 주지 못한다. 투자자의 관점에서 고려하면 달러화 강세가 투자 매력을 높이는 요인이지만, 원론적으로 금리가 높아 할인율의 부담이 발생하는 현재와 같은 상황에서 매출이 어떠한 연유로든 줄어드는 것은 긍정적일 수 없다. 하지만, 스마트 머니를 움직이는 투자자 베팅의 해석과 셈법은 다소 복잡하다. 유가를 고려하면 상황을 조금 달리 해석할 수 있기 때문이다. 유가는 본래 인플레이션 우려를 더하고 그에 따라 금리 인상을 부추길 수 있기 때문에 중장기적 달러 강세의 결과를 가져왔지만, 이번 유가 상승은 이전 그 영향면에서 다를 수 있기 때문이다. 지금까지는 미국 경제는 탄탄한 고용지표 아래 소비도 호조세를 유지했다. 물가 상승에도 불구하고 2분기를 포함하여 Retail Sales는 지속적인 상승세를 보여왔으며 개인 소비도 꺾이지 않는 모습이었다. 이는 코로나 지원금으로 축적된 초과 저축액 덕분이었는데, 이 초과 저축액은 빠르면 올해 말, 늦어도 내년 초에는 모두 소진될 예정이다. 문제는 유가가 상승하면서 이 기간은 짧아질 수 있다는 점이다. 보수적으로 생각하면 올해 4분기면 소진될 수 있다. 더구나, 이번에 발표된 실질 소비지표는 마이너스로 돌아서면서 5월부터의 추세를 둔화로 인식할 수 있도록 만들었다. 즉, 현재 시점에서의 유가 상승은 물가를 상승시키기보다는 소비 위축에 우려를 더하여 인플레이션을 오히려 하락시키는 재료로 사용될 가능성이 높다. 식재료를 사러 월마트에 갔다가 “차에 기름 채우고 보니 식재료 살 돈이 없더라”라는 목소리가 곧 나올 수 있다. 이전과는 다른 상황이 전개될 가능성이 높다는 뜻이다.다음으로는 중국이다. 중국의 경제 상황은 자국 기업뿐만 아니라 미국 기업 방향성에 영향을 줄 뿐만 아니라 환율에도 많은 영향을 준다. 사실 예상보다 더딘 중국의 회복 기조가 올해 많은 우려를 자아냈다. ‘헝다’에 이어 대형 부동산 기업 ‘비구이위안’의 부실이 알려지면서 중국 GDP의 약 30%를 구성하는 부동산 섹터 전체에 대한 의구심이 확대되었다. 거기에 수출 하락세의 지속은 중국 펀더멘털 전체를 흔들기에 충분하였다. 물론 지난주 중국의 소매판매와 산업생산이 소폭 상승세로 돌아서면서 내수에 대한 기대가 살아나기도 했지만, 장기적인 기대를 갖기는 현재로서는 어려워 보인다. 중국 내 고용이 많은 폭스콘 공장의 영향이 있을 것을 알면서도 공무원들의 애플폰 사용을 제한한 점은 화웨이 신제품 사용과 국내산 제품 사용의 독려로 해석해 볼 수 있다. 중국은 사실상 부동산에 대하여 “해결”이 아닌 “관리”의 정책으로 돌아선 듯하다. 위안화 환율의 바닥을 확인하지 못한 상황에서 대규모 부양책을 자칫 잘 못 쓰게 되면 화폐의 가치는 추락할 수 있다. 화폐가치 하락은 시장의 전반적인 침체를 가져올 수 있고, 이는 돌이킬 수 없는 결과를 충분히 낳을 수 있다. 1달러 7.34위안(9/8)까지 하락하였던 중국 위안화 환율이 지준율 인하에도 불구하고 최근 1달러 7.25~7.28 수준에서 횡보하는 상황은 부양책이 발표되고 있음에도 불구하고 중국이 조심스럽게 정책을 활용하고 있기 때문이다. 중국은 이러한 모습으로 시장을 조절하면서 경제를 서서히 끌어올릴 수밖에 없는 상황이다. 중국의 상황은 결국 미국의 테크 기업 실적과 연결된다. 매출의 20~30%를 중국에서 벌어들이는 애플, 테슬라, 엔비디아 등 중국 경제와 연결된 기업은 많다. 미국 기업에 불리한 현재의 중국 경제는 결코 달러 강세 동기를 제공하지 않는다. 유로화의 약세, 유가의 강세 및 금리 상승으로 달러가 강세로 돌아선다고 하더라도 중국 소비 한 가지만으로도 달러 강세를 저지할 수 있을 만큼 강력하다고 본다. 따라서 투자자 입장에서 지금 기대할 수 있는 최고의 시나리오는 FOMC 이후 완만하게 하락하는 달러 인덱스다. 완만한 달러 인덱스의 흐름은 골디락스의 가능성을 전반적으로 내포하며, 현재 맞이한 여러 상황에도 불구하고 향후 금리에 대한 시장의 부담을 반영하는 지표이기 때문이다. 다시 말해, 완만한 달러 인덱스의 흐름은 미국의 견조한 펀더멘털을 유지하는 가운데 10% 이상 급히 상승한 유가에도 불구하고 물가에 대한 반영은 제한적이라는 의미이며, 미국 내 소비의 둔화와 중국의 경제 여건 또한 반영한다고 요약할 수 있다. 또한, 직관적으로는 11월 금리 인상 가능성의 하락과 내년 금리 인하 폭의 확대를 의미할 수도 있다. 물론 더 나아가 투자시장의 두 개의 축 중에서는 금리보다는 성장이 오히려 무게감을 갖고 있다고 해석할 수 있다는 뜻이기도 하다. 당연히 FOMC 이벤트 자체에도 주목하여야 하겠지만, 파월 의장은 ‘데이터에 의존한 판단’을 하겠다는 발언으로 일관할 것이기 때문에 이후 시장의 해석이 더 중요할 것이다. 하지만, 기자 회견 중 주거비 등 하락에 따른 유가 상승으로 발생될 인플레이션에 대한 우려를 잠재우는 발언, 미국의 고용이 둔화되어 소비에 영향을 준다고 하더라도 중장기적 미국 경제에 대한 확신을 높이는 발언 등이 추가된다면 금상첨화일 것이다. 특히, 이전 글에서 언급된 4분기 장기채 발행 규모가 3분기 대비 2배 수준임을 고려할 때 글로벌 시장에서 무난하게 소화될 재료이기 때문이다. 그리고 이러한 내용은 결과적으로 완만한 달러에 반영될 가능성이 높다. 만약 FOMC 이후 달러가 안정적 흐름을 보여준다면, 4분기에도 기존의 시장 뷰 즉, 주식 비중을 채권 비중보다 높게 유지할 수 있는 근거가 되며, 이제 장기채의 수익을 준비할 수 있는 이정표가 될 것이라고 판단한다.
2023.09.19
한국은행은 양치기 소년되나
- 올해 다섯 차례 연속 금리 동결해온 한국은행- 이창용 총재, 거의 매번 3.75% 금리 인상 여지를 두고 있다고 해명 - 올해 들어 미 연준과 시장 줄다리기에서 누가 이겼나?- 앞으로 미 연준이 금리 인상을 한두 번 더 단행한다면 한은의 고민은 깊어질 것 한국은행 금융통화위원회는 양치기 소년이 되고 마는가?한은 입장에서는 받아들이기 어려운 말이겠지만 현재로서는 그런 얘기를 들어도 반박하기가 쉽지 않을 것 같다. 비판을 위한 비판이라고 할지라도 한은이 통화정책을 책임지고 있기 때문이다. 금리가 지금처럼 공공연하게, 시장과 국민들에게 크나큰 주목을 받았던 적도 없었다. 마이너스 금리에 워낙 익숙해져 있다가 갑자기 ‘고금리 시대’로 접어들어 더욱 그런 듯싶다.금리는 무차별적으로, 모든 경제 주체들에게 직접 영향을 미친다. 가계와 기업, 정부 모두는 금리를 올리든지, 내리든지에 따라 대응 방안을 찾게 된다. 금리를 인상하게 되면 대출자에게 유리하고, 금리를 인하하게 되면 대출받은 사람들에게 유리하게 된다. 주식, 채권과 부동산 등 자산시장에 곧바로 반영된다.글로벌 금융시장은 미 연준이 공격적인 금리 인상을 지속해오다가 잠시 소강상태에 접어든 시점이다. 시장의 컨센서스는 미 연준이 9월에는 금리를 동결하고 11월에 한 번 더 인상할 가능성이 높다는 쪽이다. 올해 상반기에 투자자들이 미 연준의 금리 인상이 올해 중반에 마무리되고 빠르면 연내에 금리 인하 쪽으로 방향을 잡을 것이라는 희망섞인 기대감이 팽배했다. 꽤 많은 투자자들이 여기에 베팅하기도 했다. 올해 여러 차례 연준과 시장 줄다리기에서 연준이 이기는 쪽으로 진행되고 있다.3분기가 마무리되어 가는 9월 현재 시점에서 투자자들은 연내에 금리 인하로 전환, 즉 피벗팅 하는 것에 대한 기대를 접었다. 올해 상반기에 미국의 금리 결정을 두고 시장의 초점은 3가지였다. 첫째는 금리 정점이 어느 선일지, 둘째는 정점에 달한 후에 얼마나 유지될지, 셋째는 언제쯤 금리 인하로 돌아설지, 금리 인하를 한다면 2023년 연내에 가능할지 등이었다. 현재 시점에서 다시 점검해보자. 미국의 금리 결정에 대해 시장의 쟁점은 무엇일까.우선 금리 인상을 추가로 할지, 아니면 더 이상 금리 인상을 하지 않고 관망할지에 대해 의견이 엇갈린다. 이와 관련해 만일 금리 인상을 하게 된다면 한 번일지, 두 번까지 가능할지에 대해 예측하기 어렵다.미국의 물가지표와 고용지표를 보면 소프트랜딩이 아니라 아예 노랜딩이라는 의견이 나올 정도로 미국 경제는 호조를 보이고 있다. 소비자물가지수가 낮아지고 있지만 근원소비자물가는 여전히 연준의 물가목표 2%에서 2배 이상 높은 수준이다. 물가목표치를 2%에서 조정해야 한다는 목소리가 나오고 있을 정도다. 소위 ‘골대 옮기기’라는 비판과 중앙은행의 신뢰를 훼손할 것이라는 주장이 강하지만 워낙 인플레이션이 잡히지 않아서 ‘유연한 대응론’이 제기되고 있는 것이다.미국 경제와 연준의 통화정책에 대해 상세하게 되짚어 보는 것은 한국은행의 통화정책이 미 연준에 ‘묶여’ 있기 때문이다. 한은이 아무리 독립성과 자율성을 강조하더라도 미국의 금리 결정에 따라 곧바로 영향을 받게 된다. 한국은행은 올해 1월 기준금리를 3.25%에서 3.50%로 0.25% 인상한 이후 다섯 차례 연속으로 금리 동결을 해왔다. 다음 번 금통위는 10월 19일과 11월 30일 두 번 남아 있다. 미 연준의 공개시장위원회(FOMC)는 9월 19일, 10월 30일, 12월 12일 세 번 열리게 된다.‘금통위원들은 이번에 동결하지만 앞으로 3.75%로 인상할 가능성을 열어두는 쪽으로 의견을 모았다’.다섯 차례 연속으로 금리 동결을 결정하면서 이창용 총재가 기자간담회에서 모두 발언이나 질문에 답하는 형식으로 한 발언이다. 매번 똑같은 내용은 아니었지만 비슷한 취지로 말했다.이 총재는 한미 금리차가 2%P까지 확대된 것에 대해 다양한 요인들을 고려해야 한다는 주장을 강하게 펼쳤다. 금리 결정에 관해 중앙은행 총재로서 대단히 강한 어조로 자신의 입장을 내세워 왔다. 사실 미 연준은 인플레이션 파이터로서 성공하지 못한다면 중앙은행으로서 제대로 역할을 하지 못하는 셈이 된다. 이러한 관점에서 보면 미 연준이 연내에 그리고 내년 초까지 한두 번 금리 인상 카드를 사용할 가능성을 배제할 수 없다. 물가가 2~3%까지 떨어지지 않는다면 지난해부터 이어온 금리 인상 기조를 접기 힘들어진다. 특히 고용지표가 호조를 보이고 있어 추가로 금리 인상을 하는 결정이 그리 어렵지 않은 여건을 만들어준다. 이러한 상황은 누구나 상식적으로 생각해볼 수 있는 시나리오이다.더욱 중요한 것은 미국이 이미 ‘고금리 시대’에 접어들었다는 점이다. 5.5% 기준금리는 2~3년 전만 해도 상상하기 어려운 숫자였지만 이제는 글로벌 시장에서 언제 그랬냐는 듯이 받아들여지고 있다. 결국은 한국의 금리정책으로 귀결된다. 만일 연내에 미국이 금 리인상을 추가로 하게 된다면 이창용 총재가 한번 더 “금통위원들이 3.75% 인상을 배제하지 않고 있다”는 발언을 되풀이할지, 아니면 무슨 말을 할지 궁금해진다. 어떠한 논리를 펼칠지 지켜볼 일이다.10월이 되면 올해 경제성장률이 1%대로 거의 확정될 것이고, 무역수지는 불황형 흑자를 유지하고, 세수는 크게 펑크가 나는 게 정해질 것이다. 한 마디로 한국 경제의 펀더멘털이 약화된 점이 더욱 강조될 것이다.게다가 2024년 4월 국회의원을 뽑는 총선이 불과 6개월 앞으로 다가오게 된다. 만일 추가로 금리 인상을 하려고 해도 훨씬 어려운 여건에 접어든다. 올해 상반기에 비해, 그리고 지난 7~8월 금통위 시점에 비해 더 힘들게 된다.다만 가계부채가 더욱 늘어나고, 부동산 시장이 꿈틀거리는 것이 변수가 될 수 있다. 물론 부동산 문제를 금리정책으로 풀려고 해서는 안 된다는 주장을 펼치면 그만이다. 지금 한국은행이 양치기 소년이 되었다고 말하는 것은 사후적 비판일 뿐이라는 반론이 나올 수 있다. 하지만 수많은 전문가들과 데이터 분석, 국내외 경제 여건에 대한 종합적인 판단을 통해 선제적인 금리정책을 펴야 하는 역할이 한국은행에 주어져 있다. 미 연준 역시 지난 2021년 긴축정책이 필요하다는 주장이 나왔을 당시 ‘아직은 때가 아니다. 조금도 지켜봐야 한다’는 입장이었다. 그래서 2022년 공격적인 금 리인상에 나섰을 때 전문가들의 미 연준 실기론이 제기되었다.미국은 국내 경제 사정에 따라 금리정책을 펼칠 뿐이다. 과거에 비해 미국우선주의는 더욱 강해졌다. 우방국이든 아니든, 선진국이든 신흥국이든 상관없이 그냥 금리를 결정한다. 1970년대 닉슨 행정부의 미국 재무장관이었던 존 코널리는 “달러는 우리 화폐지만 당신들의 문제”라는 명언을 남겼다. 미국 ‘따라하기’를 해야 한다는 것은 아니다. 우리의 문제, 즉 경제정책의 한 축을 맡아서, 통화정책을 선제적으로, 합리적으로 펴야 하는 것은 한국은행이 맡아야 할 핵심적 과업이다.
2023.09.18
미국 자동차노조 파업의 본질적 위협 '인플레'
미국 자동차노조(United Auto Workers, UAW)가 15일 파업에 돌입했다. 자동차 3사(GM, Ford, Stellantis)의 동시 파업은 노조 88년
역사상 처음이라고 한다. 자동차 3사가 4년간 20% 임금 인상을 제안했는데 노조는 40% 인상을 요구한다니 무리한 요구라는 생각이 들 수 있지만, 갤럽
여론조사에 의하면 미국인들의 75%가 이들 노조를 지지하는 입장이다.
‘자동차 노조는 한국이건 미국이건 파업이 흔하구나’ 생각할 수 있다. 그런데, 그
정도에서 가볍게 넘길 일이 아니다. 단편적으로 생각하면, 장기간
파업은 당연히 미국 경제의 성장률을 갉아 먹고 자동차 공급량 감소로 인플레이션도 높일 것이다. 하지만
이번 파업을 단기간에 봉합할 수 있다면 아무 일 없던 것처럼 미국 경제는 잘 돌아갈까, 세계 경제에
시사하는 바는 없을까.
▶ 세계화의 퇴행이 의미하는 것
우리는 지금 어떤 시대를 살고 있나. 글로벌 금융위기를 고비로 세계화
흐름이 되돌려지기 시작하며 선진국들이 자유무역보다 보호무역 조치를 늘렸다. 이제는 황제급 지도자에
오른 시진핑 주석이 2012년에 집권한 뒤, 중국과 미국 간의
파열음이 커졌다. 여기에 더해, 2020년 코로나19가 덮친 뒤로 글로벌 공급망이 안보 측면에서 취약하다는 것을 깨닫게 되자, 원가
절감과 경제적 효율성은 뒷전으로 밀리고 가치를 공유하는 믿을 만한 국가들 중심으로 공급망이 재편되기 시작했다.
자동차 3사의 동시 파업이 88년
역사상 처음이라는 사실은 바로 이러한 탈 세계화의 맥락에서 바라봐야 한다.
먼저, 세계화 과정은 인플레이션을 낮춘다. 세계화가 진행될수록 기업들의 가격 결정력과
노동자의 교섭력은 약해진다. 세계화 과정에서 기업들은 인건비가 저렴한 국가에 진출하여 공급망 일부를
아웃소싱하고 다른 기업들도 경쟁적으로 이 과정에 뛰어들기 때문에 기업들의 가격 결정력이 약해진다. 즉, 물가 상승 압력이 감소한다.
또, 제조업의 공장 노동자들은 인건비 저렴한 신흥국에 수많은 일자리를
빼앗긴다. 일자리가 자꾸 없어지니 노동자들이 임금 인상을 요구하기가 어려워진다. 즉, 노조의 협상력이 약해져 임금 상승 압력 역시 감소한다.
탈 세계화 과정은 바로 이 과정을 되돌린다. 이 포인트를 간파하고 중국에 빼앗긴 일자리를 되찾아오겠다며 표심에 호소, 대통령에
당선됐던 이가 도널드 트럼프다. 이 정책만큼은 바이든 정부로 정권이 교체된 후에도 각종 입법으로 가속화됐다. 인플레이션 감축법(IRA)이 대표적이다.
세계화가 퇴행하면서 기업들이 경제적 효율성, 비용 절감을 희생하고
공급망을 이전하니 물가에 상승 압력이 된다. 특히, 가성비
좋은 중국 제품에 대한 접근성이 떨어진다. 미국의 수입에서 중국이 차지하는 비중은 지난 5년간 5%p가량 감소했는데, 중국으로부터의
수입물가지수는 지난 20년간 거의 변함이 없었다. 반면, 미국의 다른 주요 수입국인 유럽, 멕시코, 캐나다로부터의 수입물가지수는 크게 상승했다.
미국의 보호무역 정책이 대대적으로 국내 제조업 부흥을 추진하면서, 과거
세계화 시기에 신흥국에 뺏겼던 일자리들이 미국 내에 복원되기 시작했다. 노동자들의 협상력은 커질 수밖에 없고 파업은 더 많은 임금 상승을 끌어내기 쉽다. 결과는 인플레이션의 귀환이다.
즉, 인플레이션을 낮췄던 세계화가 구시대 유물이 됐고, 탈 세계화가 인플레이션을 부른다. 구조적이고 장기적 변화다. 미국 자동차 노조 파업은 그 상징적 단면이다.
인플레이션을 안정시키려 기준금리를 5.50%까지 끌어올린 연준이 높은
금리를 장기간 유지할 이유, 향후 금리 인하 사이클을 시작해도 많이 내리지 못할 이유이기도 하다. 하방 경직적인 미국 금리는 글로벌 금리에도 일정 부분 영향을 미칠 수밖에 없다.
▶ 미 FOMC에 1주 앞서 움직인 유럽 ECB
한편, 유럽중앙은행 ECB는 9월 14일 주요 기준금리를
25bp 추가 인상하여, 유로존 출범 역사상 최고치로 끌어올렸다. 예금 금리(deposit facility)는 4.0%가 됐고, 재차입 금리(main
refinancing operations)는 4.5%에 이르렀다. 그런데, 유로화는 중앙은행의 금리 인상에 불구하고 급락했다. 10회 연속 이어진 이번 금리 인상 사이클이 이제는 종지부를 찍었다는 공감대가 생겼기 때문이다. ECB가 통화정책 성명에서 그렇게 해석될 만한 신호를 보냈다.
유럽 경제는 지난 겨울 에너지 위기를 무난히 넘겼지만 3월부터 위축된
제조업 경기에 이어 8월부터 서비스업 경기마저 급속도로 위축되며 냉각되고 있다[그림 1]. 이에, ECB는
새로 업데이트한 경제 전망에서 성장률 전망을 내리고, 인플레이션 전망은 에너지 가격 상승을 반영해 올렸다.
[ 그림 1 : 유로존 합성(제조+서비스) PMI 추이 ]
▶ 중국 특수 사라지고 역풍으로 돌변
유럽 경제는 그간 높아진 중국 경제 의존도로 인한 역풍을 실감하고 있다. 전기차로의
자동차 산업 구조 변화 과정에서 독일 자동차는 경쟁력을 잠식당했고, 프랑스 명품을 싹쓸이하던 중국
왕서방도 몸을 사린다. 중국내 반부패 칼날도 무섭지만, 중국
부동산 경기가 하락하면서 자산 효과에 따른 중국 수요 부진에 직면했다. 중국의 기술 자급도마저 높아져서, 유럽 기술에 대한 의존도 역시 낮아졌다. 한마디로 중국 특수가 사라진
것이다. 그리하여, 최근 몇 달간은 유럽 매출에 의존하는
유럽 기업들의 주가가 중국 매출에 의존하는 유럽 기업들의 주가 흐름을 능가했다. 지난 3년간의 추세와 딴판이다[그림 2].
[ 그림 2 : 중국 시장 겨냥한 유럽 기업들의
비교 주가 추이 ]
▶ 고공 행진하던 유로화도 하락에 직면
유럽 여행을 간 사람이 아니면 눈치채기 힘들었겠지만, 원화에 대한
유로화의 강세가 올해 뚜렷했다. 4월 말에는 9년 만의 최고치에
달할 정도였으니, 유럽을 수입처로 둔 국내 기업들의 고민이 깊었다.
유로화 강세를 이끈 일등 공신은 역시 인플레이션에 대응한 ECB의
공격적 금리 인상이었다. 한국(3.50%)보다 기준금리가
훨씬 높아졌고, 그 덕에 유로화는 달러화에 대해서도 지난 7월
중순까지 올해 내내 강세를 유지했다. 그런데, 이제 그 통화정책이라는
지지대가 사라졌다. 지난 두 달간 유로화가 하락했지만, 앞으로
더 하락할 것으로 예상한다[그림 3].
[ 그림 3 : 달러화 대비 유로화 가치, 시장 환율 vs 적정 환율 ]
역사상 처음이라고 한다. 자동차 3사가 4년간 20% 임금 인상을 제안했는데 노조는 40% 인상을 요구한다니 무리한 요구라는 생각이 들 수 있지만, 갤럽
여론조사에 의하면 미국인들의 75%가 이들 노조를 지지하는 입장이다.
‘자동차 노조는 한국이건 미국이건 파업이 흔하구나’ 생각할 수 있다. 그런데, 그
정도에서 가볍게 넘길 일이 아니다. 단편적으로 생각하면, 장기간
파업은 당연히 미국 경제의 성장률을 갉아 먹고 자동차 공급량 감소로 인플레이션도 높일 것이다. 하지만
이번 파업을 단기간에 봉합할 수 있다면 아무 일 없던 것처럼 미국 경제는 잘 돌아갈까, 세계 경제에
시사하는 바는 없을까.
▶ 세계화의 퇴행이 의미하는 것
우리는 지금 어떤 시대를 살고 있나. 글로벌 금융위기를 고비로 세계화
흐름이 되돌려지기 시작하며 선진국들이 자유무역보다 보호무역 조치를 늘렸다. 이제는 황제급 지도자에
오른 시진핑 주석이 2012년에 집권한 뒤, 중국과 미국 간의
파열음이 커졌다. 여기에 더해, 2020년 코로나19가 덮친 뒤로 글로벌 공급망이 안보 측면에서 취약하다는 것을 깨닫게 되자, 원가
절감과 경제적 효율성은 뒷전으로 밀리고 가치를 공유하는 믿을 만한 국가들 중심으로 공급망이 재편되기 시작했다.
자동차 3사의 동시 파업이 88년
역사상 처음이라는 사실은 바로 이러한 탈 세계화의 맥락에서 바라봐야 한다.
먼저, 세계화 과정은 인플레이션을 낮춘다. 세계화가 진행될수록 기업들의 가격 결정력과
노동자의 교섭력은 약해진다. 세계화 과정에서 기업들은 인건비가 저렴한 국가에 진출하여 공급망 일부를
아웃소싱하고 다른 기업들도 경쟁적으로 이 과정에 뛰어들기 때문에 기업들의 가격 결정력이 약해진다. 즉, 물가 상승 압력이 감소한다.
또, 제조업의 공장 노동자들은 인건비 저렴한 신흥국에 수많은 일자리를
빼앗긴다. 일자리가 자꾸 없어지니 노동자들이 임금 인상을 요구하기가 어려워진다. 즉, 노조의 협상력이 약해져 임금 상승 압력 역시 감소한다.
탈 세계화 과정은 바로 이 과정을 되돌린다. 이 포인트를 간파하고 중국에 빼앗긴 일자리를 되찾아오겠다며 표심에 호소, 대통령에
당선됐던 이가 도널드 트럼프다. 이 정책만큼은 바이든 정부로 정권이 교체된 후에도 각종 입법으로 가속화됐다. 인플레이션 감축법(IRA)이 대표적이다.
세계화가 퇴행하면서 기업들이 경제적 효율성, 비용 절감을 희생하고
공급망을 이전하니 물가에 상승 압력이 된다. 특히, 가성비
좋은 중국 제품에 대한 접근성이 떨어진다. 미국의 수입에서 중국이 차지하는 비중은 지난 5년간 5%p가량 감소했는데, 중국으로부터의
수입물가지수는 지난 20년간 거의 변함이 없었다. 반면, 미국의 다른 주요 수입국인 유럽, 멕시코, 캐나다로부터의 수입물가지수는 크게 상승했다.
미국의 보호무역 정책이 대대적으로 국내 제조업 부흥을 추진하면서, 과거
세계화 시기에 신흥국에 뺏겼던 일자리들이 미국 내에 복원되기 시작했다. 노동자들의 협상력은 커질 수밖에 없고 파업은 더 많은 임금 상승을 끌어내기 쉽다. 결과는 인플레이션의 귀환이다.
즉, 인플레이션을 낮췄던 세계화가 구시대 유물이 됐고, 탈 세계화가 인플레이션을 부른다. 구조적이고 장기적 변화다. 미국 자동차 노조 파업은 그 상징적 단면이다.
인플레이션을 안정시키려 기준금리를 5.50%까지 끌어올린 연준이 높은
금리를 장기간 유지할 이유, 향후 금리 인하 사이클을 시작해도 많이 내리지 못할 이유이기도 하다. 하방 경직적인 미국 금리는 글로벌 금리에도 일정 부분 영향을 미칠 수밖에 없다.
▶ 미 FOMC에 1주 앞서 움직인 유럽 ECB
한편, 유럽중앙은행 ECB는 9월 14일 주요 기준금리를
25bp 추가 인상하여, 유로존 출범 역사상 최고치로 끌어올렸다. 예금 금리(deposit facility)는 4.0%가 됐고, 재차입 금리(main
refinancing operations)는 4.5%에 이르렀다. 그런데, 유로화는 중앙은행의 금리 인상에 불구하고 급락했다. 10회 연속 이어진 이번 금리 인상 사이클이 이제는 종지부를 찍었다는 공감대가 생겼기 때문이다. ECB가 통화정책 성명에서 그렇게 해석될 만한 신호를 보냈다.
유럽 경제는 지난 겨울 에너지 위기를 무난히 넘겼지만 3월부터 위축된
제조업 경기에 이어 8월부터 서비스업 경기마저 급속도로 위축되며 냉각되고 있다[그림 1]. 이에, ECB는
새로 업데이트한 경제 전망에서 성장률 전망을 내리고, 인플레이션 전망은 에너지 가격 상승을 반영해 올렸다.
[ 그림 1 : 유로존 합성(제조+서비스) PMI 추이 ]
▶ 중국 특수 사라지고 역풍으로 돌변
유럽 경제는 그간 높아진 중국 경제 의존도로 인한 역풍을 실감하고 있다. 전기차로의
자동차 산업 구조 변화 과정에서 독일 자동차는 경쟁력을 잠식당했고, 프랑스 명품을 싹쓸이하던 중국
왕서방도 몸을 사린다. 중국내 반부패 칼날도 무섭지만, 중국
부동산 경기가 하락하면서 자산 효과에 따른 중국 수요 부진에 직면했다. 중국의 기술 자급도마저 높아져서, 유럽 기술에 대한 의존도 역시 낮아졌다. 한마디로 중국 특수가 사라진
것이다. 그리하여, 최근 몇 달간은 유럽 매출에 의존하는
유럽 기업들의 주가가 중국 매출에 의존하는 유럽 기업들의 주가 흐름을 능가했다. 지난 3년간의 추세와 딴판이다[그림 2].
[ 그림 2 : 중국 시장 겨냥한 유럽 기업들의
비교 주가 추이 ]
▶ 고공 행진하던 유로화도 하락에 직면
유럽 여행을 간 사람이 아니면 눈치채기 힘들었겠지만, 원화에 대한
유로화의 강세가 올해 뚜렷했다. 4월 말에는 9년 만의 최고치에
달할 정도였으니, 유럽을 수입처로 둔 국내 기업들의 고민이 깊었다.
유로화 강세를 이끈 일등 공신은 역시 인플레이션에 대응한 ECB의
공격적 금리 인상이었다. 한국(3.50%)보다 기준금리가
훨씬 높아졌고, 그 덕에 유로화는 달러화에 대해서도 지난 7월
중순까지 올해 내내 강세를 유지했다. 그런데, 이제 그 통화정책이라는
지지대가 사라졌다. 지난 두 달간 유로화가 하락했지만, 앞으로
더 하락할 것으로 예상한다[그림 3].
[ 그림 3 : 달러화 대비 유로화 가치, 시장 환율 vs 적정 환율 ]
2023.09.17
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[킹세종]JP모건, KB금융이 다른 은행株보다 한수 위인 이유
한국과 미국 은행들의 성장을 가로막아왔던 '고삐'들이 풀리면서 은행주들이 주목받고 있다. 한국은 금융당국이 나서 그동안 은행들의 배당을 제한해왔던 정책 기조를 바꿔 배당의 자율성을 보장하겠다고 밝혔다. 이복현 금융감독원장은 최근 영국 등 유럽을 돌면서 "배당 자율성 보장"을 약속했다. 저평가된 국내 은행들을 띄워 외국인 투자자를 유치하겠다는 전략이다. 작년 말만 해도 이 원장은 국내 금융지주를 향해 "위험 범위 내 배당"을 강조했던 것에서 진일보한 셈이다.미국도 실리콘밸리은행(SVB) 파산 이후로 금융 구조조정 차원에서 금융당국이 은행 간 인수합병(M;">'어부지리' M;">920억달러(약 122조원)의 예금이 들어있어 화제가 되고 있다. 최근 아침저녁 선선해진 날씨는 '찬바람이 불면 배당주'라는 주식시장의 격언까지 '소환'한다. 대표 배당주 은행주에 최근 기관투자자들의 돈이 몰리는 이유다.매일경제신문은 블룸버그 데이터를 통해 국내와 미국의 8대 은행 주식을 투자자의 눈으로 분석했다. 분석 대상은 양국에 상장돼 있는 KB 신한 하나 우리금융, 미국 4대 은행인 JP모건 뱅크오브아메리카(BoA) 웰스파고 씨티그룹 등이다. 분석 결과 상업용 부동산 비중이 높은 웰스파고는 압도적 성장성을 기록해 주가 상승 가능성이 높지만 그만큼 투자 위험도 높은 것으로 나타났다. '고위험 고수익'을 추구하는 은행주 투자자들이 관심을 가질 만하다.JP모건과 KB금융은 리스크 관리가 잘 돼 있고 지속성장 가능성이 높아 상대적으로 안정성이 높은 주식으로 꼽힌다. 우리금융지주는 높은 배당수익률에 비해 주가는 상대적으로 낮아 배당 수익을 노리는 사람들의 관심을 끌고 있다.◆위험자산 잘 관리하며 순익 쌓는 은행 톱8곳을 상대 비교할 때 안정성 지표로는 최근 금융투자업계에서 급부상하고 있는 보통주자본비율(CET1)을 적용했다. 이 비율은 은행과 같은 금융사의 재정건전성을 나타내는 지표다. 보통주자본(분자)을 위험가중자산(분모·RWA)으로 나눈 값이다. RWA는 가계나 기업에 빌려준 돈의 성격에 따라 위험도를 평가해 반영한 것. CET1은 은행들이 얼마나 위험 관리를 잘하면서 재무적으로 안정적인지 살펴볼 수 있는 지표인 셈이다.이 비율을 높이려면 크게 세 가지 방법이 있다. 분모를 낮추기 위해 부동산 등 위험자산을 감량하거나 분자를 높이기 위해 순이익을 늘리던지 유상증자를 단행하는 것이다. 유증이 가장 손쉽지만 투자자 입장에선 최악이다. 주식 가치가 단숨에 하락한다. 최근 리스크가 올라간 상업용 부동산 대출(위험자산)을 회수하면 일순간에 CET1이 올라가지만 순이익이 감소해 투자 매력이 떨어진다.결국 주주들은 은행들이 위험자산과 순이익 사이에서 '황금비율'을 유지하면서 '안전운행'을 하는 것을 요구한다. 이를 통해 자사주 소각이나 배당금 인상 등 더 많은 주주환원을 하라는 것. 올 초 주주행동주의 펀드 '얼라인파트너스'가 국내 금융사들에 서한을 보내면서 CET1을 언급해 이 비율이 더 유행하고 있다. 당국 가이드라인에 따르면 CET1 최소 요건은 7%다. 미국발 금융사 파산 사태로 국내 금융당국은 이 수치를 높이라고 주문 중이다.이에 화답하며 주요 금융지주들은 13%가 넘는 부분에 대해 주주환원을 하겠다는 입장이다. 작년까지 11%대였던 우리금융이 한 단계 올라서면서 4대 금융지주는 12~13.78%의 안정권에 접어들었다.◆예금 122조원 꿀꺽한 JP모건 날개 달아분석 대상 8곳 중 CET1이 13%를 넘는 곳은 JP모건(13.8%) KB금융(13.78%) 씨티그룹(13.37%) 등 3곳뿐이다. CET1 톱 JP모건은 현재와 미래가 모두 좋은 은행주다. 지난 2분기 18조6000억원의 순익을 거뒀다. 주당순이익(EPS)이 월가 예상치를 무려 20% 이상 넘어 '어닝서프라이즈'(깜짝실적)를 올렸다. 미국 내 경쟁사들의 부진 속에서 유달리 성적이 좋았던 이유는 소비자금융에서 돈을 잘 번 데다 퍼스트리퍼블릭은행을 싸게 잘 매수한 덕분이다.JP모건이 이 은행을 통해 거둔 단기 회계상 이익은 3조2000억원으로 추정된다. 하나증권과 월가 분석을 종합하면 퍼스트리퍼블릭은행 인수 차익은 3조6000억원이다. 여기서 이 은행이 갖고 있는 부실해질 가능성이 높은 대출에 대해 일부 손실을 미리 반영(4000억원)해도 3조2000억원이 남는다는 것. '월가 황제'이자 JP모건 회장인 제이미 다이먼은 자신의 은행에 인수된 퍼스트리퍼블릭 자산을 슬쩍 말로 흘려 주변 은행들의 배를 아프게 했다.인수된 자산에는 1730억달러의 대출과 300억달러의 증권, 920억달러의 예금이 있었다. 최근 상장한 영국 반도체 설계회사 ARM도 미국 은행주들을 웃게 한다. 이들 은행에 단기 돈방석을 안겨주는 사업은 이 같은 기업공개(IPO) 시장이다. 기업 상장을 돕고 수수료를 받아간다. ARM의 경우 은행들의 수수료율이 15.7%에 달했다. ARM 이외에도 데이터브릭스 인스타카트 클라비요 소큐어 등의 대어급 상장을 앞두고 있다.◆건전성 지표 국내 1위 KB금융 성장성도 으뜸배당수익률이 5%대로, 자사 예금금리보다 높다. 자료=에프앤가이드CET1 기준 아쉽게 2위에 그친 KB금융은 5%에 달하는 EPS 성장률, 5%대 배당수익률로 '팔방미인'의 매력을 뽐낸다. 2022년 이후 2026년까지 연평균복합성장률(CAGR)을 적용한 KB금융의 EPS 성장률은 연평균 4.99%다. 4% 이상의 EPS 성장률은 예금과 대출의 마진 차를 통해 성장하는 은행주로서는 최선의 수치로 평가받는다. 이 수치가 4%를 넘는 곳으로는 웰스파고(13.44%)가 압도적 선두이고, JP모건(4.64%) 신한지주(4.26%) 등 4곳이다.KB금융은 지난 상반기에 2조9967억원의 순익을 올려 신한지주(2조6262억원)에 앞섰다. 고금리 상황에서 계속해서 이자이익이 쌓이고 있는 데다 요구불예금 비중이 4대 은행 중 가장 높아 실적 체질이 좋다. 요구불예금은 이자를 거의 주지 않아 저원가성 예금으로 불린다. 은행 입장에서 비용이 덜 나가는 '핵심 제품'이란 뜻이다. 에프앤가이드에 따르면 올 하반기 예상 순이익 기준으로 전년 동기 대비 실적이 증가할 것으로 예상되는 곳은 KB금융뿐이다.국내 금융지주는 사실상 '은행주'라고 불리지만 증권사 보험 등을 거느린 종합 금융사다. 실제 이런 타이틀에 적합한 곳은 KB금융이다. 상반기 순익 중 은행 비중이 62%에 그쳐 사업 포트폴리오가 우수하다는 것. 신한이 64%이고 나머지 두 지주사는 90%대다.◆고성장 웰스파고냐 저평가 우리금융이냐주가수익비율 3배에 주가순자산비율 0.3배인 우리금융 주가는 역사적 저점까지 내려왔다. 자료=에프앤가이드분석 대상 중 웰스파고와 우리금융은 '극과 극'이다. 전자는 위험하지만 성장성이 높고, 후자는 성장성엔 의문부호가 여전하지만 저평가는 확실하다. 웰스파고는 상업용 부동산 비중이 미국 주요 은행 중 가장 높다. 샌프란시스코 등 주요 지역 공실(빈 사무실) 여파가 확대되는 와중에 웰스파고의 대출 부실 가능성도 높아지고 있다. 이 때문에 웰스파고 CET1은 10%대에 그친다. 위험한 상황은 아니어도 우량 은행 대비 지나치게 낮은 수치다.리스크는 또 있다. 웰스파고는 미국 금융당국의 제재를 어겨 수시로 벌금을 부과 받는다. 작년에는 벌금과 고객 보상금으로 5조원에 가까운 돈을 물어줬다. 1600만명의 은행 고객에게 규정 보다 높은 금리와 수수료를 받아냈기 때문이다. 수단과 방법을 가리지 않는 웰스파고의 지금까지 행태는 '큰손' 투자자도 떠나게 만들었다. '월가의 살아있는 전설' 워런 버핏은 웰스파고 주식을 처분하고 BoA 지분을 더 늘렸다. '똘똘한 은행 한곳'에 투자를 집중한 셈이다.리스크만큼이나 성장성은 높게 나온다. 월가는 웰스파고 EPS가 5개년(2022~2026년) 평균 13.44%씩 성장할 것으로 보고 있다. 5년 평균 배당성향이 79%가 넘어 '넘사벽'이다. 19일 배당수익률 기준으로는 9%에 달하는 우리금융을 따라올 자가 없다. 기업금융의 강자이기 때문에 우리은행의 경쟁력은 유지될 것으로 보이지만 주식투자 전성시대에도 증권사가 없는 것은 약점이다.낮은 기대감은 낮은 주가로 이어지고 있다. 올해 예상 순익을 장부가치로 평가한 주가순자산비율(PBR)은 0.31배로 8곳 중 가장 낮다. 순익 대비 배당금이자 배당 의지를 대표하는 배당성향도 5년 평균(2019~2023년) 24.65%로 낮은 편이다. 실제 국내 4대 지주의 배당성향은 24~25%에 그치고 있다. 미국 은행 중 가장 낮은 곳이 BoA(27.56%)다. 다만 국내에서 배당 제한이 사실상 풀린 만큼 이 수치가 급반등할 여지는 생긴 셈이다.
2023.09.22
중국의 대안으로 떠오르는 Altasia
▶ 중국을 대체할 아시아 공급망, ‘알타시아 (Altasia)’1987년, 당시 세계 최대 가전업체 중 하나였던 파나소닉 (Panasonic)이 중국에 첫 합작 TV 브라운관 공장을 설립하며 세계의 이목을 집중시켰다. 이후 일본을 비롯한 대형 가전업체들이 앞다퉈 중국의 풍부하고 값싼 노동력을 이용하기 위해 중국에 진출했고, 36년이 지난 지금 중국은 세계 가전산업의 핵심 국가로 성장했다. 2021년 중국의 전자제품 및 부품 수출은 1조 달러로 전 세계 수출액의 약 1/3에 달한다.그러나 최근 글로벌 제조업체들은 중국 의존도를 줄이는 추세다. 중국의 노동력이 더 이상 저렴하지 않은데다, 미중 갈등으로 촉발된 미국 주도의 글로벌 공급망 재편이 속도를 내고 있는 영향이다. 2020~2022년 사이 중국에서 운영되는 일본 기업의 숫자는 약 13,600개에서 12,700개로 감소했다. 삼성도 2013년을 정점으로 중국 인력을 2/3 이상 줄였다.기업들은 중국의 제조업 공급망을 대체할 기회를 다른 아시아 국가들에서 찾는 중이다. 올해 초 영국의 경제전문지 이코노미스트는 중국의 ‘대체 아시아 공급망 (Alternative Asian supply chain)’을 의미하는 ‘알타시아 (Altasia)’라는 신조어를 선보였다. 당장 어떤 국가도 중국을 대체하기는 어렵지만, 기술력과 자금력을 보유한 한국, 일본, 대만에서부터 낮은 임금이 강점인 인도에 이르기까지 범아시아 경제 전체를 묶어서 보면 기회가 될 수 있다는 뜻이다. 2022년 9월까지 1년 동안 한국, 일본, 인도, 베트남, 인도네시아, 태국 등 14개국을 합친 Altasia의 대미 상품수출 금액은 6,340억달러로 중국의 6,140억달러보다 조금 더 많다. 고등교육을 받은 숙련된 노동인력도 1억 5,500만명으로 중국의 1억 4,500만명과 비슷하다. 반면 중국의 인건비는 이미 동남아 국가들보다 훨씬 비싸졌다. 인도, 베트남, 말레이시아, 필리핀, 태국의 시간당 제조업 임금은 3달러 미만으로 중국 노동자들이 요구하는 임금의 약 1/3 수준에 불과하다.▶ 인도와 베트남, 탈중국 생산거점의 대표 수혜국지난 9월 10일 미국 바이든 대통령은 G20 정상회담이 열리는 인도를 거쳐 베트남을 방문했다. 인도와 베트남은 미국 등 서구권의 글로벌 공급망 재편에서 중국을 대신할 탈중국 생산거점으로 거론되는 대표 수혜국들이다. 이번 방문에서 베트남은 양국 외교 관계를 최고 수준인 포괄적 전략적 동반자 관계(CSP, Comprehensive Strategic Partnership, 한국/중국/러시아/인도/미국의 5개국)로 두 단계 격상시켰다. 중국을 견제해 우방국 중심의 프렌드쇼어링으로 공급망을 재구축하려는 미국과, 미중 사이에서 실용주의 외교를 펼치며 고부가가치 첨단기술 기업을 유치하고 경제 발전에 집중하려는 베트남 양국의 이해관계가 맞닿은 상징적 결과물이다. 서방 세계의 이목을 집중시키며 인도, 베트남 등 동남아 국가들이 중국에 대한 불안을 지워나갈 대체 카드로 부상하고 있다.베트남은 적극적인 시장개방 정책으로 전 세계 50개 이상의 국가와 자유무역협정을 체결하며 아세안 지역의 FTA 허브로 자리매김하고 있는 국가다. 지난해 베트남 경제는 수출 증가, 외국인 직접투자 유입, 내수시장 반등으로 코로나 이후 빠르게 회복했다. 삼성전자, 인텔, LG전자, 보쉬, 샤프, 파나소닉, 폭스콘 등 글로벌 기업들의 투자도 늘어났다. 구글이 최신 스마트폰의 아웃소싱 생산을 중국에서 베트남으로 옮기고 있고, 미국의 팹리스 반도체 제조업체인 퀄컴 (Qualcomm)도 2020년 베트남에 첫 연구개발센터를 열었다. 집단지도체제의 사회주의 국가이기 때문에 중심 공원에 위치한 레닌 동상이 어색하지 않은 곳이기도 하지만 세계 정세 변화에 기민하게 대응하며 진영에 휩쓸리지 않는 유연한 외교로 실리를 취하고 있다는 평가다.올해 상반기 베트남의 경제 성적표는 만족스러운 모습이 아니었다. 글로벌 수요 둔화로 수출이 감소하고 있고 노동허가, 소방시설 승인 등 오히려 강화된 규제와 내년 초 글로벌 최저한세 (다국적 기업이 어느 나라에서 사업을 하든 최소 15% 실효 법인세율 부담) 시행으로 외국인 직접투자 (FDI) 자금 유입이 주춤하는 등 도전의 행로가 순탄하지만은 않다. 비교적 안정적인 정치환경, 젊고 풍부한 노동력, 상대적으로 저렴한 인건비, 세금 인센티브, 해상 교통의 요충지로서 무역에 유리한 지리적 환경, 정부의 적극적인 인프라 개발, 높은 교육열 등으로 상대적인 강점이 분명했던 베트남이 제도의 질, 인프라와 숙련노동력 부족, 국가경쟁력을 저해하는 부정부패 등의 한계를 극복하고 탈중국 대안의 주요 제조기지로 자리 잡을 수 있을지 그 가능성에 관심을 기울일 필요가 있다.인도는 전 세계 최대 인구 대국으로 노동력과 내수시장의 잠재력에서 중국을 대신할 생산기지로 비교불가의 경쟁력을 갖추고 있다. 현재 세계 5위 경제 규모의 인도는 수년 내에 독일과 일본을 넘어 2030년 이전에 제3위의 경제대국으로 올라올 것으로 전망된다. 전 세계의 다국적 기업들이 탈중국 공급망 재편의 선택지로 인도에 주목하는 배경이다. 올해 인도의 GDP 성장률 전망치는 6%대로 전 세계 주요국들 가운데 최상위권 고성장 국가이기도 하다.모디가 이끄는 인도 정부는 일찌감치 Make in India (제조업 육성 정책), Gati Shakti (인프라 개발 정책) 등의 강력한 장기 경제개혁 추진으로 서비스업 대비 낙후되었던 제조업 육성에 집중하고 있다. 젊은 인구와 풍부한 노동력을 배경으로 내수 소비도 덩달아 활성화되면서 기업들의 이익 성장으로 연결되는 선순환도 진행되고 있다. 탈중국 공급망 구축을 위해 프렌드쇼어링을 강화해 가고 있는 미국의 애플, 테슬라, 아마존, AMD와 같은 대표 기업들이 앞다투어 인도에 진출하고 있다는 점도 긍정적이다. 애플의 위탁생산업체인 폭스콘 (Foxconn)은 2년 내에 인도 iPhone 공장 인력을 4배인 7만명으로 늘린다는 계획을 발표하기도 했다. 경제적 측면뿐만 아니라 정치적 관점에서도 미국 외교안보 전략의 핵심국인 인도가 앞으로 가져갈 반사이익이 예상된다.미중 간 무역분쟁은 코로나 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁의 위기를 거치며 탈세계화와 글로벌 공급망 재편이라는 교역환경의 패러다임 대전환을 불러왔다. 혼란의 시대에 영웅이 출현하듯 넥스트 차이나를 꿈꾸는 인도와 베트남을 비롯한 동남아 주요국들이 저렴한 인건비와 지리적 강점, 친기업 정부 지원 등을 내세워 저마다 중국의 대안으로 자국의 경쟁력을 어필하는 중이다.현실적인 한계로 이들이 단시일 내에 중국이 지난 십수 년간 세계의 공장으로 보여줬던 절대적 지위를 온전히 대체하기는 쉽지 않을 것이다. 다자간 무역협정을 통해 규제 장벽이 완화되고 있기는 하지만 낙후된 인프라와 물류시스템은 넘어야 할 큰 걸림돌이다. 그럼에도 불구하고 분명한 것은, 글로벌 공급망 재편의 격랑 속에 중국이 내어준 기회를 차지하는 주인공이 탄생할 것이라는 점이다. 유력한 잠재 후보국들에 글로벌 투자자들의 시선이 쏠리는 건 자연스럽다. Altasia 국가들의 야심 찬 행보와 경쟁 속 글로벌 무역질서의 재편 과정에서 추세적으로 성장하는 새로운 국가들이 등장할 것이다. 변동성이 큰 만큼, 연금자산 등 중장기 투자의 좋은 투자 대상이 될 것으로 예상한다.Altasia와 중국의 주요 항목별 경쟁력 비교
2023.09.20
[AI 동영상] [폼美쳤株] 햅번도 포기못한 초콜릿...허쉬, 악재 딛고 '주가 단맛' 되찾나
카카오 가격이 폭등하자 허쉬 주가가 조정받고 있다. 미국의 대표적인 초콜릿 기업 허쉬는 카카오콩을 원료로 초콜릿을 만든다. 이 카카오값이 10년 만에 최고치로 치솟고 있다. 여기에 인플레이션 지속, 다이어트 유행 등 3대 악재가 겹쳐 허쉬 주가가 씁쓸한 맛을 남기고 있다. 최근 주가가 하락하면서 배당수익률이 2%대로 진입했다. 중장기 배당 투자자에겐 찬스다. '키스를 부르는 키세스' 초콜릿으로 유명한 허쉬는 1980년 미국 주식시장에 상장해 올해로 43년을 맞았다. 창업주 밀턴 허쉬는 유럽에서 캐러멜 제조 기술을 배워와 미국에 달콤한 초콜릿 제품을 공급했다. 세계 2차대전 때 군인들에게 공급하면서 회사 규모가 커졌다. 위기를 기회로 삼은 것이다. 그동안에도 중금속 포함 논란에 아동 노동 착취 등 크고 작은 논란에 주가가 흔들려왔다. 그러다 올 들어 카카오 악재를 맞고 있다. 카카오 가격은 금융시장에서 거래되는 코코아 선물 가격을 통해 간접적으로 확인할 수 있다. 12월 인도분 런던 코코아 선물 가격은 19일 t당 3038달러다. 2010년 6월 가격을 넘어 사상 최고가 행진 중이다. 2022년 기준 카카오콩 생산 점유율은 아프리카가 74.5%를 차지하고 있다. 최근 '카카오 벨트'로 불리는 코트디부아르, 가나, 나이지리아에서 이상기후로 폭우가 쏟아졌다. 카카오콩을 병들게 하는 '흑점병'도 유행하고 있다. 아프리카에서 카카오 수확이 급감한 것은 3년 만에 돌아온 '슈퍼 엘니뇨' 탓. 최근 동태평양 해수면 온도가 높아지면서 기온과 강수량이 요동치고 있다. 카카오콩 최대 생산국인 코트디부아르의 수출량은 지난 6월 기준 210만t을 기록했다. 1년 새 5%나 감소한 것. 카카오콩 재배 때 필요한 비료 가격까지 오르고 있다. 아프리카 농부들이 비용 절감 차원에서 비료 사용을 줄이고 있다. 카카오 선물 가격이 사상 최고가다. 자료=인베스팅닷컴 이 같은 나비효과로 최근 카카오콩 크기가 눈에 띄게 작아지는 등 품질 저하 문제까지 부상하고 있다. 허쉬와 같은 초콜릿 제과사들은 값비싼 원료를 들여오더라도 예전과 같은 맛이 나지 않아 제품이 팔리지 않는 문제가 나타나게 된다. 여기에 미국 헬스케어 업체들이 비만약 효능을 입증하면서 다이어트 바람이 불고 있는 것도 허쉬 입장에선 골칫거리다. 작년 8월 일론 머스크 테슬라 CEO는 그리스에서 휴가를 보내던 중 트위터에 '위고비(Wegovy)'라는 말을 남긴다. 누군가가 머스크에게 "살 빠진 비결이 무엇인가"라고 물었기 때문. 위고비는 덴마크 제약사 노보 노디스크가 2021년 6월 출시한 성인용 비만 치료제다. 원래 당뇨병을 저지하기 위한 치료제였는데 엉뚱하게 비만 치료로 대박이 났다. 노보 노디스크는 이제 유럽에서 제일 몸값이 비싼 회사로 성장했다. '핫스타'의 체중 감량 소식은 비만약 열풍을 지금까지 몰고 오고 있다. 단맛 투성이 허쉬 제품이 잘 팔릴리 없다. 허쉬는 밀크초콜릿을 중심으로 키세스 킷캣 리세스 등 다양한 제과류를 판매하고 있다. 갑작스러운 살 빼기 열풍으로 미국에서 초콜릿 제과류를 판매하는 회사들의 주가는 수직 하락하고 있다. 허쉬는 인플레이션 상황 속에서 비틀거리며 버텼다. 올 들어 허쉬 주가는 갑자기 하락세를 타고 있다. 원료인 카카오콩 가격 급등 탓이다. 자료=구글 그러나 엘니뇨 등 이상 기후와 다이어트 열풍에 '그로기(다리가 후들거리며 몸을 가누지 못하는)에 몰리고 있다. 집중적 다이어트에 돌입했다가 포기해 체중이 증가하는 것을 '요요현상'이라고 한다. 다이어트 현상이 잦아들면 초콜릿 주가는 다시 오를 것으로 보인다. 특히 내달 할로윈 시즌에는 초콜릿 수요가 폭발할 수밖에 없을 것. 그 유명한 영화배우 오드리 헵번도 식단 관리와 지속적인 운동 속에서도 초콜릿만큼은 포기하지 못했다고 한다. 허쉬 주가는 사상 최고가 대비 24%가량 하락했는데 오히려 배당투자자가 몰릴 것이란 전망이다. 그동안 주가가 계속 올라 배당수익률은 1%대에 그쳤다. 최근 하락으로 13일 기준 2.3%까지 올랐다. 허쉬의 연간 배당성향은 50%가 넘는다. 매년 초콜릿을 팔아 번 돈의 절반 이상을 주주에게 배당하고 있는 '좋은 기업'이란 뜻이다. 국내 코스피 상장사의 평균 배당성향이 20%대인 것을 감안하면 '넘사벽'이다. 허쉬의 올해 예상 배당성향(46.6%·블룸버그 기준)을 포함한 8년 평균 배당성향은 54.3%다. 최근 내부자들의 거래를 보면 이 회사 사실상 주인인 '허쉬트러스트컴퍼니'는 지분 일부를 팔았는데 기관투자자 중 보유 1위인 블랙록은 늘렸다. 허쉬는 창업주가 자신의 재산을 신탁회사로 일임해 허쉬트러스트컴퍼니의 이사진들이 주요 경영을 결정한다. 임원들의 탐욕으로 인한 리스크를 최대한 줄인 회사다. 2016년 이후 허쉬의 배당성향(%). 자료=블룸버그 허쉬는 유럽 초콜릿 회사들로부터 '가짜 초콜릿을 만든다'는 비판을 받아왔다. 원료의 함유량이 낮다는 것. 그래서 특유의 신맛이 나는데 미국 사람들은 이 같은 허쉬 초콜릿에 대한 못말리는 사랑을 보여주고 있다. 허쉬는 최근 1년 새 지속적으로 제품값을 올리고 있다. 비싼 원료를 덜 넣으면서도 경쟁사만큼의 맛을 내는 것이 이익률을 높이는 비결이다. 허쉬 매출에서 원가를 뺀 매출총이익률은 6년 평균 45%다. 경쟁사인 스위스 네슬레(47%)보다는 낮지만 미국 내 경쟁사 몬덜리즈(38%)보다는 한 수위다. '현금왕' 허쉬는 단기 이자 압박에서도 자유롭다. 이 회사 단기부채는 작년에 다소 늘었다가 올 들어 오히려 감소세다. 돈을 벌어 부채를 줄이고 있는 것. 몬덜리즈의 부채가 1년 새 2배 이상 급증한 것과 비교하면 허쉬가 얼마나 재무가 탄탄한 지 알 수 있다.
2023.09.19
[킹세종]87조원짜리 팔(ARM) 잡은 세 종목
미국과 중국의 '고래 싸움'에 '등'이 터지고 있는 빅테크를 구원하러 87조원짜리 팔(ARM·암)이 쑥 나오고 있다. 세계 최대 반도체 설계회사 ARM 주식이 15일(현지시간)부터 미국 나스닥 시장에서 거래되기 시작했다. 2014년 알리바바에 이어 약 10년만의 IT(기술)업종 최대어다. 기업가치 86조7000억원(상장 첫날 종가기준)에 달하는 ARM이 미중 무역갈등 악재에 신음하던 빅테크들의 '구원투수'로 등판하고 있다.이 가운데 국내 투자자들은 ARM 자체보다는 관련 수혜주 찾기가 한창이다. '제2의 테슬라' 루시드와 '제2의 아마존' 쿠팡이 상장 이후 주가(12일 기준)가 각각 41%, 61%씩 하락했다. ARM과 같은 '신상 주식'을 곧바로 사기엔 겁이 난다는 것. 대신 저전력 반도체 설계의 일인자인 ARM과 손잡고 있는 빅테크들이 주로 수혜를 볼 것이란 분석이다.영국에 본사를 둔 ARM은 반도체 설계도를 IT 회사들에 로열티를 받고 파는 회사다. 특히 스마트폰 머리에 해당되는 애플리케이션 프로세스(AP) 설계 기술을 보유하고 있는데 점유율이 99%에 달한다. 상장을 앞두고 ARM은 연구개발(R;">'ARM 클라우드 점유율 확대→클라우드 사업 비용 절감→ 순익 증가→관련 빅테크 주가 상승'을 기대 중이다.◆ARM과 협업해 클라우드 1위 아마존 5年EPS 성장률 20%···PER 42배 부담아마존은 정체된 매출이 클라우드 사업을 통해 우상향하길 바라고 있다. 자료=인베스팅닷컴 클라우드 서버용 반도체칩 시장은 인텔과 AMD가 양분해왔다. 서버는 휴대폰과 달리 저전력보다는 성능이 더 중요했다. 그러나 물가상승(인플레이션) 압박은 아마존과 같은 빅테크들에도 비용 절감을 요구하고 있다. 아마존이 '그래비톤'을 탑재해 클라우드 사업(AWS)을 키우고 있는데 바로 여기에 ARM의 '네오버스'가 적용됐다.시장조사기관 IDC에 따르면 ARM 서버칩의 시장 점유율은 2021년 5%에서 올 들어 10%대로 올라섰다. 아마존의 사업 구조는 온라인 상거래와 클라우드 사업이다. 클라우드는 지난 2분기 기준 16.5%이지만 이익의 대부분은 여기서 나온다. 클라우드 전 세계 1위가 아마존(점유율 34%)이고, 그 다음이 마이크로소프트다. 구글이 3위인데 이들과의 격차가 큰 편이다.아마존의 매출총이익률은 45%가 넘는데, 캐시카우 클라우드 사업 덕분이다. 자료=인베스팅닷컴최근 월가는 아마존과 마이크로소프트의 향후 실적 전망을 올리고 있는데 ARM 관련 수혜가 작용한 것으로 보인다. 점차 전력 대비 효용성을 따지는 빅테크들에 ARM 채택 비중은 점점 늘어날 전망이다. 기상이변으로 친환경에 대한 요구가 거세지면서 아마존 등 거대 탄소배출 기업은 친환경 설계 기반의 ARM에 의존할 수밖에 없다는 것.12일 블룸버그에 따르면 아마존의 올해 말 예상 주당순익(EPS)은 3.41달러다. 2027년 예상 EPS는 8.59달러다. 이를 연평균성장률(CAGR)로 계산해보니 20.3%다. 해외주식 투자 때 EPS가 중요한 것은 빅테크의 경우 매년 실적은 늘고, 주식 수는 감소해 중장기 EPS 성장률이 꾸준하기 때문이다. ARM이 또 다른 빅테크로서 열심히 일을 하면서 AWS의 수익성을 높여 아마존의 실적을 매년 20%씩 끌어올려줄 것이란 기대감이 숫자에 담겨 있다. 아마존 주가가 올 들어 이날까지 67%나 상승한 것은 이와 무관치 않다는 분석이다.◆ARM 잡고 서버 향상 마이크로소프트저전력 칩 개발 올인···PER 31배 저평가 마소의 연간 매출과 순익은 꾸준히 증가세다. 자료=인베스팅닷컴마이크로소프트(마소) 주가 역시 같은 기간 41% 올랐는데 ARM과 협력해 비용 절감에 나서고 있다. 아마존이나 마소나 IT 사업을 위해 자체 칩 개발에 나서고 있다. 이는 중장기적으로 ARM에 악재다. 최근 유행하는 오픈소스(누구나 자유롭게 소프트웨어 개발)는 ARM에 로열티를 지불할 필요가 없다는 뜻이다. 그러나 대량 생산에는 적합하지 않다. 아직까지 ARM에 의존할 수밖에 없는 구조다.마소는 ARM 기술을 적용해 더 효율적인 서버용 운영 체제를 개발하는데 몰두하고 있다. 인플레이션 시대에 맞게 전력 소비를 줄이는데 초점이 맞춰져 있다보니 인텔·AMD 대신 ARM 기반으로 전환 중이다. 비용이 줄다보니 순익이 높아질 것이란 예상이 나온다. 마소의 회계연도는 매년 6월 말이다. 2024년 6월 말 EPS 10.98달러에서 2028년 6월 말 18.87달러로 추정된다.마소의 현금흐름은 꾸준히 개선되고 있다. 최근 분기 기준 잉여현금흐름(FCF)은 219억달러에 달한다. 자료=인베스팅닷컴 마소의 5개년 평균 EPS 성장률은 11.4%로 아마존(20.3%)보다는 낮게 나왔으며 올해 주가 수익률에서도 그대로 반영되고 있다. ARM을 통해 수익성 향상이 기대되는 클라우드 사업 점유율이 아마존에 비해 낮다는 점이 작용한 것으로 보인다. 마소의 올해 예상 실적을 반영한 주가수익비율(PER)은 30.77배다. 아마존의 PER는 42배다. 향후 1년간 예상 순익을 반영한 현 주가 수준은 아마존이 더 높은 셈이다.ARM 상장을 통해 중장기 수혜가 예상되는 빅테크들은 ARM 지분 투자사들이다. 애플 엔비디아 삼성전자 등이 ARM 초기 투자자들로 나섰다. 이들은 삼성전차처럼 단기 재무 압박을 받을 경우 ARM 지분을 내다팔아 현금화하겠다는 중장기 전략을 깔고 있다.◆삼성전자 ARM 공통 협력사 가온칩스 매출 성장 계속된다 기대감에 주가 3배↑올 들어 가온칩스 주가 흐름. 3배 이상 올랐다. 자료=구글삼성전자도 소프트뱅크처럼 IT 회사 초기 투자로 재미를 봤다. 반도체 불황의 여파로 신음하던 이 국내 시가총액 1위 회사는 최근 네덜란드 반도체 장비업체 ASML 지분 일부를 매각해 3조원을 현금화했다. 이 현금은 반도체 연구개발(R;">가온칩스 연간 실적은 우상향 중이다. 자료=에프앤가이드삼성전자 이외에 국내 수혜주로는 가온칩스가 손꼽힌다. 이 코스닥 상장사는 올 들어 주가가 3배나 급등했다. 가온칩스는 2012년 설립된 반도체 디자인하우스다. 시스템 반도체 생산 중에 설계 회사와 생산 회사 사이의 접점 역할을 한다. 주로 자율주행과 인공지능(AI) 분야 반도체의 공정과 설계를 담당한다.특히 올해 주목받은 것은 이 회사가 삼성전자 파운드리(위탁생산 사업부)와 ARM의 공식 파트너사라는 점이다. 2021년 6월에는 ARM으로부터 '베스트 디자인 파트너 2020'에 선정되기도 했다. ARM을 올라탄 가온칩스의 향후 3개년 EPS 성장률은 16.6%로 추정된다. 아직은 국내외 빅테크 대비 매출과 순익 규모나 성장률에서 밀리는 양상이다.2020년 매출 171억원에서 작년 433억원으로 2년 새 2.5배 성장했다. 다만 순이익은 2021년 62억원에서 2022년 44억원으로 감소했다. 이에 따라 올해 예상 PER가 84.7배에 달해 중장기 접근이 유효하다는 해석이 나오고 있다.
2023.09.14
[폼美쳤株]내가 배당王이다...신재생 넥스테라 vs 화석연료 엑손모빌
최근 스페인에선 폭우로 사망자가 나오고, 프랑스에선 9월에도 낮기온 37도라는 늦더위가 기승을 부리고 있다. 유럽 내 폭우와 폭염이 번갈아 나타나며 환경에 대한 경각심이 최고조에 이르고 있다. 산업혁명 이후 유럽 정부는 140년 가까이 환경 규제를 조였다 풀었다를 반복하고 있다. 1875년에는 가축들이 떼죽음을 당하는 참사가 나타나자 런던에서 환경 규제가 강화됐다. 증기기관차가 나오면서 대기오염이 심했던 것. ESG 바람이 거세지며 큰돈이 친환경 기업으로 움직이면서 주식시장의 새로운 트렌드로 자리 잡고 있다. 문제는 유가와 인건비 상승으로 대표되는 높은 인플레이션으로 환경에 돈을 쓸 여유가 점점 사라지고 있다는 것. A사는 환경오염 제로에 도전한다. B는 겉으론 환경 '파괴범'이지만 최소한으로 줄이겠다고 선언한다. A는 넥스테라에너지(넥스테라)고, B는 엑손모빌이다. 넥스테라는 친환경 기업으로 인정받지만 전력을 생산하는 과정에서 어쩔 수 없이 대기를 오염시킨다. 테슬라도 전기차 배터리 생산 과정에서 환경을 일부 파괴하기 때문에 완벽한 친환경 기업으로 보기 어렵다는 것과 같은 이치다. 1984년 설립된 넥스테라는 두 곳의 알짜 자회사를 지배하는 지주사다. 한 곳은 FPL사로 미국 플로리다주 500만명에게 전력을 제공하는 회사다. 당연히 이쪽에서 돈을 많이 벌고, 환경 파괴 문제가 있다. 또 하나의 넥스테라 자회사는 NEER. 태양광 풍력을 통한 재생에너지를 발전하는 회사다. 지난 2분기 기준 넥스테라의 매출 65.1%(블룸버그 기준)를 FPL이 책임졌다. 나머지 35%는 NEER의 매출이다. 아직까지 NEER 매출 비중이 낮은 것은 태양과 바람을 예측할 수 없기 때문이다. 2021년 바람이 덜 불어 유럽 풍력 사업이 박살난 것을 보면 거대 기업이 신재생 사업을 주력으로 삼긴 어렵다. 신재생에너지 사업에 따라 넥스테라의 매출은 들쭉날쭉한 편이다. 자료=인베스팅닷컴넥스테라의 NEER 역시 2021년 실적이 급락했다. 신재생이 부진할 땐 전력사업(FPL)이 버텨주는 구조다. 지속가능한 방법을 찾은 넥스테라는 신재생에너지 관련 기업 중 전 세계 시가총액 1위를 기록하고 있다. 넥스테라의 순이익률은 2019년 이후 작년까지 꾸준히 연간 20%대를 유지 중이다. 이를 바탕으로 넥스테라는 배당을 꾸준히 늘리고 있다. 2017년 주당 배당 0.98달러에서 작년 1.7달러까지 5년 연속 증가했다. 2024년에는 연간 주당 2달러의 시대를 열 것으로 보인다. 배당성향은 작년에 무려 81%에 달했다. 100원을 벌면 81원을 배당했다는 뜻. '배당왕'으로 불릴만하지만 올 들어 7일까지 주가는 22% 하락했다. 최근 유가가 급상승하면서 전력사업(FPL) 수익성 하락 우려가 커졌기 때문. 사우디아라비아의 감산(생산 감축)이 크게 작용하고 있다. 부모(넥스테라) 입장에선 비가 오면 짚신장수 아들(FPL) 걱정을, 해가 뜨면 우산장수(NEER)를 걱정하는 모양새다. 유가가 급등하면서 웃는 곳은 주로 정유사다. 세계 최대 에너지기업 엑손모빌의 주가는 올 들어 8% 상승했다. 석유왕 록펠러의 후손인 엑손모빌은 과거 미국 정부까지 좌지우지할 정도로 성장하자 규제로 인해 엑손모빌 쉐브론 등으로 쪼개졌다. 2020년 미국산 유가가 사상 처음 마이너스까지 떨어지면서 엑손모빌은 드디어 생을 마감할 것처럼 보였다. 친환경 운동인 ESG 바람도 거셌다. 2019년 2556억달러의 매출을 올렸던 엑손모빌은 악몽의 2020년 1786억달러로 추락한다. 마이너스 유가 탓에 1년 새 매출이 30%나 감소했다. 석유 대기업은 망하지 않았다. 석탄이나 석유와 같은 화석연료가 환경오염을 유발하지만 상용화된 어떤 에너지보다도 석유는 효율성이 높았다. 전기차 배터리조차도 석유가 필요하다. 러시아와 우크라이나 전쟁에다 전기차 시대 전력의 수요가 급증하면서 석유나 천연가스는 여전히 중요하다. 석유와 천연가스를 직접 채굴해 생산 판매까지 다 하는 엑손모빌은 작년에 조 바이든 대통령으로부터 '신(神)보다 돈을 더 번다'는 비아냥까지 받았다. 2022년 매출이 거의 4000억달러에 도달한 것. 2년 새 매출이 2배 이상 급증했다. 아무도 예상치 못했던 반전이었던 것. 월가는 올해부터 계속 매출이 감소할 것으로 보고 있는데 최근 유가 급등세가 심상치 않다. 또 다시 매출 반전이 나올 수도 있다는 것. 엑손모빌의 주당 배당금은 계속해서 증가하고 있다. 자료=인베스팅닷컴전 세계가 2050년까지 지구 온도를 낮추기 위해 노력하고 있지만 엑손모빌은 '꿈'에 불과하다고 일축하고 있다. 지난 8월 말 엑손모빌은 연례 에너지 전망 보고서를 냈다. 이 회사가 내는 보고서는 에너지 업계에서 가장 중요한 지표로 삼는다. 엑손모빌은 2050년의 에너지 관련 이산화탄소(CO2) 배출량이 250억t에 이를 것으로 봤다. 유엔 기후 변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC)가 지구 온도 2°C를 낮추기 위해 필요한 110억t보다 2배 이상 많다. 엑손모빌은 아직까지도 2030년 탄소배출 감축 목표를 내놓지 않고 있다. 허황된 목표를 제시하느니 차라리 제출하지 않겠다는 것. 이 회사 주주들에게 탄소 저감 목표는 사실상 매출을 낮춰 배당이 감소한다는 뜻이다. 현재 미국 시가총액 상위 '베스트11' 중 엑손모빌만큼 배당을 많이 주는 곳은 없다. 이 회사 주당 배당은 2016년 2.98달러에서 2017년 3달러를 넘은 이후 5년 연속 올라 작년 3.55달러다. 2025~2026년에는 4달러에도 도달할 것으로 보인다. 2019년에 배당성향은 103%를 넘었다. 이 성향이 순익 대비 배당금을 뜻하는데 100%가 넘었다는 것은 순익보다 더 많은 배당을 줬다는 뜻이다. 7일 기준 엑손모빌 배당수익률은 3.18%다. 넥스테라(2.85%)보다 높다. 투자자들은 환경에 좀더 노력하는 기업(넥스테라)에 투자하면서 상대적으로 낮은 배당수익률에 만족할 수 있다. 엑손모빌의 주주가 되면 당장의 환경 파괴에 대한 미안함을 대가로 높은 배당을 받을 수 있다. 그렇다고 엑손모빌이 앞으로도 환경 파괴를 일삼겠다는 뜻은 아니다. 지난 7월 엑손모빌은 CCUS(이산화탄소를 포집·저장·활용) 기업인 덴버리를 사들였다. 2027년까지 저탄소 배출 기술에 22조원 넘게 투자할 계획을 세웠다. '환경 오염 제로'라는 꿈의 목표에 도전하는 대신 현실적인 목표인 오염 물질 저감에 나서고 있는 셈이다. 최근에는 퓨얼셀에너지와 탄소포집 공동 개발 계약을 내년 3월 말까지로 연장하기도 했다. 연구의 핵심은 이산화탄소 배출을 줄이기 위한 탄산염 연료전지다. '환경 파괴범'이라는 오명을 씻고 지속가능한 사업 구조를 갖춰 주주들에게 더 많은 배당을 하겠다는 중장기 계획이다.
2023.09.11
[지지배배]'지배구조 개편' 부각 주가 출렁...범현대家 속사정은
주식 매수 경쟁 속 지분 1%는 '타노스의 건틀렛'에 비유된다. 할리우드 영화 '어벤져스'에서 절대악 '타노스'는 막강한 힘의 원천 '건틀렛'을 끼고 손가락 하나를 튕겨 인류의 절반을 사라지게 만들었다. 지분 경쟁 속 주식 한 주의 가치는 회사 주인을 결정하는 주주총회 승패를 가르기 때문에 그만큼 소중하다는 것이다. 투자자 입장에서는 이런 상황을 이용해 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 지분 경쟁이 본격화되면 기업가치보다 주가가 더 많이 오르는 경향이 있다. 다만 지배구조를 둘러싼 지분 경쟁은 워낙 개미들에게는 정보가 차단된 상태에서 진행되기 때문에 한순간 예상치 못한 일이 발생해 쪽박을 찰 수도 있다. 기업이 탄탄한 실적을 자랑하더라도 지분 경쟁에 휩싸이는 순간 '고위험 고수익' 주식이 된다는 얘기다. 올 들어 범현대가(家)가 지배구조 개편 과정을 겪으며 주식시장에서 주목받고 있다. 지배구조 개편 불확실성에 억눌려 있던 해당 회사 주가가 서서히 회복되면서 오랜만에 미소 짓는 주주들이 늘고 있다. 현정은 회장의 현대엘리베이터, 정지선 회장의 현대백화점, 정의선 회장의 현대글로비스가 최근 관심이 쏠리는 지배구조 개편 관련주다. 기업 오너들은 외부의 공격이나 지주사 전환 숙제 해결을 위해 이들 회사에 대한 지배력 강화나 유지가 필요하다. 이를 위해선 지분을 늘리거나 실적 상승을 통한 주주환원이 필요한 시점이다. 오너 입장에선 지배구조 '소음'이지만 반대로 주주들에겐 '호재'로 작용하고 있는 것. 그동안 오너들은 한 자릿수의 낮은 지분율로 그룹 전체를 지배하는 것이 가능했다. 그러나 오너들의 전횡을 막으려는 요구가 빗발치자 지분 규제가 생겨났다. 2021년 금융당국이 지주사 요건으로 최소 지분 30%(공정거래법상 상장 자회사 기준)를 내걸자 이것이 자회사 지배력 기준이 되고 있다.◆지분 경쟁에 몸값 급등 현대엘리베이현정은 회장 입지 흔들···PBR 1.5배 부담 5일 블룸버그에 따르면 현대엘리베이터 최대주주는 현대홀딩스컴퍼니(19.26%)다. 이 회사는 현정은 회장 일가가 100% 보유한 가족회사다. 여기에 현 회장(5.74%), 자녀들과 특수관계인(2.77%) 등 27.77%가 오너의 우호지분이다. 최소 지배력으로 평가받는 30%도 안 된다. 오너 입장에서 가장 위협적인 곳은 스위스 승강기업체 쉰들러홀딩스로 13.22%(2대주주)를 갖고 있다.이 회사는 과거 현 회장의 든든한 우군이었으나 2003년 이후 소송전을 벌이면서 사이가 나빠진 것으로 시장에서 알려지고 있다. 쉰들러 측은 현 회장이 과거 현대상선(HMM)을 지키려고 무리한 파생상품 계약을 맺었다가 회사에 막대한 손실을 끼쳤다고 주장하며 소송전을 벌였다. 올 들어 대법원이 현 회장이 현대엘리베이터에 1700억원을 배상하라고 판결했는데 이것이 행동주의펀드의 공격 빌미가 되고 있다.최근 KCGI자산운용은 지분 2%를 확보하고 '반(反) 오너 진영'에 가세했다. 이 펀드는 과거 대한항공 경영 분쟁에 개입해 큰 시세 차익을 거뒀던 KCGI가 메리츠자산운용을 인수해 새로 만든 행동주의펀드다. KCGI는 현 회장을 향해 파생상품 등 투자 실패와 실적 하락 등을 이유로 '회사에서 물러나 달라'는 편지(주주서한)까지 보낸 것.작년 실적 악화도 오너가 수세에 몰린 이유다. 건설 경기 악화와 철강 등 원자재 비용 증가로 작년 2분기 116억원의 적자를 찍었다. 실적 악화로 인해 배당을 줄이기도 했다. 쉰들러의 지분은 작년 말 기준 15.5%였는데 올 들어 2%포인트가량 줄였다. 외국계 지분율은 줄었는데 국내 KCGI가 들어왔으니 오너 입장에선 더 긴장할 만한 일이다.그동안 국내에서 적대적 인수합병(M;">쉰들러(13.22%)와 KCGI(2%), 외국계 펀드인 오르비스(6.9%) 뱅가드(1.91%) 블랙록(1.11%) 등 25.14%다.두 진영의 차이가 2.63%포인트다. 국민연금(5.73%)은 중립 지분으로 분류돼 있다. 다만 5%가 넘는 지분을 보유한 국민연금이 주주행동주의에 찬성할 가능성도 높다. 주총에서 국민연금 지분이 '캐스팅보트'가 되는 것. 심하게 말하면 하루아침에 주인이 바뀔 수도 있는 셈이다. 이 같은 분위기 속에서 이 회사 주가는 이름 그대로 올 들어 수직 상승세다. 5일까지 65%나 올랐다. 지분 경쟁 이슈가 주가를 과도하게 끌어올렸다. 이 결과 주가순자산비율(PBR)이 1.5배에 달해 단기 고점 신호가 나와 투자에 주의할 필요가 있다.◆인적분할 실패가 호재된 현대백화점 오버행 일부 해소에 PBR 0.3배 저평가 하반기로 갈수록 영업이익 증가가 예상된다. 자료=에프앤가이드현대백화점 주가는 올 들어 이날까지 27% 올랐다. 같은 기간 코스피 주가가 5% 오른 것과 비교하면 5배 이상 높은 수익률이다. 지배구조 개편 불확실성이 사라지며 회사 본연의 가치가 부각되고 있어서다. 현대백화점그룹은 형제 경영 체제다. 정주영 회장의 아들인 정몽헌 현대백화점그룹 명예회장의 두 아들 정지선 백화점 회장과 동생 정교선 부회장이 이끈다.두 형제는 각각 현대백화점을 중심으로 하는 축(유통)과 현대그린푸드 축(식품 등 비유통)을 사실상 나눠서 지배 중이다. 핵심 지배구조는 '오너 형제→현대지에프홀딩스(지주사)→현대백화점 현대그린푸드 등 자회사'다. 이 구조를 위해 지주사는 신주를 찍어 그 돈으로 사업 회사(현대백화점 현대그린푸드) 주식을 공개매수하는 방식을 택했다. 그 결과 현대지에프홀딩스는 현대백화점 지분 30%와 현대그린푸드 지분 38.1%를 각각 확보했다.또 이번 개편 과정에서 정지선 회장과 정교선 부회장은 각각 38.1%와 28%의 지주사 지분을 가져갔다. 원래는 형제가 각각의 지주사를 세우려 했다. 당초 안은 현대백화점도 인적분할해 현대백화점홀딩스(지주사)와 현대백화점으로 나누려 했다. 분할 과정에서 지주사 밑에 한무쇼핑(비상장)을 두려했는데 이것이 패착이었다. 한무쇼핑은 현대백화점 무역센터점, 목동점, 킨텍스점은 물론 김포현대프리미엄아울렛(김현아) 등 돈되는 점포는 다갖고 있다.알짜회사인 한무쇼핑을 지주사 아래 둬서 배당 확대 등을 통해 오너만을 위한 회사가 될 것이란 우려감이 커졌던 것. 소액주주들의 반대로 이 같은 분할안은 지난 2월 주총에서 부결됐고 현대백화점은 그대로 남았다. 일반 주주들에겐 호재였다. 계열 분리 계획대로 였으면 현대백화점은 쪼개지고 오너들이 사업부문 지분을 매도하게 된다. '오버행'(대량 매도) 악재가 사라진 것이다.이제 시장은 현대백화점의 실적에 주목하게 됐다. 현대백화점 영업이익은 지난 2분기 556억원을 기록했는데 하반기로 갈수록 힘을 낼 전망이다. 에프앤가이드에 따르면 3분기와 4분기 추정 이익은 각각 971억원, 1177억원이다. 작년 실적 기준 주가순자산비율(PBR)은 0.34배에 불과해 저평가 기대감도 있다. 통상 1배 이하를 저평가 구간으로 본다.◆정의선 회장 지분 20% 현대글로비스지배구조 개편 시 수혜···4천억 이익 꾸준 올해 연간 매출이 다소 주춤하지만 이후로는 꾸준히 증가할 전망이다. 자료=에프앤가이드현대글로비스 PBR도 0.96배로 저평가됐다는 평가를 받는다. 정의선 현대차그룹 회장은 글로비스 지분 20%를 들고 있는데, 보유한 국내 상장사 지분율 중 가장 높다. 정 회장은 미국 로봇회사 보스톤다이내믹스 지분도 20%를 들고 있긴 하나 비상장사다. 현대차그룹은 여전히 순환출자 구조다. '현대모비스→현대차→기아→현대모비스'로 이어져 금융당국은 지주사 체제로 전환하라고 요구한다.2018년에 시도가 있었다. 현대모비스가 AS·모듈 사업을 분할해 현대글로비스로 넘기고 이후 모비스와 글로비스가 주식을 교환하는 것이 그 안이다. 그러나 분할·합병 비율이 모비스에 불리하다는 얘기가 쏟아졌다. 지주사 전환 비용을 따졌을 때 오너 그룹의 지배구조 개편은 자신의 지분이 높은 회사 중심으로 이뤄진다. 교환가치상 글로비스의 가치를 띄워 저렴한 모비스를 사서 지주사로 전환하는 것이 오너 입장에서 유리한 시나리오다.외국계와 일반 주주의 반대로 이 시나리오는 무산됐지만 향후 개편안도 크게 다르지 않을 것이란 예상이다. 실제 최근 5년 주가(9월 5일 기준)를 보면 글로비스는 31% 올랐는데 모비스는 0.4% 하락했다. 인플레이션 지속과 해운 경기 악화 속에서도 글로비스의 영업이익은 최근 3개 분기 연속 4000억원대를 유지했다. 오너의 지분율이 높은 글로비스는 다른 회사 눈치를 볼 필요가 없다.글로비스는 현대차와 기아가 국내에서 만든 차량을 해외로 실어나른다. 이런 자동차운반선(PCTC)의 해상 운임을 올려 수익성 개선에 나설 계획이다. 과감한 선박 투자도 지속하고 있어 차 판매만 호조를 보이면 실적 상승이 예고되고 있다. 100%가 넘던 부채비율은 지난 6월 말 93.9%로 낮아졌다. 현대차그룹 일감을 꾸준히 챙기면서 재무구조도 개선되고 있는 셈이다.2020년 3500원이었던 주당 배당금은 2022년 5700원으로 오른 데다 올해는 6041원까지 상승할 전망이다. 배당수익률은 3.23%이며 작년 기준 배당성향(순이익 대비 총배당금)은 18%로 개선될 여지가 많다.
2023.09.06
부동산재테크
9/26 공급대책이 의미하는 것
[김슬기의 부동산 인사이트 (52)] 9/26 공급대책이 의미하는 것소문난 잔치에는 역시 먹을 게 없었습니다. 하반기 들어 가파르게 오르기 시작한 부동산 시장이 향후 수년간 예정된 ‘공급부족’으로 인해서라는 진단을 한 정부가 긴급하게 9월 26일 공급대책을 발표했습니다. 대책 발표를 앞두고 많은 추측성 기사가 쏟아졌고 비주택의 주택수 제외, 생활형 숙박시설의 이행강제금 면제 등의 가능성이 제기되기도 했습니다. 현시장은 매매시장이라는 아랫목만 뜨겁고 건설시장이라는 윗목은 차가운 극단적인 양극화된 장세입니다. 시장 정상화를 위한 파격적 대책이 혹시나 나올까하는 기대감이 있었지만, 정작 뚜껑을 열고보니 “아무 대책도 없다”는 말이 나올 만큼 맹탕인 대책이었습니다. 굳이 분석할 필요도 없을 대책이지만, 골자만 이야기하자면 ▲수도권 신도시(3만 가구), 신규택지(8만5000가구), 민간 물량 공공전환(5000가구) 등을 통해 12만가구 수준의 공공물량을 추가 확보하고 ▲지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하는 등 패스트트랙으로 정비 사업 공급에 속도감을 내겠다는 정도로 요약할 수 있을 것 같습니다. 그런데 대책을 보자마자 기시감이 들었습니다. 지난 정부에서 25번이나 부동산 대책을 발표하면서, 200만호가 넘는 주택을 공급하겠다는 공급대책을 연일 쏟아냈지만 겹겹의 규제 속에서 공염불에 그쳤던 것과 현 정부가 9월에 들어 맞이한 상황이 비슷하다는 생각이 들었습니다. 더 이상 신도시 개발은 없다고 공언하던 전 정부가 부랴부랴 백기를 들고 3기 신도시까지 발표했지만, 불난 집에 기름을 부은 것처럼 시장이 더 달아오르기만 했던 기억이 떠올랐습니다. 1,2기 신도시 재건축보다도 파급력이 없는 ‘3기 신도시’는 그 어떤 청사진을 제시하더라도 현재 시장을 이끌고 있는 ‘서울 중심의 실수요장’에서 영향을 미치기 힘든 정부의 패이기 때문입니다. 애초에 2023~2024년 입주가 가능할거라 선전했던 3기 신도시는 아직 착공에 들어간 지구도 단 하나도 없는 현실입니다. 11월에 추가 택지를 발표하더라도 ‘놀라울 정도로 아무도 관심이 없을’ 것입니다. 속도가 빠른 인천 계양조차도 급등한 공사비로 인해서 국민평형 기준 6~7억원대의 분양가가 될 것이라는 소식이 전해진 상황입니다. 주변 시세와 차이가 없는 공공택지의 신도시를 기다릴 수요가 얼마나 있을지 저조차 궁금합니다. 사전청약이라는 희망 고문은 정부가 다급한 상황이며, 딱히 내놓을 패가 없다는 걸 보여주는 최악의 수이기도 합니다. 게다가 인허가에 발목이 잡혀 속도가 늦어진 곳이 어디에 있던가요. 현재 정비 사업 지역에서 겪고 있는 가장 큰 문제는 공사비와 사업비 급등으로 인한 내부 갈등입니다. 인플레이션을 잡지 못하는 한, 해결책이 없는 난제입니다. 이번 대책을 재빨리 분석해보고자 기다렸던 것이 허무할 정도입니다. 그럼에도 이번 대책이 의미하는 바와 남은 하반기 투자자들의 전략을 고민해보겠습니다. 이번 대책의 가장 큰 문제점은 향후 5년 이상 장기간 절대적인 공급부족이 예정된 상황에서, 신축 공급을 대체 할 방법을 찾지 못했다는 것입니다. 달아오른 서울 시장에서 가장 큰 뇌관은 전세난입니다. 하반기 역전세는커녕 전세난이 큰 문제가 될거라고 누누이 강조한 바 있습니다. 개포에서 6000세대가 넘는 대단지가 공급이 되어도 주변 전세가는 미동도 하지 않는 걸 이미 우리는 목격하고 있습니다. 전세가를 잡을 방법이 없으니, 매매가는 동반해 밀려올라가는 상황입니다. 서울 일부지역에서는 1달 사이에 전세가가 10% 이상 급등한 지역도 즐비합니다. 이런 상황에서 현재 정부에서 쓸 수 있는 패는 사실상 세 가지입니다. 거래규제완화와 일반분양 밀어내기, 그리고 금융긴축입니다. 첫 번째는 서울에서 광범위하게 지정된 토지거래허가구역을 푸는 것만으로도 전세물량을 단기간에 늘릴 수 있습니다. 두 번째로 일반분양 밀어내기는 현재 분양가 인하 압력에 분양시기를 미루고 있는 강남권의 분양가상한제를 푸는 것만으로도 1년 이내에 수만가구를 단기간에 분양할 수 있습니다. 세 번째로 금융긴축으로 유동성을 묶는 것인데, 긴축은 이미 진행 중이라고 생각해야합니다. 9월 마지막 주 한국국채금리 3년물이 역사적인 고점인 4%를 상단 돌파했습니다. 금융위원회의 시중은행을 향한 압박도 연초 만큼 강하지 않습니다. 연말로 가면 주택담보금리는 자연스럽게 5%대를 향하게 될 것입니다. 거기에 올해 반등장의 주인공인 특례보금자리론도 요건이 강화되면서 자연스레 축소되고 있습니다. 현 상황에서 하반기 상승세를 꺾을 수 있는 가장 큰 효과는 금리 상승에서 올 것입니다. 이미 긴축 효과를 주식시장에는 즉각적으로 반영되고 있는 상황입니다. 전고점의 90% 이상으로 가격을 회복한 강남권을 비롯한 일부 지역은 추가 상승세에 제동이 걸릴 것으로 보입니다. 하지만 하락이 일어날까요? 쉽지 않습니다. 전세가는 가파르게 오를 것이기 때문입니다. 총선을 앞두고 몸이 단 정부는 용기 있는 규제 완화 정책을 할 가능성이 전무합니다. 오히려 지금보다 더 상황이 심각해지면, 조정지역을 다시 지정해 국부적인 압박에 들어갈 수도 있습니다. 그래서 향후에는 지속적으로 금융시장을 누르면서 상승세에 제동을 걸게 된 가능성이 높아졌습니다. 하반기에 지속적인 금리상승을 상수로 두고, 오히려 실수요자들은 대출여력이 소진되기 전에 조금이라도 빨리 유주택의 길로 들어서는 게 현명한 선택이 될 것입니다. 분양가는 지속적으로 오를 것이며, 이미 100대1을 우습게 넘기 시작한 서울 및 수도권의 분양의 광기는 더해질 것입니다. 분양가상한제가 지속되는 한 강남에서 ‘꿈의 단지’들은 시장에 나오지 않을 것이며, 정부는 점점 더 코너로 몰리게 될 것입니다. 전세가를 잡지 못하는 한, 정부는 시장과의 전쟁에서 백전백패 할 가능성이 높습니다. 하반기에 추가적인 대책이 나오겠지만, 파격적인 대책이 나오지 않는 이상, 큰 영향을 주지는 못할 것으로 예측합니다. 시장 참여자들은 냉정한 선택이 필요한 시간이 왔습니다.
2023.09.26
실패 없는 토지 투자 5계명
토지는 현재의 이용가치(임대수익)보다 미래의 성장가치(매각차익)에 큰 비중을 둬야 하는 부동산 상품이다. 또한 거래되는 규모(면적, 금액 등)가 비교적 크고 개발 정보에 따라 투자의 성패가 좌우되는 특성을 가지고 있다. 운이 좋으면 큰돈을 벌 수 있겠지만, 단 한 번의 잘못된 선택으로도 심각한 재정적 손실을 경험할 수도 있다. 한마디로 잘되면 대박이지만 잘못되면 쪽박을 찰 수 있는 전형적인 ‘고수익·고위험’ 부동산 상품이다. 그런 만큼 가볍게 생각하고 섣불리 접근했다가는 낭패 보기 십상이다. 이와 관련, 실패 없는 토지 투자를 위해 반드시 짚고 가야 할 사항들을 하나씩 살펴보자. 첫째, 돈 먹는 토지는 버리고, 돈 되는 토지에 집중하라. 먼저 돈 먹는 토지로는 이용가치가 없는 급경사 임야, 개발제한구역에 묶여 사실상 개발 행위를 할 수 없는 땅, 진입을 위한 도로가 확보되지 않았고 새로이 길을 내기조차 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 개발 행위가 불가능하거나 이용가치가 현저히 떨어져 사실상 방치되고 있음에도 단지 소유자라는 미명하에 원치 않는 각종 세금(재산세, 종합부동산세 등)을 부담지우고 있다는 사실이다. 반면 돈 되는 토지로는 중앙정부 또는 지방자치단체 주도하의 개발 계획이 수립되어 있거나 계획 중인 토지, 인접한 곳에 새로이 도로가 개설되고 있거나 확장 중인 토지, 지하철 등 철도의 개통이 예정돼 향후 유동인구 증가가 예상되는 토지, 관공서 및 기업체 이전으로 인구 유입이 기대되는 토지, 개발제한 규제가 해제될 가능성이 큰 토지, 토지보상지역(토지수용지역) 인근에 소재한 땅, 도로 또는 길을 낼 수 있는 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 각종 개발 호재가 존재하거나 인구유입이 기대되는 곳에 소재하며, 토지의 개별적 활용도가 매우 높다는 사실이다.둘째, 현장답사는 다다익선이다. 현장답사는 임장 활동이라고도 말하는데, 투자자가 발품 팔아 현장에 가서 직접 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산 활동을 가리킨다. 토지의 위치 및 형상, 경사도, 맹지 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적·물리적 특성은 물론 지역, 입지, 상권 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지도 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다. 현장답사 과정 중에는 관공서(지방자치단체 포함) 및 부동산 중개업소 방문이 포함돼 있다. 즉 도로 및 철도 개설 계획, 공공기관 이전 계획, 대단지 아파트 입주 계획, 공장 및 기업체 유치 계획, 창고 및 물류시설 입주 계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 부동산 중개업소 방문을 통해 확인할 수 있다. 토지 투자에 앞서 현장답사를 반복해야 하는 이유가 여기에 있다. 셋째, 개발제한구역 내 토지는 신중하게 접근하라. 개발제한구역은 그린벨트(Green Belt)라고도 하는데, 도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해 설정한 녹지지대로 이곳에서는 원칙적으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등 일체의 개발 행위가 제한된다. 다만 국토교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받을 경우 구역 설정의 목적에 크게 위배되지 않는 한도 내에서의 개발 행위는 가능하다. 일반적으로 개발제한구역 내 토지는 개발 행위를 할 수 없어 투자 금액이 묶일 가능성이 크고 거래가 원활치 않아 환금성도 매우 낮은 편이다. 하지만 개발제한구역으로 묶여 있는 토지는 도시지역 내 여타 토지보다 상대적으로 가격이 싸고 쾌적한 자연환경 때문에 주거지역으로도 선호되고 있어 도시화 진척에 따른 해제 시 대박으로 이어질 수 있다는 기대감을 준다. 흔히들 개발제한구역 내 토지 투자는 대박 아니면 쪽박이라고 말한다. 토지를 매입한 후 얼마 지나지 않아 개발제한구역이 해제된다면 대박이겠지만, 매입한지 한참이 지나도 해제될 기미조차 보이지 않는다면 쪽박일 가능성이 농후하기 때문이다. 한편 개발제한구역 해제는 특혜 시비에 휩쓸릴 수 있어 정부로서도 매우 조심스러운 게 사실이다. 하지만 부동산 경기 부양책으로서의 기대감과 원주민의 재산권 침해의 부당성이 부각되면서 비록 국지적이지만 해제 가능성이 조금씩 커지고 있는 것도 사실이다. 따라서 도시 확장 가능성이 크고 땅값이 비싼 지역과 인접한 개발제한구역 내 토지를 매입해보는 것도 고려할 만하다. 다만 토지 투자의 속성상 최소 10년 이상의 기간 동안 투자자금이 묶일 수 있음을 감안해 반드시 여윳돈으로 투자하길 권한다.넷째, 토지 리모델링을 통해 가치상승을 도모하라. 일반적으로 리모델링이라고 하면 건물만을 대상으로 한정하기 쉽다. 하지만 토지도 리모델링이 필요할 때가 있다. 예쁜 땅이 보기가 좋고 값도 잘 오르는 게 현실이기 때문이다. 대표적인 토지 리모델링에는 토지 화장작업과 토지 정지작업이 있다. 토지를 리모델링하려는 목적은 그 가치를 더 높이려는 데 있다. 즉 토지의 가치를 하락시키는 물리적인 현황을 보완하여 그 가치를 상승시키는 것이 토지 리모델링의 목적인 셈이다. 물론 토지 리모델링의 실행 여부는 투입되는 비용 대비 토지가치의 상승분을 감안한 후 결정하면 될 것이다.끝으로, 기획부동산 매물에 속지 마라. 듣고 싶지 않지만 잊을만하면 뉴스에 등장하는 안타까운 얘기가 있다. 다름 아닌 기획부동산 피해 사건이다. 문제는 기획부동산 매물(토지)로 인해 투자자가 입는 피해는 실질적으로 사기 행위로 인한 피해와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 그 책임이 기획부동산업체가 아닌 투자자 본인한테 돌아간다는 점이다. 이는 정상적인 부동산 매매거래와 마찬가지로 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속하도록 기획부동산업체 측이 짜놓은 치밀한 각본에 농락당하고 있기 때문이다. 따라서 기획부동산 매물로 의심이 간다면 접촉 자체를 피하는 게 상책이다. 기획부동산 매물로 인한 피해는 일차적인 금전적 손해에서 끝나는 게 아닌, 심각한 정신적 피해를 야기해 공황상태로까지 몰고 갈 수 있기 때문이다. 토지는 아파트나 상가, 오피스텔처럼 거래가 빈번치 않으므로 정확한 시세를 알아내기가 매우 어렵다. 문제는 이와 같은 토지의 속성을 이용해 선량한 투자자에게 돌이킬 수 없을 정도로 치명적 피해를 끼치고 있는 기획부동산업체가 적지 않다는 사실이다. 그저 각별한 주의를 요할 뿐이다. 기획부동산 매물에 속지 않으려면 반복되는 현장답사를 통해 정확한 시세를 알아내고, 해당 지방자치단체(시, 군, 구청) 도시계획과, 토지과, 건축과 등을 방문하여 개발 계획의 실효성 여부를 확인해야 한다. 무엇보다 비정상적으로 과도한 수익 내지 로또식 대박을 기대하지 말아야 한다. 기획부동산업체는 인간의 탐욕과 과욕을 이용해 자신들의 희생양을 찾아내려 하기 때문이다.
2023.09.25
'재건축 노원구' 아파트 투자지도
노원구 37개 단지, 5만가구준공 30년 넘어 재건축 대상4,7호선 노원역 일대 단지들이 핵심서울 동북부 개발호재도 기대대부분 단지가 사업초기 단계용적률 높아 사업성 떨어져입지 미래가치 집중해 투자해야준공 40년 이상 노후 아파트가 밀집한 서울 노원구 상계동 일대 재건축이 정부의 안전진단 통과 기준 완하 이후 탄력받는 분위기다. 올 5월 주공 3단지가 정밀안전진단 문턱을 넘은 데 이어, 8월에는 주공 5단지가 건축심의를 통과하더니, 주공 4단지가 정밀안전진단 도전장을 내밀었다. 이밖에도 재건축과 재개발이 활발히 진행되고 있어 ‘상전벽해’ 기대감이 커지는 모습이다.노원구는 ‘노(원)·도(봉)·강(북) 금(천)·관(악)·구(로)’로 분류되며 서울 부동산 시장에서 상대적으로 집값이 싸다고 인식됐던 지역이다. 하지만 최근 강북 재건축 대장주로 떠오르며 수요자들의 관심을 불러일으키고 있다. 사업 속도는 초기 단계지만 은행사거리를 중심으로 이뤄진 탄탄한 학군과 개발 호재를 무기로 한 잠재력을 다시 평가받고 있는 것이다. 특히 노원역 주변 단지들이 상계동 재권축의 ‘황금권역’으로 평가받는다.물론 높은 용적률 때문에 재건축 사업성이 전반적으로 좋지 않다는 점은 짚고 넘어가야 할 문제다. 상계동 일대 주공아파트 매매를 고려할 때는 입지 가치에 더 집중해야 하는 이유다.▶ 재건축 연한 채운 단지만 5만가구노원구는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 규모만 37개 단지, 4만9147가구에 달한다. 부동산 업계가 노원구 재건축 진행 상황에 따라 서울 부동산 시장이 요동칠 수 있다고 판단하는 이유다. 현재 노원구 재건축 대상 37개 단지 중 26개 단지는 재건축을 준비하고 있다. 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레나노원)를 제외하고 속도가 가장 빠른 곳은 상계주공5단지다. 최근 건축심의를 통과해 최고 35층 996가구로 탈바꿈할 계획이다. 조합은 앞서 올 3월 총회를 열고 GS건설을 시공사로 선정한 상태다.상계동에서는 이들 말고도 재건축 사업이 활발하게 일어나고 있다. 이미 상계주공 1, 2, 3, 6단지가 안전진단을 통과하며 재건축이 확정됐고 현재 정비계획수립 절차를 밟고 있다. 4단지와 11단지는 정밀안전진단을 신청했다. 이들 외에 다른 상계주공 단지들도 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단을 준비하고 있다.노원구에는 상계주공 아파트 외에도 재건축 안전진단을 진행 중인 단지가 많다. 상계한양, 상계미도 등이 안전진단을 통과하며 재건축이 확정됐고, 상계한신 등은 예비안전진단 통과 후 정밀안전진단을 추진 중이다.재건축과 함께 재개발도 더욱 속도를 내고 있다. 상계4구역은 ‘노원센트럴푸르지오’로 2020년 준공됐으며, 상계6구역은 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’로 준공돼 6월 입주를 시작했다. 상계5동의 경우 올 6월 지상 39층, 3400가구 내외로 재건축되는 내용의 신속통합기획이 확정된 상태다. 상계1구역과 2구역은 관리처분계획을 수립하고 있으며, 상계5구역은 재정비 촉진계획 변경 결정이 완료됐다. 공공재개발로 진행되는 상계3구역은 현재 사전기획을 추진하고 있는 상태다.▶ 사업성 매우 좋진 않아…입지로 접근해야상계동 주공아파트 정비사업을 다루기 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이 있다.이 지역 아파트들의 재건축 사업성은 냉정하게 따지면 아주 좋진 않다. 대부분 용적률이 169~207%에 최고 층수가 15층인 중층 아파트이기 때문이다. 평균 주택 평형이 전용 32~68㎡로 작은 점도 큰 걸림돌이다. 재건축을 진행해도 일반분양 물량을 확보하기 어려워 추가 분담금이 커질 가능성이 높다. 정비업계에선 상계주공아파트 20평대가 동일 평형으로 1대1 재건축을 한다고 해도 분담금이 적어도 2억원 이상 나온다고 내다보고 있다.용적률을 최고 500%까지 높여주는 공공재건축도 대안으로 떠올랐지만 회의적인 반응이 대부분이다. 기부채납 비율이 너무 높은 부분이 문제다. 공공재건축으로 늘어난 용적률(250%)의 절반인 125%는 임대아파트로 정부에 무상 제공해야 한다. 일반분양으로 쓸 수 있는 물량이 125%에 불과하다는 뜻이다. 현행 용적률 상한선(최대 250%)으로 기존 상계동 아파트가 주택을 넓히는 데 쓸 수 있는 용적률이 50~80%라는 사실을 고려하면 큰 이득이 없는 셈이다.전문가들은 이 같은 이유 때문에 상계동 재건축 아파트를 사려면 △소형평형 비율 △입지 미래 가치를 꼭 따져보라고 강조했다. 특히 단지마다 용적률 차이가 크지 않은 만큼 입지가 가장 중요하다는 조언이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “상계동은 낮은 용적률을 활용해 부담금을 적게 내고 사업성을 높이는 방법으로 접근하면 안 된다”며 “아파트 입지가 미래에 어떤 가치가 있을지 내다보고 접근해야 한다”고 조언했다.▶ 노원역 주변 단지들이 핵심 ‘대장주’그렇다면 상계동 재건축의 ‘황금 입지’는 어디일까. 부동산 업계에선 대부분 노원역을 꼽는다. 지하철 4·7호선이 교차하는 노원역은 지금도 롯데백화점 등 갖가지 기반시설이 몰려 있어 핵심지로 평가받는다. 하지만 전문가들은 노원역의 미래 가치가 이 정도에서 끝나지 않는다고 강조한다. 우선 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 지나는 창동역이 한 정거장 차이다. GTX가 뚫리면 창동역에서 삼성역까지 10분대에 접근이 가능하다. 또 창동역 복합개발, 도봉운전면허시험장 이전, 동부간선도로 지하화 등 서울 동북부 개발 호재도 모두 노원역 주변에서 일어난다.이 기준에 따르면 상계동 재건축 중 가장 유망한 단지는 노원역을 둘러싼 3·5·6·7단지라 할 수 있다. 5단지는 재건축이 끝난 8단지를 제외하면 상계주공 아파트 중에서 재건축 속도가 가장 빠르다는 점이 큰 매력이다. 또 희귀한 저층(5층) 단지로 용적률이 90% 안팎에 불과해 사업성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다.6단지와 3단지는 2000가구 넘는 ‘매머드’급으로 규모가 크다. 이들 단지에는 특히 상업용도로 분류된 동이 포함돼 있어 주목해야 한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “용도지역에 따라 재건축 시 대지지분 가치를 더 높게 평가받을 수 있다”고 설명했다. 3단지는 동부간선도로 지하화 수혜도 볼 수 있는 곳으로 꼽힌다.7단지는 조용한 강자로 평가받는다. 도봉운전면허시험장이 이전되고 이 땅이 개발된다면 가장 큰 수혜를 입게 되는 단지다.마들역(지하철 7호선) 주변의 9~16단지는 상대적으로 저렴한 가격이 장점이다. 이들 단지 중에선 14단지를 주목할 만하다. 마들역에선 거리가 조금 멀지만 용적률이 147%로 다소 낮기 때문이다.▶ 재건축 초기단계 ‘단타’는 금물상계동을 비롯한 노원구 일대 재건축 아파트들은 앞서 언급했듯 여러 장점들이 있다. 하지만 무턱대고 사들이는 것은 금물이다. 여러 위험 요소가 존재하기 때문이다.우선 대부분 단지들이 안전진단을 준비 중이거나 이제 막 통과한 초기 단계라는 점을 주의해야 한다. 서울시가 2000년 이후 정비구역이 지정된 163개 사업장을 조사한 결과, 구역 지정 이후 준공까지는 평균 9.7년이 걸렸다. 안전진단에서 구역 지정까지 또 시간이 걸린다는 점을 감안하면 이곳은 10년 이상 걸릴 가능성이 높다는 얘기다.또 지금은 부동산 시장이 잠잠하지만 집값이 급등하면 정부 규제가 집중될 가능성이 있다. 개포동 압구정동 등 강남권은 물론 여의도·목동 등 비강남권 재건축 대장주도 이 같은 상황을 벗어나지 못했다. 만일 정부가 ‘칼날’을 들이대면 시장이 일시에 얼어붙을 위험이 높다.이 지역 경제 기반이나 문화·의료시설 등 자족 기능이 처참하다는 점도 문제다. 서울시에 따르면 2017년 기준 동북4구(도봉·노원·강북·성북 )의 인구 대비 사업체 수는 0.05개로 서울 전체 권역 중에서 가장 적다. 사업체 종사자는 33만7709명으로 일자리도 최하위다.도시계획 전문가들은 이 같은 문제점을 해결하기 위해서는 창동·노원역 일대에 경제 자족기능이 보완돼야 한다고 강조한다. 서울시도 이 지역을 발전시키기 위한 청사진을 여러 개 만들었다. 우선 노원역 주변의 창동차량기지와 도봉운전면허시험장을 옮기고 24만7000㎡ 땅에 컨벤션센터와 호텔, 업무시설 등이 입주하는 비즈니스존을 만들 계획이다. 창동차량기지 터에는 광운대와 서울과학기술대 등 지역 대학 인력이 취업할 수 있는 바이오벤처존을 만든다.차량기지와 중랑천을 사이에 두고 건너편에 있는 6만㎡ 터에는 국내 최초 아레나급(1만5000~2만석 규모) 복합 문화·공연시설이 조성된다. 또 창동역에는 지하 6층∼지상 28층 규모로 업무·상업·문화 복합 시설과 환승 관련 시설을 함께 짓는다는 계획이다.
2023.09.22
강남권 주요 분양단지 캘린더, '로또청약'만 믿다간 낭패
청담 반포 방배 등 강남 핵심권올해 초엔 9곳 분양 예상됐지만힐스테이트e편한세상 문정만 확정내년 이후로 일정 연기 잇따라공사비 인건비 크게 오른 여파에분양가 상한제 등 영향 커시간 갈수록 '로또청약' 줄어들 가능성도올해 초만 하더라도 서울 청약시장을 노리는 수요자들의 기대는 높았다. 청담·반포·방배 등 강남 핵심권에서 새 아파트가 분양될 것으로 예상됐기 때문이다. 4월부터 전용85㎡ 이하 평형에서 추첨제가 부활하면서 이들 단지 청약일정을 체크하는 1주택자들도 많았다.하지만 강남권 분양을 노리는 사람들이라면 올해는 기대를 접는게 좋을 듯 하다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 분양 일정이 대거 내년으로 연기되는 분위기다. 성동·동대문 등 비강남권에서는 분양 단지가 있따르며 청약열기가 불붙고 있지만 강남권은 사뭇 조용하다.올해 초까지만 해도 강남권에서 2023년으로 분양일정을 잡은 아파트는 9곳이었다. 하지만 9월 16일 현재 강남3구에서 분양한 단지는 아직까지 하나도 없다. 청담동 청담르엘과 반포동 래미안원펜타스, 방배동 래미안원페를라·아크로리츠카운티는 내년으로 일정이 밀렸고, 신반포메이플자이 등 4개 단지도 연내 분양될지 미지수다.문제는 이들 단지 분양일정이 기약 없이 연기될 가능성이 있다는 점이다. 시간이 갈수록 분양가격도 오를 위험이 있어 예비 청약자들의 주의가 요구된다. ‘로또 청약’만 노리고 있다면 낭패를 볼 수 있다는 뜻이다.우선 청약일정이 내년으로 밀릴 것이 확실하게 점쳐지는 곳은 4개 단지다.청담르엘은 올 4분기 일반분양에 나설 것으로 전망됐지만 내년 분양이 유력시된다. 청담르엘은 7월 조합원들에게 견본주택을 오픈하고 조합원 분양을 진행한 후 일반 분양에 나설 예정이었다. 하지만 조합원 분양과정에서 갈등이 생겨 조합장이 사퇴하면서 분양 절차가 중단됐다. 분양업계 관계자는 “시공사 등은 올해 안에 분양하고 싶어 하지만 조합장을 새로 뽑으려면 최소 3~4개월이 걸리는 만큼 사실상 물 건너 갔다”고 밝혔다.청담삼익을 재건축하는 이 아파트는 강남의 대표 부촌인 청담동에서도 한강 조망이 가능한 단지다. 지하철 청담역도 걸어서 7~8분 거리이며 삼성동·압구정동 등과도 가까워 실수요자들의 관심이 높다. 특히 전용면적 171㎡ 이상 펜트하우스 4채가 일반분양으로 나와 ‘찐부자’도 주의 깊게 보고 있다래미안원펜타스(신반포15차 재건축)도 내년으로 분양 일정을 미뤘다. 최근 래미안 홈페이지를 통해 일정을 2024년으로 변경 공지했다. 당초 10월로 계획됐던 일정이 12월로 미뤄졌다가 아예 내년으로 넘어갔다.이 아파트는 재건축 이후 규모(641가구)는 작지만 입지로 보면 반포대교 서쪽의 내로라하는 단지들 사이에서도 밀리지 않는다는 평가를 받는다. 반포주공1단지 1·2·4주구와 아크로리버파크에 둘러싸인 이 아파트는 외국인 학교인 덜위치칼리지, 서울 강남권의 유일한 사립 초등학교(계성초) 등을 끼고 있다. 반포중과 가깝고, 길 하나를 건너면 세화여고와 세화여중이 있다. 9호선 신반포역도 바로 앞에 있다.방배동 아크로리츠카운티(방배삼익 재건축)와 래미안원페를라(방배6구역 재건축) 역시 올해 분양계획이 사실상 무산됐다. 두 단지 모두 현재 재건축 단계로는 일정상 2024년 분양을 맞출 수 없는 상태이기 때문이다. 래미안원페를라는 내방역과 이수역 사이에 있어 강남 테헤란로 접근이 쉽고, 서문여중·서문여고와 가까워 수요자들 관심이 높았다. 아크로리츠카운티는 방배역 역세권에 상문고가 붙어있다.강남권 나머지 단지들도 11~12월 분양이 목표인데 장담할 수 없다는게 분양업계 관측이다.먼저 서초구 잠원동 신반포메이플자이는 11월 분양이 목표지만 조합과 시공사가 공사비를 놓고 몸살을 앓고 있다. GS건설의 공사비 50% 증액 요청에 조합이 불가 입장으로 맞서고 있기 때문이다.이 아파트는 반포주공1단지 1·2·4주구(반포디에이치클래스트), 래미안원베일리와 함께 ‘반포 대장주’로 거론되는 사업지다. 신반포 8·9·10·11·17차, 녹원한신, 베니하우스 등 7개 아파트와 상가 단지 2개를 통합했다. 시공사인 GS건설은 단지 남쪽 반포자이와 함께 거대한 ‘자이 타운’을 만든다는 계획을 갖고 있다. 경부고속도로 입체화 등 미래 개발 호재도 꽤 있다. 이 단지는 특히 한강이 보이는 스카이브리지가 특징이다.도곡삼호아파트를 재건축한 강남구 도곡동 ‘래미안레벤투스’도 행정절차가 늘어지면서 연말로 잡힌 분양일정이 밀릴 위험이 높다. 일반분양을 먼저 하고 조합원 분양을 나중에 하는 ‘초강수’까지 고려하고 있지만 상황이 녹록치 않다는 전언이다. 이밖에 강남구 대치동 ‘디에이치대치에델루이(대치 구마을3지구 재건축), 송파구 신천동 ’잠실래미안아이파크‘(잠실진주 재건축) 등도 연내 분양을 계획하고 있지만, 분양업계에서는 회의적인 시각이 많다.이렇게 해서 연내 청약이 유력한 강남권 단지는 단 한 곳만 남은 상황이다. 송파구 문정동 ’힐스테이트 e편한세상 문정‘이 이달 말 올해 강남권 첫 분양에 나선다. 단 일반분양 물량이 296가구에 불과해 청약 대기수요를 해소하기엔 어려울 전망이다. 문정동136번지 일대 단독주택을 재건축하는 힐스테이트 e편한세상 문정은 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역, 8호선 문정역 등에서 가깝다.올해는 유독 강남권 분양 단지에 많은 관심이 쏠렸다. 올해 4월부터 투기과열지구인 강남3구에서도 청약 가점에 상관없이 전용 60㎡ 미만은 전체의 60%, 60~85㎡이하는 30%가 추첨제로 입주자를 모집하기 때문이다. 하지만 분양 지연으로 강남 입성을 꿈꿨던 수요자들의 청약 일정 조정도 불가피할 전망이다.강남권 분양 연기는 일차적으로 설계 변경 같은 절차적 문제에 원인이 있지만, 그보다는 분양가를 좀 더 높게 받으려는 조합의 계산이 크게 작용했다는 분석이 많다. 대개 조합은 일반분양가를 높이길 원한다. 분양가격이 높아야 조합원(집주인) 부담이 주는 구조이기 때문이다. 그런데 최근 공사비와 인건비 등이 많이 뛴 반면, 강남권은 분양가 상한제에 걸려 분양가를 마음대로 높이지 못한다. 조합 입장에선 일정을 미루고 싶은 유혹이 많다.이같은 분위기는 강남3구에서 후분양이 늘어나고 있다는 사실에서도 확인할 수 있다. 마지막까지 일정을 미루다 입주를 눈앞에 둔 상황에서 분양하는 단지가 많다는 뜻이다. 후분양은 일반적인 ’선분양‘보다 위험이 높지만 인기가 많은 강남권은 상대적으로 적다. 실제로 힐스테이트 e편한세상 문정과 래미안 원펜타스는 내년 입주가 예정인 후분양 아파트다. 백준 J; margin-right: 20px; margin-bottom: 25px; margin-left: 20px; color: rgb(68, 68, 68); font-size: 17px; line-height: 1.5em; letter-spacing: -0.025em; min-height: 1.5em; font-family: "Noto Sans KR"; background-color: rgb(255, 255, 255);">시장에선 강남·서초 아파트 일반분양가로 3.3㎡당 6000만~7000만원을 예상한다. 국내 재건축 단지 중 분양가가 가장 비쌌던 반포동 ’래미안 원베일리‘(3.3㎡당 5653만원)보다 최대 1000만원 이상 높다. 올라간 땅값과 불어난 공사비를 반영한 전망치다. 후분양 아파트가 분양가 상한제를 적용받으면 건설비용 등을 좀 더 인정받을 수 있기 때문에 분양가격이 이보다 좀 더 오를 수도 있다.최근 주택 공급절벽에 대한 경고가 계속 나오는 점도 체크해야 할 부분이다. 공급을 촉진한다는 ’상징성‘을 만들기 위해 강남3구에 적용 중인 분양가 상한제가 해제될 수 있기 때문이다. 물론 이같은 시나리오는 주택 시장을 자극할 수 있기 때문에 정부 입장에서 손댈 가능성이 높지는 않다.
2023.09.15
[AI 동영상] 주택 거래량 감소가 의미하는 것
예상대로 아파트 거래량이 감소했습니다. 7월 아파트 매매 거래량은 전국 기준 3만6,260호로 6월 대비 3,362건 감소했습니다. 서울도 7월 거래량 3,804호를 기록하여 6월 대비 332건 줄어들었습니다. 거래량이 줄어든 이유는 무엇일까요? 자산시장에서 거래량 감소는 두 가지 경우에 나타납니다. 첫 번째는 공급의 감소입니다. 공급이 줄어들면 거래량이 감소합니다. 그렇다면 우선 주택 공급을 살펴보겠습니다. 집값을 결정하는 주택 공급은 매물의 양입니다. 시장에서 매수하는 주택은 집을 가지고 있는 사람들이 팔려고 내놓는 주택입니다. 23년 8월 말 기준 서울 아파트 매도 물량은 7만1천호로 2020년 7월 이후 최대치를 기록했습니다. 서울과 함께 경기, 인천 등 수도권과 전국 아파트 매도 물량은 증가했습니다. 서울 아파트 매도물량 매도 물량이 늘어나고 있기 때문에 아파트 거래량 감소 원인은 공급 감소가 아닙니다. 그렇다면 주택 매매 거래량이 감소한 원인은 수요 감소일 가능성이 높습니다. 직접적으로 주택 수요를 측정할 수 있는 방법은 없습니다. 지역별로 아파트 매매 거래량을 살펴보면 수요 감소 흐름을 간접적으로 파악할 수 있습니다.서울 구별 아파트 거래량과 매매가격 변동률을 보면 흥미로운 상관관계가 나타납니다. 2023년 2분기 상대적으로 아파트 매매 가격 상승률이 높았던 강동구, 송파구, 성북구 지역의 거래량 감소폭이 컸습니다. 반면, 매매가격 상승률이 낮았던 지역인 관악구, 서대문구, 노원구 등은 거래량이 소폭이지만 증가했습니다. 일반적으로 가격이 상승하면 수요가 감소합니다. 최근 나타나고 있는 현상입니다. 주택 수요가 감소하고 있다는 증거이기도 합니다. 서울 구별 아파트 거래량 감소(6월, 7월)와 매매가격 변동률(23년 2분기) 비교 다시 감소하는 주택 거래량은 수요가 줄어들고 있다는 증거입니다. 수요가 감소하면 주택 가격은 하락 압박을 받을 가능성이 큽니다. 그러나, 주택시장의 특성상 수요가 줄어든다고 가격이 바로 하락하지 않습니다. 최종 집값을 결정하는 건 보유하고 있는 사람들이 얼마에 파는지에 따라서 결정됩니다. 수요가 감소하고 거래량이 줄어드는 상황에서 집을 가지고 있는 사람들이 어떻게 행동할 것인가가 따라 집값 방향성이 결정될 것으로 예측됩니다. 두 가지 경우입니다. 수요가 줄어든 상황에서도 집을 보유하고 있는 사람들이 호가를 낮추지 않는다면 가격 하락폭은 제한적일 가능성이 높습니다. 반면, 거래량은 지속 감소할 수 있습니다. 반면 주택을 살 사람이 없는데 집을 가지고 있는 사람들의 집값을 낮춘다면 하락폭은 커질 수 있습니다. 향후 부동산 시장 예상은 수요 감소로 거래량이 더욱 줄어들 가능성이 큽니다. 거래량이 줄어들면서 가격의 흐름을 관심 있게 지켜볼 필요가 있습니다. 중요한 것은 자산 시장은 흐름을 가지고 있다는 점입니다. 어떠한 현상은 또 다른 현상의 원인이 됩니다. 거래량 감소와 가격 하락이 서로 영향을 줄 수 있습니다. 주택 수요 감소는 거래량 감소로 이어지고 거래량 감소는 매물의 양을 늘리고 매도 물량이 증가하면 호가가 하락하면서 가격도 하방 압력이 커질 수 있습니다. 따라서 2023년 하반기 이후 부동산 시장 흐름은 매도 물량의 흐름과 가격 변화를 가장 관심 있게 지켜볼 필요가 있습니다. 2023년 아파트 매도 물량을 5월과 비교하면 서울에서 가장 많이 증가한 곳은 송파구였습니다. 다음으로 성동구, 서대문구, 관악구입니다. 수도권에서는 성남시 수정구와 중원구, 광명시의 아파트 매물 증가폭이 커지고 있습니다. 2023년 1월부터 7월까지 주택인허가가 전년 동기 대비 29% 이상 감소했습니다. 건설회사들이 짓는 아파트가 감소하여 향후 공급 감소가 이어지고 그에 따라 집값이 상승할 것이라는 목소리가 커지고 있습니다. 그러나, 단기 시장에 영향을 미치는 공급은 건설회사들이 짓는 아파트가 아니라 집을 팔려고 내놓는 매물의 양입니다. 가격 변화를 전망하기 위해서 매도 물량의 변화를 더욱 주목해야 이유입니다. 지역별 아파트 매도물량 증가율
2023.09.13
[AI 동영상] 9월 안에 신청해야 하는 ‘OOO’ 세제 혜택!
벌써 9월이다. 추석 연휴가 있고, 얼마 전 정부는 10월 2일을 임시공휴일로 지정해서인지 벌써부터 들뜬 마음이 들기도 하다. 하지만 부동산 세제에 있어서는 9월 토지분 재산세와 함께 또 하나의 보유세인 종합부동산세(이하 종부세)를 체크해야 하는 그런 시기이기도 하다. 종부세 관련해 아래와 같이 세 가지 요소를 꼭 놓치지 않기로 한다. ▶ 첫째, 임대주택 등 종부세 합산배제(혹은 배제 제외) 신청먼저 종부세 합산배제란 등록임대주택 혹은 사원용 주택 등 요건을 갖춘 주택에 대해 종부세 과세 대상에서 아예 면제를 시켜주는 제도를 말한다. 쉽게 말해 ‘종부세 비과세'라고 이해하면 된다. 대표적인 것이 등록임대주택인데 만약 요건에 해당한다면 합산배제 신청을 함으로써 종부세 과세 대상에서 제외할 수 있다. 해당 요건은 아래와 같다. ● 지자체 및 세무서 2곳 모두 등록되어 있을 것● 의무임대 기간을 준수할 것 (‘20.7.10 이전 : 5년, ‘20.7.11 ~ ‘20.8.17 : 8년, ‘20.8.18 이후 : 10년)● 임대 개시 기준시가 6억 이하일 것 (수도권 밖 3억 이하)● 5% 이내 임대료 증액제한 준수참고로, 과거 민간단기의 모든 유형 및 장기일반민간임대주택(구. 준공공) 중 아파트 유형은 자동말소가 될 경우 보유세 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로, 보유세를 부담해야 한다. 마찬가지로 동일 유형인 경우 의무임대 기간 중에 자진말소를 한 경우에도 종부세 과세 대상이 될 수 있으니 유의한다. 또한, ‘19년 2월 12일 이후 임대차 계약을 하였는데 5%를 초과한 경우에는 더 이상 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없기에 이 경우에는 합산배제 ‘제외' 신청을 하여야 한다. 즉, 종부세 과세 대상에 있어서 변동 사항이 있는 경우에는 매년 9월 16일부터 30일까지 이를 납세자가 신청함으로써 성실납세를 유도하는 것이다. 그렇지 않고 종부세 합산배제 대상이 아님에도 혜택을 받았다면 추후 추가 세액은 물론 가산세까지 더해질 수 있으니 유의하자. 참고로 위 (그림 1)이 임대주택 유형에 따른 합산배제 요건인데, 대부분은 상단의 두 개인 ‘매입임대주택' 그리고 ‘매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등'에 해당할 것이다. 중요한 건 임대 개시 당시 공시가격이 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)여야 하며 임대기간은 5년, 8년, 10년으로 다양하다는 것이다. 이를 잘 구분토록 한다. 또한, 의무임대 기간 중 5%룰을 잘 지켜야 하며 이중 민간단기 4년으로 등록한 모든 유형 혹은 그 외 아파트인 경우에는 의무임대 기간 종료 시 자동으로 말소가 됨을 유의하자. 가령, 민간단기로 ‘18년 3월 31일 이전까지 등록한 경우에는 원래는 5년을 의무임대해야 하지만 자동말소 유형에 속하게 되고, 자동말소 시 5년을 임대한 것으로 보아 그 외 요건을 준수하였다면 해당 기간 동안에는 종부세 합산배제가 가능하고 추후 매각 시에도 언제든지 양도세 중과배제가 가능하다. ▶ 둘째, 일시적 2주택 등 과세 특례에 해당하는지 확인!‘22년도부터 새롭게 도입된 제도로 이제 종부세에서도 일시적 2주택 등에 해당하면 종부세 주택 수에서 제외됨으로써 1주택 기본공제 12억원이 가능하게 되었다. 물론 그렇다고 하더라도 과표에는 포함이 된다. 즉, 특례신청으로 종부세 주택 수에서 제외를 하면 1주택 기본공제 12억원이 가능하며 만 60세 이상 고령자 및 5년 이상 보유 시 주어지는 장기보유 세액공제까지 추가로 받을 수 있다. 그렇다면 이러한 혜택을 받을 수 있는 경우는 어떤 경우일까?총 세 가지가 해당되는데 하나씩 살펴보자면, 먼저 이사 등의 이유로 대체주택을 취득한 경우 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 적용이 가능하다. 과거 2년의 기한이 주어졌으나 올해 초 시행령 개정을 통해 3년으로 늘어났다. 유의해야 할 점은 매각하기로 하고 특례 신청을 했는데 3년 내 매각이 안 될 경우, 가산세까지 포함해서 당초 세부담을 해야 할 수 있다는 점이다. 따라서 종전 주택 거래 여부 등을 종합적으로 판단하여 신청하는 것이 좋다. 참고로 양도세 일시적 2주택처럼 1년 후 취득해야 한다거나 하는 조건은 없기에 비록 양도세 일시적 2주택 비과세는 되지 않더라도, 종부세 일시적 2주택은 가능할 수 있으니 꼼꼼히 체크하도록 하자.두 번째는 상속주택이다. 피상속인의 사망으로 부득이하게 취득한 경우를 고려하여 상속 개새일로부터 5년이 경과하지 않은 주택은 종부세 주택 수에서 제외를 한다. 설령 5년이 지났다 하더라도 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 그리고 상속받은 지분이 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원 이하인 주택은 계속해서 제외되니 이 역시 놓쳐서는 안 된다. 마지막으로 지방 저가주택인데 수도권, 광역시, 특별자치시(소속 군, 읍/면 지역 제외) 외의 지역에 소재하는 공시가격 3억원 이하인 주택 1채에 대해서는 특례 혜택을 준다. 다만 조심해야 하는 건, 지방 저가주택은 1채까지만 인정이 된다는 것이다. 즉 서울 1채 + 지방 저가주택 2채인 경우에는 이러한 특례 혜택을 받을 수 없다. 상속주택은 주택 수에 있어서 별도 제한이 없는 것과는 다소 차이가 있으니 이 역시 잘 구분토록 한다. ▶ 셋째, 9월 30일까지 꼭 신청해야이상의 사항에 대해 해당이 된다면, 9월 30일까지 별도 신청을 해야 종부세에 있어서 혜택을 받을 수 있다. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청을 받으므로 해당이 된다면 꼭 신청할 수 있도록 하자. 설령 작년에 이를 신청하지 못했다하더라도, 올해 기존 바뀐 내용을 모두 신청하면 혜택을 받을 수 있으니 필요 시 세무사 등 세무대리인의 도움을 받는 것도 좋다. 너무도 당연한 말이지만, 9월 말에 가까울수록 추석 연휴가 기다리고 있으니 미리미리 준비해서 내지 않아도 될 세금은 합법적으로 줄이는 지혜가 필요하다.
2023.09.11
코인가이드
[AI 동영상] 하반기 코인 시장 좌우할 ‘4개의 폭탄’
2차 세계대전 당시 미국의 핵폭탄 제조 실화를 다룬 영화 ‘오펜하이머’가 최근 극장가에서 화제다. 핵폭탄은 먼저 작은 폭발을 일으켜 강한 압력을 일으키고, 이 압력을 이용해 방사성 원소의 핵을 분열시킨 다음, 이 분열이 연쇄 반응으로 이어지면서 엄청난 위력의 폭발력으로 이어지는 원리다. 작은 첫 폭발은 크게 위력적이지 않지만 여러 개의 폭발이 한꺼번에 터지면서 위력이 기하급수적으로 늘어나는 구조인 셈이다. 이 같은 구조가 요즘 가상자산 업계에도 적용되는 분위기다. 서로 연결되어 있는 ‘작은 폭탄’ 다수가 작동을 시작하고 있어서다. 이 폭탄들은 대부분 각자 정해진 기한 내에 터지게 되어 있다. 그러나 그 연쇄 반응이 핵폭발 같은 큰 상승이나 하락으로 나타날지, 아니면 각자 따로 노는 시시한 불꽃놀이로 끝나게 될지는 아직 예단하기 어렵다. 이번 글에서는 현재 가상자산 업계의 대표적인 ‘4개의 폭탄’과 그에 따른 시나리오를 구성해 보겠다. 미국발 금리 인하, 내년 2분기 전망 우세첫 번째이자 중요도가 가장 높은 폭탄은 글로벌 통화 유동성이다. 이 폭탄의 기폭장치는 미국 기준금리를 제어하는 미 연방준비제도(Fed)가 쥐고 있다. 제롬 파월 연준 의장은 지난 25일 열렸던 잭슨홀 미팅 연설에서 올해 하반기 추가 금리 인상 가능성이 여전히 있다고 말했다. 헤드라인이라고도 불리는 소비자 물가는 비교적 빠르게 잡혔지만 근원 물가의 하락 속도가 너무 더디고, 미국 경제가 생각보다 높은 성장률을 보이고 있다는 이유였다. 미국의 금리 기조는 비트코인 가격뿐 아니라 대다수 위험자산 가격에 밀접한 영향을 미치는 요소다. 연준이 금리를 올리면 시중 유동성이 줄어들면서 위험자산으로 오는 돈이 줄어들고, 연준이 금리를 내리면 시중 유동성이 늘어나면서 위험자산으로 투자액이 밀려오는 구조이기 때문이다. 실제로 연준이 지난해 3월, 코로나19 이후 첫 금리 인상을 단행하고 가파르게 금리를 올리기 시작하면서 위험자산들의 가치는 추풍낙엽처럼 쓸려나갔다. 개당 4만8000달러에 달하던 비트코인 가격은 9개월 만에 67.2% 하락했다. 그러나 올해 초부터는 금리 인하에 대한 기대감이 부상하면서 반등이 시작됐다. 29일 기준 비트코인 가격은 연초 대비 50% 이상 상승한 상태다. 언제 할지도 모르는 금리 인하에 대한 기대감만으로 비트코인 가격을 절반 이상 밀어올린 셈이다. 이것이 미국 기준금리가 자아내는 시중 유동성의 위력이다. 그렇다면 미국 금리의 하락은 정작 어느 시점에 단행될까. 이는 미국 물가 상승률의 충분한 하락 여부에 전적으로 달려 있다. 파월 의장은 앞으로도 당분간 긴축적인 금리 운용이 필요하다고 말했지만, 지금처럼 긴축적인 통화 정책을 유지한다면 미국 경제도 위축될 것이기 때문에 금리는 언젠가는 내려갈 수밖에 없다. 시장에서는 그 시점을 향후 9개월 뒤로 보고 있다. 지난 13일 발간된 골드만삭스 보고서에 따르면 애널리스트들은 대략 내년 2분기부터 금리 인하가 시작돼 분기마다 0.25%p씩 금리가 내려갈 것으로 보고 있다. 이미 금리를 빠르게 올리는 바람에 물가 상승률을 상당 부분 잡아냈고 내년 2분기가 되면 물가상승률이 정상화될 것이라는 전망이다. 비트코인 현물 ETF 효과, 두 달 만에 제자리…D-day는 내년 3월 15일두 번째 폭탄은 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 승인 심사다. 비트코인 현물 ETF는 통과만 되면 가상자산 업계에 상당량의 기관 자금을 유입시킬 이벤트로 평가받고 있다. 현물 ETF라는 상품 성격상 비트코인을 실제로 매수해야 하기 때문에 수요 촉진에 따른 가격 상승 측면에서도 큰 호재다. 지난 6월 중순 세계 최대 자산운용사 블랙록(Blackrock)이 비트코인 현물 ETF 신청을 할 때만 해도 비트코인 현물 ETF가 바로 통과될 것 같은 분위기였다. 며칠에 걸쳐 비트코인 가격이 약 25% 상승했고 이 흐름이 최근 2달간의 비트코인 가격을 주도했다. 그러나 최근 비트코인 가격을 보면 통과에 대한 기대감이 점점 옅어짐을 시사한다. 비트코인 현물 ETF가 지금까지 도입되지 못했던 첫 번째 이유는 가격 조작에 대한 우려인데 블랙록이 제출한 ETF 구조로는 이 부분을 해결하지 못한다는 지적들이 갈수록 쏟아지고 있다. 2만9000달러선을 견조하게 지키던 비트코인 가격이 지난 16일부터 하루 아침에 10% 이상 하락한 배경에도 이런 분위기가 작용한 것으로 관측된다. 이 폭탄의 시한은 내년 3월 15일이다. 비트코인 현물 ETF는 정식 신청이 접수되면 미 증권거래위원회(SEC)가 최장 240일간 승인 여부를 심사하도록 돼 있다. 이에 따른 블랙록 ETF 심사의 최종 마감일이 바로 3월 15일이다. 대다수 가상자산 전문가들과 ETF 전문가들은 내년 3월 15일 이전에 블랙록 비트코인 현물 ETF가 통과될 가능성이 높다고 입을 모으고 있다. 즉 아무리 늦어져도 내년 3월 이후에는 비트코인 가격이 크게 오를 거라는 예상이다. 그러나 미래에 100% 확실한 것은 100% 없다. 비트코인은 더하다.블랙록의 ETF 상품이 결국 승인된다 하더라도 그 사이에 가격이 큰 폭으로 널뛰기를 할수도 있다. SEC는 규정상 최종 마감일 내에 정해진 날짜 간격대로 4회(9/2, 10/17, 1/15, 3/15)에 걸쳐 심사 결과를 공표해야 한다. 오는 9월 2일이 첫번째 공표일이다. 여기에서 심사 유예 의견이 나온다면 비트코인은 또 한 차례 조정을 맞게 될 가능성이 높다. 그레이스케일·SEC 소송 결과도 변수세 번째 폭탄은 그레이스케일(Grayscale)과 SEC 간의 소송이다. 그레이스케일은 SEC를 상대로 자신들이 운용하고 있던 비트코인 신탁 상품을 비트코인 현물 ETF로 바꿔달라는 소송을 진행 중이다. 공판 과정에서 있었던 재판부의 신문 내용을 보면 재판부는 SEC가 그레이스케일의 ETF 신청을 최종 거절한 이유에 대해 납득하기 어렵다는 태도를 보였다. 따라서 그레이스케일의 승소도 기대해 볼 만하다.그레이스케일이 최종 승소하면 SEC는 그레이스케일의 비트코인 현물 ETF 승인을 심사해야 한다. 그러면 SEC가 견고하게 쳐 놨던 둑이 무너져버리는 꼴이기 때문에 블랙록을 비롯해 승인을 기다리고 있는 8건의 다른 비트코인 현물 ETF 신청에도 영향을 미칠 가능성이 높다. 세 번째 폭탄이 터지면 자동으로 두 번째 폭탄이 함께 터져버리는 셈이다. 소송의 판결 시한이 법적으로 정해져 있진 않다. 그러나 에릭 발추나스 블룸버그 ETF 애널리스트 등 업계 전문가들은 통상적인 판결 시한이 이미 지났다고 설명한다. 이들은 올해 9월에 승소 판결이 나올 경우 10월에는 현물 ETF 통과 가능성이 높다고 전망하고 있다.# 기사 게재 다음날 미 연방법원에서는 그레이스케일의 ETF 신청 서류를 재검토하라고 판결했습니다. 이 판결은 그레이스케일의 승소로 해석됩니다. 네 번째 폭탄은 올해 10월부터 재개되는 미국 대학 학자금 대출 상환이다. 미국 정부는 코로나19 관련 정책으로 지난 2020년부터 미국 국민들의 대학 학자금 대출 상환을 유예시키는 정책을 추진해 왔다. 지난해 11월에는 최대 4300만명에게 1인당 최고 2만달러까지 학자금 대출을 탕감하는 정책도 추진했다. 그러나 지난 6월 연방대법원이 해당 정책에 대해 연방 정부의 월권에 해당한다며 제동을 걸었다. 대법원은 지난 3년 동안 유예됐던 학자금 대출 상환을 올해 10월부터 재개하라고 판결했다. 뱅크오브아메리카(BoA) 등 미국 금융기관들에서는 대법원 판결로 소득 중위 가구당 부담해야 하는 월 이자 비용이 지금보다 180달러에서 많게는 400달러 이상 추가될 것으로 추정하고 있다. 미국 경제지인 월스트리트 저널은 이러한 조치가 주식 및 암호화폐 시장의 매수세를 떨어뜨릴 수 있다고 분석했다. 그동안 이자를 내야 할 돈으로 위험자산 투자를 해 왔던 사람들이 앞으로는 더 이상 고위험 고수익 자산에 돈을 쓰기 어려워질 것이라는 분석이다. 미국 금융산업규제위원회와 CFA 연구소 자료에 따르면 18세에서 25세 사이의 미국 Z세대가 특히 암호화폐 투자를 선호하는 것으로 나타났다. 대학 학자금 대출 상환 대상과 크게 겹치는 세대다.2일 있을 블랙록 ETF 심사 결과 파괴력 지켜봐야네 개의 폭탄이 언제 어떤 방식으로 터지느냐에 따라 향후 1년 정도 비트코인 가격은 상당히 큰 폭의 변화를 겪을 수 있다. 비트코인 가격에 가장 좋은 시나리오는 10월 이전에 그레이스케일이 SEC와의 소송에서 승리하고 연내에 블랙록 비트코인 ETF가 승인되는 것이다. 또 비트코인 반감기가 예정된 내년 2분기에 연준이 금리 인하로 통화정책 기조를 바꾸는 것이 가장 바람직하다.이 시나리오는 굵직한 호재가 연쇄적으로 일어나며 투심을 지탱하다가 글로벌 통화 유동성이 공급되며 시장이 일어서게 되는 경로다. 이 경우 앞서 언급했던 네 번째 폭탄은 큰 부정적 효과를 내지 못할수도 있다. 반대로 가장 좋지 않은 시나리오는 SEC의 비트코인 현물 ETF 심사가 연달아 연기되면서 투심이 위축된 가운데 10월에 미국 대학 학자금 대출 상환이 재개되면서 소매 시장에 매수 절벽 폭탄이 점화되는 것이다. 이렇게 되면 크립토 시장 유동성이 줄어들면서 안 그래도 경색된 비트코인 시장의 유동성이 더 위축될 것이다. 이는 시장 조작 가능성 증가와 어느 정도 등을 맞대고 있다. 비트코인 현물 ETF 통과에도 악영향을 미칠 수 있다. 현 비트코인 시장은 이처럼 다수의 변수들이 혼재돼 있어 장기 가격을 예단하기가 매우 어렵다. 폭탄을 다루는 마음으로 촉각을 곤두세우고 뉴스에 잘 대응하는 것이 중요하다. 썸네일 출처 : 유니버설
2023.08.29
리플 판결, 덕 본 코인은 따로 있다
노력하면 안 되는 일 없이 쨍하고 해 뜰 날이 돌아온다고 했던가. 최근 미 증권거래위원회(SEC)와의 지루했던 소송전에서 일부 승소한 리플을 보면 고개를 끄덕이게 되는 말이다. 미 연방법원은 지난달 14일, 리플 측이 판매한 XRP 전체를 증권으로 볼 수는 없다는 약식 판결을 내렸다. 기관투자자들에게 판매된 XRP는 증권이지만 개인투자자 판매분과 암호화폐 거래소에서 거래된 XRP는 증권으로 보기 어렵다는 오묘한 내용이었다. 미국 연방증권법에서는 증권을 판매할 경우 반드시 SEC에 신고와 승인 절차를 거치도록 하고 있다. 이를 지키지 않으면 판매 대가로 받은 돈을 몰수당하며 추가로 거액의 벌금과 형사 처벌도 받을 수 있다. 이 미국 증권법은 2017년 이후 급격히 성장한 크립토 업계의 오랜 고민이었다. 사실상 코인을 판매하면서 SEC에 증권으로 등록하기란 거의 불가능에 가까운 반면, 사후에 판매했던 코인이 증권으로 판명 나면 천문학적인 금액을 다시 뱉어내야 했기 때문이다. 리플 역시 이번에 패소하면 최소 14억달러(1조7800억원)에 달하는 돈을 물어낼 위기였지만 일부 승소를 거두면서 위반 금액이 7억달러 정도로 줄어들었다. 판결과 함께 XRP 가격은 당일 한 때 90% 가까이 상승했다. 지난 2020년부터 끌어 왔던 사법적 위험이 상당히 감소했다는 이유 때문이었다. ▶ ‘XRP 증권 아냐’ 판결에 암호화폐 거래소 ‘어부지리'이날 판결의 덕을 본 것은 XRP 한 종목뿐만이 아니었다. 리플 이외에 증권성 시비가 일었던 다른 코인들의 가격들도 일제히 30~40% 상승했다. 법원 판결 중에 암호화폐 거래소에서의 코인 2차 판매는 증권 판매로 보기 어렵다는 해석이 나왔기 때문이었다.그동안에는 어떤 코인이 증권으로 판명되면 암호화폐 거래소에서 해당 코인을 계속 거래할 수 있는지가 불투명했다. SEC는 특정 코인이 증권일 경우, 암호화폐 거래소에서의 2차 판매도 미등록 증권 판매로 책임을 묻겠다는 입장이었다. 상황이 이렇다 보니 거래소도 SEC에 의해 증권으로 지목된 코인들을 족족 상장 폐지해왔다. 계속 올려뒀다가는 거래소가 미등록증권 판매 혐의를 뒤집어쓸 수 있으니 불확실성을 줄이는 쪽으로 대응한 것이다. 거래소에서의 상장 폐지는 코인 가격에 치명적인 영향을 미쳤다. 그러나 이번 판결 내용이 판례로 굳어질 경우, 암호화폐 거래소는 어떤 코인이 증권으로 판명 난다 하더라도 상장 폐지하지 않을 가능성이 높아진다. 거래소에서의 2차 거래들은 위법성이 없기 때문이다. 이는 대부분의 수익을 코인 거래 수수료에 기대고 있는 암호화폐 거래소 입장에서도 반가운 일이다. 실제로 판결 당일, 미국의 암호화폐 거래소 코인베이스와 크라켄은 앞서 상장 폐지시켰었던 XRP를 재상장하겠다고 밝히기도 했다. ▶ XRP가 노리는 국제송금 시장…경쟁자 많아졌다오랫동안 투자해온 XRP 투자자들은 XRP 가격이 어디까지 오를지 상당한 기대감을 가지고 있을 것이다. 이를 예상해 보기 위해서는 리플 생태계의 구조를 이해해야 한다. 리플은 처음부터 국경 간 결제 시장에 집중했던 프로젝트다. 현재 국제 송금 및 결제 시장은 국제 금융 결제망인 스위프트(SWIFT, 국제은행간 통신협회)가 강력하게 장악하고 있다. 얼마나 강력하냐면, 이 네트워크에서 특정 국가를 퇴출시키는 것이 바로 국제적인 금융 제재가 될 정도다. 스위프트 네트워크의 특징은 돈이 한 번 송금되면 여러 개의 은행을 거치기 때문에 길게는 수 일의 오랜 기간이 소요되며, 수수료가 비싸다는 것이다. 리플은 이 네트워크에 올라와 있는 은행들이 공동의 코인으로 돈을 보내게 되면 속도와 수수료 모두를 획기적으로 단축시킬 수 있을 거라고 생각하고 프로젝트를 만들었다. XRP가 바로 거기에 사용되는 코인이다. 이렇게 송금시장이 바뀌면 여기서 발생하는 이익은 얼마나 될까. 핀테크 분석회사인 주니퍼 리서치(Juniper Research)는 최근 이와 관련해 글로벌 거래에서 블록체인을 사용할 경우, 2030년까지 100억달러에 달하는 국경 간 거래 비용을 절감할 수 있을 것으로 분석했다. 통신기술 발달로 국경을 넘는 전자상거래가 지금보다 더 발달할 경우 절감 비용은 더 증가할 가능성이 높다. 이미 완성된 형태의 퍼블릭 블록체인 네트워크를 가지고 있는 리플의 미래는 상당히 밝은 셈이다. 다만 함께 알아둬야 할 점은 리플이 2020년부터 SEC와 소송전을 벌이는 사이 이전에는 없었던 경쟁자들이 생겼다는 것이다. 대표적인 경쟁자는 미국의 대표적인 투자은행 중 하나인 JP모건이 지난 2019년 발행한 달러 기반 기관 송금용 암호화폐인 JPM이다. JPM은 쿼럼(Quorum)이라는 허가식 블록체인을 사용한다. 용도는 크게 두 가지다. 하나는 국경을 넘나드는 기관 간 결제를 처리하는 것. 다른 하나는 미국 내 수표 사용에서 발생하는 비용을 줄이는 것이다. JP모건은 ‘오닉스’라고 하는 전용 사업부를 통해 이 프로젝트를 지난 2020년 10월 상용화 한 바 있다. 기대했던 것에 비해 아직 성적은 부실한 편이다. 올해 6월 기준 3000억달러 상당의 누적 거래가 발생했다. 그러나 기존 금융을 잘 이해하고 있는 금융사가 직접 발행한 송금용 코인이라는 점에서 제대로 가동될 경우 잠재력이 클 수 있다. 또 하나의 경쟁자는 최근 크로스체인 상호운용성 프로토콜(CCIP)을 발표한 체인링크(LINK)다. CCIP란 서로 다른 블록체인들을 연결하고 자산이 오갈 수 있게끔 하는 일종의 블록체인 통신 표준이다. 이것을 금융권이 이용한다면 송금은 물론이고 여러 가지 복수 플랫폼에서 자유롭게 자산 이전이 가능해진다. 흥미로운 것은 리플이 극복할 대상으로 꼽는 스위프트가 CCIP에 관심을 보이고 있다는 것이다. 스위프트는 지난 6월 체인링크와 12개 이상의 협회 소속 금융 기관을 연결하는 테스트를 진행할 예정이라고 밝힌 바 있다. 이와 관련해 세르게이 나자로프 체인링크 CEO는 지난달 17일 프랑스 파리에서 열린 이더리움 커뮤니티 컨퍼런스 ETHCC에 참석해 “전통 은행들이 자체 블록체인을 구축하고 그 자산들이 CCIP를 이용해 암호화폐 시장과 연결되면 막대한 자금이 유입될 수 있다"고 말했다. 이날 LINK 가격은 25% 가량 급등했다. ▶ 기존 금융사들과 어떻게 결합하는가가 코인 미래 가른다종합하자면 리플은 SEC와 싸우며 최근 코인을 이용한 국제송금 시장을 힘들게 열어젖혔다. 그런데 옆에서 그 문이 열리기를 기다리며 대기하고 있던 경쟁자들이 시장 안으로 쏙 들어와버린 형국이다. 이제 리플은 이들과 또 경쟁을 치러야 한다. 디파이와 대체불가토큰(NFT)이 일상화된 지금의 크립토 업계에서 사실 국제 송금은 전혀 기술적으로 어려운 부분이 아니다. 리플 말고도 여러 레이어1 코인들이 이 분야에 뛰어들 수 있다. 어떤 레이어1 프로젝트가 어떤 금융사와 연합해서 시장을 장악하는가가 앞으로 이 시장의 주요한 관전 포인트가 될 것으로 보인다. 물론 리플도 여기서 승리해야 그동안의 노력을 보상받을 수 있다. 돌이켜보면 지난 6월 블랙록이 신청한 비트코인 현물 ETF 역시 결국 기존 금융사인 블랙록과 비트코인의 결합으로 해석할 수 있다. 더딘 속도지만 크립토는 한발 한발 기존 경제 생태계 안으로 편입되고 있다. 그리고 시류에 밝은 금융사들이 발빠르게 이들을 마중나오는 모습이다. 코인의 먼 미래는 아직 알 수 없지만, 가까운 미래는 일단 기존 금융사들과의 결합이 아닐까 싶다. 여기서 어떤 시너지를 끌어내는가가 올해 하반기 코인 시장을 움직일 주요한 메타가 될 것으로 전망된다.
2023.08.01
[코인뷰] 시황, 투자 정보, 분석리포트까지... 코인거래소의 서비스 경쟁
# 사례 1 : 지난 6월 24일 비트코인을 두 달 만에 3만달러로 올려놓은 호재는 블랙록의 비트코인 현물 ETF 상장 신청이었다. 그러나 블랙록이 ETF 상장을 신청한 날은 9일 전인 15일이었다. 비트코인 가격은 무려 5일 뒤인 20일까지도 답보상태를 보이다 블룸버그의 보고서가 나온 뒤에야 급등해 3만달러를 넘겼다.# 사례 2 : 소셜 토큰 플랫폼인 랠리는 지난 1월 31일 갑자기 서비스를 중단한다고 발표했다. 이로 인해 자체 운영하던 사이드체인을 통해 발행된 대체불가토큰(NFT)은 휴지 조각이 됐으며 코인 가격도 20% 이상 급락했다. 전 세계 거래량의 60%를 차지하는 업비트, 빗썸은 서둘러 투자유의종목으로 지정했지만 투자자들은 이미 큰 손실을 본 후였다.국내 가상자산 시장의 일평균 거래 금액이 조 단위를 기록하고 있지만 거래 방식은 여전히 ‘묻지 마’ 투자를 벗어나지 못하고 있다. 가상자산 시장의 가치 평가부터 주요 사건에 대한 영향력 평가, 거래량 집계와 추이 분석까지 투자에 필요한 정보가 원활히 공급되고 있지 못한 탓이다. 이 때문에 투자자들은 하루가 멀다하고 터지는 사건 사고에 이른바 뒤통수를 맞으면서 손실을 떠안고 있다.손실이 반복되면 투자자들은 시장에서 떠날 수밖에 없다. 게다가 손실의 원인인 정보 비대칭은 거래 비용을 높여 시장 자체를 비효율적으로 만들기도 한다. 자산 시장이 성장하고 발전하기 위해 꼭 필요한 선결 과제가 정보 비대칭의 해소인 이유다.이 같은 문제를 해결하기 위해 국내 가상자산 거래소들이 잇달아 관련 서비스를 내놓고 있다. 국내 1위 가상자산 거래소인 업비트는 지수 중심의 시장 가공 정보를 담은 주간 보고서와 트렌드, 이슈 분석을 중심으로 하는 비정기 보고서를 내놓고 있다. 빗썸은 지난달 말 거래 자료 분석을 중심으로 한 인사이트 서비스를 출시했다. 코빗, 코인원도 각각 코인 운영 프로젝트들의 정보와 뉴스, 거래량을 제공하는 서비스를 운영 중이다.▶ 업비트, 리서치-시장 분석 모두 제공업비트는 홈페이지에서는 코인 동향, 모바일 앱에서는 코인정보라는 명칭으로 가상자산 투자 정보를 제공하고 있다. 업비트의 투자 정보는 크게 두 가지로 자체적으로 산출하는 가상자산 시장 지수와 관련 뉴스, 그리고 트렌드와 이슈에 대한 심층 분석 리포트가 있다. 가상자산 시장 지수는 데이터밸류팀이 담당하며 심층 분석 리포트는 별도 조직인 업비트 투자자 보호센터가 담당한다.가상자산 지수는 크게 비트코인을 포함한 전체 가상자산을 추적하는 업비트 시장 지수(UBMI)와 비트코인을 제외한 나머지 알트코인들을 추적하는 업비트 알트코인 시장 지수(UBAI)로 구분된다. 여기에 상위 10개 코인만을 추린 업비트 톱10 지수(UTTI)와 30개 코인을 대상으로 하는 업비트 톱30 지수(UTHI) 등이 있다.UBMI는 전체 가상자산 시장의 시황을 확인할 수 있는 지수로 주식 시장에서 코스피와 유사한 역할을 수행한다. 업비트에서 거래를 지원하는 114종 코인을 대상으로 시가총액 가중 방식을 사용한다. 최근 1개월간은 비트코인의 강세 영향으로 13.81% 상승했다.알트코인 투자자들은 UBAI에서 시황을 볼 수 있다. UBAI는 114종 코인에서 비트코인을 제외한 알트코인을 대상으로 산출하는 지수다. 비트코인이 전체 가상자산 시장에서 차지하는 비중이 최근 50%를 넘나들고 있어 다른 코인들의 시황이 상대적으로 묻히기 때문에 별도로 계산하고 있다. 최근 1개월간에는 16.45% 올랐다.이밖에 일별 시황을 수치화한 일 체결 강도 순위, 상승률 상위 등을 함께 제공한다. UBMI, UBAI와 함께 변동성, 수익률에 중점을 둔 전략 인덱스와 주식 시장의 산업 구분을 적용한 테마 인덱스도 운영하고 있다. 투자자 보호센터에서 내놓는 심층 분석 리포트는 주로 가상자산 시장과 관련한 정책과 규제를 대상으로 한다. 지난 12일에는 유럽연합(EU)이 제정한 세계 최초의 가상자산 기본법인 미카(MiCA)의 국문 완역본을 공개했다. 269쪽 분량의 보고서에는 EU의 가상자산 분류와 그에 따른 차등규제 안, 가상자산 서비스 제공자에 대한 인가 규제와 관련 의무 등이 담겨 있다. 국내에서도 가상자산 관련 입법 활동에 주요 참고 자료로 활용하고 있다.▶ 빗썸, 코인 큰손의 매매 동향 제시빗썸이 지난달 내놓은 인사이트는 투자자들의 동향에 초점을 맞추고 있다. 일별로 제공되는 자산가 매수 자산 정보는 자체 선정한 자산 규모 상위 800명이 전날 매수한 가상자산 비율을 보여주는 지표다. 자산운용사 등 법인의 매매를 정식으로 지원하지 않는 가상자산 시장에서는 시황을 움직일만한 대량 매매를 하는 주체를 ‘고래’라고 부른다. 빗썸의 인사이트는 국내 거래소 중 유일하게 고래의 매매 동향을 확인할 수 있는 서비스다.서비스별로 코인 순위를 일괄 노출함으로써 투자자들이 동향을 한눈에 파악할 수 있도록 했다. 시황 파악 용도로는 상승률 순위, 체결 강도, 상승추세 진입 자산 등이 눈에 띈다. 투자자들의 주의를 환기시키기 위해 투자유의 지정된 가상자산과 최근 상장한 가상자산을 별도로 빼서 목록으로 정리했다. 또 가상자산 시장의 특징인 거래소 간 시세 차를 보여주는 글로벌 시세 차이 항목도 제공한다.코인원은 자체 정리한 주간 크립토 주요 뉴스와 리서치 정보를 인사이트라는 항목에서 제공한다. 프로젝트 팀에서 직접 게시하는 정보들도 한데 모아 볼 수 있다. 코인원에서 거래하는 모든 코인들의 백서와 토큰 발행량, 로드맵을 확인할 수 있는 가상자산 명세서도 확인할 수 있다.코빗은 코인마켓캡과 유사한 형태의 투자정보 제공 서비스를 운영하고 있다. 특히 웹3, 디파이, NFT 등 종류, 테마별로 해당되는 코인의 시황을 정리해 제공한다. 거래대금, 상승률, 변동성 1위 코인들도 별도로 산출해 제시한다.▶ 투자자 수요 충족하기엔 턱없이 부족그러나 아직까지 가상자산 투자자들의 정보 수요를 채우기에는 관련 서비스들이 턱없이 부족한 것이 현실이다. 주식 시장만 해도 상장사 대상 공시나 시황 정보, 기업 분석 보고서들이 하루가 멀다하고 쏟아지고 있지만 가상자산 시장에서는 아직 한번도 분석되지 않은 코인들도 부지기수다.이 같은 정보 비대칭을 해소하려면 업계의 자율적인 노력과 함께 규제 확립이 병행돼야 할 것으로 보인다. 실명계좌를 확보한 국내 5대 거래소들의 연합체인 디지털자산 거래소 공동협의체는 최근 주식 시장의 시장 경보제도를 참조한 가상자산 경보제를 내놓았다. 가격 급등락, 거래량 급등, 입금량 급등, 가격 차이, 소수 계정 거래 집중 등 5가지 유형에 따른 경보를 회원사 공통을 제공한다. 하지만 정보 제공 이외의 실질적인 거래 제한 조치가 없어 한계가 있다는 지적이다.가상자산 별로 투자자들에게 필수로 제공해야 하는 정보나 공시에 대한 규제도 필요하다. 지난달 국민의힘 디지털자산특별위원회는 국회에서 가상자산 시장을 대상으로 하는 평가, 공시 제도에 대한 규제 방안을 발표했다. 최근 국회를 통과한 가상자산이용자보호법이 시세조종 행위와 부정거래 행위를 제재하는 데 이어 정보 비대칭에 따른 투자자 피해를 막는 추가 입법이 필요하다는 견해다.
2023.07.21
[AI동영상] 블랙록의 비트코인ETF 묘수...월가의 코인 장악 신호인가
최근 한 달 간 비트코인 가격 추이 (출처 : trading view)비트코인 가격이 두 달 만에 3만달러선을 다시 돌파했다. 지난 15일만 해도 가격이 개당 2만5000달러선 아래로 떨어지는 등 하락 분위기가 완연했는데, 불과 일주일 남짓한 기간에 20% 넘게 상승했다. 지금은 오히려 추격 매수를 고민해야 할 정도로 강한 움직임이다. 거시경제 상황은 바뀐 게 없다. 미 연방준비제도가 올 연말까지 두 차례의 금리 인상을 예고하면서 글로벌 유동성은 오히려 더 긴축될 전망이다. 각국 중앙은행 등 국제 사회의 '큰손'들이 '디지털 금'을 모으려 하는 기미도 아직은 감지되지 않는다. 그런데 왜 분위기가 달라진 것일까. 이번 상승의 이유는 미국 월가의 금융기관들이 크립토 시장으로 진입할 예정이라는 신호가 관측됐기 때문이다. 세계 최대 자산운용사인 블랙록(Blackrock)은 지난 15일(현지시간) 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 상장 승인 신청 서류를 미 증권거래위원회(SEC)에 제출했다. ▶ ‘ETF 달인’ 블랙록, 비트코인 현물 ETF 신청그동안 크립토 업계에서는 비트코인 현물 ETF 출시에 상당히 큰 기대를 품어 왔다. 비트코인 현물 ETF는 기존 증권거래소에서 주식과 거의 동일한 방식으로 거래가 가능하기 때문에 암호화폐 대중화 속도를 빠르게 해 주는 측면이 있다. 기존 주식 투자자나 고령의 연금 투자자 등 암호화폐 거래소 이용이 생소하지만 투자 여력과 의향을 갖춘 사람들을 손쉽게 끌어들일 수 있다는 얘기다. 비트코인 현물 ETF를 운용하기 위해서는 다량의 비트코인 매수가 동반된다는 점도 매력적이다. 이 상품은 반드시 비트코인 현물을 보유하고 있어야 하기 때문에 그 수요만큼 시장 내 매수 압력을 증가시킨다. 출시 자체가 가격에 호재인 셈이다. 이런 배경이 있다 보니 그동안 10곳이 넘는 기업들이 비트코인 현물 ETF를 신청했으나, 번번이 SEC에 거절당했다. 시장 크기가 아직 충분히 크지 않고, 시장 가격 조장 가능성이 있다는 것이 거절의 핵심 이유였다. 그러나 이번 신청은 과거와는 사뭇 다르다. 이번에 블랙록이 제출한 상품의 정확한 이름은 ‘아이셰어즈 비트코인 신탁(iShares Bitcoin Trust)’이다. 개방형 구조를 가지고 있어 투자와 환매가 자유로우며, 상품을 운용하기 위해서는 반드시 현물 비트코인을 구매하도록 되어 있다. 엄밀히 말하면 이 상품은 ETF가 아니지만 비트코인 현물 ETF와 동일한 효과를 내는 셈이다. 블랙록은 그동안 SEC에 576건의 ETF를 신청해 575건을 통과시킨, 제도에 대한 이해도가 높은 금융 기업이다. 이 상품 설계에도 과거 비트코인 현물 ETF들에서는 찾아볼 수 없었던 '비장의 무기'를 하나 삽입했다. 상장 거래소인 나스닥, 수탁 기관으로 지정된 코인베이스와 함께 감시공유협약(surveillance-sharing agreement)을 맺겠다는 내용을 넣은 것이다. 감시공유협약은 SEC가 전통 금융시장에서 파생상품의 가격 조작 위험을 낮추기 위해 사용하는 방법 중 하나다. 특정 기관들이 서로를 감시하는 협정을 맺어 거래량과 시간대 별 가격 데이터를 공유하고, 규제 당국이 이를 확인할 수 있는 구조를 만드는 것이다. 지난 2012년 사전 매집 논란을 낳았던 JP모건의 구리 ETF 출시 때도 이 감시공유협약이 SEC 승인에 큰 역할을 한 것으로 알려져있다. 결론적으로 말하자면 블랙록의 비트코인 현물 ETF는 언제 통과되느냐의 문제일 뿐, 통과 가능성 자체는 그 어느 때보다 높은 상황이다. 블랙록 ETF의 최종 승인권자가 올해 초부터 크립토 업계 전반에 강력한 규제 드라이브를 걸고 있는 게리 겐슬러 SEC 위원장이라는 점 정도가 통과에 부정적인 요소라 하겠다. ▶ 블랙록 이어 시타델, 찰스 슈왑 등도 크립토 속으로상황이 이렇자 미국 금융권 기업들도 상당히 적극적으로 뛰어드는 분위기다. 블랙록의 ETF 신청 후 비트와이즈, 위즈덤트리, 인베스코, 발키리 등 크고 작은 자산운용사들이 함께 비트코인 현물 ETF 상품 상장을 신청했다. 업계 '큰형님' 격인 블랙록이 문을 열면 그 틈으로 우르르 함께 들어가보겠다는 심산이다. 흥미로운 것은 블랙록 ETF 신청과 함께 월가 기관들이 공동 설립한 암호화폐 거래소 EDX마켓(EDX Markets)이 정식 운영을 시작했다는 점이다. 이 거래소는 시타델 증권, 피델리티 인베스트먼트, 찰스 슈왑, 패러다임 등 월가 주요 기업 6곳이 모여 만든 기관 전용 암호화폐 거래소다. 출시 계획은 지난해 9월에 나와 있는 '개점 휴업' 상태였는데 블랙록의 ETF 신청 직후 갑자기 문을 열고 본격적인 서비스를 시작했다. 증권사, 마켓메이커(Market Maker), 벤처 캐피털 등 다양한 분야에서 미 금융 당국의 규제를 이미 경험해본 월가의 쟁쟁한 기업들이 만든 기관 전용 거래소라는 점은 여러가지를 시사한다. 통상 이런 거래소의 성패는 얼마나 많은 유동성을 합법적으로 끌어올 수 있느냐에서 결론이 나는데, 그 부분에 있어 EDX마켓은 상당히 유리한 조건이다. 상장된 암호화폐 종류도 눈에 띈다. EDX마켓은 비트코인(BTC), 이더리움(ETH), 비트코인캐시(BCH), 라이트코인(LTE)을 상장 목록에 올렸다. 비트코인을 제외하고는 모두 SEC의 다음 규제 목표가 될 수 있는 암호화폐들이다. 그럼에도 불구하고 월가의 주요 기업들이 눈치 보지않고 이들 코인들을 상장했다는 것은 일종의 시장적 신호로 간주할 수 있는 부분이기도 하다. ▶ 월가 기업들, 미국 정부 규제 이용해 크립토 업계 장악할까일각에서는 이번 블랙록의 ETF 신청을 가리켜 음모론을 제기하기도 한다. 미국 정부가 월가 주요 기업들이 들어올 수 있는 길을 만들어주기 위해 그동안 규제기관을 동원해 비상식적인 방법으로 기존 크립토 업계의 플레이어들을 다 제거해 온 것이 아니냐는 시각이다. 사실 여부를 떠나, 앞으로 크립토 시장에서 월가 기업들을 마주칠 확률은 상당히 높아진 것 같다. 최근 금리가 비약적으로 높아지면서 전 산업군에서 무엇을 만들던 원가 부담이 상당해진 상황이다. 금융의 원자재를 돈이라고 본다면 금융 역시 상품 판매가 쉽지 않을 수밖에 없다. 이런 시기에 규제 압박으로 무주공산이 되어버린 크립토 업계를 접수하는 것은 월가 기업들에게는 일종의 블루오션 진출이나 다름 없는 의미다. 블랙록 비트코인 현물 ETF와 EDX마켓이 동시에 잘 안착할 경우, 이들이 미국의 선진 금융 규제와 결합하면서 아예 미국 플랫폼 중심의 크립토 가격 질서가 새롭게 정립될 가능성도 있다. 블랙록의 비트코인 현물 ETF 심사 기간은 SEC 접수 기준으로 45일이다. 45일 단위로 심사를 최대 8개월까지 연장할 수 있도록 되어 있다. 추가로 뉴스를 확인해야겠지만 대략 8월 내로는 SEC의 첫 번째 검토 결과가 나올 것으로 보인다. 이때 심사 연장이 나오면 비트코인 가격은 조정될 가능성이 있다. 다만 장기적으로 보면 향후 8개월 이내에 이 신청이 어떻게든 받아들여질 가능성은 상당히 높은 상황이다. 일반 투자자들은 지금이 크립토 대중화의 주요한 기점 중 하나라는 점을 유의해야 할 것이다.
2023.06.27
코인 전문가가 분석한 김남국 '30억 몰빵 투자' 이유는?
김남국 무소속 의원 코인 보유 논란이 보름이 넘어가도록 가라앉을 기미를 보이지 않고 있다. 김 의원은 지난해 2월 한 때 60억원 상당의 위믹스를 보유한 것으로 알려지며 화제를 낳았는데, 본인 해명에 따르면 코인 투자는 2021년 초 9억8000만원을 종잣돈 삼아 시작했다고 한다. 코인 투자로 벌어들인 수익금이 얼마라고 똑 떨어지게 밝히지는 않았으나, 언론 보도와 본인 해명을 종합해보면 김 의원은 지난 2년 여 동안 약 8억~9억원의 투자 수익을 올린 것으로 추정된다. 수익률로 치면 연평균 35% 이상의 고수익을 거둔 셈이다. 이 돈이 정당한 투자 수익이 아니라고 보는 시각도 있다. 검찰은 지난 15일 김남국 의원의 빗썸 계좌와 업비트 계좌에 대한 압수수색을 진행했다. 영장에는 정치자금법 및 범죄수익 은닉, 조세포탈 혐의 등이 기재됐다. 일각에서는 그가 코인 발행사 등의 내부 정보를 취득해 투자에 활용했다는 의혹도 제기된다. 국회의원 직과 이해 충돌 가능성이 있는 투자가 있었다는 지적도 있다. 최종 결론이 어떻게 날지는 수사 결과를 지켜봐야 알 수 있을 것으로 보인다. 국민들의 반응은 다양하게 갈린다. 국회의원 신분으로 거액의 코인 투자에 나선 것은 부적절했다는 반응부터, 평소 어수룩한 이미지였던 그가 알고보니 코인 투자 '고수'였다며 놀라는 반응도 있다. 이 글에서는 후자적 관점에서 그의 투자 흔적을 확인할 수 있는 전자지갑 거래 내역을 통해 배워볼 만한 투자 요령을 다뤄볼 예정이다. 그는 어떻게 국회의원 직을 수행하면서 동시에 높은 수익을 올릴 수 있었을까.P2E 분야 집중됐던 그의 투자…알고 했다면 ‘실력자’김남국 의원의 것으로 알려진 클립 지갑을 보면, 그는 약 40여종의 코인을 매매했던 것으로 나타난다. 이 중 게임과 관련된 코인이 16개, 그중 15개는 P2E(Play to Earn) 분야의 코인이었다. 왜였을까. 그가 코인 투자를 시작했던 2021년 초는 비트코인을 위시한 대부분의 암호화폐 가격이 천정부지로 솟아오르던 시기였다. 코로나19 대응 과정에서 글로벌 유동성이 걷잡을 수 없이 불어나면서 2020년 3월 개당 600만원 선에 거래되던 비트코인 가격이 1년만에 6600만원까지 10배 넘게 오른 상태였다. 주식에서도 마찬가지지만 어떤 한 자산의 가격이 끝없이 오르는 경우는 잘 없다. 보통은 그 섹터에서 대장 역할을 하는 자산 가격이 어느 정도 크게 오르면 그 주변에 있는 저평가된 자산에 투자금이 들어가고 순환매의 형태로 함께 상승하는 경우가 많다. 코인업계에도 비슷한 공식이 있다. 일단 언제나 대세 상승은 비트코인으로 시작된다. 그리고 비트코인이 어느 정도 궤도에 오르면, 나중에 진입한 신규 투자자가 비트코인 가격을 떠받치는 사이 비트코인으로 이익을 본 투자자가 알트코인으로 옮겨 타는 식이다. P2E ‘대장 코인’인 엑시 인피티니(AXIE) 가격 차트. 출처=코인마켓캡2021년 하반기부터 폭발적인 성장을 보였던 P2E 분야는 이 상승 주기의 혜택을 본 경우다. 가격 추이를 보면 비트코인 상승이 한 차례 마무리된 직후인 2021년 4월부터 P2E 분야 ‘대장 코인’으로 꼽히던 '엑시 인피니티(AXIE)' 가격이 꿈틀거리기 시작한다. 당시 P2E가 떴던 이유는 간단하다. 이전 상승장에서 주목받았던 대체불가토큰(NFT), 탈중앙화금융(Defi), 메타버스 등의 키워드가 모두 버무려질 수 있는 분야였기 때문이다. 코인에 대한 이해도가 높지 않은 종합 일간지 기사에서는 김남국 의원의 투자 패턴을 '한탕주의'로 표현한다. 그러나 그의 과감한 투자 뒤에는 일관된 흐름이 있다. 이 흐름을 놓치지 않고 P2E 분야 코인 투자에 집중한 것이라면 김남국 의원은 나름 투자 고수라고 할 수 있다. 모든 코인의 상승 지속성, 결국 비트코인이 결정해김 의원의 주요 포트폴리오로 꼽히는 위믹스는 엑시 인피티니 급은 아니지만, MMORPG 게임인 '미르4'의 글로벌 성공으로 나름 P2E 업계에서 주목을 받으며 한 때 시가총액이 4조원에 달했던 코인이다. 특히 한국 기업인 위메이드가 주도권을 잡았기 때문에 국내 투자자들에게 인기가 많았다. 위믹스(WEMIX) 가격차트. 엑시 인피니티와 시차를 두고 가격이 오르는 것을 확인할 수 있다. 출처=코인마켓캡투자 내역을 보면 그는 위믹스로 인상깊은 수익을 낸 후, 규모가 큰 게임 프로젝트로 몰린 유동성들이 결국 더 마이너한 규모의 게임 코인들로 흘러넘칠 것이라는 확신을 가졌던 것으로 보인다. 그가 투자한 게임 코인 중에서는 소수의 한국인들만 거래할 것 같은 게임 코인들도 있다. 이런 확신이나 모종의 내부 정보 없이는 섣불리 거액을 투자하기 어려운 코인들에도 그는 수천만원 이상을 과감하게 투자했다. 그러다보니 몇 개의 코인 투자에서는 도저히 일반 투자자가 연속해서 잡기 어려워 보이는 저점 매수 시점을 연거푸 잡아내는 모습도 보였다. 그의 투자에서 아쉬웠던 점은 매도 시점이다. 그는 신들린듯한 매수 타이밍을 보여줬던 반면, 매도에 있어서는 아쉬움을 많이 남겼다. 일부 코인은 제 때 못 팔고 이익 구간을 지나치는 바람에 지금은 큰 손실을 본 경우도 있다. 이런 패턴은 주식 시장의 순환매와 코인 시장의 순환매 차이를 이해하지 못하는 경우 잘 나온다. 주식 시장의 순환매 지속 여부는 기업의 실적이 좌우한다. 연속적으로 실적 모멘텀이 이어져야 순환매가 계속된다는 뜻이다. 그러나 코인 시장의 경우 주식 시장에 비해 실제 이익으로 연결되는 실적이 많지 않다. 그래서 가장 최초의 굵은 상승세를 추동하는 비트코인의 상승 배경을 정확하게 이해하는 게 중요하다. 2020년 3월부터 시작됐던 암호화폐 상승장의 상승 이유는 각국 정부의 '돈 풀기'로 야기된 과잉 유동성이었다. 이 점을 이해했다면 김 의원은 적어도 2022년 3월 미 연방준비제도가 고물가를 이유로 금리인상을 단행했을 때 투자금 상당량을 회수하거나 의미 있는 이익 실현을 했어야 한다. 규모가 작은 프로젝트들은 시가총액이 작기 때문에 시장이 호황일 때 상승률이 높지만, 거꾸로 상승 동력이 끊겼을 때는 걷잡을 수 없이 폭락하기 때문이다. 적절한 이익 실현과 손절 원칙 준수...오래가는 투자자의 기본개인적으로 가장 인상깊었던 거래 내역은 지난해 2월 알고리즘 스테이블코인인 클레이페이(KP)에 30억원 상당의 유동성공급(LP) 투자를 한 것이다. 이 코인은 테라를 만들었던 권도형 테라폼랩스 대표의 전작인 '베이시스 캐시(Basis Cash)'의 토크노믹스를 그대로 차용했다. 그가 첫 투자를 단행했던 2022년 2월은 테라 블록체인이 세계 시장에서 주목을 받으며 상당히 잘 나가고 있었을 시점이다. 지속 가능성에 대한 의문이 불거졌지만 테라는 가격적인 측면에서 당시까지만 해도 상당히 탄탄한 양상을 보였다. 비슷한 배경을 가진 클레이페이도 성공 가능성이 있다고 판단했을 가능성이 있다. 그러나 익히 알려진대로 테라 프로젝트는 그로부터 3개월 뒤인 2022년 5월 초 갑작스러운 폭락을 시작하며 불과 일주일만에 결국 전체 프로젝트가 와해되는 수준까지 몰락해버린다. 암호화폐 역사에 처음 있는 일이었다. 김 의원은 클레이페이에 총 4차례 유동성 공급을 했는데 사실상 첫 공급 이후 지속적으로 손해를 봤지만 끝까지 종목을 손절하지 못했다. 마지막 유동성 공급일은 테라 사태 직후인 5월 9일이었다. 이때는 이미 클레이페이 코인의 가격이 많이 떨어진 상태였는데 총 5억원 상당의 유동성공급 투자를 공격적으로 단행했다. 물론 결과는 50% 이상의 큰 손해였다. 위믹스 등 다른 코인 투자 때와는 다른 이례적인 투자 패턴이어서 해당 투자를 놓고 내부 정보 취득과 같은 의혹도 제기되고 있다.김 의원처럼 좋은 수익률을 거둔 투자자도 이런 실수를 한다. 과욕을 부리지 않고 적절한 때 이익을 실현하고, 손해가 발생했을 때는 원칙을 지켜서 적시에 손절하는 것이 오래 생존하는 투자자의 덕목이라는 점을 다시 한 번 확인하는 기록이었다. 투자자들이 김남국 의원의 투자에서 꼭 배워야 할 점이 아닌가 싶다. 썸네일 = 매경DB
2023.05.24
[코인뷰] ‘묻지마 투자’ NO!…주식처럼 코인 가치 평가하는 핵심 지표들
올 들어 5월까지 비트코인은 약 60%가 올라 주요 투자자산 중 가장 높은 수익률을 기록했다. 지난해 10월 첫 거래를 시작한 코인인 앱토스는 1월 한 달 동안 무려 5배가 올랐다. 올 들어 미국 긴축과 은행 위기 등으로 글로벌 경제 환경이 급변하면서 주식 등 기존 투자자산이 주춤거리자 상대적으로 강세를 보인 코인 시장에 투자자의 이목이 집중됐다.그러나 코인 시장은 투자자 보호나 시장 안정을 위한 규제가 부재한 여파로 투자 관련 정보가 극히 제한돼 있다. 따라서 현재는 코인 투자에 필요한 정보와 지표를 민간 사업자나 플랫폼 등을 통해 직접 확인할 수밖에 없다. 국내에서는 크립토퀀트와 쟁글이, 해외에서는 메사리와 난센 등 여러 코인 정보 회사들이 활동하면서 투자에 유용한 지표를 제공하고 있다.코인의 대장격인 비트코인 투자자라면 언제 사고 언제 팔아야 할지가 가장 중요한 지표다. 반면 안정성이 검증되지 않은 알트코인 투자자라면 어떤 코인을 사야 하는지에 대한 ‘옥석 가리기’가 가장 중요하다. 비트코인은 매매 타이밍을, 알트코인은 코인 내재 가치를 판별하는 데 도움이 될 여러 가지 지표들이 있다. 주식이나 채권에 투자할 때처럼 코인에 투자할 때도 각종 지표들을 확인해 보면 많은 도움을 얻을 수 있다. 코인 투자에도 발품이 필요하다는 얘기다.■ 코인 시장의 주가순자산비율(PBR)인 MVRV역사상 가장 위대한 투자가로 꼽히는 워런 버핏은 가치투자를 전 세계에 알린 대표적인 인사다. 가치투자의 시작은 주가순자산비율(PBR)이 낮은 주식을 찾는 것에서 시작한다. 기업이 보유한 순자산 대비 주가가 얼마나 낮게 평가돼 있느냐가 바로 낮은 가치에서 시작해 높은 가치로 가는 여정의 첫 걸음이기 때문이다.코인 시장에서도 PBR에 해당하는 지표가 있다. 바로 시가총액 대비 실현 시가총액 비율(Market Value to Realized Value, MVRV)이다. 실현 시가총액은 각 비트코인 보유자들의 구매한 가격과 갯수를 곱해 구한 총액을 말한다. 즉 시중에 유통되는 비트코인의 총 구매금액이라고 할 수 있다. MVRV가 3이라면 현 시가총액이 총 구매금액 대비 3배 올랐다는 것으로 볼 수 있다. 일대일 대응이 되는 것은 아니지만 총 구매금액을 기업의 순자산에 현 시가총액을 기업의 전체 주식 가치에 대응시킬 수 있어 PBR처럼 현재 비트코인이 저평가 상태인지 고평가 상태인지 알 수 있는 지표로 사용할 수 있다.MVRV는 특히 코인 강세장이 시작하고 끝나는 타이밍을 잘 짚어내면서 신뢰도를 얻었다. 윤해성 업라이즈 최고투자책임자(CIO)는 “올해 코인이 급등하기 전인 작년 하반기 비트코인 MVRV는 0.7까지 떨어져 매수 타이밍이라는 신호를 보냈다”며 “증시 격언인 ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’에 MVRV를 적용하면 무릎이 1, 어깨가 3이라고 볼 수 있다”고 밝혔다.MVRV는 비트코인의 공개된 거래 데이터를 활용하기 때문에 다양한 곳에서 확인할 수 있다. 국내에서는 크립토퀀트에서 차트를 제공한다. 몇몇 코인 정보 사이트에서는 표준점수를 적용한 MVRV z 스코어를 제공하기도 한다. MVRV 비율과 큰 차이는 없다.■ 코인 내재가치 평가하는 네트워크 활성화 지표들비트코인을 포함한 암호화폐의 내재가치 평가는 아직도 논란거리다. 그럼에도 불구하고 새로운 코인은 끊임없이 등장하고 뒤처진 코인은 거래소의 거래 지원 종료를 거쳐 소리 없이 사라진다. 주식 시장에서는 영업이익과 같은 기업의 실적이 주가를 판별하는 주요 지표가 되지만 코인에는 아직 이 같은 지표가 개발되지 않았다.그러나 코인의 주요 기술인 블록체인의 탈중앙화에 따르면 내재가치 판별에 도움이 되는 개념을 찾을 수 있다. 바로 네트워크 효과다. 한 상품에 대한 사용자 수요가 형성되면 다른 사람들의 선택에 큰 영향을 미친다는 개념이다. 멧칼프의 법칙으로 구체화되는데 네트워크의 가치는 이용자 수의 제곱에 비례한다는 공식이다. 제록스 연구원인 밥 멧칼프가 정립한 법칙으로 인터넷 경제의 3법칙 중 하나로 꼽히며 페이스북의 시가총액을 계산할 때 활용되면서 신뢰를 얻었다.코인에서 멧칼프 법칙을 활용한 지표는 시가총액멧칼프비율(Network Value to Metcalfe Ratio, NVM)을 들 수 있다. NVM 역시 비트코인에서 주로 활용된다. 활성화된 지갑을 네트워크 사용자로 간주하고 사용자 대비 시가총액의 비율을 구해 높으면 가치가 과대평가됐고 낮으면 저평가된 것으로 판단한다. 16일 기준 비트코인의 NVM은 0.43으로 비트코인 가격이 3만달러를 터치한 4월 중순 0.58까지 올랐다가 현재는 소폭 하락했다.또다른 지표로는 일일 활성화 주소 수(Daily Active Address, DAA)를 들 수 있다. 이용자 수가 많을수록 네트워크 가치가 상승하는데 블록체인 네트워크에서는 이용자에 해당하는 것이 바로 지갑이다. 이더리움 등 다른 알트코인의 성장세를 가늠할 때 활용한다.이더리움의 활성화 주소 수는 2018년 탈중앙화 금융 열풍이 불었을 때 처음으로 70만을 넘겼다. 당시 이더리움 가격은 사상 처음으로 1000달러를 돌파했다. 지난해 9월 머지 업그레이드 이후 50만대에 머무르면서 이더리움 가격도 비트코인이 60% 이상 오르는 데 비해 상대적으로 낮은 상승률을 기록하고 있다. 정석문 코빗 리서치 센터장은 “사용자가 추가될수록 유동성, 상호 교류, 호환성 개선 효과가 발생해야 해당 코인의 내재가치가 함께 오른다”며 네트워크 효과의 중요성을 강조했다.■ 규제 없어 지표 신뢰성 수시 확인해야비트코인을 제외한 여러 가지 알트코인들은 투자 지표를 인위적으로 가공할 수 있다는 문제가 있다. 신생 코인에서 주로 발견할 수 있는 것으로 대규모 코인 무상 제공(에어드랍)을 통해 단기간에 사용자를 급격히 늘림으로써 네트워크 효과의 인위적 부양을 꾀하는 것이다. 이는 최근 더불어민주당 김남국 의원의 코인 투자 관련해서도 논란이 된 바 있다.에어드랍은 특정 사용자에게 이득을 제공하기 위한 목적이라기보다 네트워크 사용자를 늘리고 고정시킴으로써 활성화를 유도하는 마케팅 기법이다. 올해 코인 시장에서 화제가 된 블러, 아비트럼 등이 에어드랍으로 사용자를 대규모로 늘린 대표적인 사례다. 이럴 경우 초기에 급격히 늘어난 사용자들이 시간이 갈수록 이탈하기 때문에 코인의 가격도 우하향으로 흐를 가능성이 높다.비트코인 관련한 투자 지표들에서도 코인 거래소 내부 거래는 네트워크상에서 포착되지 않는 점을 유념해야 한다. 이를 보완하기 위해 미국의 대표적인 거래소인 코인베이스와 전 세계 1위 거래소인 바이낸스 간의 가격차를 지표화한 코인베이스 프리미엄을 활용한다. 그러나 거래소 간 가격 차이를 보여주는 것에 불과하기 때문에 지표를 100% 보완할 수 없다는 것도 숙지해야 한다.
2023.05.18
절세노하우
뜨거운 감자 ‘혼인에 따른 증여재산공제’ 완벽분석 -2편-
2023년 세법개정안이 7월 27일 발표되었다. 올해 초 상속세 및 증여세법이 상속세의 ‘유산취득세’로의 전환을 포함한 대대적인 개편이 있을 것으로 기대되었던 분위기와는 달리 이번에 발표된 세법개정안에는 약간의 개정 사항만 포함되었다. 상속세의 유산취득세로의 전환은 상속세 과세 체계 자체를 변경하는 것이라 단기간에 쉽지는 않을 것으로 예상된다. 또한 부자감세라는 비난 여론 역시 무시할 수 없었던 것이다.이번에 발표된 세법개정안 중 가장 언론과 대중의 관심을 많이 받는 것은 일 것이다. 이번 칼럼에서는 를 세밀하게 분석하여 여러분들에게 제공하고자 한다. 8월에는 의 세부 항목 중 ‘증여자’와 ‘공제한도 1억’에 대해 분석해보고 활용할 수 있는 절세 포인트에 대해 알아보았다. 이번 칼럼은 에 대한 두 번째 편으로 ‘증여일’과 ’사후관리’ ‘반환특례’를 중심으로 분석해 보도록 하겠다. 1편을 보지 않으신 분들이라면 1편을 먼저 보시고 2편을 보시기를 부탁드린다[세 번째 분석포인트 : 증여일과 사후관리]에 대한 세 번째 분석포인트, 증여일과 그에 따른 사후관리이다. 결혼식을 하고 부부가 동거를 시작하더라도 혼인신고를 바로 하지 않는 것이 요즘의 트랜드이다. 혹시 모를 이혼에 대비하여 서류상으로는 깨끗하게 하고 싶은 목적과 신혼특공 등 신혼부부들에게 혜택을 주는 것들을 최대한 누리기 위해 혼인신고를 미루고 있다. 이번에 발표된 는 이러한 트렌드를 반영하여 혼인에 따른 증여재산공제의 경우 공제가 적용되는 기간을 혼인신고일 이전 2년에서 혼인신고일 이후 2년까지, 총 4년으로 두고 있다. 혼인신고를 하기 전에도 공제를 받을 수 있는 것이다. 여기서 에 해당하는 ‘혼인신고일 이전 2년’과 에 해당하는 ‘혼인신고일 이후 2년’은 성격과 당사자들이 처한 상황이 다르므로 구분해서 분석해 볼 필요가 있다. – 혼인신고일 이전 2년에 대한 증여재산공제의 경우 증여를 먼저 한 시점에서는 미래에 결혼을 할지 하지 않을지 미확정 상태에 있다. 따라서 혼인에 따른 증여재산공제 1억을 추가로 해준 것에 대해 사후관리가 필요하다. 즉 2년 뒤에 혼인신고를 했는지 하지 않았는지 관리가 필요하다는 것이다. 부부가 헤어진 것이 아니라면 반드시 증여 후 2년 내에 혼인신고를 해야만 추가적인 세금 문제가 없을 것이다. 자칫 놓치면 증여재산공제 1억을 받은 것이 취소되어 결혼생활을 유지하고 있음에도 불구하고 억울하게 세금을 내야 할 수 있는 것이므로 ‘증여 후 2년’인 혼인신고 기한을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 위 상황과 반대로 를 활용하여 결혼자금증여를 받았지만 결과적으로 결혼생활이 유지되지 못해 혼인신고를 하지 않게 되는 경우가 있을 수 있다. 이 경우는 1억을 공제받아서 내지 않은 세금을 내야 한다.결혼생활이 유지되지 않아 혼인신고를 하지 않은 것이라면 를 받은 것이 취소되어 그 결과 세금을 추가로 부담하는 것은 공제를 받지 않았다면 냈어야 했을 세금을 부담하는 것이므로 억울한 일은 아니다. 문제는 가산세와 이자 부분이다. 다행히도 경우에는 증여일로부터 2년 이내에 혼인하지 않은 경우로서 증여일로부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고를 한 경우 가산세가 면제된다(이자상당액은 부과). 공제를 받은 후 결혼을 하지 않게 되어 생기는 가산세 부담으로 인해 가 활용에 제약을 줄 수 있는 점을 완화하기 위함으로 보인다. – 혼인신고일 이후 2년에 대한 공제先 혼인 後 증여(혼인신고일 이후 2년)의 경우 를 적용받기 위한 가장 중요한 행위인 혼인신고를 이미 완료하였으므로 2년 내에 증여를 하기만 하면 된다. 여기서 중요한 것은 의 적용 시기가 2024년 1월 1일 이후 증여 받는 분부터 적용한다는 것이다. 때문에 2022년 1월 1일 이전에 결혼한 부부들은 사실상 이 공제를 적용 받을 수 없다. 2024년 1월 1일이 되면 혼인신고일 이후 2년이 경과해버리기 때문이다. 반대로 2022년 상반기에 혼인신고를 완료한 부부들은 2024년이 되자마자 증여를 서두르는 것이 좋다. 어영부영 시간을 보내다가 혼인신고일로부터 2년이 경과하면 공제를 받지 못하기 때문이다. 先 혼인 後 증여의 경우 이미 혼인신고를 하였기 때문에 2년이라는 기한만 잘 지켜 증여한다면 사후관리할 것이 없을 것으로 보인다. 하지만 아주 예외적으로 소송을 통해 혼인이 무효가 되는 경우가 존재할 수 있다. 혼인이 무효가 되는 것은 이혼과는 다르다. 혼인이 무효가 되는 것은 처음부터 혼인하지 않은 것으로 보는 것이기 때문이다. 이렇게 소송을 통해 혼인이 무효가 되면 그 혼인을 근거로 적용되었던 역시 공제가 되지 않아야 할 것이다. 이 경우에는 혼인무효의 소의 확정판결일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한후 신고를 한 경우에는 가산세를 면제해준다 (이자상당액은 부과).[네 번째 분석포인트 : 반환특례]는 혼인공제 적용받은 재산을 혼인할 수 없는 정당한 사유가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 반환 시 처음부터 증여가 없던 것으로 보는 규정이 있다. ‘처음부터 증여가 없었던 것으로 본다’는 것은 상당한 혜택이다. 부모가 지원했던 최초의 증여와 돌려주는 증여에 대해 모두 세금을 부과하지 않는 것이기 때문이다. 증여했던 재산을 돌려주었으니 세금을 내지 않는 것이 당연한 것 아니냐고 할 수 있지만 그렇지 않다. 기존의 상속세 및 증여세법에서 증여와 반환에 대해 증여세를 부과하고 있기 때문이다.기존 상속세 및 증여세법에서는 증여와 반환에 대해서는 다음과 같이 과세하고 있다. 기존의 상속세 및 증여세법은 증여세 신고기한인 증여 후 3개월 이내에 증여를 취소하여 증여재산을 반환하면 증여와 그 반환이 모두 증여가 아닌 것으로 보아 세금 문제가 없다. 하지만 증여세 신고기한 경과 후 3개월 이내에 증여재산을 반환하게 되면 먼저 실행되었던 증여는 증여세가 과세되고 반환에 대해서만 증여로 보지 않아 세금 문제가 없다. 그리고 증여세 신고기한 경과 후 3개월 이후에 증여재산을 반환하게 되면 먼저 실행되었던 증여와 그 반환 모두 증여로 보아 각각 증여세가 과세된다. 즉 증여와 반환을 돌려주는 것으로 보지 않고 각각 서로에게 증여한 것으로 보는 것이다. 예외적으로는 현금의 경우에는 위 규정이 적용되지 않는다. 현금은 반환이라는 개념을 인정하지 않는다. 현금을 제외한 재산의 경우 일정 기간 이내에 반환하게 되면 증여세가 과세되지 않지만 현금의 경우 반환 기간과 관계없이 증여와 반환을 모두 증여로 본다. 이처럼 기존의 상속세 및 증여세법에서는 증여 재산의 반환에 대해 반환 시기와 재산의 종류에 따라 증여세 과세 여부가 달라지게 된다. 그에 반에 의 경우 정당한 사유가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내에 반환하기만 하면 처음부터 증여가 없던 것으로 본다. 증여재산이 현금이어도 반환에 대해 증여세를 과세하지 않는다. 때문에 증여재산의 반환에 대한 세금에 대한 상당한 특례라 할 수 있는 것이다. 하지만 이러한 특례를 넓게 인정하는 경우 악용하는 사례가 나올 수 있다. 이를 방지하기 위해 반환특례를 적용받기 위해서는 ‘정당한 사유’가 있어야 인정된다. ‘정당한 사유’의 구체적 범위에 대해서는 아직 정해지지 않았으며 추후 대통령령으로 규정하기로 되어 있으므로 어떻게 법이 만들어질지 지켜볼 필요가 있다. 지금까지 두 달에 걸쳐 이번 세법개정안 중 가장 대중들의 관심을 받고 있는 에 대해 분석해 보았다. 는 제대로 알고 챙기지 않으면 기간이 지나 혜택을 놓쳐버리거나 사후관리 요건을 지키지 못해 세금을 추징당할 수도 있으므로 정확히 알고 활용하는 것이 중요하다. 또한 제도의 세부적인 항목을 결정할 법령들이 확정되지 않았으므로 이를 확인하는 것도 필요하다. 이 제도가 조금이나마 대한민국의 혼인과 출산에 기여하기를 희망하며 글을 마친다.
2023.09.21
뜨거운 감자 ‘혼인에 따른 증여재산 공제’ 완벽 분석 [1편]
2023년 세법개정안이 7월 27일 발표되었다. 올해 초 상속세의 ‘유산취득세’로의 전환을 포함한 대대적인 개편이 있을 것으로 기대되었던 분위기와는 달리 이번에 발표된 세법개정안에는 약간의 개정 사항만 포함되었다. 상속세의 유산취득세로의 전환은 상속세 과세 체계 자체를 변경하는 것이라 단기간에 쉽지는 않을 것으로 예상된다. 또한 부자감세라는 비난 여론 역시 무시할 수 없었던 것이다.이번에 발표된 세법개정안 중 가장 언론과 대중의 관심을 많이 받는 것은 일 것이다. 이번 칼럼에서는 를 세밀하게 분석해 여러분들에게 제공하고자 한다. 는 모든 세법개정안이 그렇듯 최종적인 통과 여부가 미정인 상태이며 아직 세부적인 법령이 나온 것은 아니므로 현재 발표된 세법개정안만을 기준으로 작성되었다는 점을 감안해 봐주시기를 부탁드린다. 양이 방대하여 2회에 걸쳐 게시할 예정이므로 다음 달에 게시될 칼럼까지 꼭 확인해 주시기를 바란다[첫번째 분석포인트 : 증여자] 의 첫 번째 분석 포인트는 ‘증여자’이다. 에서 증여자는 ‘직계존속’으로 정의되어 있다. 즉 자산을 무상으로 주는 사람이 직계존속인 경우 이 공제가 적용된다는 것이다. 시부모나 장인, 장모는 이 공제의 대상에 해당하지 않는다. 여기서 중요한 것은 증여자가 부모에 한정되지 않는다는 것이다. 일반적으로 결혼할 때 주로 지원해 주는 사람이 부모인 경우가 대부분이기 때문에 언론에서도 ‘부모님에게 1억원을 세금 없이 증여받을 수 있다’라고 보도하고 있다. 그 말이 틀린 것은 아니지만 자칫 부모에게 증여받는 것만 의 대상이 되는 것으로 오해를 할 수도 있을 것이다.직계존속은 부모뿐만 아니라 조부모도 포함되는 개념이다. 따라서 조부모에게 지원을 받더라도 는 적용된다. 물론 조부모, 부모에게 각각 1억원씩 중복 적용은 되지 않는다. 1억원과 직계존속에 대한 일반 증여재산 공제 5천만원을 합치면 총 1억5천만원을 세금 없이 증여받을 수 있고 부부가 이를 합치면 3억원이 된다. 하지만 3억원으로는 서울, 경기권의 괜찮은 아파트를 전세도 구하기가 쉽지 않다. 따라서 추가적인 증여가 필요할 수 있다. 이때 조부모에게 증여를 받으면 증여세가 줄어들 수 있다. 1인당 총 필요한 자금이 4억원이라고 가정하고 4억원 모두 부모로부터 증여받는 경우와 2억원씩 부모와 조부모에게 나누어 증여받는 경우를 비교하면 다음과 같다. 계산 결과 아버지에게 단독으로 증여받는 것보다는 할아버지와 아버지에게 나누어 증여받는 것이 더 유리한 것으로 보인다. 증여자를 분산해 증여했기 때문이다. 여기서 주의해야 할 점은 조부모와 부모에게 순차적으로 증여받는 경우 증여 순서에 따라 세금이 달라진다는 것이다. 증여 순서에 따른 증여세 차이는 다음과 같다. 위 계산을 보면 증여 순서에 따라 증여세가 달라진다는 사실을 알 수 있다. 아버지가 할아버지보다 먼저 증여하는 경우에는 아버지가 단독으로 4억원을 증여하는 것보다도 오히려 세금이 많을 수 있다. 할아버지로부터 증여받는 경우는 세대생략증여로 산출 세액에서 30% 또는 40%가 할증된다. 따라서 같은 금액을 증여받더라도 조부모로부터 증여받는 금액에 대해 더 많은 세금을 부담하게 된다. 이 할증으로 인한 세 부담 증가가 증여자를 분산하는 것에 따른 절세효과보다 큰 경우에는 오히려 더 많은 세금을 부담할 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 증여재산 공제가 세금 부담이 더 큰 조부모 증여에 적용되도록 증여하는 것이 더 유리하다. 이를 위해서 부모에 대한 증여보다 조부모로부터 증여를 먼저 받아야 한다. 증여재산 공제는 먼저 증여한 것에 대해 우선 적용되기 때문이다.조부모의 재산이 많은 집안이라면 당장의 결혼자금을 증여하는 문제뿐만 아니라 미래의 상속세를 줄이기 위하여 조부모의 재산을 적극적으로 손자, 손녀에게 증여할 필요가 있다. 특히 손자, 손녀의 경우 민법상 상속인이 아니므로 상속세 계산 시 사전증여 합산 기간이 10년이 아니라 5년이다. 즉 상속인인 자녀에게 증여한 재산은 증여 후 10년 내에 사망하게 되면 상속 재산에 포함되지만, 상속인이 아닌 손자, 손녀에게 증여한 재산은 증여 후 5년만 지나면 상속 재산에 포함되지 않는다. [두번째 분석포인트 : 공제한도 1억] 두 번째 분석 포인트는 ‘공제한도 1억’이다. 현재 발표된 세법개정안에는 공제한도가 1억이라는 것 이외에는 별다른 제약 조건이 없다. 즉 증여 재산의 종류를 따지지 않는다는 뜻이다. 현재 발표된 것만 봤을 때는 현금, 부동산, 주식 등 어떠한 재산이건 공제의 대상이 될 수 있는 것으로 보인다.증여 재산의 종류는 현금이 가장 무난하고 편리해 보이지만 저평가된 자산이 있다면 새롭게 생긴 공제를 활용하여 증여하는 것이 장기적인 ‘상속증여 TAX PLANNING’ 관점에서 절세 방안이 될 수 있다. 또한 증여자가 법인의 오너 CEO라면 회사의 주식을 자녀에게 줄 수도 있을 것이다. 이렇게 이전된 주식을 통해 배당소득을 만들어 줄 수 있다면 장기적으로 자녀에게 자금 출처를 만들어주게 되어 추가적인 절세가 가능하다.공제의 이름이 이긴 하지만 증여받은 자산의 사용처에 대한 사후관리 요건 역시 없다. 즉 증여받은 재산을 결혼을 위한 비용으로 쓰지 않아도 된다는 뜻이다. 따라서 이미 결혼을 하였고 추가적인 지원이 필요 없는 상황이라고 해도 적극적으로 이 공제를 활용하여 부를 이전시킬 필요가 있다.지금까지 에 대해 ‘증여자’와 ‘공제한도1억’을 중심으로 발생할 수 있는 이슈와 세부 사항들에 대해 알아보았다. 다음 달에는 ‘증여일’과 ‘사후관리’ 영역을 중심으로 를 분석해 보도록 하겠다. 특히 ‘증여일’에 대한 부분은 잘못 알고 있거나 놓치는 경우 큰 세 부담으로 이어질 수 있으므로 반드시 이해하고 확인하기 바란다.
2023.08.10
2023년 세법개정안, 핵심내용과 활용법!
7월 4일 ‘하반기 경제정책방향'에 이어, 24일 ‘2023년 세법 개정안'이 발표되었다. 몇몇 내용은 구체화되었으나 일부는 아예 언급도 되지 않아서 ‘특별한 것이 없다'는 평도 많다. 특히 매년 정기적으로 진행하는 세법 개정안은 국세에 관련된 것으로, 지방세에 속하는 취득세 중과세율 완화 등은 대상이 아닌 점도 고려해야 한다(그렇다고 관련 내용이 추가로 나올지는 현재로서는 알 수 없다).그럼에도 불구하고 올해 세법 개정안에서 눈여겨 볼 사항은 무엇인지, 그리고 이외 관심사항에 대해서는 앞으로 어떻게 진행이 될지 살펴보자. ▶ 첫째, 혼인 증여재산공제 신설지난 경제정책방향 이래로 가장 많은 관심을 받은 항목이라 하겠다. 이번 개정안으로 더욱 구체화되었는데 다음 사항을 모두 준수할 때 증여세 공제가 가능하다. 1) 증여자는 직계존속일 것 (부모, 조부모, 증조부모, 외조부모, 외증조부모 등)2) 혼인신고일 이전 2년 및 이후 2년 이내에 증여할 것3) 최대 1억 원 이내일 것해당 증여재산공제는 별도로 ‘신설'된 것으로, 기존 성년 자녀에게 증여 시 5천만원 공제와 합산하여 최대 1억5천만원까지 증여재산공제가 가능하다. 즉, 성년자녀가 혼인 시 기본 5천만원 공제에(과거 10년간 증여 사실 없다고 가정), 이번에 신설된 혼인 증여재산공제 1억원을 추가하여 총 1억5천만원 공제가 가능한 것이다. 기존 증여재산공제 기간인 10년과 달리 총 4년의 기간을 두었으며, 그 기준은 ‘혼인신고일' 전후 각각 2년씩이다. 즉, 혼인 2년 이내에 미리 이를 활용할 수 있는데 추후 혼인을 할 수 없는 정당한 사유가 발생한다면 처음부터 증여가 없었던 것으로 볼 수 있다.또한 혼인 전 증여받았으나 혼인을 하지 않거나 혹은 혼인 후 증여받았는데 혼인 무효와 같은 경우가 발생한다면 이에 대한 혜택을 반환하되 이자 상당액은 부과하고 가산세는 면제할 예정이다. 보다 구체적인 건 내년 초 시행령 개정을 통해 나올 예정이다. 해당 내용은 ‘24.1.1 이후 증여받는 분부터 적용된다. 정부는 결혼비용 세부담을 완화하고 혼인, 출산 장려를 위한 정책이라 밝혔는데 취지에 동의한다. 다만, 이미 혼인을 한 경우 그리고 실질적인 지원이 불가한 경우 등을 고려하여 이러한 혜택을 받지 못한 경우에도 별도 세제 지원(가령, 혼인 증여재산공제 안 받는 경우 추후 1인당 얼마 한도에서 세액공제 등)을 하거나, 더 나아가 전반적인 상증세 개편으로 이어지길 기대해본다. ▶ 둘째, 주택간주임대료 ‘소형주택’ 특례 적용기한 연장주택을 전세나 월세로 임대하고 이에 따라 소득이 발생하면 세금이 발생한다. 이를 주택임대소득세라 하는데 이를 판단하는 기준은 ‘부부합산 주택 수'이다. (그림 1) 주택임대소득 과세요건(그림 1)에 기준이 나와있는데, 부부합산 3주택 이상이라면 월세는 물론 보증금 합계액 3억원 초과에 대한 간주임대료에 대해서도 과세가 된다. 그런데 간주임대료 계산 시 특례로 제외되는 주택이 있으니, 이를 ‘소형주택'이라고 하며 이 요건은 1)전용면적 40m2 이하이면서 2)기준시가 2억원 이하인 경우이다. 두 가지 요건을 동시에 만족하면 비록 월세에 대해서는 과세가 되더라도 간주임대료 계산 시에는 주택 수가 제외되므로 주택임대소득 계산 시 일정 부분 혜택이 가능하다. 이에 대한 특례를 ‘23.12.31에서 ‘26.12.31로 연장한다는 의미이다. 이는 소형주택 임대공급을 통한 주거지원 안정이라는 측면에서 진행되는 것인데, 주택 가격 상승 및 원자재 가격 인상으로 가액 요건인 ‘기준시가 2억'에 대한 요건도 현실에 맞게 조정이 필요한 게 아닌가 하는 생각이 든다. ▶ 셋째, 부동산 양도소득세 알기 쉽게 새로 쓰기법 조문이라는 것이 모두 그러하겠지만, 특히 부동산 양도소득세의 경우 잦은 개정과 변동으로 일반인들은 물론 세무전문가 역시 이를 해석하고 적용하는 데에 무리가 있는 경우가 많다. 이에 정부는 관련 조문을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 새로 쓰기를 추진하는데, 전반적인 내용을 알 수 있도록 ‘개관규정'을 신설하고 흩어져 있는 조문이나 항목을 유사한 것끼리 묶으며, 도표나 표를 신설하겠다는 것으로 구체화하였다. (그림 2) 1세대1주택 비과세 특례 개괄규정 신설 및 규정 정비예를 들어 1세대 1주택 비과세 특례에서 일시적 2주택 특례에 대한 내용을 도표화하여 시각화하며, 전반적인 내용에 대해 개괄규정을 신설하여 이해도를 제고한다. 또한, 관련 조문은 가급적 짧게 작성하며 유사 내용끼리 묶어서 부동산 양도소득세에 대해 알기 쉽게 접근성을 높인 것이 특징이다. 이에 대해서는 1세대1주택 비과세 규정 정비, 1세대 1주택 비과세 특례 개괄규정 신설 및 규정 정비, 1세대 1주택 비과세 특례 중 장기임대주택 관련 규정 정비(흔히 ‘주택임대사업자 거주주택 비과세 특례'라고 함), 다주택자 양도세 중과 제외 개괄규정 신설, 1세대 1주택 비과세 대상 주택부수토지 범위 도표화 등이 그것이다. 여기에 또 하나, ‘세법상 주택 개념 정비'도 개정될 예정인데 양도소득세에서 주택이란 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물'이라고 정의하는데, 이에 대해 주택 개념을 보다 구체화함으로써 이에 대한 다툼을 줄이고 근거를 더욱 명확히 하기 위함으로 보인다. (그림 3) 세법상 주택 개념 정비(그림 3)에서 보는 것처럼, 앞으로는 세법상 주택에 대해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물'로, 이때 구조란 출입구, 취사시설, 욕실 등이 세대별 별도 설치된 경우를 의미한다. 간혹 이에 대해, “그럼 오피스텔의 경우 출입구, 취사시설, 욕실 등이 모두 있으니까 무조건 주택인가?”라고 문의하는 경우가 있는데 그렇지는 않다. 위 내용은 주택에 대한 개념을 명확히 하고 납세자 혼란을 방지하기 위함이지, 주거용으로 사용했는지는 여전히 ‘실질과세'를 기준으로 한다. 즉, 위와 같은 구조를 모두 갖춘 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용이 아닌 업무용으로 사용했다면 양도세 비과세 판단 시 주택 수에서 제외된다. 다만, 오피스텔 외 다른 건물이라도 해당 구조를 갖추고 주거용으로 사용 시 주택으로 볼 수 있으니 이에 대한 주의를 더욱 명확히 하기 위함으로 이해해야 할 것이고, 역으로 실제 주거용으로 사용하였다면 비과세 특례도 가능할 수 있으니 상황에 맞게 사전 확인 후 매도 계획을 짜는 것이 꼭 필요하다. 덧붙여, 오피스텔처럼 업무용과 주거용이 혼재되어 사용할 수 있는 경우, 1세대 1주택 비과세 보유 기간에 대해서도 실제 주거용으로 용도변경되거나 사용된 날부터 기산일이 변경되며, 그에 따라 장기보유특별공제 역시 구분하여 계산하니 이 역시 조문에 근거를 두어 다툼을 줄이고 이에 대한 근거를 명확화하는 것으로 보아야 할 것이다. ▶ 보다 구체적인 건 내년 초 시행령 개정 확인해야이 외에도 몇 가지가 더 있긴 하지만 상대적으로 중요도가 낮다고 판단되어 우선은 이 정도로 정리를 해두면 될 것이다. 구체적인 방법 등에 대해서는 내년 초 시행령 개정을 다시 확인해야 한다. 또한 이번 세법개정은 국세에 관한 것으로, 취득세 중과세율 완화는 지방세법 개정에서 나올 수 있는 내용인데 8월에 별 다른 말이 없다면 다소 힘들지 않을까 하는 것이 개인적인 생각이다. 9월에 정기국회가 시작되고 이에 대해 마무리가 된 후 ‘24년도가 되면 곧 있을 4월 총선으로 여야 모두 경황이 없을 것으로 예상되기 때문이다. 물론, 선거 공약으로 일부 부동산 관련 정책이 나올수는 있겠지만 비중이 그리 높진 않을 것으로 보인다. 따라서 이에 대해서는 너무 막연하게 개정될 것으로 기대해서는 안 되며, 각자 포지션에 맞게 보유/매도 전략 혹은 매수 전략을 두어서 신중하게 접근하는 것이 필요하다. 이에 대한 구체적인 방법은 다음 칼럼에서 살펴보도록 하자.
2023.08.01
상속세 절세의 마지막 히든카드 2편 : 연대납세의무
*해당 칼럼은 지난달 게시되었던 ‘상속세 절세의 마지막 히든카드 1편 : 배우자상속공제’와 이어지는 내용입니다. 1편을 먼저 읽어보시고 오시기를 권해드립니다.
지난달 칼럼에서는 배우자상속공제의 원리와 그를 활용한 배우자상속공제 극대화를 통한 상속세 절세에 대해 소개하였으며, 이번 달에는 배우자상속공제 극대화>와 같이 활용되어야 하는 상속세 연대납세의무>에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. ▶ 연대납세의무와 증여세현행 상속세 및 증여세법 제3조의2 3항에
따르면 ‘상속세는 상속인
또는 수유자 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부할 의무를 진다’라고 명시하여 상속세에 대한 연대납세의무를 정의하고 있다. 이는 과세관청
입장에서 매우 유리한 제도로 보인다. 내가 부담하여야 할 상속세를 부담하였음에도 불구하고 나를 제외한
다른 상속인들이 상속세를 납부하지 않으면 다른 상속인들의 상속세를 본인이 부담해야 하기 때문이다. 과세관청은
상속인 한 명이 상속세를 내지 않더라도 다른 상속인이 대신 낼 것이므로 조세채권 확보가 용이하다.
하지만 상속세 연대납세의무가 납세자에게 불리한 것만은 아니다. 상속세 연대납세의무로 인해 다른 상속인들의 상속세를 대신 내주는 것을 증여로 보지 않기 때문이다. 증여세의 경우 증여자가 수증자 대신 증여세를 납부하면
증여세가 추가로 과세되는 것과는 반대되는 것이다. 경제적 실질을 보면 상속세 대납 역시 증여세 대납과
마찬가지로 증여로 봐야하지만 상속세는 상속인들 간에 연대납세의무가 있기 때문에 증여세가 없다. 증여세
대납과 달리 상속세 대납에 대한 증여세가 없는 점을 잘 활용하면 1차상속과 2차상속에 대한 상속세 절세가 모두 가능하다.▶ 배우자상속공제와 2차상속의
딜레마 해결 : 연대납세의무
지난달 게시했던 ‘상속세 절세의 마지막 히든카드 1편 : 배우자상속공제’에서는
배우자상속공제와 2차상속에 대한 상속세 딜레마를 언급한 바 있다. 1차상속에 대한 상속세 절감을 위해 배우자상속공제액을 극대화하려면 생존한
배우자가 상속받는 재산의 크기를 늘려야 하는데 배우자가 상속받은 재산이 늘어날수록 배우자가 사망하여 발생되는 2차상속에
대한 상속세 부담은 커진다는 것이다. 수백억대의 초고액 자산가가 아니라면 최대 30억의 배우자상속공제는
상속세에 가장 큰 영향을 주는 요소 중 하나다. 따라서 일반적으로는 배우자상속공제를 최대한 받아 1차상속에 대한 상속세를 줄이고 보는 것이 유리하다. 배우자의 사망으로
인한 2차상속에 대한 상속세 문제는 상속세 연대납세의무를 통해 완화할 수 있다.2차상속에 대한 상속세는 배우자의 재산이 많기 때문에 발생한다. 하지만 배우자가 1차상속 발생 시 연대납세의무를 활용하여 자녀들의
상속세까지 대신 납부한다면 배우자는 1차상속 시 받았던 상속 재산의 상당 부분이 줄어들게 된다. 즉 2차상속에 대한 상속세 부담이 줄어드는 것이다.억
상속 시 상속세와 1인당 분담세액> 위의 표에 따르면 70억
상속 시 상속세는 총 11.9억(산출세액 기준)이며 배우자는 상속받은 재산에 비례하여 5.1억을 부담하여야 한다. 이때 배우자가 자녀1, 자녀2의
상속세 분담세액 합계인 6.8억을 대신 납부하여도 증여세가 과세되지 않는다. 연대납세의무 한도액을 넘지 않기 때문이다(연대납세의무 한도액은
상속인 각자가 받았거나 받을 재산을 말하며 상속받은 재산에서 자신이 부담해야할 상속세액을 차감한 것으로 계산할 수 있다).즉, 상속세 11.9억을 배우자가 모두 부담하여도 된다. 이렇게 배우자가 상속세를 모두 부담하게 되면 배우자에게 남은 상속재산은 30억에서
11.9억을 차감한 18.1억이 된다. 만약 6.8억의 자녀 몫의 상속세를 대납하지 않았다면 30억에서 5.1억을 뺀 24.9억이
2차 상속 시 상속세 과세대상이 됐을 것이다. 상속세를 대신 납부하면서 재산이 감소하게 되고 배우자가 사망했을
때 발생하는 2차상속에 대한 상속세 부담이 줄어들게 되는 것이다. 1차
상속에서는 배우자의 상속 지분을 늘려 배우자상속공제를 최대한 늘리는 동시에 상속세 연대납세의무를 활용하여 배우자의 자산을 줄이고 2차상속에 대비하는 것이다. 이렇게 상속세 대납을 준비한다면 상속 재산을 분배할 때 상속세를 대납할 배우자에게 금융재산을 분배해주는 것이 좋다. 상속세의 납부는 현금으로 해야 하기 때문이다. 배우자에게 상속 재산 중 금융재산을 우선적으로 분배하고 배우자가 해당 금융자산을 현금화하여 상속세를 대납하면
된다. 만약 금융재산을 배우자에게 분배하지 않아 배우자가 상속세를 낼 현금이 부족하다면 배우자가 상속재산이나
보유재산을 처분해야 하고 그 과정에서 상속재산의 시가가 노출되어 상속세 부담이 커지거나 각종 행정 수수료의 부담이 생길 수 있다.
지금까지 두 달에 걸쳐 피상속인 시 사망한 후에도 절세할 수 있는 2가지 요소인 배우자상속공제 극대화>와 상속세 연대납세의무>에 대해 알아보았다. 이 2가지는 납세자가 스스로 인지하고 전략을 세워야 하는 부분이며 피상속인이 사망한 후에 결정해야 하는 문제들이다. 또한 1차상속과 2차상속에 이르는 장기간의 상속세 절세 계획이며 상속인들이 모두 동의해야만 실행이 가능하다. 따라서 상속인이 모두 해당 부분에 대해 이해하고 지속적으로 소통해야만 위 2가지를 활용한 상속세 절세가 가능하다.
지난달 칼럼에서는 배우자상속공제의 원리와 그를 활용한 배우자상속공제 극대화를 통한 상속세 절세에 대해 소개하였으며, 이번 달에는 배우자상속공제 극대화>와 같이 활용되어야 하는 상속세 연대납세의무>에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. ▶ 연대납세의무와 증여세현행 상속세 및 증여세법 제3조의2 3항에
따르면 ‘상속세는 상속인
또는 수유자 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부할 의무를 진다’라고 명시하여 상속세에 대한 연대납세의무를 정의하고 있다. 이는 과세관청
입장에서 매우 유리한 제도로 보인다. 내가 부담하여야 할 상속세를 부담하였음에도 불구하고 나를 제외한
다른 상속인들이 상속세를 납부하지 않으면 다른 상속인들의 상속세를 본인이 부담해야 하기 때문이다. 과세관청은
상속인 한 명이 상속세를 내지 않더라도 다른 상속인이 대신 낼 것이므로 조세채권 확보가 용이하다.
하지만 상속세 연대납세의무가 납세자에게 불리한 것만은 아니다. 상속세 연대납세의무로 인해 다른 상속인들의 상속세를 대신 내주는 것을 증여로 보지 않기 때문이다. 증여세의 경우 증여자가 수증자 대신 증여세를 납부하면
증여세가 추가로 과세되는 것과는 반대되는 것이다. 경제적 실질을 보면 상속세 대납 역시 증여세 대납과
마찬가지로 증여로 봐야하지만 상속세는 상속인들 간에 연대납세의무가 있기 때문에 증여세가 없다. 증여세
대납과 달리 상속세 대납에 대한 증여세가 없는 점을 잘 활용하면 1차상속과 2차상속에 대한 상속세 절세가 모두 가능하다.▶ 배우자상속공제와 2차상속의
딜레마 해결 : 연대납세의무
지난달 게시했던 ‘상속세 절세의 마지막 히든카드 1편 : 배우자상속공제’에서는
배우자상속공제와 2차상속에 대한 상속세 딜레마를 언급한 바 있다. 1차상속에 대한 상속세 절감을 위해 배우자상속공제액을 극대화하려면 생존한
배우자가 상속받는 재산의 크기를 늘려야 하는데 배우자가 상속받은 재산이 늘어날수록 배우자가 사망하여 발생되는 2차상속에
대한 상속세 부담은 커진다는 것이다. 수백억대의 초고액 자산가가 아니라면 최대 30억의 배우자상속공제는
상속세에 가장 큰 영향을 주는 요소 중 하나다. 따라서 일반적으로는 배우자상속공제를 최대한 받아 1차상속에 대한 상속세를 줄이고 보는 것이 유리하다. 배우자의 사망으로
인한 2차상속에 대한 상속세 문제는 상속세 연대납세의무를 통해 완화할 수 있다.2차상속에 대한 상속세는 배우자의 재산이 많기 때문에 발생한다. 하지만 배우자가 1차상속 발생 시 연대납세의무를 활용하여 자녀들의
상속세까지 대신 납부한다면 배우자는 1차상속 시 받았던 상속 재산의 상당 부분이 줄어들게 된다. 즉 2차상속에 대한 상속세 부담이 줄어드는 것이다.억
상속 시 상속세와 1인당 분담세액> 위의 표에 따르면 70억
상속 시 상속세는 총 11.9억(산출세액 기준)이며 배우자는 상속받은 재산에 비례하여 5.1억을 부담하여야 한다. 이때 배우자가 자녀1, 자녀2의
상속세 분담세액 합계인 6.8억을 대신 납부하여도 증여세가 과세되지 않는다. 연대납세의무 한도액을 넘지 않기 때문이다(연대납세의무 한도액은
상속인 각자가 받았거나 받을 재산을 말하며 상속받은 재산에서 자신이 부담해야할 상속세액을 차감한 것으로 계산할 수 있다).즉, 상속세 11.9억을 배우자가 모두 부담하여도 된다. 이렇게 배우자가 상속세를 모두 부담하게 되면 배우자에게 남은 상속재산은 30억에서
11.9억을 차감한 18.1억이 된다. 만약 6.8억의 자녀 몫의 상속세를 대납하지 않았다면 30억에서 5.1억을 뺀 24.9억이
2차 상속 시 상속세 과세대상이 됐을 것이다. 상속세를 대신 납부하면서 재산이 감소하게 되고 배우자가 사망했을
때 발생하는 2차상속에 대한 상속세 부담이 줄어들게 되는 것이다. 1차
상속에서는 배우자의 상속 지분을 늘려 배우자상속공제를 최대한 늘리는 동시에 상속세 연대납세의무를 활용하여 배우자의 자산을 줄이고 2차상속에 대비하는 것이다. 이렇게 상속세 대납을 준비한다면 상속 재산을 분배할 때 상속세를 대납할 배우자에게 금융재산을 분배해주는 것이 좋다. 상속세의 납부는 현금으로 해야 하기 때문이다. 배우자에게 상속 재산 중 금융재산을 우선적으로 분배하고 배우자가 해당 금융자산을 현금화하여 상속세를 대납하면
된다. 만약 금융재산을 배우자에게 분배하지 않아 배우자가 상속세를 낼 현금이 부족하다면 배우자가 상속재산이나
보유재산을 처분해야 하고 그 과정에서 상속재산의 시가가 노출되어 상속세 부담이 커지거나 각종 행정 수수료의 부담이 생길 수 있다.
지금까지 두 달에 걸쳐 피상속인 시 사망한 후에도 절세할 수 있는 2가지 요소인 배우자상속공제 극대화>와 상속세 연대납세의무>에 대해 알아보았다. 이 2가지는 납세자가 스스로 인지하고 전략을 세워야 하는 부분이며 피상속인이 사망한 후에 결정해야 하는 문제들이다. 또한 1차상속과 2차상속에 이르는 장기간의 상속세 절세 계획이며 상속인들이 모두 동의해야만 실행이 가능하다. 따라서 상속인이 모두 해당 부분에 대해 이해하고 지속적으로 소통해야만 위 2가지를 활용한 상속세 절세가 가능하다.
2023.07.13
상속세 절세의 마지막 히든카드 1편 : 배우자상속공제
대부분의 세금은 사후에 줄일 수 없다. 모든 사실관계가 확정되어 버렸기 때문이다. 사실관계가 확정된 상태에서 세금을 줄이고자 하는 행동들은 대부분 절세가 아닌 탈세인 경우가 많다. 상속세도 마찬가지이다. 피상속인이 사망하면 상속재산이 확정되기 때문에 미리 증여를 통해 상속재산을 줄이지 못했다면 상속세 부담은 클 수밖에 없다. 하지만 예외적으로 사후 합법적으로 상속세를 줄일 수 있는 방법이 있다. 바로 배우자상속공제와 연대납세의무를 활용하는 방법이다. 상속은 얘기치 않게 갑자기 발생하는 경우가 대부분이므로 미리 알아두지 않으면 막상 상황이 닥쳤을 때 적절히 대응하지 못한다. 따라서 사전에 배우자상속공제와 연대납세의무를 정확하게 이해하여 상속 발생 시 적용할 수 있어야 한다. 오늘은 이 두 가지 방법 중 배우자상속공제에 대해 집중적으로 알아보도록 한다.▶ 1차상속과 2차상속의 개념배우자상속공제를 활용하여 사후에 상속세를 절세하려면 먼저 ‘1차상속’과 ‘2차상속’의 개념을 이해해야 한다. ‘1차상속’과 ‘2차상속’이라는 말은 세법상 존재하는 말은 아니다. 상속세에 대한 TAX PLANNING 영역에서 부부 중에 먼저 사망하는 사람에 의해 발생하는 것을 1차상속, 후에 사망하는 사람에 의해 발생하는 것을 2차상속으로 구분한다.상속세 TAX PLANNING의 궁극적인 목적은 1차상속에 대한 상속세와 2차상속에 대한 상속세의 총합을 줄이는 데 있다. 따라서 1차상속에만 포커스를 맞추는 경우에는 오히려 2차상속에 대해 더 많은 세금을 부담해야 할 수도 있으므로 주의가 필요하다.▶ 상속세 이중과세와 배우자상속공제1차상속이 발생하면 피상속인의 재산은 생존한 배우자와 자녀에게 상속된다. 상속의 의미가 ‘다음 세대로의 부의 이전’이라고 한다면 배우자에게 이전되는 재산의 경우는 엄밀히 말하면 상속이라고 할 수 없다. 피상속인의 다음 세대가 아닌 동일 세대에게 이전되는 것이기 때문이다.또한, 생존한 배우자가 사망하는 2차상속이 발생했을 경우 그 자산은 다시 자녀들에게 이전된다. 문제는 이러한 과정에서 이중과세 문제가 있다는 것이다. 1차상속 당시 생존한 배우자에게 상속세를 부담하고 이전되었던 자산이 2차상속이 발생하면서 자녀에게 이전되면서 또 상속세를 내야 하는 것이다. 이를 완화하기 위하여 상속세 및 증여세법은 배우자상속공제 제도를 두고 있다. 1차상속 시 피상속인의 재산 중 배우자가 상속받는 재산에 대해서는 상속세 과세를 유예하기 위한 것이다. 따라서 배우자상속공제는 배우자가 상속받은 재산에 비례하여 늘어난다. 배우자상속공제는 피상속인의 사망 후에 상속재산의 분배에 따라 금액이 달라지기 때문에 상속이 발생한 이후 절세할 수 있는 요소가 된다. 문제는 배우자상속공제의 한도가 있다는 것이다. 배우자상속공제의 한도는 크게 금액한도와 비율한도가 있다. 금액한도는 30억이며 배우자가 전혀 상속받지 않아도 최소 5억의 배우자상속공제를 받을 수 있다. 비율한도는 배우자의 법정지분율이다. 민법에서는 배우자에게 다른 상속인보다 0.5의 비율을 더 가산해서 법정지분율을 인정해준다.예를 들어 상속인이 자녀 2명과 배우자라고 한다면 두 자녀와 배우자의 법정지분 비율은 1:1:1.5이다. 만약 상속재산이 35억이라면 배우자의 법정지분율에 따른 금액은 15억이 된다. 이러한 상황에서 배우자에게 35억의 재산 중 30억이 상속되더라도 배우자상속공제는 15억밖에 되지 않는다. 바로 비율한도에 걸리는 것이다. 정리해보면 배우자가 상속받은 재산에 비례하여 배우자상속공제액이 늘어나기는 하지만 배우자가 아무리 고인의 재산을 많이 상속받아도 30억 이상 공제되지 않는다.또한, 30억이 넘지 않더라도 법정지분율 이상으로 배우자에게 상속재산이 이전된다면 그 법정지분율을 초과한 금액 역시 법정지분율을 넘게 공제되지 않는다. 따라서 최대한 받을 수 있는 배우자상속공제 금액은 30억과 법정지분율에 따른 상속재산 중 적은 금액이 된다. ▶ 배우자상속공제와 2차상속의 딜레마앞서 설명했듯이 배우자상속공제액의 금액을 늘리기 위해서는 배우자에게 많이 상속되어야 한다. 문제는 배우자에게 많이 상속되면 배우자가 사망했을 때, 즉 2차상속이 발생하였을 때 상속세 부담이 커진다는 것이다. 이처럼 배우자상속공제와 2차상속에 대한 상속세는 서로 상충관계에 있다. 배우자상속공제를 많이 받기 위해 배우자에게 재산을 많이 주면 공제액이 늘어 1차상속에 대한 상속세의 부담은 줄어들지만 2차상속에 대한 상속세는 늘어날 수도 있는 것이다. 따라서 2차상속에 대한 부담으로 인해 배우자에게 재산을 상속하지 않고 배우자상속공제를 최소한 받는 선택을 할 수도 있고 1차상속에 대한 상속세 부담을 줄이기 위해 배우자에게 상속재산을 이전하여 배우자공제를 최대한 받는 선택을 할 수도 있다. 어떠한 선택이 더 전체적인 세금을 줄일 수 있는지는 본인과 배우자의 보유자산 여부와 보유자산의 크기에 따라 달라진다. 만약, 배우자가 보유재산이 없다면 1차상속 시 배우자에게 상속재산을 어느 정도 이전하고 배우자상속공제를 최대한 받는 것이 유리하다. *본인의 재산 35억, 배우자의 재산 0억 가정 / 4인 가정 기준하지만 배우자가
보유하고 있는 자산이 있고 규모도 상당하다면 배우자상속공제를 받기 위해 1차상속 시 배우자에게 상속재산을
이전하는 것이 더 많은 세금을 부담할 수 있다. 배우자상속공제를 최소한만 받고 배우자에게 상속하지 않는
것이 더 나을 수도 있는 것이다. * 본인의 재산 35억, 배우자의 재산 20억 가정 / 4인 가정 기준위의 계산은 다음
편에 다룰 상속세 연대납세의무를 활용한 상속세 대납>은
고려하지 않은 결과이다. 상속세 연대납세의무를 활용한 상속세 대납>까지 고려할 경우 결과는 달라질 수 있다. 상속세 신고를
위해 세무사를 찾아가더라도 1차상속과 2차상속을 아우르는
컨설팅을 기대하기는 어렵다. 여러분의 상속세 신고를 수임한 세무사는 당장 발생한 1차상속에 대한 신고를 하는 것에 집중할 가능성이 높기 때문이다. 따라서
배우자상속공제의 원리와 1차상속, 2차상속에 대한 개념은
상속인들이 스스로 인지하고 준비할 필요가 있다. 그래야만 최적의 의사결정을 통한 상속세 절세를 할 수
있다.
보유하고 있는 자산이 있고 규모도 상당하다면 배우자상속공제를 받기 위해 1차상속 시 배우자에게 상속재산을
이전하는 것이 더 많은 세금을 부담할 수 있다. 배우자상속공제를 최소한만 받고 배우자에게 상속하지 않는
것이 더 나을 수도 있는 것이다. * 본인의 재산 35억, 배우자의 재산 20억 가정 / 4인 가정 기준위의 계산은 다음
편에 다룰 상속세 연대납세의무를 활용한 상속세 대납>은
고려하지 않은 결과이다. 상속세 연대납세의무를 활용한 상속세 대납>까지 고려할 경우 결과는 달라질 수 있다. 상속세 신고를
위해 세무사를 찾아가더라도 1차상속과 2차상속을 아우르는
컨설팅을 기대하기는 어렵다. 여러분의 상속세 신고를 수임한 세무사는 당장 발생한 1차상속에 대한 신고를 하는 것에 집중할 가능성이 높기 때문이다. 따라서
배우자상속공제의 원리와 1차상속, 2차상속에 대한 개념은
상속인들이 스스로 인지하고 준비할 필요가 있다. 그래야만 최적의 의사결정을 통한 상속세 절세를 할 수
있다.
2023.06.15
[AI동영상]부동산 임대업, 개인명의? 법인명의?...절세 꿀팁
최근 서울을 중심으로 거래량이 회복하고 가격이 반등하면서 ‘이제 저점을 지난 것이 아니냐'는 의견이 나오고 있다.
반면, 아직 대내외 리스크가 여전하며 전년 대비 거래량에는 미치지 못하기 때문에 좀 더 신중해야 한다는 의견 역시 만만치 않다.
게다가 최근 전세사기 등 굵직한 이슈에 대해 원희룡 국토교통부 장관은 ‘전세제도 개편', ‘주택임대사업자 인센티브
복원' 등 관련 발언을 언급하면서 부동산 시장의 변화도 불가피할 전망이다. 이제 부동산 자산관리 역시 보다 투명하고 제도화된 사업자를 활용해야
하는 그런 시기가 온 것이다.
▶ 사업자는 크게 매매업과 임대사업자로 구분
부동산 사업자는 크게 매매업과 임대업으로 구분이 가능하다. 매매업은 다시 주택, 주택 외 부동산으로 구분이 가능하며
임대업 역시 그렇다. 여기에 사업자 명의를 개인으로 하면 개인사업자, 법인으로 하면 법인사업자가 되는데 개인사업자는 소득세 과세 체계를 따르며 법인사업자는
법인세 과세 체계를 기준으로 과세된다.
여기에서는 개인 주택임대사업자, 개인 매매사업자, 법인 매매사업자를 중심으로 살펴본다.
▶ 기대 반, 설렘 반 - 개인 주택임대사업자
주택임대사업자는 크게 매입임대와 건설임대로 나뉘는데 개인이 접근하기에는 기존 주택을 매입하여 임대하는 매입임대가
무난하다. 다만 지난 ‘7.10대책(‘20년)’으로 현재 아파트 신규 등록이 불가한 상황인데 이에 대해 국토교통부에서는 아파트 신규 등록 허용,
주택임대사업자 인센티브 복원 허용을 약속한 바 있다.
문제는 당초 1분기로 예정되어 있던 아파트 신규 등록 허용도 시기가 지난 6월 현재 별다른 언급이 없다는 점이다.
따라서 2분기 예정인 인센티브 복원도 어떤 식으로 전개될지 다소 염려가 되는 상황이다.
다만 주무부서인 국토교통부에서는 이에 대해 마냥 시기를 늦출 수는 없을 것으로 보인다. 보도자료를 내고 이에 대해 언급을
한 것도 그러하지만, 최근 발생한 전세사기 이슈에 대해서도 대응할 수 있는 대책 중 하나가 바로 주택임대사업자가 될 수 있어서이다.
예를 들어, 주택임대사업자의 경우 ‘표준임대차계약서'를 작성해야 하는데 일반적인 임대차 계약서보다 양도 훨씬 많고(총
6페이지), 해당 물건에 대해 임대인이 설명을 하면 이를 확인하는 임차인 서명란도 있다. 또한 부기등기를 통해 해당 물건의 등기부등본에서 등록임대주택임을
알 수 있고, 보증보험 가입도 의무이며(임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담해야 하는데 이에 대해서는 다소 이슈가 있다) 의무임대기간 재계약 시에는
5% 이내로 임대료 증액이 제한된다.
따라서, 개인적인 의견을 전제로 정부 입장에서는 전세사기와 주택임대사업자 제도를 한데 묶어서 이러한 임차인 보호 장치를
더욱 강화하면서 동시에 주택임대사업자에게 일부 인센티브를 추가할 수 있는 내용도 나올 수 있지 않을까 예상해 본다.
현재로서는 종부세 합산배제 혜택 정도가 그나마 매력적인데, 5년 이하 단기임대 혹은 10년 의무임대 시 50% 장기보유특별공제와
같은 추가 세제 혜택이 나와야 사업하는 메리트가 생길 것으로 예상한다.
어쨌거나, 현재로서는 구체적인 내용이 없기에 어떤 식으로 나올지 정부 대책에 관심을 갖고 지켜봐야 하는 이유이다.
▶ 일종의 ‘틈새' - 개인 매매사업자
주택임대사업을 주저하는 가장 큰 이유 중 하나는 ‘10년 이상 장기임대'라는 점이다. 앞서 5년 이하 단기임대가 필요하다고 하였는데, 이건 어디까지나 필자의 개인 의견일 뿐, 당초 정부 입장은 혜택을 늘리면서(가령, 종부세 합산배제 대상 기준시가 6억을 9억으로 상향
등) 의무임대 기간도 10년에서 15년으로 늘릴 계획을 하고 있다고 발표하였다.
이로 인해 지나치게 긴 임대 기간이 부담인 경우에는 차라리 임대가 아닌 ‘매매업'으로 돌아서는 경우도 보이고 있는 실정이다.
우선 개인 매매사업자를 하게 되면(즉, 사업자등록을 발급받고 해당 사업을 영위) 주택을 사고팔 때 양도소득세가 아닌
종합소득세(사업소득)가 적용이 된다. 따라서 2년 미만 단기 양도세율 70%, 60%가 아닌, 과세표준 금액 크기에 따라 세율이 결정되기에 상대적으로
낮은 6~45% 세율만 부담하면 되기에 유리할 수 있다.
무엇보다 매매업의 특성상, 오랜 기간 임차하지 않고 곧바로 매각할 수 있다는 점이 장점이다. 하지만 동시에,
단기간에 가격이 그렇게 오르는 경우가 흔치 않아서 메리트가 없다는 반론도 만만치 않다. 그렇지만 이에 대해서도 경/공매 혹은 급매를 통해 처음부터
저렴한 가격에 구입한다면 충분히 가능성이 있다는 주장도 적지 않다.
실제 경/공매 낙찰 사례를 보면 서울의 경우 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려갔다가 그 다음에 감정가의
80%, 90% 선에서 낙찰되는 경우가 있는데 아주 드물게는 64%선에서 약간만 높은 금액으로 입찰하여 단독으로 해당 물건을 가져가는 사례도 종종
보이곤 한다. 이런 경우라면 매매사업자를 활용하면 단기 매각에도 일정 수준 이상의 수익을 볼 수 있을 것이다.
다만 다주택 취득세 중과세율은 매매업이라도 여전히 적용되기에 주택 신규 취득 시에는 유의하면서 접근해야 한다.
▶ 미래를 대비한다면 - 법인 매매사업자
한때 부동산 법인이 크게 유행했던 적이 있다. 명의 분산이 가능하고 양도세 중과를 피할 수 있으며(물론 비과세도 없다),
중과세율보다 낮은 세부담이 가능하다는 이유에서다(물론 토지 등 양도 차익에 대한 추가 법인세 20%는 부담해야 한다).
현재는 지역, 주택 수에 상관없이 취득세 12%, 2주택 이하는 종부세 2.7%, 3주택 이상은 종부세 5.0% 단일세율,
여기에 비록 법인세율은 낮지만(9~24%) 추가 법인세 20%까지 부담해야 하기에 법인으로 주택을 신규 취득하는 것은 굉장히 부담이 가게 되었다.
다만 앞서 살펴본 것처럼 매매업으로 접근할 경우 6월 1일 보유세 과세기준일만 피한다면 종부세 부담이 없고, 취득세
12%, 법인세 9%(과표 2억 이하)~19%(과표 200억 이하), 추가 법인세 20% 부담을 할 경우 개인 매매사업자처럼 매매업을 통해 일부
수익을 낼 수도 있다.
마찬가지로 매수할 때부터 저렴하게 취득하는 것이 관건인데, 여전히 취득세 12%가 부담이 되고 자금 동원력이 어느
정도 된다면 주택이 아닌 상업용 부동산(오피스 등)을 취득하는 것이 더 나을 수도 있다. 이 경우 취득세는 4.6%(취득세 중과 시 9.4%), 보유세는 거의 부담이 없으며, 매각 시 법인세만 부담하면 되기에(추가
법인세 없음) 요즘 같은 경우에도 건물 거래는 여전히 성업 중이다.
간혹 ‘금리가 올라서 임대수익이 좋지 않다'라고 부정적으로 보는 경우가 있는데, 대부분은 시세 차익을 염두에 두고 접근한다는
점을 고려하면 왜 그러한 거래를 하는지 이해되는 경우가 많다.
또한 법인사업자의 경우 개인으로 소득을 가져올 때 급여나 배당으로 가져오는 경우가 대부분인데, 대표자 급여 지급 시
대표자는 직장가입자 유지로 건강보험료를 어느 정도 줄일 수 있으며, 특히 급여나 퇴직금 같은 인건비는 법인 경비처리에서 가장 큰 부분을 차지하기에
합법적으로 절세도 가능하다.
아무쪼록 장기적 관점에서 접근한다면 법인 사업자에 대한 이해, 활용 방안 연구는 필수라 하겠다.
▶ 내게 맞는 사업자는?
이렇듯, 부동산 사업자 중에서 개인 주택임대사업자, 개인 매매사업자, 법인 매매사업자를 중심으로 그 특징을 살펴보았다.
정리하면 다음과 같다.
· 초기 재개발 등 보유세 부담을 줄이고 장기 보유 희망
→ 개인 주택임대사업자· 등록임대주택를 보유하면서 거주주택 비과세 받기 →
개인 주택임대사업자· 소액, 단기 차익을 얻으면서 꾸준히 수익을 내고 싶은
경우 → 개인 매매사업자· 매매업 중심이되, 향후 건물 매수, 대표자 급여 등을
통해 보다 장기적 관점에서 대비하고 싶은 경우 → 법인 사업자
물론 그 외에도 각자 상황에 맞게 활용할 수 있는 방법이 많이 있을 것이다. 본인 상황, 투자전략, 선호하는 물건,
보유 자금 정도 등에 따라 여러 가지 조합을 연구하여 자신에게 맞는 사업자는 무엇인지 찾고, 활용법에 대해 고민해보자.
반면, 아직 대내외 리스크가 여전하며 전년 대비 거래량에는 미치지 못하기 때문에 좀 더 신중해야 한다는 의견 역시 만만치 않다.
게다가 최근 전세사기 등 굵직한 이슈에 대해 원희룡 국토교통부 장관은 ‘전세제도 개편', ‘주택임대사업자 인센티브
복원' 등 관련 발언을 언급하면서 부동산 시장의 변화도 불가피할 전망이다. 이제 부동산 자산관리 역시 보다 투명하고 제도화된 사업자를 활용해야
하는 그런 시기가 온 것이다.
▶ 사업자는 크게 매매업과 임대사업자로 구분
부동산 사업자는 크게 매매업과 임대업으로 구분이 가능하다. 매매업은 다시 주택, 주택 외 부동산으로 구분이 가능하며
임대업 역시 그렇다. 여기에 사업자 명의를 개인으로 하면 개인사업자, 법인으로 하면 법인사업자가 되는데 개인사업자는 소득세 과세 체계를 따르며 법인사업자는
법인세 과세 체계를 기준으로 과세된다.
여기에서는 개인 주택임대사업자, 개인 매매사업자, 법인 매매사업자를 중심으로 살펴본다.
▶ 기대 반, 설렘 반 - 개인 주택임대사업자
주택임대사업자는 크게 매입임대와 건설임대로 나뉘는데 개인이 접근하기에는 기존 주택을 매입하여 임대하는 매입임대가
무난하다. 다만 지난 ‘7.10대책(‘20년)’으로 현재 아파트 신규 등록이 불가한 상황인데 이에 대해 국토교통부에서는 아파트 신규 등록 허용,
주택임대사업자 인센티브 복원 허용을 약속한 바 있다.
문제는 당초 1분기로 예정되어 있던 아파트 신규 등록 허용도 시기가 지난 6월 현재 별다른 언급이 없다는 점이다.
따라서 2분기 예정인 인센티브 복원도 어떤 식으로 전개될지 다소 염려가 되는 상황이다.
다만 주무부서인 국토교통부에서는 이에 대해 마냥 시기를 늦출 수는 없을 것으로 보인다. 보도자료를 내고 이에 대해 언급을
한 것도 그러하지만, 최근 발생한 전세사기 이슈에 대해서도 대응할 수 있는 대책 중 하나가 바로 주택임대사업자가 될 수 있어서이다.
예를 들어, 주택임대사업자의 경우 ‘표준임대차계약서'를 작성해야 하는데 일반적인 임대차 계약서보다 양도 훨씬 많고(총
6페이지), 해당 물건에 대해 임대인이 설명을 하면 이를 확인하는 임차인 서명란도 있다. 또한 부기등기를 통해 해당 물건의 등기부등본에서 등록임대주택임을
알 수 있고, 보증보험 가입도 의무이며(임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담해야 하는데 이에 대해서는 다소 이슈가 있다) 의무임대기간 재계약 시에는
5% 이내로 임대료 증액이 제한된다.
따라서, 개인적인 의견을 전제로 정부 입장에서는 전세사기와 주택임대사업자 제도를 한데 묶어서 이러한 임차인 보호 장치를
더욱 강화하면서 동시에 주택임대사업자에게 일부 인센티브를 추가할 수 있는 내용도 나올 수 있지 않을까 예상해 본다.
현재로서는 종부세 합산배제 혜택 정도가 그나마 매력적인데, 5년 이하 단기임대 혹은 10년 의무임대 시 50% 장기보유특별공제와
같은 추가 세제 혜택이 나와야 사업하는 메리트가 생길 것으로 예상한다.
어쨌거나, 현재로서는 구체적인 내용이 없기에 어떤 식으로 나올지 정부 대책에 관심을 갖고 지켜봐야 하는 이유이다.
▶ 일종의 ‘틈새' - 개인 매매사업자
주택임대사업을 주저하는 가장 큰 이유 중 하나는 ‘10년 이상 장기임대'라는 점이다. 앞서 5년 이하 단기임대가 필요하다고 하였는데, 이건 어디까지나 필자의 개인 의견일 뿐, 당초 정부 입장은 혜택을 늘리면서(가령, 종부세 합산배제 대상 기준시가 6억을 9억으로 상향
등) 의무임대 기간도 10년에서 15년으로 늘릴 계획을 하고 있다고 발표하였다.
이로 인해 지나치게 긴 임대 기간이 부담인 경우에는 차라리 임대가 아닌 ‘매매업'으로 돌아서는 경우도 보이고 있는 실정이다.
우선 개인 매매사업자를 하게 되면(즉, 사업자등록을 발급받고 해당 사업을 영위) 주택을 사고팔 때 양도소득세가 아닌
종합소득세(사업소득)가 적용이 된다. 따라서 2년 미만 단기 양도세율 70%, 60%가 아닌, 과세표준 금액 크기에 따라 세율이 결정되기에 상대적으로
낮은 6~45% 세율만 부담하면 되기에 유리할 수 있다.
무엇보다 매매업의 특성상, 오랜 기간 임차하지 않고 곧바로 매각할 수 있다는 점이 장점이다. 하지만 동시에,
단기간에 가격이 그렇게 오르는 경우가 흔치 않아서 메리트가 없다는 반론도 만만치 않다. 그렇지만 이에 대해서도 경/공매 혹은 급매를 통해 처음부터
저렴한 가격에 구입한다면 충분히 가능성이 있다는 주장도 적지 않다.
실제 경/공매 낙찰 사례를 보면 서울의 경우 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려갔다가 그 다음에 감정가의
80%, 90% 선에서 낙찰되는 경우가 있는데 아주 드물게는 64%선에서 약간만 높은 금액으로 입찰하여 단독으로 해당 물건을 가져가는 사례도 종종
보이곤 한다. 이런 경우라면 매매사업자를 활용하면 단기 매각에도 일정 수준 이상의 수익을 볼 수 있을 것이다.
다만 다주택 취득세 중과세율은 매매업이라도 여전히 적용되기에 주택 신규 취득 시에는 유의하면서 접근해야 한다.
▶ 미래를 대비한다면 - 법인 매매사업자
한때 부동산 법인이 크게 유행했던 적이 있다. 명의 분산이 가능하고 양도세 중과를 피할 수 있으며(물론 비과세도 없다),
중과세율보다 낮은 세부담이 가능하다는 이유에서다(물론 토지 등 양도 차익에 대한 추가 법인세 20%는 부담해야 한다).
현재는 지역, 주택 수에 상관없이 취득세 12%, 2주택 이하는 종부세 2.7%, 3주택 이상은 종부세 5.0% 단일세율,
여기에 비록 법인세율은 낮지만(9~24%) 추가 법인세 20%까지 부담해야 하기에 법인으로 주택을 신규 취득하는 것은 굉장히 부담이 가게 되었다.
다만 앞서 살펴본 것처럼 매매업으로 접근할 경우 6월 1일 보유세 과세기준일만 피한다면 종부세 부담이 없고, 취득세
12%, 법인세 9%(과표 2억 이하)~19%(과표 200억 이하), 추가 법인세 20% 부담을 할 경우 개인 매매사업자처럼 매매업을 통해 일부
수익을 낼 수도 있다.
마찬가지로 매수할 때부터 저렴하게 취득하는 것이 관건인데, 여전히 취득세 12%가 부담이 되고 자금 동원력이 어느
정도 된다면 주택이 아닌 상업용 부동산(오피스 등)을 취득하는 것이 더 나을 수도 있다. 이 경우 취득세는 4.6%(취득세 중과 시 9.4%), 보유세는 거의 부담이 없으며, 매각 시 법인세만 부담하면 되기에(추가
법인세 없음) 요즘 같은 경우에도 건물 거래는 여전히 성업 중이다.
간혹 ‘금리가 올라서 임대수익이 좋지 않다'라고 부정적으로 보는 경우가 있는데, 대부분은 시세 차익을 염두에 두고 접근한다는
점을 고려하면 왜 그러한 거래를 하는지 이해되는 경우가 많다.
또한 법인사업자의 경우 개인으로 소득을 가져올 때 급여나 배당으로 가져오는 경우가 대부분인데, 대표자 급여 지급 시
대표자는 직장가입자 유지로 건강보험료를 어느 정도 줄일 수 있으며, 특히 급여나 퇴직금 같은 인건비는 법인 경비처리에서 가장 큰 부분을 차지하기에
합법적으로 절세도 가능하다.
아무쪼록 장기적 관점에서 접근한다면 법인 사업자에 대한 이해, 활용 방안 연구는 필수라 하겠다.
▶ 내게 맞는 사업자는?
이렇듯, 부동산 사업자 중에서 개인 주택임대사업자, 개인 매매사업자, 법인 매매사업자를 중심으로 그 특징을 살펴보았다.
정리하면 다음과 같다.
· 초기 재개발 등 보유세 부담을 줄이고 장기 보유 희망
→ 개인 주택임대사업자· 등록임대주택를 보유하면서 거주주택 비과세 받기 →
개인 주택임대사업자· 소액, 단기 차익을 얻으면서 꾸준히 수익을 내고 싶은
경우 → 개인 매매사업자· 매매업 중심이되, 향후 건물 매수, 대표자 급여 등을
통해 보다 장기적 관점에서 대비하고 싶은 경우 → 법인 사업자
물론 그 외에도 각자 상황에 맞게 활용할 수 있는 방법이 많이 있을 것이다. 본인 상황, 투자전략, 선호하는 물건,
보유 자금 정도 등에 따라 여러 가지 조합을 연구하여 자신에게 맞는 사업자는 무엇인지 찾고, 활용법에 대해 고민해보자.
2023.06.06
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재테크기초
[폼美쳤株]돈값이 똥값 될 때 금 매수하는 4가지 방법
금 싸라기 땅이란 말이 있을 정도로 금은 귀하다. 금 부스러기를 토지에 빗댄다. 땅은 벼, 보리 등의 수확물이 있는데 금은 배당이나 이자도 없으니 언뜻 이해가 가지 않는다. 땅을 버리고 도망갈 만큼 절박한 시기라면 사정은 다르다. 북한과 대치 중인 대한민국에 전쟁 사이렌이 울렸다고 가정해 보자. 몇 분 내에 미사일이 떨어질 수도 있는데 곧바로 대피하기 위해 돈이 될 만한 것 두세 개만 챙겨야 한다. 도시민이나 농민이나 은행에 갈 것 없이 집에 보관해 놓은 금덩어리 몇 개만 들고 나가면 일단 돈 문제는 해결된다. 한 손에 쥘 만한 금 1000g 가격은 무려 9500만원. 19일 KB국민은행 시세(고객이 살 때) 기준이다. 두 덩어리만 챙기면 한 덩어리를 전투기 조종사에게 주고, 전쟁 위험 지역을 손쉽게 벗어날 수 있지 않을까. 이래서 국내외 영화에서 부자들이 어디로 도주할 때 금고 속 골드바를 챙기는 것을 어렵지 않게 볼 수 있다. 은행 등 금융사가 선제공격을 받기 마련이니 예·적금, 주식, 비트코인 등 금융자산은 무용지물. 최악의 위기에 최고의 대안이 금이다. 레이 달리오 '브리지워터 어소시에이츠 LP' 설립자는 자산을 골고루 분산하는데 세계 최고의 경쟁력을 갖고 있다. 그는 평소 분산투자 시 포트폴리오의 8%는 금을 담아야 한다고 강조해 왔다. 위기 시 현금 뭉치보다 이동성이 뛰어나고, 금융 시스템 마비에도 안전하다. 코로나 사태가 전 세계를 강타했을 때도 금값은 치솟았다. 2020년 2월 이후 금값은 그해 여름(6~7월)에 사상 최고가로 뜨겁게 타올랐다. 각국이 코로나 위기를 막겠다고 돈을 살포하자 금값은 서서히 오른다. 뭐든지 개체(숫자)가 많으면 희소성이 떨어지고 그 가치는 폭락한다. 돈값이 똥값이 되는 순간 금값은 더 귀해진다. '디지털 금'이라는 비트코인도 금값을 잡지 못하고 있다. 신한은행에 따르면 지난 5월 4일 1g당 금 시세는 8만8715.87원으로 사상 최고가를 찍었다. 작년 말 대비 18.3%나 오른 것. 5월 이후 금값은 다소 하락했지만 미국이 여전히 유동성 공급(돈 살포)을 멈출 기미가 없자 슬금슬금 살아나고 있다. 코로나 이후 인공지능(AI) 관련주나 테슬라 등 전기차 관련 주식을 잡지 못한 투자자들은 주식시장에서 큰 재미를 보지 못했다. 그러나 포트폴리오에 금이 있었다면 시세 하락분을 다소 만회할 수 있었을 것. 올 들어 9월 19일 까지 금값은 12.2% 올랐다. 같은 기간 미국 장기채권(TLT 기준)은 되레 7.9% 하락했다. TLT는 미국 20년 이상의 국채를 묶어놓은 ETF다. 코로나 이후 각국이 채권을 찍어 돈을 풀어대면서 그 영수증이 날아오고 있다. 영수증을 갚는 것은 이런 채권투자자다. 돈을 푼 댓가로 표를 얻어 이득은 정치인들이 보고, 단기 손실은 투자자들이 짊어지고 있는 셈이다. 물론 채권은 만기까지 보유하면 원금과 이자를 받는다. 문제는 언제든 급전이 필요한 사람에게 만기까지 보유할 여력이 있냐는 것이다. 채권 역시 발행국가가 망하면 원금을 날린다. 그러나 금은 국가 리스크가 없다. 주식이나 채권은 너무 환금성이 좋다. 금은 실물로 거래 시 가격 차이도 크고 수수료, 세금이 잔뜩 붙는다. 환금성이 떨어지니 보관 기간이 길다. 코로나 이후 금과 재테크의 합성어 '금테크'가 유행이다. 돈을 입금하는 방식의 금통장(골드뱅킹)이 편하다. 국민·신한·우리은행에서 통장을 만들 수 있다. 고객이 입금한 돈을 은행이 금 시세와 환율에 맞춰 금을 적립하는 방식이다. 0.01g 단위로 거래한다. 다만 골드뱅킹은 예금자보호법 대상이 아니다. 각국이 돈을 안 풀어도 될 만큼 경제 사정이 나아지면 금값은 오히려 떨어질 수 있다. 이때 원금 이하로 계좌 손실이 나는 것이다. 실물 거래 땐 세금 부담이 큰 편이다. 금을 실물 인출할 때 거래 금액의 10%가 부가가치세로 부과되고, 매매차익에 대해서는 배당소득세 15.4%를 내야 한다. 주식거래 방식의 KRX금시장을 이용하는 것도 괜찮다. 양도소득세와 배당소득세를 면제해준다. 증권사별 거래수수료도 0.3% 내외로 저렴한 편. 실물로 인출할 땐 수수료와 부가가치세가 붙는다. 'ACE KRX금현물'과 같은 국내 ETF로 거래하는 방법도 있다. 개인연금이나 퇴직연금(IRP) 계좌에서 이 ETF를 투자할 경우 과세이연(세금을 뒤로 미뤄주는 혜택) 효과가 있다. 마지막으로 금광기업에 투자하는 방법이 있다. 캐나다 소재 금광기업 배릭골드(티커명 GOLD)가 그 후보다. 지난 2분기 매출과 영업이익은 각각 28억3300만달러, 7억4000만달러를 기록했다. 영업이익률이 26.1%에 달했다. 다른 제조업 대비 이익률이 매우 높다. 그러나 매출은 월가 예상치에 미치지 못했다. 금 생산이 점점 하락하고 있어서다. 현대화된 채굴 장비와 탐사로 세계 금 생산은 정점을 찍고 수년간 내려오고 있다. 세계금협회에 따르면 최근 200년 동안 지구상에 존재하는 금 86%가 이미 채굴된 것으로 나타났다. 금이 희소해지면 금값은 오르지만, 금 생산기업 매출과 주가는 하락한다. 배릭골드의 주가는 올 들어 19일까지 6.5% 떨어졌다. 미국 금광기업 뉴몬트 주가 역시 같은 기간 18.4% 하락했다. 배릭골드는 구리로 돌파하고자 한다. 올 들어 170억달러 규모의 구리 광산 기업 인수 가능성을 타진하다가 거절당하기도 했다. 뉴몬트는 M;">호주 광산기업 뉴크레스트를 192억달러에 사들였다. 이로써 뉴몬트는 세계 구리 시장의 30%를 점유하게 됐다. 금광기업으로선 뉴몬트가 1위이고, 배릭골드가 2위다. 구리는 경기 호조의 상징이고, 금은 경기 침체의 대명사다. 이런 채굴기업 주식을 사는 것은 금과 구리에 분산투자하는 것과 비슷하다. 특히 올 들어 이들 기업 주가가 하락하면서 저평가 매력이 커지고 있다.
2023.09.26
[AI가 바꾸는 경제] AI가 던진 정부의 중요성
시장경제에서 정부의 존재는 '양날의 칼'이다. 규제가 꼭 필요한 때도 있지만 불필요한 규제로 경제에 훼방을 놓을 때도 있다. 특히 정치가 개입할 때는 득보다 실이 많다. 정치인들은 경제적 효율성보다는 표를 의식한 포퓰리즘적인 성향을 보일 때가 많기 때문이다. 이 때문에 시장경제를 효과적으로 운영하기 위해서는 정부는 꼭 필요할 때만 경제에 개입할 것이 요구된다. 현대 경제학자들은 정부의 규제는 줄이고 민간의 영역을 확대하는 것이 효율성을 높이는 방법이라고 이구동성으로 밝히고 있다. 그럼 인공지능(AI)이 광범위하게 도입되는 경제에서도 이런 명제가 유지될까.'국가는 왜 실패하는가'의 저자인 대런 애쓰모글루 교수가 최근 발표한 '혁신적 기술 규제(Regulating Transformative Technology)' 제목의 논문에서 AI시대 정부의 역할과 관련한 혜안을 내놨다. 그는 먼저 생성형 AI 같은 혁신적인 기술이 양면성이 있다고 봤다. AI기술은 근로자들의 생산성을 비약적으로 향상시키는 장점이 있다. 하지만 이 기술이 잘못 사용될 경우 사회적으로 큰 해악을 가져올 수도 있다. 예를 들어 3D프린터 등 신기술을 활용해 아이들 장난감을 만들 경우 생산성이 100배 이상 올라갈 수 있다. 하지만 이 과정에서 아이들에게 유해한 물질이 기업이 모르는 사이에 추가된다면 이 장난감을 사용하는 많은 아이들의 건강을 해칠 수도 있다. 생산 공정에서 사람이 관여하는 시간이 줄어들수록 생산성은 올라갈 수 있지만 더 큰 문제를 야기할 수도 있다. 유튜브에는 한때 AI가 미국 바이든 대통령과 똑같은 사람을 만들어 방송을 내보낸 적도 있다. 여기서 바이든 대통령이 하는 얘기는 모두 가짜뉴스였다. 하지만 대통령의 얼굴과 목소리가 실제와 너무 똑같아 이 가짜뉴스를 진짜로 믿고 행동하는 사람들이 나오기도 했다. 그들 모두는 AI가 만들어낸 가짜뉴스의 잠재적인 피해자들이다. 이처럼 생산성을 빠른 속도로 높이는 AI기술이 각종 사회적 문제를 야기하는 경우는 현대 사회에서 흔하게 볼 수 있는 현상이다.애쓰모글루 교수는 혁신적인 AI기술이 경제에 미치는 영향을 이론적으로 분석한 결과 여러 가지 재미있는 주장들을 만들어냈다. 그는 우선 기업들의 인센티브와 정부의 인센티브가 다르다는 점을 강조했다. 정부는 경제 전체의 득과 실을 보고 정책을 펴는 반면 기업들은 기업의 득과 실만을 보고 기업 활동을 편다. 여기서의 정부는 어떤 정치적인 목적으로 시장을 왜곡하지 않고 효율성을 최선으로 높이는 것만 생각하는 '선한 정부'다. 정부가 특정 이익집단만을 대변하거나 표만 의식하는 포퓰리즘적인 성격을 띨 경우는 분석 대상에서 배제했다. 이 때문에 국가의 국민들은 국민 전체의 이해를 최우선적으로 여기는 공명정대한 정부를 만들 필요가 있다.반면 기업의 이익과 손해는 정부가 생각하는 국가 경제 전체의 이익·손해와 같을 수도 있고 다를 수도 있다. 예를 들어 자동차를 만드는 회사가 혁신적인 AI기술을 적용해 생산성을 100배 이상 끌어올렸다고 가정하자. 이 공장은 하루에 10대 생산하던 자동차를 1000대 넘게 만들 수 있게 됐다. 그런데 이 기술을 적용해 자동차 생산을 늘리다 보니 이 기술이 매연의 발생량을 종전보다 10%정도 늘린다는 것을 나중에 알게 됐다. 처음에 이 자동차를 팔 때는 이런 사회적 손실을 예상하지 못했기 때문에 이런 피해에 대해 기업에 어떤 보상을 요구하는 시스템이 없었다. 이 경우 기업은 자동차를 팔아 막대한 이윤을 올리지만 이로 인한 피해는 불특정 다수인 국민 전체가 입게 된다. 만약 이런 매연 문제가 사전에 예상된다면 정부는 기업에 기술 적용을 못하게 하거나 자동차 생산·판매 과정에서 세금을 물리는 방식으로 간접적인 피해 보상을 요구할 수 있지만 이런 문제가 사전에 예상이 안 될 경우에는 기업에 책임을 물리기가 사실상 불가능하다. 기업은 자동차를 팔아 이익을 올릴 수 있지만 이로 인한 사회적 피해에 대해서는 책임을 지지 않는 것이다.이처럼 기업들이 신기술을 적용해 생산성을 높일 수 있고 이로 인해 발생하는 사회적 문제에 대해서는 책임을 지지 않는 상황이라면 기업들은 앞다퉈 혁신적인 AI기술을 경쟁적으로 도입해 물건을 만들어 팔려고 할 것이다. 너도나도 기술 개발에 투자하고 신기술을 개발하면 하루라도 빨리 실제 생산에 적용해 돈을 벌려는 풍조가 팽배해진다. 반면 정부는 기업들의 신기술로 인한 부작용을 해결하느라 많은 세금과 행정력을 낭비하게 된다. 이 때문에 정부는 기업들의 혁신적 AI 적용 시점을 조금이라도 늦춰 사회적 피해가 발생하는지 여부를 확인하고 문제가 없어야 기술을 적용할 수 있도록 만들려고 할 것이다. 애쓰모글루 교수는 이처럼 AI기술이 잠재적인 사회적 피해를 야기할 수 있을 때 기업과 정부 간의 입장이 달라질 수 있음을 다양한 경제학적 방법을 동원해 논증했다.혁신적인 AI기술이 경쟁적으로 도입되는 상황에서 정부가 규제를 하지 않고 기업에만 맡겨 놓으면 기업들은 매우 빠른 속도로 혁신적 AI기술을 도입하고 이는 막대한 사회적 비용을 발생시킬 위험을 키울 수 있다고 애쓰모글루 교수는 주장했다. 만약 정부가 사회적으로 얻을 수 있는 이익과 사회적으로 지불할 비용을 감안해 AI 도입 여부를 결정한다면 시장에 맡겨놓은 것보다 다소 느린 속도로 AI기술이 도입될 가능성이 높다. 요즘처럼 AI기술 적용이 가져오는 피해가 현실화 될 가능성이 높은 경우에는 속도가 나소 느리더라도 AI기술을 충분히 검증한 후 도입하는 것이 바람직하다는 것이 애쓰모글루 교수의 주장이다.하지만 현대의 정부가 AI기술을 개발하고 도입하려는 기업과 시장의 기능을 중단시키고 스스로 나서서 AI기술 개발을 유도하고 검증하는 것에도 한계가 있다. 정부가 그만큼 많은 정보를 갖고 있지도 못할 뿐더러 능력도 모자라기 때문이다. 애쓰모글루 교수는 이에 대한 대안으로 정부가 기업 활동에 일정 부분 규제를 가하는 것이 필요하다고 주장했다. 예를 들어 기업들이 AI기술을 도입하려고 할 때 잠재적으로 발생할 수 있는 사회적 피해를 감안해 세금을 물려 혁신적 AI기술 개발 속도를 조금 늦추는 것이 필요하다는 것이다. 기술의 빠른 확산이 중요한 것이 아니라 조금 늦게 기술을 개발하더라도 사회적 비용을 충분히 줄일 수 있는 방안을 강구하는 것이 정부의 역할이다. 특히 새로운 기술이 개발된 후 일정 기간 기술을 실험해 사회적 피해가 얼마나 되는지를 충분히 점검하고 실제 생활에 이를 적용하도록 하는 규제인 '규제 샌드박스'의 도입도 필요하다고 역설했다. 생성형 AI와 같은 파괴적인 기술의 개발 속도는 갈수록 빨라지는 성향이 있다. 이 때문에 혁신적 AI기술이 만들어진지 일정 기간이 지나면 기업과 정부가 나서서 그 속도를 제어하기가 사실상 불가능하다. 이 때문에 기술 발전 초기에 사회적 피해를 얼마나 가져올지, 또 이 피해를 어떻게 예방할 수 있을지를 점검해서 신기술 적용 시점을 계산해야 한다는 주장이다. 애쓰모글루 교수는 AI기술 발전이 빠르면 빠를수록 좋다는 사람들의 생각이 반드시 옳은 것은 아니라는 점을 분명히 밝혔다. 또 갈수록 정부의 기능은 왜소해지고 시장의 기능이 막강해지는 시대라고 해도 정부가 규제할 것은 반드시 해야 하는 분위기를 만드는 것이 중요하다고 지적했다. 이런 이유에서라도 특정 이익집단이나 정파가 아닌 제대로 된 정부를 만드는 것이 어느 때보다 중요해진다.
2023.08.01
성장, 국제경제, 자본시장..그의 손이 닿지 않은 곳이 없다
[출처 : 매경DB]'1970년 이후 거시경제 연구에 가장 큰 영향을 미쳤던 인물'로버트 루카스(Robert Emerson Lucas, Jr.)미국 시카고 대학 명예교수에 대한 한줄 평가다. 그가 15일 세상을 떠났다. 전 세계 경제학계는 거인을 추모하면서 그의 업적을 기리고 있다. 루카스 교수는 관료들로 구성된 정부가 합리적 개인으로 이뤄진 시장보다 결코 우월하지 않다는 철학을 경제학 이론을 통해 보여줬다. 그는 자본주의적 시장이 경제에서 발생하는 모든 문제를 해결해 줄 수 없다는 점을 정확이 인식했다.하지만, 이를 해결한다는 명분으로 시장에 개입하려는 정부 관료들은 더 큰 문제를 야기할 것이라는 점도 분명히 했다. 요즘처럼 미국의 긴축과 은행 위기, 개발도상국들의 좌충우돌 경제정책 등으로 자본주의 경제의 혼란이 심해지는 때에 그가 제시한 경제학 패러다임은 큰 울림을 낳는다. 그의 업적을 하나씩 살펴본다. 챗GPT로 대표되는 요즘 같은 시대에 모든 사람은 비슷한 지식을 가질 수 있다. 누구나 컴퓨터나 스마트폰 하나만 있으면 세상의 지식을 공유할 수 있는 시대다. 거대한 정부나 큰 기업조직을 운영하는 대기업들만 양질의 정보를 향유하던 시대는 지났다. 루카스 교수는 1970년대에 이런 상황을 정확히 예견했다. 그는 많은 정보를 갖고 이를 분석하고 미래를 예상할 수 있는 '스마트한 개인'들로 이뤄진 사회에서는 정부의 정책은 효과가 없을 것이라는 이론을 만들었다. 그 과정은 이렇다. 정부 경제 정책의 효과는 정부와 민간이 갖고 있는 정보의 비대칭성에 기인한다. 정부가 갖고 있는 정보의 양은 개인이나 기업들이 갖고 있는 정보의 양을 압도한다. 정부는 이 정보에 기반해 경제 정책을 펴왔다. 한 마디로 시장에 있는 개인들을 그럴듯하게 속이는 것이다. 예를 들어 경제 불황 때 정부가 돈을 풀면 이 돈은 사람들의 호주머니로 들어온다. 그럼 사람들은 자신들의 소득이 늘었다고 생각하고 이 돈을 쓴다. 이 때 시장에서는 수요가 늘어나 기업들은 물건을 더 많이 만들고 이는 경제성장을 촉진하는 것으로 이어진다.만약 사람들이 주머니에 들어온 돈을 단순히 정부가 찍어낸 것이라고 알아차린다면 어떤 일이 벌어질까. 시장의 물건은 그대로인데 정부가 돈만 더 찍어냈다면 이는 물가상승으로 이어진다. 그럼 호주머니에 돈이 들어왔다고 해도 이 돈을 당장 쓰지 않고 물가가 올랐을 때를 대비해 갖고 있는다. 그럼 소비가 늘지 않고 경제 성장에도 도움이 되지 않는다. 물가만 오를 뿐이다. 정부가 세금을 줄여주는 감세 정책을 편다고 해도 합리적인 개인들은 정부가 지금은 세금을 낮춰주지만 재정적자를 견디지 못해 다음번에는 세금을 다시 올릴 것이라고 정확히 예측한다. 정부라고 해서 적자를 계속 감당할 수는 없기 때문이다. 그렇다면 개인들은 현재 세금이 줄더라도 이 돈을 소비하기 보다는 저축을 해 훗날 올라갈 세금에 대비한다. 이런 이유 때문에 루카스 교수는 똑똑한 개인들이 '합리적인 기대'를 한다면 정부의 경제 정책은 효과가 없을 것이라고 주장했다. 실제 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 내려 돈을 풀려고 하면 금융시장에서는 이를 예측하고 시장에 있는 채권의 금리가 먼저 내린다. 요즘에는 시장이 먼저 반응을 하고 거기에 맞춰 연준이 금리를 내리는 경우가 빈번하다. 한국도 마찬가지다. 금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회가 열릴 때가 되면 시장 전문가들은 금리 변화를 미리 예측하고 움직인다. 그러다 보면 정작 기준금리를 내리는 시점에서는 시장금리는 별 반응이 없게 된다.특히 인터넷과 각종 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 많은 정보가 빠르게 유통되는 상황에서 정부정책은 갈수록 영향력을 잃고 있다. 루카스 교수는 1970년대에 이런 현상을 정확히 파악한 것이다. 정부가 경제에 개입해 영향력을 행사하기 보다는 시장이 잘 작동하도록 관리하는데 주력하는 것이 바람직하다는 주장이다. 경제성장과 관련한 아이디어도 많이 인용된다. 루카스 교수는 자본주의 경제의 성장 과정은 기본적으로 인적자본(휴먼캐피털)에 의존한다고 봤다. 연구개발(R; font-size: 12pt;">에 대한 투자는 인적자본을 축적해 생산성을 높이고 이는 기술발전으로 이어지며 기술발전이 곧 경제성장의 원동력이 된다는 논리다. 이 때문에 인적자본 축적을 위한 교육과 지식에 대한 투자는 경제 성장에 매우 중요하다. 성장의 중요성을 사람에게서 찾은 루카스 교수의 아이디어는 경제성장이 경제내의 요소와 경제주체들의 의사결정에 의해 영향을 받는다는 '내생적 성장이론'으로 발전해갔다. 한국과 같은 면적이 적어 자연자원이 부족한 나라들도 인적자본의 투자를 통해 성장해 갈 수 있다는 것을 이론적으로 보여줬다. '루카스의 역설(Lucas’ Paradox)도 많은 영향을 미쳤다. 전통적인 자본주의 이론에 따르면 글로벌 자본은 선진국에서 후진국으로 이동하는 것이 맞다. 자본이 풍부한 선진국보다 자본의 희소한 개발도상국에서 자본의 생산성이 높기 때문이다. 하지만 루카스 교수는 현실적으로 자본이 선진국에서 후진국으로 이전하지 않는다는 것을 발견했다.그 이유로 후진국의 제도적 낙후성, 정치적 불안정성 등을 꼽았다. 이런 점들 때문에 후진국 투자를 통해 얻을 수 있는 수익이 불확실하다는 점이 자본 유입을 막는 이유로 꼽았다. 루카스 교수는 이런 현실적인 요인 때문에 자본주의 이론이 현실에 기계적으로 적용되지 않을 수 있다고 봤다. 자본주의 경제학을 가장 발전시킨 인물로 꼽히는 루카스 교수가 자본주의 이론의 한계를 언급했다는 점에서 '역설적'이다. 자산시장에 대한 이론도 유명하다. '나무(Tree) 이론'으로 불리는 것이 그것이다. 루카스 교수에 따르면 나무의 가치는 나무의 크기나 무게에 의해 좌우되는 것이 아니다. 그 나무에 열리는 열매의 값을 계산해 나무의 가치가 결정된다. 매년 사과가 10개씩 열리는 사과나무의 값어치는 올해 열리는 사과 10개의 가치에 내년 후년 등 앞으로 계속 열릴 사과의 값어치를 할인해서 계산된다. 사과나무 값이 이렇게 결정되는 것처럼 주식 부동산 채권의 가치의 결정 방식도 비슷하다.현재 기업 주식의 값은 매년 주어지는 배당을 할인한 값이고, 채권은 매년 발생하는 이자를 할인한 것, 부동산은 매년 발생하는 임대료를 할인한 것이 자산가치가 된다. 각종 투기나 투자에 의해서 흔들리지 않는 기본적인 가치가 자산 값의 근본을 형성한다는 얘기다. 루카스 교수의 모델을 현실에 적용하면 각종 금융·실물 자산 가격의 중심을 계산할 수 있다. 자본주의 시장경제의 본질을 합리적인 개인들의 집합적인 행동으로 본 루카스 교수는 경제성장, 자산시장, 국제자본 이동 등 경제학의 각 분야에서 뚜렷한 업적을 남겼다. 그의 아이디어는 후학들에 의해 계속 보완 발전하고 있다. 또 그가 제시한 경제학적 방법론은 그와 다른 경제학적 입장을 갖고 있는 케인지언들에 의해서도 인용된다. 그의 명복을 빈다.
2023.05.18
❖AI동영상_주택가격의 ‘찐’을 찾아라!
[부동산 기초 6편]내 집 마련부터 수익형 부동산까지, 부동산 투자를 앞두고 뭘 봐야할지 모르는 엠플러들을 위해 매경엠플러스의 베이직 재테크 시리즈 두 번째 이야기를 시작합니다. 엠플과 함께 성투를 향해 나아가요!▶ 공시지가와 실거래가, 그리고 시세 모든 것은 가격에 의해 좌우된다. 옷이나 식료품, 가구 등 모든 상품은 가격으로 그 가치가 표현된다. 말 그대로 수요가 많으면 가격이 올라가고 줄어들면 가격이 내려가기 마련이다. 물론 가격이 조정되기까지는 시차가 생길 수밖에 없다. 그런데 부동산 가격, 그중에서도 주택 가격은 무엇이 진짜 가격인지 알 수 없을 정도다. 여러 가지 가격이 뒤섞여 있다 보니 무슨 가격이 가장 중요한 지 헷갈리게 된다. 실거래가 호가 중간가격에다 공시가격까지, 뉴스에서나 부동산 사이트를 볼 때, 정부가 부동산 정책을 발표할 때 내놓은 가격을 보면 용어도 각양각색이고 기준도 각기 다르다. 누구든지 현재 주택을 자기 소유로 갖고 있거나, 전월세로 살고 있으면 가격이 얼마나 될까 궁금하기 마련이다. 지금은 워낙 포털이나 부동산 사이트 등이 정보를 잘 올려두고 있어서 인터넷에 들어가 매물과 호가를 알아보면 대충 알아낼 수 있다. 주변 여건이나 흐름을 파악하려면 주변 부동산 중개업소를 찾아가거나 연락해서 물어보면 어느 정도 가격 수준을 알 수 있다. 여기에서 매물에 함께 올라있는 가격, 즉 집주인이 팔려고 할 때 희망하는 가격은 호가에 불과하다. 시장이 강세를 보인다면 매도자 우위가 될 것이고, 약세라면 매수자 우위가 되는 게 상식이다. 호가는 집주인의 바람이 반영된 가격이어서 이것이 곧바로 기준이 되는 가격이 될 수 없다.우리나라는 워낙 부동산 가격에 관심이 높고, 전자정부 시스템이 잘 가동되고 있어 국토교통부가 실거래가 공개시스템을 공표하고 있다. 사이트(rt.molit.go.kr)에 들어가서 주소를 넣으면 면적과 계약 날짜, 실거래가, 층수 등 정보를 알 수 있다. 매매뿐만 아니라 전세, 월세에 대한 내용이 계약일과 보증금, 월세금 등이 상세하게 나와 있다. 굳이 국토교통부 사이트에 들어가지 않더라도 KB부동산이나 네이버 부동산, 다음부동산, 아실 등 인터넷 사이트나 앱을 검색하면 다 볼 수 있다.주택 가격을 가장 정확하게 반영하고 있는 것이 실거래가라는 점은 분명하다. 하지만 거래가 이뤄진 지 한 달 내에 신고하기 때문에 시점이 조금 늦어지고, 작은 아파트라든가 부동산 경기에 따라 수개월 동안 단지 내에 거래 자체가 없는 경우가 많다. 이 경우 실거래가는 상당 기간 공백을 보일 수밖에 없는 단점이 있다. 그래서 부동산 가격을 거론할 때 가장 자주 등장하는 것이 바로 시세이다. 만일 시세가 없다면, 몇 개월 동안 거래가 없다면 무엇을 집값으로 할지, 집값이 얼마인지 알 수 없게 된다. 어느 수준에서 가격대가 형성되어 있는지 알려면 시세를 활용할 수밖에 없다. 정확한 집값은 사고팔 때 매도자와 매수자가 거래한 가격이다. 이는 실거래가격에 반영되고 공표된다. 하지만 실거래가 이뤄지지 않은 지역이라면 부동산 중개업소에 나와있는 매물 호가와 주변 비슷한 평형이나 근처 아파트 단지 시세를 참고해서 추정하게 된다.특히 주택을 담보로 대출을 받으려면 해당 주택 가격이 얼마인지 기준이 있어야 한다. 주택담보대출을 해주는 금융회사는 아파트에 대해서는 감정평가를 하지 않고도 매주 한국부동산원과 KB국민은행이 공표하는 시세를 기준으로 해서 자금을 빌려주고 있다. 아파트는 동일한 면적과 위치 등이 여러 채 있기 때문에 시세를 산정하기가 쉬운 편이다. 우리나라 주택 중 아파트가 절반가량 차지하는데, 아파트가 대표적인 주택 형태로 자리 잡은 것은 여러 가지 편의성과 유행이 있겠지만 대출받을 때 절차가 단순하다는 점도 이점이라고 할 수 있다. 단독주택이 개인맞춤형 단일 상품이라고 하면, 아파트는 표준형 대량 생산 상품에 비유할 수 있을 것이다. 금융감독원이 '주택담보대출에 대한 리스크 관리 세부기준'에서 두 기관의 부동산 시세를 활용할 수 있도록 하고 있어, 국내 은행들이나 보험회사 2금융권 등 주택담보대출을 해주는 금융회사들은 대부분 두 가지 시세를 참고하고 있다. 한국부동산원은 실거래 사례 분석, 협력 공인중개사의 자문, 기타 참고자료 등을 활용해서 직접 산정한다고 밝히고 있다. KB국민은행은 주요 단지별로 지정되어 있는 공인중개사들이 제시하는 가격이 가장 중요한 고려 대상이다. 이를 토대로 시장 흐름과 실거래가 등을 고려해서 시세를 산정하고 있다.KB국민은행(onland.kbstar.com)과 한국부동산원 아파트 시세정보(kab.co.kr)에 들어가면 주소나 아파트 단지, 지역별로 검색하면 시세를 검색할 수 있다. KB국민은행 사이트는 단지별 면적별 시세와 실거래가,단지 정보 매물 관리비 등을 알 수 있다. 인근 학교 정보와 아파트 평면도 등을 상세하게 알려준다. ▶ 공시가격은 고무줄인가?지난 몇 년간 주택 가격이 급등하면서 부동산 정책은 많은 비판을 받았다. 20여 차례 규제를 내놓았지만 저금리 기조를 기반으로 한 부동산 가격 상승 바람은 수도권에서 전국으로 확산되어 민심을 자극했다. 이에 따라 문재인 정부는 지난 2020년 다주택자에게 종합부동산세를 무겁게 부과하고 재산세 세율을 높이는 정책을 발표했다. 종부세 대상자가 크게 늘어났고 재산세와 양도세 등이 많이 걷히면서 부동산 관련 세금이 2021년에는 100조원을 넘어섰다.과거 부동산 가격이 상승할 때 규제 수단으로 발표한 정책을 보면 공시가격 현실화라는 내용이 꼭 들어가 있다. 정부가 정책을 내놓을 때 '현실화'라는 것은 '실제에 맞게 높이는 것'이라고 보면 된다. 예를 들어 공공요금 현실화라고 하면 오래 묶어둔 전기나 가스 요금을 올리겠다는 것을 의미하는 것과 비슷하다. 공시가는 한 마디로 세금을 매길 때 적용하는 기준가격이다. 건물과 토지 등 부동산을 모두 대상으로 한다. 집을 새로 사게 되면 취득세를 부담하게 되고, 내 집을 갖고 있는 사람은 재산세를 낸다. 주택 소유자 중에서 한 채가 비싸거나 여러 채를 보유하고 있어서 합친 금액이 일정한 기준을 넘어서면 종합부동산세를 별도로 내야 한다. 주택을 증여받거나 상속받을 경우의 증여세와 상속세를 산정할 때나, 건강보험료 납부 대상 여부를 따지거나 기초연금 수령 대상이 되는지 등 재산 규모를 보게 되는데 이때 따져보는 기준이 공시가다. 국가가 세금을 매기기 위해 부동산에 정해놓은 기준가격이 곧 공시가격인 셈이다. 주택에 적용되는 공시가격은 표준 단독주택 공시가격과 개별 단독주택 공시가격이 정해져 있고, 아파트와 연립주택 다세대주택 등을 대상으로 하는 공동주택 공시가격이 있다. 토지에 대해서는 표준지 공시지가와 개별 공시지가가 공표되고 있다. 공동주택에 대한 공시가격은 매년 정기 1월 1일, 추가 6월 1일을 기준으로 조사해 공시하고 한국부동산원 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있다. 공시가격에 대해 이의가 있으면 의견을 제시할 수도 있다. 공동주택보다는 단독주택의 경우 대체로 현실화율이 낮은 편이다. 지난 2020년 10월 국책연구기관인 국토연구원은 '부동산 공시가격 현실화 로드맵'을 발표했다. 국책연구기관이 발표한 내용이어서 국토교통부의 정책 방향이 담긴 것으로 받아들여졌다. 당시 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 단독주택 53.6%, 공동주택 69.0% 였다. 정부는 주택 유형과 가격별로 세 부담을 조정하지만 단계적으로 현실화율을 최대 90%까지 높이겠다는 쪽으로 방향을 제시했다. 공시가격 현실화는 세금 부담으로 직결되기 때문에 불가피하게 조세 저항이 나타나고, 부동산 가격은 중장기적으로 보면 상승 국면만 있는 것이 아니라 하락 국면으로 접어들기도 하기 때문에 실제로 적용되기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 2022년 초부터 전국적으로 가격 하락 추세를 보이고 있고 하락 폭이 커지고 있는 데다 국제 경제 불안과 금리 급등 등 경제 여건이 어려워지고 있어 공시가격 현실화는 당분간 수면 아래로 내려갈 것으로 보인다. ▶ 서울에서 아파트 사려면 18년 동안 안쓰고 저축해야 한다고?한 나라의 주택 가격이 어느 정도 수준인지 가늠해 볼 수 있는 지표가 소득대비주택가격지수,즉 PIR(Price to Income Ratio)이다. 가끔 언론 보도 중에 한 세대가 소득을 하나도 쓰지 않고 모두 저축한다고 할 때 주택을 구입하기까지 10년에서 12년으로 늘어났다는 식으로 전하는 경우가 있다. 이때 기준이 바로 PIR다. 한 시점의 주택 가격을 소득으로 나눠서 구한다. 우리나라에서는 국토교통부가 주거실태 조사를 토대로, 주택금융공사는 보금자리론 대상을 기준으로 PIR를 발표한다. 주거실태 조사는 주택 정책에 참고하기 위해 매년 3분기 중 조사하는데, 대상 가구의 소득과 주택 가격을 기준으로 PIR를 계산하고, 주택금융공사에서는 설문조사를 통해 최근 3년 이내 주택을 매입한 가구의 구매주택가격과 연소득 평균값으로 산정해서 분기 기준으로 중간 달에(1분기는 2월, 2분기는 5월 등) 발표한다. 2022년 8월 기준 주택금융공사 PIR는 이다. KB국민은행은 일반 PIR와 함께 KB아파트 PIR도 별도로 발표하고 있다. PIR는 통계청에서 발표하는 중위소득을 소득기준으로 삼고, KB국민은행의 주택가격을 대비해서 산출한다. 전국 주택 중위가격을 전국 중위가구 소득으로 나눈 값이어서 모든 가구와 주택이 반영된 수치이다. 전국적으로 아파트가 전체 주택의 60% 이상을 차지하지만 아파트와 함께 연립주택 다세대 다가구 단독주택 등 모든 주택 유형이 포함된 것이다.KB아파트 PIR는 국민은행 아파트 담보대출 거래자 정보를 참고해서 계산하기 때문에 아파트만을 대상으로 하고, 대출정보를 활용하기 때문에 통계청 중위소득을 기반으로 하는 것보다 PIR가 낮은 편이다. 은행 담보대출을 받을 수 있는 고객은 대체로 신용도가 높은 중고소득층이어서 소득 기준이 통계청이 발표하는 중위소득보다 높아지게 된다. 분모가 되는 소득 금액이 높으면 지수가 낮아지는 것이다. 그러면 PIR 기준으로 볼 때 우리나라는 다른 나라들과 비교해서 주택가격 수준이 얼마나 될까. 나라마다 PIR 산정 기준이 동일하지 않기 때문에 직접 비교해서 주택 가격이 낮은지 높은지 단정하기는 어렵다. 다만 주요 도시별로 몇 년 동안 기간을 정해서 비교해 보면 큰 흐름이나 가격 수준을 추정해볼 수 있다. 2019년을 보면 수도권 중위소득과 중위주택 가격을 반영한 수도권 PIR는 9.3, 수도권은 밴쿠버 시드니 등에 비해서는 낮지만 로스앤젤레스 런런 뉴욕/뉴저지에 비해서는 높았다. 서울의 아파트 PIR는 18.7로 나타났는데 밴쿠버 시드니 로스앤젤레스 등에 비해 크게 높고 홍콩(20.8) 비해서 약간 낮은 편이었다.★ 부동산 기초 5편 다시보기
2023.04.27
❖AI동영상_집의 가치가 바뀐다! 재건축, 재개발
[부동산 기초 5편]내 집 마련부터 수익형 부동산까지, 부동산 투자를 앞두고 뭘 봐야할지 모르는 엠플러들을 위해 매경엠플러스의 베이직 재테크 시리즈 두 번째 이야기를 시작합니다. 엠플과 함께 성투를 향해 나아가요!▶ 중고품 재건축과 재개발이 대박 신상으로 물건이 오래되면 중고품이 된다. 꼭 필요한 것이라면 고쳐 쓸 수도 있지만 아예 새 물건으로 바꿔야 한다. 공산품의 경우 고쳐 쓰지 못하면 버려야 한다. 하지만 주택은 다르다. 고쳐 쓰는 것은 리모델링이고 새 물건으로 바꿔서 사는 것은 재건축, 재개발이다. 물론 건물이 깔고 앉아있는 토지가 기반이기 때문이기도 하다.재건축은 아파트 단지나 연립주택 단지와 같이 일정한 구역에 있는 공동주택을 한꺼번에 새로운 설계와 단지 구성을 하는 것이다. 기본계획 수립을 거쳐 정비계획과 정비구역 지정을 받으면 재건축추진위원회를 설립하게 된다. 여기까지가 사업준비단계라고 볼 수 있다. 재건축과 재개발 사업이 진행 과정에서 다른 것은 안전진단이다.가끔 오래된 아파트를 지나다 보면 종종 '축 안전진단 통과'라는 커다란 현수막을 볼 수 있다. 사실 내용을 보면 사람이 살기에 안전하지 않다는 것이어서 주민들이 불안해 하는게 맞을 것이다. 그러나 재건축을 추진하려면 '아직은 안전하다'는 진단을 받으면 다른 절차를 진행하기 어렵게 된다는 뜻이다.한때 정부와 지자체에서 재건축 추진으로 인한 주택 가격 상승 분위기를 잠재우기 위해 안전진단 기준을 까다롭게 정하기도 했다. 안전진단은 시장 군수 구청장 소관이지만 상위 광역지방자치단체인 광역시장과 도지사가 시기를 조정할 수 있게 되어 있다.안전진단을 통과하면, 즉 건물이 노후되거나 수도 가스 등 시설이 안전기준에 미달하면 조합 창립총회를 거쳐서 조합설립인가를 받게 된다. 이어서 사업시행인가가 나면 시공사 선정을 하게 되면 재건축이 본궤도에 오르게 된다. 사실상 최종 단계는 관리처분계획을 만들어 지자체 인가를 받으면 이주와 철거가 진행되고 시공사가 새로운 주택 건축에 들어가게 된다. 새 주택이 준공되고 입주하면 재건축 절차가 마무리된다. 이러한 절차는 아무리 빨리 진행된 사례가 있다 하더라도 거의 10년이 소요되고, 20년 이상 표류하는 단지도 많다. 언뜻 보기에 내용을 알기 어려운 절차가 관리처분계획이다. 용어 자체로 보면 무슨 뜻인지 짚어지지 않지만, 도시정비 사업에서 가장 중요한 과정이다. 관리처분계획은 기존의 토지와 건축에 대한 권리를 새로운 대지와 건물로 바꿔주는 것으로, 이 단계에서 분양과 조합원들의 비용 부담을 확정하게 된다. 사업을 시행하는 조합은 부담금 내역과 분양신청 기간 등을 공지하고 분양신청을 받아서 관리처분계획을 확정하고 기초자치단체장의 승인을 받으면 철거와 이주가 이뤄지게 된다. 기존 주택이 철거되어 사라지게 되면 조합원들의 주택소유권은 분양받은 동 호수에 들어갈 수 있는 입주권으로 바뀌게 된다.이미 주택을 지을 토지가 거의 고갈된 서울시에서 재건축은 새로운 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 방안이다. 재건축을 추진하는 아파트 단지는 대체로 부동산 입지 면에서 인기 지역인 편이다. 30~40여 년 전에 단지가 들어섰다는 것은 당시 비교적 좋은 지역에 자리 잡았고 주변 상권이나 전철역 등 교통편이나 초중고교 등 교육 여건이 상대적으로 유리한 곳이다. 서울시나 수도권에서 택지 공급이 줄어들거나 주택 건축이 늘어나지 않으면 기존 아파트 단지들의 재건축 수요는 그만큼 커지게 된다. 재건축 대상 아파트들이 바로 '헌 상품이 새 상품보다 비싸다'라는 역설이 시장에서 성립하게 되는 배경이다. ▶ 초과이익환수제와 소형의무비율이 재건축 부담인 이유재건축의 최대 변수는 재건축초과이익환수제에 따른 부담금과 소형의무비율이다. 재건축으로 이득을 보게 되는 소유자들에게 일정한 비율만큼 환수하겠다는 정책이 반영된 것이다. 새로운 아파트 단지로 탈바꿈하게 되면 주거환경이 개선되고 평당 가격이 크게 오르는 것은 당연하다. 기존 아파트 가격에 비해 재건축 이후 상승한 금액 중 일부를 부담금으로 내야 하는 것이다. 2022년 9월 29일 새 정부 들어 국토교통부가 재건축부담금 합리화 방안을 발표했다. 방향은 수도권과 광역시 등에 주택 공급을 늘리기 위해 재건축을 활성화해야 하고, 이를 위해 부담금을 낮춰주는 쪽이다. 부담금을 계산하는 방식은 준공 시점 주택가액을 기준으로 개시 시점 주택가액에 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용을 더한 금액을 빼서 나온 금액에 부과율을 반영한다. 쉽게 풀어서 설명하면 준공 시점 주택가격에서 재건축 개시 당시 주택가격을 빼서 얼마나 차액이 생겼는지를 계산한 다음, 이 금액에서 사업 과정에서 들어간 개발비용과 통상적인 주택가격 상승분을 제외해서 부과율을 곱해준다.재건축부담금은 부과 시점에 대한 논란이 있었다. 초기부터 조합설립추진위원회가 승인받을 때 공시가격이 기준이었다. 이로 인해 대체로 주택가격이 상승을 지속해왔기 때문에 초과이익이 높게 계산되는 결과로 이어졌다. 이번에 개시 시점이 조합 추진위원회에서 조합설립 인가일 기준으로 늦춰졌다. 추진위는 임시조직에 불과하며, 재건축 사업을 진행하는 법적 주체가 조합이어서 초과이익이 얼마인지 계산하는 것도 조합이 결정되고 인가를 받은 날짜로 해야 한다는 의견이 수용된 셈이다. 부담금 부과기준이 초과이익 3천만원 이하이면 면제했으나 1억원 이하는 면제하는 것으로 상향조정되었다. 부과 구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 높였다. 당초 누진체계로 이뤄진 부과기준이 2천만원 단위로 촘촘하게 되어 있어 최고 50%까지 부과율을 적용받는 재건축 단지가 절반을 넘었다. 7천만원 단위로 개펀되면서 최고 부과율 적용단지가 9.5%로 낮아지게 된다.또한 재건축 조합원이 1세대 1주택자라고 하면 보유 기간에 따라 장기보유자 감면 혜택을 주는 방안이 새로 포함되었다. 6년 이상 보유하면 10%, 10년 이상 보유하면 최대 50%까지 추가로 감면해준다. 기간을 따질 때 기준일은 준공 시점이고 이 시점에 1세대 1주택자로서 재건축 대상 주택을 보유한 기간이다. 재건축 단지에서 공공임대 주택이나 공공분양 주택을 공공기관에 싼 가격으로 공급하면 용적률을 높여주는 혜택을 받는데, 이 경우 공공임대나 공공분양 주택을 매각한 금액은 부담금에서 제외해주게 된다. 정책을 발표할 때 '합리화' 방안이라고 하면 대체로 규제를 완화하거나 정책의 대상에게 이익을 주는 쪽일 때다. 재건축부담금 합리화 방안 역시 마찬가지다. 지난 정부와 달리 수요가 몰리는 지역에 주택 공급을 늘리는 쪽으로 정책 방향이 바뀌었고 이러한 새 정부의 의지가 반영된 것이다.다만 2022년 9월 발표한 방안은 대부분 법 개정 사항이다. 여야가 의견이 맞서게 되면 국회 입법 과정에서 크게 수정되거나 아예 개정이 이뤄지지 않을 수도 있다. 재건축부담금제도는 지난 2006년 처음으로 도입되었으나 2012~2017년 사이에 2차례 유예기간을 거쳤다. 잠정 계산한 부담금이 여러 재건축 단지에 통보되었으나 준공시점 기준으로 부담금이 확정되어 납부된 사례( 2022년 10월 기준)는 아직 없다.제도 자체는 존재했지만 정상적으로 시행되지는 못한 셈이다. 정책 신뢰도라는 측면에서 보면 오락가락 행정이라고 볼 수밖에 없지만 건설경기를 정책 수단으로 활용하는 것이라고 해석할 수 있다. 부동산 경기가 워낙 거시경제 흐름에 따라 변동이 심하고 개인들이 가진 자산 중에서 차지하는 비중이 높아서다. 실제로 부과되는 금액 자체가 높기 때문에 '조세저항'이 그만큼 큰 탓이라고 볼 수 있다. 소형의무비율은 재건축을 하는 과정에서 주택 수를 늘리기 위한 정책이 반영된 것이다. 워낙 새로운 주택 용지를 찾기 어렵게 때문에 재건축을 할 때 기존 조합원 수보다 주택 수를 늘려주면서 소형아파트를 짓도록 하는 것이다. 예를 들어 1000세대 단지라고 할 때 추가로 200세대를 늘려서 1200세대로 주택 수를 확대하는 방식이다. 세대를 확대하려면 용적률을 높여야 한다. 용적률은 토지 위에 지어진 건물의 바닥면적을 합친 것이다. 건폐율은 토지 위에 건물이 들어선 비율이다. 예를 들어 15층 아파트라고 하면 건폐율은 1층 바닥면적이라고 보면 되고 용적률은 1층 면적에 15배를 곱한 것이다. 용적률이 높아지면 건물 층수가 더 높게 올라가게 된다. 소형의무비율 역시 주택 경기에 따라 바뀌어 왔다. ▶ 용적률과 건폐율로 인한 공급 부족 사태 건폐율은 대지면적에 얼마나 건물이 차지하느냐 비율이다. 즉 대지면적 대비 건물 1층의 바닥면적 비율이다. 건폐율을 계산할 때 대지, 즉 건물을 지을 땅은 건축대장에 기록되어 있는 필지 또는 부지를 기준으로 한다. 건축면적을 따질 때 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분을 수평으로 투영한 면적이다. 만일 대지 위에 건물이 서로 떨어져서 2개 이상 있다고 하면 모두 합쳐서 계산하게 된다. 건폐율을 제한하는 것은 대지에 여유 공간을 확보해서 일조량과 채광, 통풍에 도움이 되도록 하고 너무 빽빽하게 건물을 짓지 못하게 하려는데 목적이 있다. 용적률은 대지 위에 지어진 건축물의 여러 층 바닥면적을 모두 합쳐서 계산한다. 층수가 높을수록 용적률이 높아지며 건축밀도를 나타내는 지표이다. 대지면적 대비 바닥면적 합계를 나눠서 백분율을 표시한다. 지하층과 부속용도로 제한적으로 쓰여지는 지상주차장 면적은 계산할 때 빼준다. 가끔 도심이나 주요 간선도로변 빌딩을 지나다보면 공개공지라고 표시된 공간이 있다. 건물을 지을 때 지상에 여유공간을 만들어둔 공개공지는 건축주가 공공기여를 위해 내놓은 땅으로 주로 식물이나 벤치 조형물 등을 배치해두고 있는데, 대중에게 개방된 공간이다.오피스빌딩에 이러한 공개공지나 보행공간을 조성하거나, 주택단지 내에 임대주택을 추가로 배치하는 방식으로 공공기여를 하게 되면 용적률 규제를 완화해주기도 한다. 공공기여를 유도하기 위해 법이나 규정으로 정해진 비율을 높여줌으로써 '주고받기'를 하는 셈이다. 건폐율과 용적률 규제를 완화하는 가장 일반적인 수단은 기부채납 형식이다. 재개발이나 재건축을 추진할 때 사업시행자가 사업 내 부지 일부를 도로나 공원 등 공공시설물로 국가나 지자체에 무상으로 제공하면 건축비율, 높이와 층고 제한을 완화시켜주는 방식으로 인센티브를 활용한다. 건축법에는 건폐율과 용적률을 산정하는 방식과 기준이 규정되어 있고 국토계획과 이용에 관한 법률에 지구와 용도별로 최대로 허용되는 건폐율과 용적률이 정해져 있다. 특히 서울과 수도권은 재건축, 재개발 등이 수년간 지연되면서 새 아파트 공급이 원활하지 못했다. 소위 강남 3구에 새로 들어선 아파트 대부분은 재건축 단지이다.★ 부동산 기초 4편 다시보기
2023.04.21
❖AI동영상_청약 당첨, 그것이 다가 아니다?
[부동산 기초 4편]내 집 마련부터 수익형 부동산까지, 부동산 투자를 앞두고 뭘 봐야할지 모르는 엠플러들을 위해 매경엠플러스의 베이직 재테크 시리즈 두 번째 이야기를 시작합니다. 엠플과 함께 성투를 향해 나아가요!■ 분양권과 입주권청약신청을 해서 당첨이 되었다면 주택을 소유할 수 있는 권리, 즉 분양권을 얻게 된다. 예를 들어 아파트를 청약해서 동 호수를 배정받아 당첨자로 공고되면 계약금을 치르고 분양계약서를 작성하게 된다. 대체로 시공사인 건설회사와 분양계약을 작성하면 분양권을 받게 된다. 입주권은 재건축아파트나 연립주택, 재개발 지구 내 주택이나 토지를 보유하고 있어 도시정비사업이 진행되는 과정에서 얻게 되는 권리이다. 기존 주택이 멸실되고 대신 받게 되면 권리라고 할 수 있다. 재건축 재개발 사업을 진행할 때 조합원 이외에 일반 분양을 하게 된다면 이들이 받게 되는 권리 역시 입주권이다. 분양권과 입주권은 얻는 과정이 다르고, 법적 지위도 다르고 세금 부과 등에도 차이가 있다. ■ 집단대출, 유리할까 불리할까?아파트 청약해서 당첨이 되었다고 해도 마냥 즐거워할 수 만은 없다. 한 세대 입장에서 보면 내 집 마련은 일생동안 가장 큰 자금이 필요하기 때문이다. 지금까지 모아둔 저축과 전세자금 등을 몽땅 털어도 분양대금을 충당하지 못하는 경우가 많다. 현금을 충분히 쌓아두고 나서 청약하기 보다는 어느 정도 자금 마련이 되었다고 하면, 부동산 경기가 호전될 것으로 예상되는 경우나 지켜봐 왔던 지역에 분양 단지가 생겨나면 청약을 하게 되는 경우가 대부분이다.당첨자가 되면 일반적으로 전체 분양대금의 10%를 계약금으로 납입하고 분양계약서를 쓰게 되는데, 이때 계약서에 건설 진도에 따라 중도금과 잔금 등 납입 일정이 정해지게 된다. 선분양을 한 단지는 건설자금을 중도금 형태로 지급하고 잔금을 내면 소유권 이전 등기를 하고 모든 절차가 마무리된다.건설 중인 주택은 토지가 가장 중요한 자산이기는 하지만 주택 자체가 아니기 때문에 주택담보대출을 받을 수 없다. 특히 아직 소유권이 당첨자에게 이전되지 않았기 때문에 권리 행사가 불가능하다. 이러한 여건에서 건설회사와 당첨자가 서로 도움이 되기 때문에 건설회사가 은행과 협약을 맺고 건설할 주택을 담보로 대출계약을 포괄적으로 맺고 자격을 갖춘 계약자들이 은행에서 개별심사를 하지 않고 대출을 받게 된다. 이러한 대출계약 형태를 집단대출이라고 하고 주택분양현장에서 거의 관행으로 자리잡고 있는 금융 방식이다.집단대출은 인기지역이거나 시공사가 탄탄한 회사라고 하면 여러 은행들이 경쟁적으로 대출조건을 제시하기 때문에 개인들이 각각 대출을 받는 것에 비해 비교적 금리 수준이 낮게 정해진다. 은행 입장에서 우량 자산을 담보로 하고 일정한 기준에 도달한 차주를 대상으로 포괄적인 기준에 따라 수월하게 많은 대출자산을 확보할 수 있다. 더구나 은행이 집단대출을 매개로 새로운 고객을 확보할 수 있어 청약경쟁률이 높고 입지조건이 유리한 단지라고 하면 좋은 대출 대상이라고 할 수 있다. ■ 청약홈 야무지게 활용하기한국부동산원이 운영하는 청약홈은 내 집 마련을 하려면 반드시 거쳐 가야 하는 사이트이다. 마치 주식을 공개 모집하는 IPO를 하려면 한국거래소를 통해서 거래소시장과 코스닥시장에 상장해야 하는 것처럼 아파트를 분양받으려면 부동산원 청약홈에서 청약 절차를 거쳐서 청약 신청을 해야 한다. 원래 금융결제원 아파트포유에서 청약 절차를 맡았지만 2020년 1월 말 종료되고 2020년 2월부터 건설교통부 산하기관인 한국부동산원 청약홈으로 이관되었다. 청약홈은 아파트뿐만 아니라 오피스텔과 도시형생활주택 민간임대, 그리고 공공지원 민간임대 등 3가지로 구분해서 청약신청을 받고 당첨자 선정을 하고 있다.청약일정과 자격확인 당첨자 조회 등을 이 사이트에서 알아볼 수 있다. 자신의 청약 제한사항이나 주택소유 확인, 청약통장 순위 확인, 세대구성원 청약자격 확인 등을 거쳐서 청약가점을 계산해볼 수 있게 구성되어 있다. 만일 어느 단지에 청약신청을 하게 되면 분양정보와 경쟁률,청약내역과 당첨자 조회 등을 할 수 있다.이 사이트에는 청약제도와 청약저축, 당첨자 선정 기준 등이 상세하게 나와 있고,FAQ 등을 둘러보면 투기과열지구나 청약과열지구 등에 대한 설명과 함께 해당 지역을 실시간으로 업데이트하고 있어 도움을 받을 수 있다. ★ 부동산 기초 1편 다시보기★ 부동산 기초 2편 다시보기★ 부동산 기초 3편 다시보기
2023.04.14
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| 표시·광고에 관한 기록 | 6개월 | 전자상거래 등에서의 소비자 보호에 관한 법률 |
| 모든 거래에 관한 장부 및 증빙서류 | 5년 | 국세기준법 |
- 서비스 이용 기록 및 마케팅 광고에 활용: 5년
- 마케팅 광고 수신거부 내역: 5년
4. 개인정보의 파기 절차 및 방법
- 파기절차
수집·이용목적이 달성된 개인정보의 경우 별도의 DB에 옮겨져 내부규정 및 관련 법령을 준수하여 안전하게 보관되며, 정해진 기간이 종료되면 지체없이 파기됩니다. 이때, 별도의 DB로 옮겨진 개인정보는 정보 주체가 동의한 목적을 초과하여 이용되지 않으며 법률에 정한 경우가 아니고서는 다른 목적으로 이용되지 않습니다.
- 파기방법
- 전자적 파일 형태의 정보는 기록을 재생할 수 없는 기술적 방법을 사용합니다.
- 종이에 출력된 개인정보는 분쇄기로 분쇄하거나 소각하여 파기합니다.
5. 개인정보의 제3자 제공
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