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추석 전후 글로벌 경제지표가 향하는 곳은?
한국에서는 추석으로 긴 연휴가 이어지고 있지만 글로벌 시장은 긴박하게 움직이고 있다. 추석을 전후해 각국에서 발표되는 각종 경제지표와 시장 상황이 가리키는 곳은 어디일까. 한 마디로 글로벌 시장에서 '고유가 고금리 강달러' 현상이 뚜렷해지고 있음을 보여준다. 이런 움직임이 향후 글로벌 경제 흐름을 좌우한다. 각각의 흐름을 살펴보자.먼저 국제유가의 고공행진이다. 국제유가의 기준이 되는 11월물 서부텍사스유(WTI)는 배럴당 90달러를 넘어서며 상승세가 지속되고 있다. 12월물 북해산 브렌트유와 중동산 두바이유는 92달러 선에서 움직인다. 국제유가가 심리적 저항선인 100달러를 언제 돌파할 것인지에 시장의 관심이 쏠린다. WTI 유가는 지난 2022년 7월 20일(102.26달러) 100달러를 넘어선 이후 2022년 말에는 70달러 선까지 떨어졌다가 올 하반기 이후 다시 급상승하고 있다. 사우디아라비아와 러시아를 비롯해 석유수출국기구(OPEC) 국가들의 감산 기조가 이어지고 미국의 원유 재고는 줄어들면서 국제유가가 불안한 움직임을 보이고 있다.미국 금리는 뚜렷한 상승세다. 미국 시장에서 장기금리의 기준이 되는 10년 만기 국채 금리가 9월 말 연4.6%를 넘었다. 이후 소폭 하락하며 4.6%대를 오르내리고 있다. 채권 시장에서는 미국 국채금리의 심리적 저항선이 연4.5% 정도로 예상하고 있었지만 이 저항선은 일단 뚫렸다. 미국 국채금리는 7월 연3.7% 내외였으나 2개월 만에 0.9%포인트가량 급상승했다. 또 하나의 특징은 달러 강세다. 주요 6개국 통화와 비교한 상대적인 달러 가치를 지수로 표시한 달러인덱스는 106을 넘어서면서 역시 2022년 11월 이후 최고치를 기록했다. 각 지표들은 긴밀한 관계가 있다. 미국 금리와 달러값은 비슷한 방향으로 움직인다. 미국 금리가 높으면 미국 통화에 대한 수요가 늘어나고 이는 다시 달러값을 높이는 요인으로 작용한다. 실제 2022년 1월부터 2023년 9월 말까지 월 평균치를 기준으로 계산해 볼 때 미국 금리와 달러인덱스 간의 상관계수가 0.61에 달할 만큼 두 변수는 비슷한 방향으로 움직였다.유가와 금리의 관계는 조금 복잡하다. 과거에도 유가가 큰 폭으로 오르는 경우는 석유수출국기구(OPEC) 국가들의 대규모 감산에 기인한 경우가 많았다. 유가가 오르면 일차적으로 미국에서 사용되는 기름값이 오른다. 이는 미국 소비자들의 부담으로 작용한다. 아울러 원유를 사용해 생산하는 물건들의 비용이 올라 기업들은 물건값을 올리고 생산하는 물건의 양도 줄어든다. 경제 전체적으로는 경기는 침체되고 물가는 오르는 현상이 발생한다. 이런 유가 상승과 금리와의 관계는 이중적이다. 경기 침체기에 금리는 내려가는 경향이 있다. 다만 물가가 오르기 때문에 중앙은행이 물가를 잡기 위해 기준금리를 올리는 정책을 펴게 되고 이는 시장 금리를 올리는 원인으로 작용한다. 기준금리를 올리는 정책 효과와 경기 침체에 따른 금리 하락의 두 가지 효과가 맞물려 시장 금리를 형성하게 된다. 경험적으로 1980년대 이후 미국 경제 상황을 보면 유가 상승 때 금리는 낮은 경우가 많았다. 이 때문에 미국 경제에서 최근처럼 유가가 100달러에 근접하면서 금리도 빠른 속도로 오르는 현상은 매우 이례적이다. 과거의 상황과 비교해 볼 때도 현재의 상태는 다소 특이하다. 1985년 이후 미국 국내총생산(GDP) 성장률이 마이너스를 기록한 해는 2009년과 2020년 두 번 있었다. 당시 국제유가는 모두 배럴당 100달러를 넘어섰다. 하지만 이때는 금리가 낮았다. 2009년 미국 10년 만기 국채금리는 연2.6-3.8% 사이를 오르내렸다. 2020년에도 이 금리는 연0.5-1.5% 사이를 기록했다. 이런 이유 때문인지 2009년 달러인덱스는 70~80대를 기록했으며 2020년에도 달러인덱스는 90대에 머물렀다. 유가는 높았지만 금리가 낮아 고유가로 인한 경제 충격을 어느 정도 흡수할 수 있었다. 하지만 2023년 9월은 상황이 다르다. 미국 입장에서도 고금리와 고유가 고달러라는 세 가지 현상이 동시에 발생하는 것은 1980년대 이후 처음 있는 일이라 묘수를 찾기가 쉽지 않다.각국의 정책 대응도 제각각이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed) 입장에서는 당분간 기준금리를 올리지도 내리지도 못하는 딜레마에 처할 가능성이 높다. 경제지표는 이런 상황을 반영하고 있다. 미국의 8월 개인소비지출(PCE) 물가상승률은 전년 동월보다 3.5% 올라 지난 7월(3.4%)보다 상승률이 높아졌다. 반면 에너지와 식료품을 제외한 근원PCE 상승률은 전년 동월보다 3.9% 올라 7월(4.3%)보다 상승 폭이 줄었다. 유가 상승으로 소비자물가는 예전보다 오른 반면 유가 상승분을 제외했을 때는 물가는 전월보다 상승 폭이 줄었다는 것을 보여준 것이다. 유가 상승에 따라 소비자 물가가 오르면 이는 연준이 금리를 올릴 명분을 제공해준다. 이 경우 고유가 고금리 현상은 한층 심해질 수 있다. 반면 근원인플레의 하락은 금리를 올릴 명분을 약화시키는 경향도 있어 연준의 고민은 깊어지고 있다. 한국은 미국과 상황이 많이 다르다. 미국의 금리 인상과 강달러는 원화 약세를 가져온다. 미국 금리가 오르면 우리나라 금리도 동반 상승할 가능성이 높다. 원화 약세(환율 상승)는 수입물가 상승을 유발해 인플레이션을 심화시킨다. 금리 상승은 가계의 부채 부담을 가중시키고 기업들의 자금조달 비용을 높여 소비와 투자를 위축시킨다. 국제유가 급등은 수입물가 상승을 유발하고 기업들의 생산 비용 부담을 한층 더 증가시킨다. 기름 한 방울 나지 않아 원유에 대한 의존도가 세계 최고 수준인 우리나라 입장에서는 국제유가 상승을 고스란히 충격으로 받아들여야 할 처지다. 미국발 고금리와 이로 인한 강달러는 우리나라 금융시장에서 자본 유출을 일으키는 요인으로 작용하지만 실물 시장에서는 수출을 늘리는 원인으로 작용하는 등 양면성이 있다. 하지만 올 들어서는 미국과 중국 간 무역전쟁과 국제 시장에서의 지역주의 강화에 따른 영향으로 환율이 무역에 미치는 영향력이 계속 줄어들고 있다. 강달러와 이에 따른 원화 약세 현상이 벌어지더라도 수출에 도움이 되지 않는다는 얘기다. 미국과의 금리 격차는 계속 확대되고 있는 점도 부담스럽다. 10년 만기 국채 기준으로 미국이 한국보다 금리가 높았던 시기는 2000대 이후 몇 차례 있었다. 10년 만기 국채 기준으로 한미 간 금리 차가 가장 컸던 시기는 지난 2018년 9월이다. 당시 미국 10년 국채금리는 연3.149%, 한국 10년 만기 국채금리는 연2.241%로 금리 차이가 0.908%포인트에 달했다. 같은 채권 기준으로 계산한 2023년 9월 양국 간 금리 차이가 0.657%포인트다. 하지만 2018년 당시 달러인덱스는 90대에 머물렀으며 국제유가도 배럴당 60~70달러 선이었다. 고금리에 따른 충격은 있었지만 강달러와 고유가로 인한 충격은 지금보다 작았다. 이 기간을 제외하면 한미 간 금리 차이가 지금처럼 벌어진 적은 없다. 아울러 지금은 강달러와 고유가 충격까지 가세하고 있다. 세 가지 충격이 동시에 작용하는 상황은 사실상 한국이 처음 당하는 상황이라고 할 수 있다.문제는 세 가지 충격이 좀처럼 사그라지지 않을 것 같다는 점이다. 미국의 통화정책은 여전히 긴축 기조를 이어갈 것으로 예상되고 사우디아라비아와 러시아 등 산유국들의 감산 조치도 상당 기간 이어질 전망이다. 여기에 미국과 다른 나라 간의 경제성장 속도에 있어서의 차이도 당분간 이어질 것으로 보인다. 미국은 3대 충격을 상당 부분 흡수하면서 경제를 운영할 수 있는 여력이 있는 반면 한국을 포함한 다른 나라들은 이들 충격으로 경제가 장기 침체 국면에 빠질 수도 있다. 특히 고유가로 인한 물가 상승까지 덮치면 물가 상승 속에 경기 침체가 이어지는 스태그플레이션의 가능성도 제기된다.노영우 국제경제전문기자
9/26 공급대책이 의미하는 것
[김슬기의 부동산 인사이트 (52)] 9/26 공급대책이 의미하는 것소문난 잔치에는 역시 먹을 게 없었습니다. 하반기 들어 가파르게 오르기 시작한 부동산 시장이 향후 수년간 예정된 ‘공급부족’으로 인해서라는 진단을 한 정부가 긴급하게 9월 26일 공급대책을 발표했습니다. 대책 발표를 앞두고 많은 추측성 기사가 쏟아졌고 비주택의 주택수 제외, 생활형 숙박시설의 이행강제금 면제 등의 가능성이 제기되기도 했습니다. 현시장은 매매시장이라는 아랫목만 뜨겁고 건설시장이라는 윗목은 차가운 극단적인 양극화된 장세입니다. 시장 정상화를 위한 파격적 대책이 혹시나 나올까하는 기대감이 있었지만, 정작 뚜껑을 열고보니 “아무 대책도 없다”는 말이 나올 만큼 맹탕인 대책이었습니다. 굳이 분석할 필요도 없을 대책이지만, 골자만 이야기하자면 ▲수도권 신도시(3만 가구), 신규택지(8만5000가구), 민간 물량 공공전환(5000가구) 등을 통해 12만가구 수준의 공공물량을 추가 확보하고 ▲지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하는 등 패스트트랙으로 정비 사업 공급에 속도감을 내겠다는 정도로 요약할 수 있을 것 같습니다. 그런데 대책을 보자마자 기시감이 들었습니다. 지난 정부에서 25번이나 부동산 대책을 발표하면서, 200만호가 넘는 주택을 공급하겠다는 공급대책을 연일 쏟아냈지만 겹겹의 규제 속에서 공염불에 그쳤던 것과 현 정부가 9월에 들어 맞이한 상황이 비슷하다는 생각이 들었습니다. 더 이상 신도시 개발은 없다고 공언하던 전 정부가 부랴부랴 백기를 들고 3기 신도시까지 발표했지만, 불난 집에 기름을 부은 것처럼 시장이 더 달아오르기만 했던 기억이 떠올랐습니다. 1,2기 신도시 재건축보다도 파급력이 없는 ‘3기 신도시’는 그 어떤 청사진을 제시하더라도 현재 시장을 이끌고 있는 ‘서울 중심의 실수요장’에서 영향을 미치기 힘든 정부의 패이기 때문입니다. 애초에 2023~2024년 입주가 가능할거라 선전했던 3기 신도시는 아직 착공에 들어간 지구도 단 하나도 없는 현실입니다. 11월에 추가 택지를 발표하더라도 ‘놀라울 정도로 아무도 관심이 없을’ 것입니다. 속도가 빠른 인천 계양조차도 급등한 공사비로 인해서 국민평형 기준 6~7억원대의 분양가가 될 것이라는 소식이 전해진 상황입니다. 주변 시세와 차이가 없는 공공택지의 신도시를 기다릴 수요가 얼마나 있을지 저조차 궁금합니다. 사전청약이라는 희망 고문은 정부가 다급한 상황이며, 딱히 내놓을 패가 없다는 걸 보여주는 최악의 수이기도 합니다. 게다가 인허가에 발목이 잡혀 속도가 늦어진 곳이 어디에 있던가요. 현재 정비 사업 지역에서 겪고 있는 가장 큰 문제는 공사비와 사업비 급등으로 인한 내부 갈등입니다. 인플레이션을 잡지 못하는 한, 해결책이 없는 난제입니다. 이번 대책을 재빨리 분석해보고자 기다렸던 것이 허무할 정도입니다. 그럼에도 이번 대책이 의미하는 바와 남은 하반기 투자자들의 전략을 고민해보겠습니다. 이번 대책의 가장 큰 문제점은 향후 5년 이상 장기간 절대적인 공급부족이 예정된 상황에서, 신축 공급을 대체 할 방법을 찾지 못했다는 것입니다. 달아오른 서울 시장에서 가장 큰 뇌관은 전세난입니다. 하반기 역전세는커녕 전세난이 큰 문제가 될거라고 누누이 강조한 바 있습니다. 개포에서 6000세대가 넘는 대단지가 공급이 되어도 주변 전세가는 미동도 하지 않는 걸 이미 우리는 목격하고 있습니다. 전세가를 잡을 방법이 없으니, 매매가는 동반해 밀려올라가는 상황입니다. 서울 일부지역에서는 1달 사이에 전세가가 10% 이상 급등한 지역도 즐비합니다. 이런 상황에서 현재 정부에서 쓸 수 있는 패는 사실상 세 가지입니다. 거래규제완화와 일반분양 밀어내기, 그리고 금융긴축입니다. 첫 번째는 서울에서 광범위하게 지정된 토지거래허가구역을 푸는 것만으로도 전세물량을 단기간에 늘릴 수 있습니다. 두 번째로 일반분양 밀어내기는 현재 분양가 인하 압력에 분양시기를 미루고 있는 강남권의 분양가상한제를 푸는 것만으로도 1년 이내에 수만가구를 단기간에 분양할 수 있습니다. 세 번째로 금융긴축으로 유동성을 묶는 것인데, 긴축은 이미 진행 중이라고 생각해야합니다. 9월 마지막 주 한국국채금리 3년물이 역사적인 고점인 4%를 상단 돌파했습니다. 금융위원회의 시중은행을 향한 압박도 연초 만큼 강하지 않습니다. 연말로 가면 주택담보금리는 자연스럽게 5%대를 향하게 될 것입니다. 거기에 올해 반등장의 주인공인 특례보금자리론도 요건이 강화되면서 자연스레 축소되고 있습니다. 현 상황에서 하반기 상승세를 꺾을 수 있는 가장 큰 효과는 금리 상승에서 올 것입니다. 이미 긴축 효과를 주식시장에는 즉각적으로 반영되고 있는 상황입니다. 전고점의 90% 이상으로 가격을 회복한 강남권을 비롯한 일부 지역은 추가 상승세에 제동이 걸릴 것으로 보입니다. 하지만 하락이 일어날까요? 쉽지 않습니다. 전세가는 가파르게 오를 것이기 때문입니다. 총선을 앞두고 몸이 단 정부는 용기 있는 규제 완화 정책을 할 가능성이 전무합니다. 오히려 지금보다 더 상황이 심각해지면, 조정지역을 다시 지정해 국부적인 압박에 들어갈 수도 있습니다. 그래서 향후에는 지속적으로 금융시장을 누르면서 상승세에 제동을 걸게 된 가능성이 높아졌습니다. 하반기에 지속적인 금리상승을 상수로 두고, 오히려 실수요자들은 대출여력이 소진되기 전에 조금이라도 빨리 유주택의 길로 들어서는 게 현명한 선택이 될 것입니다. 분양가는 지속적으로 오를 것이며, 이미 100대1을 우습게 넘기 시작한 서울 및 수도권의 분양의 광기는 더해질 것입니다. 분양가상한제가 지속되는 한 강남에서 ‘꿈의 단지’들은 시장에 나오지 않을 것이며, 정부는 점점 더 코너로 몰리게 될 것입니다. 전세가를 잡지 못하는 한, 정부는 시장과의 전쟁에서 백전백패 할 가능성이 높습니다. 하반기에 추가적인 대책이 나오겠지만, 파격적인 대책이 나오지 않는 이상, 큰 영향을 주지는 못할 것으로 예측합니다. 시장 참여자들은 냉정한 선택이 필요한 시간이 왔습니다.
[폼美쳤株]돈값이 똥값 될 때 금 매수하는 4가지 방법
금 싸라기 땅이란 말이 있을 정도로 금은 귀하다. 금 부스러기를 토지에 빗댄다. 땅은 벼, 보리 등의 수확물이 있는데 금은 배당이나 이자도 없으니 언뜻 이해가 가지 않는다. 땅을 버리고 도망갈 만큼 절박한 시기라면 사정은 다르다. 북한과 대치 중인 대한민국에 전쟁 사이렌이 울렸다고 가정해 보자. 몇 분 내에 미사일이 떨어질 수도 있는데 곧바로 대피하기 위해 돈이 될 만한 것 두세 개만 챙겨야 한다. 도시민이나 농민이나 은행에 갈 것 없이 집에 보관해 놓은 금덩어리 몇 개만 들고 나가면 일단 돈 문제는 해결된다. 한 손에 쥘 만한 금 1000g 가격은 무려 9500만원. 19일 KB국민은행 시세(고객이 살 때) 기준이다. 두 덩어리만 챙기면 한 덩어리를 전투기 조종사에게 주고, 전쟁 위험 지역을 손쉽게 벗어날 수 있지 않을까. 이래서 국내외 영화에서 부자들이 어디로 도주할 때 금고 속 골드바를 챙기는 것을 어렵지 않게 볼 수 있다. 은행 등 금융사가 선제공격을 받기 마련이니 예·적금, 주식, 비트코인 등 금융자산은 무용지물. 최악의 위기에 최고의 대안이 금이다. 레이 달리오 '브리지워터 어소시에이츠 LP' 설립자는 자산을 골고루 분산하는데 세계 최고의 경쟁력을 갖고 있다. 그는 평소 분산투자 시 포트폴리오의 8%는 금을 담아야 한다고 강조해 왔다. 위기 시 현금 뭉치보다 이동성이 뛰어나고, 금융 시스템 마비에도 안전하다. 코로나 사태가 전 세계를 강타했을 때도 금값은 치솟았다. 2020년 2월 이후 금값은 그해 여름(6~7월)에 사상 최고가로 뜨겁게 타올랐다. 각국이 코로나 위기를 막겠다고 돈을 살포하자 금값은 서서히 오른다. 뭐든지 개체(숫자)가 많으면 희소성이 떨어지고 그 가치는 폭락한다. 돈값이 똥값이 되는 순간 금값은 더 귀해진다. '디지털 금'이라는 비트코인도 금값을 잡지 못하고 있다. 신한은행에 따르면 지난 5월 4일 1g당 금 시세는 8만8715.87원으로 사상 최고가를 찍었다. 작년 말 대비 18.3%나 오른 것. 5월 이후 금값은 다소 하락했지만 미국이 여전히 유동성 공급(돈 살포)을 멈출 기미가 없자 슬금슬금 살아나고 있다. 코로나 이후 인공지능(AI) 관련주나 테슬라 등 전기차 관련 주식을 잡지 못한 투자자들은 주식시장에서 큰 재미를 보지 못했다. 그러나 포트폴리오에 금이 있었다면 시세 하락분을 다소 만회할 수 있었을 것. 올 들어 9월 19일 까지 금값은 12.2% 올랐다. 같은 기간 미국 장기채권(TLT 기준)은 되레 7.9% 하락했다. TLT는 미국 20년 이상의 국채를 묶어놓은 ETF다. 코로나 이후 각국이 채권을 찍어 돈을 풀어대면서 그 영수증이 날아오고 있다. 영수증을 갚는 것은 이런 채권투자자다. 돈을 푼 댓가로 표를 얻어 이득은 정치인들이 보고, 단기 손실은 투자자들이 짊어지고 있는 셈이다. 물론 채권은 만기까지 보유하면 원금과 이자를 받는다. 문제는 언제든 급전이 필요한 사람에게 만기까지 보유할 여력이 있냐는 것이다. 채권 역시 발행국가가 망하면 원금을 날린다. 그러나 금은 국가 리스크가 없다. 주식이나 채권은 너무 환금성이 좋다. 금은 실물로 거래 시 가격 차이도 크고 수수료, 세금이 잔뜩 붙는다. 환금성이 떨어지니 보관 기간이 길다. 코로나 이후 금과 재테크의 합성어 '금테크'가 유행이다. 돈을 입금하는 방식의 금통장(골드뱅킹)이 편하다. 국민·신한·우리은행에서 통장을 만들 수 있다. 고객이 입금한 돈을 은행이 금 시세와 환율에 맞춰 금을 적립하는 방식이다. 0.01g 단위로 거래한다. 다만 골드뱅킹은 예금자보호법 대상이 아니다. 각국이 돈을 안 풀어도 될 만큼 경제 사정이 나아지면 금값은 오히려 떨어질 수 있다. 이때 원금 이하로 계좌 손실이 나는 것이다. 실물 거래 땐 세금 부담이 큰 편이다. 금을 실물 인출할 때 거래 금액의 10%가 부가가치세로 부과되고, 매매차익에 대해서는 배당소득세 15.4%를 내야 한다. 주식거래 방식의 KRX금시장을 이용하는 것도 괜찮다. 양도소득세와 배당소득세를 면제해준다. 증권사별 거래수수료도 0.3% 내외로 저렴한 편. 실물로 인출할 땐 수수료와 부가가치세가 붙는다. 'ACE KRX금현물'과 같은 국내 ETF로 거래하는 방법도 있다. 개인연금이나 퇴직연금(IRP) 계좌에서 이 ETF를 투자할 경우 과세이연(세금을 뒤로 미뤄주는 혜택) 효과가 있다. 마지막으로 금광기업에 투자하는 방법이 있다. 캐나다 소재 금광기업 배릭골드(티커명 GOLD)가 그 후보다. 지난 2분기 매출과 영업이익은 각각 28억3300만달러, 7억4000만달러를 기록했다. 영업이익률이 26.1%에 달했다. 다른 제조업 대비 이익률이 매우 높다. 그러나 매출은 월가 예상치에 미치지 못했다. 금 생산이 점점 하락하고 있어서다. 현대화된 채굴 장비와 탐사로 세계 금 생산은 정점을 찍고 수년간 내려오고 있다. 세계금협회에 따르면 최근 200년 동안 지구상에 존재하는 금 86%가 이미 채굴된 것으로 나타났다. 금이 희소해지면 금값은 오르지만, 금 생산기업 매출과 주가는 하락한다. 배릭골드의 주가는 올 들어 19일까지 6.5% 떨어졌다. 미국 금광기업 뉴몬트 주가 역시 같은 기간 18.4% 하락했다. 배릭골드는 구리로 돌파하고자 한다. 올 들어 170억달러 규모의 구리 광산 기업 인수 가능성을 타진하다가 거절당하기도 했다. 뉴몬트는 M;">호주 광산기업 뉴크레스트를 192억달러에 사들였다. 이로써 뉴몬트는 세계 구리 시장의 30%를 점유하게 됐다. 금광기업으로선 뉴몬트가 1위이고, 배릭골드가 2위다. 구리는 경기 호조의 상징이고, 금은 경기 침체의 대명사다. 이런 채굴기업 주식을 사는 것은 금과 구리에 분산투자하는 것과 비슷하다. 특히 올 들어 이들 기업 주가가 하락하면서 저평가 매력이 커지고 있다.
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실패 없는 토지 투자 5계명
토지는 현재의 이용가치(임대수익)보다 미래의 성장가치(매각차익)에 큰 비중을 둬야 하는 부동산 상품이다. 또한 거래되는 규모(면적, 금액 등)가 비교적 크고 개발 정보에 따라 투자의 성패가 좌우되는 특성을 가지고 있다. 운이 좋으면 큰돈을 벌 수 있겠지만, 단 한 번의 잘못된 선택으로도 심각한 재정적 손실을 경험할 수도 있다. 한마디로 잘되면 대박이지만 잘못되면 쪽박을 찰 수 있는 전형적인 ‘고수익·고위험’ 부동산 상품이다. 그런 만큼 가볍게 생각하고 섣불리 접근했다가는 낭패 보기 십상이다. 이와 관련, 실패 없는 토지 투자를 위해 반드시 짚고 가야 할 사항들을 하나씩 살펴보자. 첫째, 돈 먹는 토지는 버리고, 돈 되는 토지에 집중하라. 먼저 돈 먹는 토지로는 이용가치가 없는 급경사 임야, 개발제한구역에 묶여 사실상 개발 행위를 할 수 없는 땅, 진입을 위한 도로가 확보되지 않았고 새로이 길을 내기조차 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 개발 행위가 불가능하거나 이용가치가 현저히 떨어져 사실상 방치되고 있음에도 단지 소유자라는 미명하에 원치 않는 각종 세금(재산세, 종합부동산세 등)을 부담지우고 있다는 사실이다. 반면 돈 되는 토지로는 중앙정부 또는 지방자치단체 주도하의 개발 계획이 수립되어 있거나 계획 중인 토지, 인접한 곳에 새로이 도로가 개설되고 있거나 확장 중인 토지, 지하철 등 철도의 개통이 예정돼 향후 유동인구 증가가 예상되는 토지, 관공서 및 기업체 이전으로 인구 유입이 기대되는 토지, 개발제한 규제가 해제될 가능성이 큰 토지, 토지보상지역(토지수용지역) 인근에 소재한 땅, 도로 또는 길을 낼 수 있는 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 각종 개발 호재가 존재하거나 인구유입이 기대되는 곳에 소재하며, 토지의 개별적 활용도가 매우 높다는 사실이다.둘째, 현장답사는 다다익선이다. 현장답사는 임장 활동이라고도 말하는데, 투자자가 발품 팔아 현장에 가서 직접 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산 활동을 가리킨다. 토지의 위치 및 형상, 경사도, 맹지 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적·물리적 특성은 물론 지역, 입지, 상권 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지도 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다. 현장답사 과정 중에는 관공서(지방자치단체 포함) 및 부동산 중개업소 방문이 포함돼 있다. 즉 도로 및 철도 개설 계획, 공공기관 이전 계획, 대단지 아파트 입주 계획, 공장 및 기업체 유치 계획, 창고 및 물류시설 입주 계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 부동산 중개업소 방문을 통해 확인할 수 있다. 토지 투자에 앞서 현장답사를 반복해야 하는 이유가 여기에 있다. 셋째, 개발제한구역 내 토지는 신중하게 접근하라. 개발제한구역은 그린벨트(Green Belt)라고도 하는데, 도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해 설정한 녹지지대로 이곳에서는 원칙적으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등 일체의 개발 행위가 제한된다. 다만 국토교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받을 경우 구역 설정의 목적에 크게 위배되지 않는 한도 내에서의 개발 행위는 가능하다. 일반적으로 개발제한구역 내 토지는 개발 행위를 할 수 없어 투자 금액이 묶일 가능성이 크고 거래가 원활치 않아 환금성도 매우 낮은 편이다. 하지만 개발제한구역으로 묶여 있는 토지는 도시지역 내 여타 토지보다 상대적으로 가격이 싸고 쾌적한 자연환경 때문에 주거지역으로도 선호되고 있어 도시화 진척에 따른 해제 시 대박으로 이어질 수 있다는 기대감을 준다. 흔히들 개발제한구역 내 토지 투자는 대박 아니면 쪽박이라고 말한다. 토지를 매입한 후 얼마 지나지 않아 개발제한구역이 해제된다면 대박이겠지만, 매입한지 한참이 지나도 해제될 기미조차 보이지 않는다면 쪽박일 가능성이 농후하기 때문이다. 한편 개발제한구역 해제는 특혜 시비에 휩쓸릴 수 있어 정부로서도 매우 조심스러운 게 사실이다. 하지만 부동산 경기 부양책으로서의 기대감과 원주민의 재산권 침해의 부당성이 부각되면서 비록 국지적이지만 해제 가능성이 조금씩 커지고 있는 것도 사실이다. 따라서 도시 확장 가능성이 크고 땅값이 비싼 지역과 인접한 개발제한구역 내 토지를 매입해보는 것도 고려할 만하다. 다만 토지 투자의 속성상 최소 10년 이상의 기간 동안 투자자금이 묶일 수 있음을 감안해 반드시 여윳돈으로 투자하길 권한다.넷째, 토지 리모델링을 통해 가치상승을 도모하라. 일반적으로 리모델링이라고 하면 건물만을 대상으로 한정하기 쉽다. 하지만 토지도 리모델링이 필요할 때가 있다. 예쁜 땅이 보기가 좋고 값도 잘 오르는 게 현실이기 때문이다. 대표적인 토지 리모델링에는 토지 화장작업과 토지 정지작업이 있다. 토지를 리모델링하려는 목적은 그 가치를 더 높이려는 데 있다. 즉 토지의 가치를 하락시키는 물리적인 현황을 보완하여 그 가치를 상승시키는 것이 토지 리모델링의 목적인 셈이다. 물론 토지 리모델링의 실행 여부는 투입되는 비용 대비 토지가치의 상승분을 감안한 후 결정하면 될 것이다.끝으로, 기획부동산 매물에 속지 마라. 듣고 싶지 않지만 잊을만하면 뉴스에 등장하는 안타까운 얘기가 있다. 다름 아닌 기획부동산 피해 사건이다. 문제는 기획부동산 매물(토지)로 인해 투자자가 입는 피해는 실질적으로 사기 행위로 인한 피해와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 그 책임이 기획부동산업체가 아닌 투자자 본인한테 돌아간다는 점이다. 이는 정상적인 부동산 매매거래와 마찬가지로 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속하도록 기획부동산업체 측이 짜놓은 치밀한 각본에 농락당하고 있기 때문이다. 따라서 기획부동산 매물로 의심이 간다면 접촉 자체를 피하는 게 상책이다. 기획부동산 매물로 인한 피해는 일차적인 금전적 손해에서 끝나는 게 아닌, 심각한 정신적 피해를 야기해 공황상태로까지 몰고 갈 수 있기 때문이다. 토지는 아파트나 상가, 오피스텔처럼 거래가 빈번치 않으므로 정확한 시세를 알아내기가 매우 어렵다. 문제는 이와 같은 토지의 속성을 이용해 선량한 투자자에게 돌이킬 수 없을 정도로 치명적 피해를 끼치고 있는 기획부동산업체가 적지 않다는 사실이다. 그저 각별한 주의를 요할 뿐이다. 기획부동산 매물에 속지 않으려면 반복되는 현장답사를 통해 정확한 시세를 알아내고, 해당 지방자치단체(시, 군, 구청) 도시계획과, 토지과, 건축과 등을 방문하여 개발 계획의 실효성 여부를 확인해야 한다. 무엇보다 비정상적으로 과도한 수익 내지 로또식 대박을 기대하지 말아야 한다. 기획부동산업체는 인간의 탐욕과 과욕을 이용해 자신들의 희생양을 찾아내려 하기 때문이다.
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